政府调控下的高房价问题研究 完美Word版本.docx
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政府调控下的高房价问题研究完美Word版本
中央民族大学
硕士学位论文
政府视野下的高房价问题研究
姓名：
指导教师：
院系（部所）：
专业：
完成日期：
汪洋
党秀云
管理学院
行政管理
2009年4月
中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
摘要
现阶段，高房价问题已经成为中国的社会政治问题。
近年来，住
房、医疗和教育已经成为普通百姓面临的新“三座大山’’。
由于住房
对于百姓生活的基础性和重要性，使得房价从单纯经济领域的问题上
升为社会政治问题。
首先，高房价牵涉到金融等其它重要领域，房价
持续上涨蕴含着高度的金融风险，威胁到中国整体经济健康发展，一
旦危机爆发，对政治发展都会造成影响。
其次，“住"是百姓生活的
必须条件，房价涉及到千家万户的实际利益，直接影响到和谐社会建
设。
有调查表明，公众对房价的合理程度认同率为零，互联网上关于
房价的讨论也屡屡出现过激言辞，说明公众已对房价问题失去信心，
这都是非常值得注意的现象。
高房价问题反映了政府公共治理职能的缺失。
由于目前还无法完
全通过市场化方式解决低收入家庭的住房需求，所以政府有责任在这
一领域发挥提供公共产品和服务的作用。
正是由于政府调控不力，甚
至～些地方政府漠视社会民生，才导致近年来一些城市房价连年疯涨。
一些地方的高房价甚至还与政府的主导或参与密不可分，政府低价征
地，高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大，
“政绩"也就越突出；少数地方政府甚至暗中操盘，唆使开发商哄抬
地价。
地方政府公共服务职能的缺位和错位。
是造成部分地区房地产
价格不正常上涨的深层原因。
如果政府不能明确自己的职能定位，不
能有效约束自己的谋利冲动。
不能依法规范自己的行为，房价势必难
中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
以回归正常水平。
管理社会，规范市场，是政府的重要职责。
高房价会加剧贫富悬
殊，容易成为社会不稳定因素。
安居才能乐业。
稳定房价，是维护广
大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具
体体现，能否管好房地产市场，是对党的执政能力的检验。
不论在什
么国家，房地产政策不仅是经济政策，也是社会政策。
调控房价，一
是落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面、协调、可持续发展；
二是构建和谐社会的要求，保证“居者有其屋’’，实现社会的公平正
义，安定有序，充满活力；三是执政为民的要求，坚持人民的利益高
于一切，群众利益无小事，做到权为民所用、情为民所系、利为民所
谋。
所以本文从政府视野下探讨高房价问题有其现实意义，希望能通
过对西方发达国家较成熟住房制度的借鉴，通过加强政府调控与监督
从根源上摸索出一条解决高房价问题的可行之路。
此外，还希望通过
控制我国城市的高房价，提高政府执政能力和水平，稳固执政地位。
关键词：
政府视野高房价策略
中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
ABSTRACT
Nowadays，high-pricehousinghasbeenraiseduptoasocialand
politicalissueinChina．Inrecentyears，ordinaryChinesepeopleare
confrontedwithdifficultiesinthreemajorfieldsashousing，medicalcare
andeducation．Consideringthefundamentalandprofoundimpactof
housingtogeneralpublic，itisundoubtedthathousingproblemhasbeen
upgradedfromasimpleeconomicissuetoasocial-politicalconcem．In
thefirstinstance，thehigh-pricehousingissueisinterweavedwithother
socialaspectssuchasfinance，itiseasytoconcludethesustaininggrowth
ofhousingpricewillthreatthehealthandstabilityofChina’Seconomic
asawhole，accountingtheseverefinancialriskconcealingunderthe
surface．Oncethecrisiserupted，itwillevenaffectthepolitical
development．Secondly，housing，inChineseperspective，isaparamount
preconditionforcommonpeople’subsistence；meanwhileittouchedthe
baselineofindividualinterestforordinarypeople，anddirectlyinfluence
ontheconstructionofawell—beingsociety．Itisshownfromsome
surveysandinvestigationsthat，thepublicrecognitiontothe
house-pricingrationalityhasfallentothelowestlevelasrateofzero．
What’Smore，theInternetBBSisfloodedwithextremeimpugnmentand
qualmonthehousepricingissues．Thegovernorandcorresponding
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中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
ministriesshouldnotignorethesesignalsalarmingthedeclinationof
publicconfidencetothegovernment．
High—pricehousingissue，toagreatextent，reflectsthegovernmental
deficiencyinpublicmanagement．Admittedly,itisnotpossibletoresolve
thehousingdifficultiesforlow·-incomefamiliesentirelybyfree··market
measures，govemmentbeingthepublicserviceprovider,oughttotakeits
responsibilitytoplayitsrolehere．Castingbackthedrivingfactorsof
house—priceskyrocketingincrease，itisnotsurprisinglydiscoveredthat
certainlocalgovemmentsarenotwellregulatingandfunctioningas
supposed，andevendisregardingthecivillivelihood．Themorefulsome
thingis，somelocalgovernmentsandtheirofficersareinvolvedinthe
manipulativeplotofhousingpriceincrease：
governmentlevieslandin
lowcostandsellsitoutinhighpriceforsakeoffiscalrevenue；whilethe
biggerthepricedifference，thenicerthefiscalrevenue，thethickerthe
politicalportfolio．Fewlocalgovernmentsjuggleddespicablemanoeuvres
inthedark,goadingthereal—estatedeveloperstobiduplandprices．Ofall
thecausationstohi曲一pricehousingproblemandcurrentpredicament，it
isfairlyclaimedthemostprofoundoneshouldbeattributedto
govemmentaldefaultinregulationandpublicservice．Hardlycanthe
deviatedhousingpricespontaneouslyregressbacktothetrack，unlessthe
governmentdefineitsfunction，oppressitsprofit—makingimpulse，and
bounditsauthoritybythelaw．
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中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
Managementcommunity,standardizethemarket，isallimportant
dutyoftheGovernment．Hilghpriceswillaggravatethegapbetweenrich
andpoorvulnerabletosocialinstability．Canliveandenjoy．Thestability
ofprices，istoprotectthevitalinterestsofbroadmassesofthepeopleof
animportanttaskistheabilitytocontrolthemarketeconomy,aconcrete
manifestation，canmanagetherealestatemarket，istheparty'sabilityto
governtheinspection．Nomatterwhatcountry,therealestatepolicyis
notonlyeconomicpolicyissocialpolicy．Priceregulationandcontrol，to
implementthescientificconceptofdevelopment，adheretothe
people—orientedandachievecomprehensive，coordinatedandsustainable
development；Second,therequirementsofbuildingaharmonioussociety,
toensurethat¨homeownership”，therealizationofsocialfaimessand
justice，stabilityandorder,dynamic；Third，therequirementsofgoverning
forthepeople，upholdthepeople’Sinterestsaboveallelse，theinterestsof
themassesisnosmallmatterforthepeopletodoright，lovethepeople，
creatingbenefitsforthepeople．
Therefore，thispaperisunfoldingitsstudycircumventingthetheme
ofhigh-pricehousingissuefromthegovernmentperspective，and
targetingtocarryoutcertainrealisticsense．Itisexpectedwecangropea
feasiblewaytohelpresolvethehigh—pricehousingproblemthroughthe
referenceofon-·the—-goinghousingsystemsfromwesternadvanced
countries，throughthediscussionhowtoenhancegovemmentalcontrol
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中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
andsupervision．Furthermore，ifachievable，theauthorlooksforwardto
arousingChinagovernment’Sattentiontoameliorateitsmanaging
competenceandreinforceitsgovemingbase，viathevictoryinthebattle
of‘‘high—pricehousingwar'’．
KEYWORDS：
governmentfieldofvision，high—priceofhousing
strategy
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政府视野下的商房价问题研究
中央民族大学研究生学位论文作者声明
本人声明：
本人呈交的学位论文是本人在导师指导下取得的
研究成果。
对前人及其他人员对本文的启发和贡献已在论文中作
出了明确的声明，并表示了谢意。
论文中除了特别加以标注和致
谢的地方外，不包含其他人和其它机构已经发表或者撰写过的研
究成果。
本人同意学校根据《中华人民共和国学位条例暂行实施办法》
等有关规定将本人学位论文向国家有关部门或资料库送交论文
或电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权中央民族大学可以
将本人学位论文的全部或者部分内容编入有关数据库进行检索，
可以采用影印、缩印或者其它复印手段和汇编学位论文（保密论
文在解密后遵守此规定）。
作者签名：
日期：
土扯年上月上日
中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
引言
一、选题背景
人世间，衣食住行，缺一不可。
其中，人们在住房上投入的资金最多。
住宅通
常是人们拥有资产的主要部分。
发达国家的老百姓有三项最大花销的开支：
住房、
汽车和教育。
住房始终是第一位的。
靠安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"
是诗圣杜甫的伟大心愿，但中国人的住房条件一直都非常之差。
因此，房屋对于国
人的意义可说是生命之重。
但近年，尤其是进入新世纪后的几年，随着居民入均可
支配收入的增长，人民的居住条件获得显著改善的同时，房价疯涨，有心无力，房
奴丛生已经把中国百姓的生命之重变成了生命之痛。
因此，选择关注我国现阶段
高房价问题，选择其多重因素之中的“政府视野’’下所造成的高房价成因便成为
了本文的研究视角。
（一）高房价严重威胁社会公平与稳定
自从取消福利分房，实行住房货币化后，房地产作为一种商品开始实行市场
化，它的稳步发展日益成为社会公平与稳定的标杆之一。
房地产作为一种特殊的
商品，具有准公共物品的属性。
一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地
产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部性。
比如，公民拥有舒适、
廉价的住房不仅能够给公民自己带来利益，而且也会为周围环境，为周边其他居
民的工作和生活带来益处，如公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。
而
住房作为人的一项基本需求，其对社会公平与稳定的作用不容忽视。
另外，房地
产消费，特别是居民购房置业，对增强其房屋所在地归属感有很大促进作用。
房
屋作为一种不动产，也属于大额消费，其购买者一般为当地的常住居民，或对该
地未来发展前景比较看好的人群。
这样房地产就能够固定很大一部分居民工作生
活在当地，留住人才资源，为该地社会经济稳健发展作贡献。
高房价受到伤害最大的两类人是广大的农民和城市的中低收入者。
由于我国
的土地实行公有，在造房运动中尽管有些农民通过土地出让可以得到一定的补偿，
但是农民付出的成本更高，毕竟土地是农民最基本的生活生产资料，历史上的历
次农民运动都与土地有关，而且农民得到的补偿与政府土地出让所获得的收益根
本无法相比。
国家有意通过提高城市化水平来改善农民生存现状，但是房价过高
lO
中央民族大学硕士学位论文政府视野下的商房价问题研究
从客观上阻碍了农民进入城市的机会。
对于城市的绝大多数中低收入者来说，高
房价不仅使得他们远离房地产市场，其城市生存权也面临着各种剥夺，他们的日
常生活压力增加，消费水平降低，心理负担加重。
正因为高房价使许多人的利益
受到伤害，房价问题就由经济问题转化为社会问题，由此潜在的经济风险则可能
转化为巨大的社会风险。
有学者指出，大城市的家庭高负债主要是由于高房价引
起的。
对于普通的住宅消费者来说，他们既没有政治权力干预土地投放机制，也
没有经济权力干预房地产商的定价机制，更没有金融权力去干预银行的信贷机制，
他们只有默默忍受自己的权益被剥夺，把全家甚至亲戚朋友的积蓄送给房地产商，
并为银行打半辈子工，沦为“房奴’’。
这将最终导致贫富差距加大，影响社会公
平，危害整个社会的安定和谐。
1
房屋开发使用大量廉价的农民工劳动力，一方面农民工建设着“奢侈’’的住
房、办公楼，而他们自己却只能拿着微薄的低工资，甚至偶尔被拖欠，看着自己
建设的美好家园却不能享受，很容易产生“仇富’’心理；另一方面，高房价往往
伴随着房地产的“泡沫”，“泡沫’’总会破灭，一旦破灭就会有大批工人失业，
成为社会不安定因素。
（二）高房价对国民经济发展有着很大的负作用，可能引发整个社会的经济
危机
l、高房价会降低资源配置效率，增大经济的结构性风险
在发展中国家，资金是稀缺资源。
大量资金向房地产业集聚，导致其他产业
缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金，这样就会抑
制其他产业发展，从总体上降低社会的生产效率。
过高的房地产价格还会使居民
的财富以地租的形式转移到政府和开发商手中，大大压缩了居民的消费意愿，导
致消费倾向不断降低。
而过低的消费意愿必然埋下未来通货紧缩的伏笔、埋下过
度依赖国际市场发生国际贸易冲突的可能性、埋下过度依赖投资推动经济增长导
致产能过剩进而引发未来经济危机的可能性。
2另外，对经济前景的不确定性的
预期，强化了人们的储蓄意识，由此导致消费需求进一步下降。
房地产市场持续
过热带动了相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源、水泥建材等一系列产品
价格的快速上涨，使整个经济对房地产业及其相关产业的依赖性增强。
可以设想，
1李文昌，逢玉梅．应该怎样看待房地产价格走势[J]价格月刊，2005，（10）．
2杨继瑞，徐海鑫．破解房地产市场博弈僵局[J]．四川省情，2005，（08）．
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中央民族大学硕士学位论文政府视野下的商房价问题研究
一旦房地产行业出现收缩，整体经济将受到极大冲击。
2、高房价会引发产业结构失衡
房地产价格是城市最基本的成本因素，城市投资、经营、生产、生活成本的
水平都可视为房地产成本的衍生。
房地产泡沫使得城市各种产业发展成本“水涨
船高’’。
目前我国局部地区的房地产泡沫是在没有经历普遍的产业结构升级背景
下展开的。
房地产泡沫使得消费水平过快增长，许多传统产业提前丧失价格优势，
而新兴技术产业还没有充分发展。
这样一来，新旧产业无法衔接，导致部分城市
产业结构脱节、失衡的危机。
3、高房价还会加大地区差距
对于各地区来说，高房价使得越是发达的地区越容易把全国的资金与财富聚
集起来。
从近年来中国各地区发展的情况来看，随着沿海一些主要城市的房价快
速上涨，全国的信贷资金与财富迅速地向沿海地区集中。
尽管中央政府一直要平
衡各地的经济发展水平，但实际上这几年一些高房价地区与城市的经济发展却越
来越快。
这些地方经济的快速增长是非平衡、非理性的经济增长，是与中央宏观
政策背道而驰的经济增长。
这种经济增长在高房价下所带来的矛盾与风险会越来
越大。
1
4、高房价不仅会阻碍城市化的进程同时也会削弱城市竞争力
高房价使得收入水平本来就很低的农民工无法购置最基本的住房，只能拥挤
在生活环境十分恶劣的贫民窟、职业宿舍中并且难以成为永久性城市居民。
城市
化会促进城市房地产繁荣，但过高的房价却会阻碍城市化的进程。
高房价既增加了企业的运营成本，也增加了城市居民的生活成本。
成本增加
让新的企业不敢进入，原有的企业也会纷纷退出。
随着房价的上涨，部分城市的
消费水平大大上升，迫使工资水平提升。
如果这种状况得不到扭转，许多城市对
外资的吸引力将逐步丧失，我国城市的劳动力优势将受到挑战。
对城市居民来说，
房价过高使得其生活成本急剧上升，新的劳动力人口无法流入城市，特别是当一
个城市房价高得让居民无法承受时，那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口也
会流出该城市，从而导致该城市竞争力严重下降。
（三）高房价会严重影响金融运行的秩序，加大金融系统的风险
1曲闻．影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析【】】价格月刊，2006，（09）．
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中央民族大学硕士学位论文政府视野下的高房价问题研究
房地产价格的走势将直接影响金融资产的质量，也影响金融市场的发展。
银
行既是房地产价格攀升的推动者，又是房地产市场的长期受益者。
1在房价坚挺
并不断高涨的时期，增加房地产类的贷款，对于降低银行的不良资产率，解决资
金流动性过剩问题是有益的。
因此，商业银行对房地产的贷款持积极态度。
房地
产上涨得越快，价格越高，商业银行贷款的短期风险越小。
然而只注重短期风险
防范而忽视长期风险问题，就会导致对房地产贷款项目的审查不严格，为未来的
金融风险埋下伏笔。
历史经验表明，房地产市场的过度繁荣，将会导致房地产严
重的泡沫。
在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在
旋涡的中心。
而泡沫一旦破灭，则其积累下来的呆帐、坏帐，最终遗留给银行，
这样银行系统就成了泡沫经济的直接受害者。
比如近期席卷全球的金融风暴就是
由美国房地产抵押贷款引起的，由于房地产泡沫，美国次级贷款危机愈演愈烈，
“两房"被政府托管，美国五大投行有三家已经宣布破产或被收购，各类金融机
构遭遇百年一遇的危机，更严重的是次贷危机已经影响到实体经济，并逐步影响
到全球，全球股市重挫，人们的信心遭到极大打击，全球经济面临巨大危机。
而
就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。
据调查，
我国房地产信贷余额已达20000亿元，
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