酒店管理工程酒店工程部设施设备维护保养制度叶予舜.docx
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酒店管理工程酒店工程部设施设备维护保养制度叶予舜
酒店管理工程酒店工程部设施设备维护保养制度
酒店设备的维护保养是为了保持设备正常运行，延长使用寿命所必须进行的工作，设备的维护保养是设备管理中的重要内容，有效的对设备进行维护保养工作，减少设备故障，节约维修费用，降低成本，保证酒店优质服务，从而为酒店带来良好的经济效益。
一、特种、专业设施设备因专业技术较强须签订维修保养合同，保证设备、设施的长期、安全、稳定运转，才能满足酒店设备维护保养工作的需求，保证正常营业。
1.特种设备如客梯、食梯、货梯等，依照合同项目规定，由厂家派专业维修人员定期对设备进行维护保养并审验。
2.酒店中央空调机组的维保，维保单位负责中央空调的年度保养及日常维修工作，每年两次对机组进行停机检查和预防性保养，确保机组可靠、安全和高效的运行。
3.避雷装置的安全检测，由避雷检测中心根据国家有关防雷规范、标准每年对酒店的防雷装置进行检测，检测后出具《北京市建筑物防雷安全检测证》和《防雷装置检测报告》，如有不符合要求的，检测中心提出整改意见，工程部负责整改。
4.酒店旋转门的维护，按合同规定，维保厂家每3个月派专业人员对转门进行检查，包括驱动系统检修、安全系统检修、型材结构紧固、各部位除尘。
5.酒店广告标识及轮廓灯的保养，厂家按合同每年定期维护5次，法定节假日之前进行安全检查，重大活动前听从酒店安排做出重点检查。
以上各项工作由工程部负责督办、检查、落实。
二、建立日常巡视检修，确定检查项目、标准和要求。
1.配电室巡视：
1值班人员必须认真按巡视周期、路线、项目对设备逐台、逐件认真进行巡视，特别是重点部位，如变压器、继电保护、二次仪表线、带电显示器及通风降温系统。
雷雨、高温、高湿季节要予以特别关注，发现问题及时解决并做好记录、汇报工作。
对设备异常状态要做到及时发现、认真分析、正确处理，做好记录并向上级汇报。
2每晚做好巡视酒店标志灯、轮廓灯、围栏灯，并将故障灯情况做好记录。
3做好季节清扫工作，定期检查安全用具、防护用具、防火器材，对必备的紧急照明、钥匙、通讯等保证完好，线路畅通。
每天接班后对配电柜、配电开关及变压器进行巡视，每小时对电流、电压、负荷情况进行一次抄表，每月对电量进行核算（日平均率、日利用率、全天用量）。
4值班人员进行巡视后，应将巡视时间、范围、异常情况记录在值班记录中。
2.空调日常巡视：
1按规定时间巡回检查机组运行状况；巡视水箱间变频泵、紫外线消毒器、消防稳压泵水压，冷却表等填好记录表。
2按规定时间测量公共服务区域的温度和外界的环境温度，并准确地记录在表格中。
3巡查设备时发现异常，应立即电话上报，不得拖延和搁置，并尽力排除故障。
3.设备日常巡视检修：
1按巡视检修项目及要求周期完成巡检工作。
2巡查过程中发现的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。
3发现异常随时检修，不能修复的报告主管并及时采取措施保证正常的营业不受影响。
4认真填写好巡查记录。
三、完善日常报修工作，做到及时解决问题。
1.依据维修单、电话维修通知及主管按维修计划下达的工作指令单，按照规定执行维修保养任务。
2.如对维修任务有疑虑，必须即刻报告主管，不得推诿。
3.维修完毕，维修单须经使用部门签字，维修人员签字后，送交主管。
4.维修单因缺料不能实施，应立即报告主管，不得压延搁置维修。
5.进入楼层客房维修，必须有服务员在场，并遵守有关安全条例。
6.由于维修某处设施而要影响有关部门对客服务时，必须报告主管，同意后方可施工。
7.在公共区域维修，遇见客人应主动避让，行为举止应文雅礼貌。
8.凭维修单办理领料手续，多余的器材应上交主管，不得私藏。
9.凡是维修拆下来的损坏件，不得遗留在维修区，都应收集并上交主管。
10.维修工作完毕，必须将周围场地清理干净。
11.凡借用的公用工具，无特殊情况，必须当日归还。
四、细化管理，登记备案，提供依据。
1.对各部门属于固定资产设备如厨房各机器设备等的更换或维修，首先根据机器损坏情况而定是否需要更换或维修后填写维修直购单，由采购部人员负责市场询价，经总经理审批后，进行购买。
如更换设备，要立即变更、更新设备资料档案，进行重建。
如设备维修，要将具体用料和维修情况进行登记，填写维修记录。
维修记录是设备档案的重要组成部门，也是搞好设施设备管理的基础工作之一，填写、变更设备设施档案，以便更好的了解设施设备使用情况，为制定设施设备的大修计划提供充足的依据。
2.对于日常一般的小设备如灯具等的维修，部门应以各部门每月的维修用料数量统计为依据，算出常用材料的最低库房数，之后在库房内备料，建立库存账目，每次采购后立即办理材料入库登记，平时随着维修用料的出库随时做好销账工作，每月做各部门维修材料消耗统计报表。
酒店设备管理
一、设备管理职能与组织机构
1.酒店设备管理的对象及其作用
2.设备管理的组织机构
二、酒店设备系统简述
1.供配电系统
2.给水、排水系统
3.供热系统
4.中央空调系统
5.消防系统
6.运送系统
三、酒店设备综合管理
1.酒店设备管理的对象及其作用
（1）酒店设备管理的对象
设备特性：
具有长期、多次使用的，不是一次性消耗品，并在会计核算中被列为固定资产。
酒店设备的特殊性：
✓种类繁多，分布广泛
✓安装隐蔽，技术先进
✓投资额大，维持费用高
✓直接构成酒店产品
2.设备管理的组织机构
（1）设备管理工作内容：
✓为设备的购置决策提供有效的信息，包括有关的技术、价格、适用性、可靠性、维修性评价、投资回收评价等信息。
✓对酒店所有设备的安装、调试、试运行进行管理。
✓建立酒店设备的基础资料，建立健全设备档案。
✓对设备的操作、使用进行管理，其中对由工程部员工操作的设备实施直接的管理，对由其他部门操作使用的设备实施监督管理的职能。
✓对所有设备进行计划维修，并承担设备应急维修的职责。
✓对报废设备进行技术鉴定，为设备报废提供依据。
（2）酒店设备管理的作用
✓直接影响酒店产品质量
✓影响酒店的经营费用
✓影响酒店的管理水平
（3）酒店设备管理的特点
✓设备先进，技术要求高
✓现代管理，综合能力强
✓商品性强，管理效率高
✓条件限制，人员素质高
（4）设备管理组织机构设置
✓与技术和管理发展水平相适应。
✓符合对设备运动全过程的要求。
✓体现技术和经济综合管理的原则
✓注重管理效率。
酒店设备主要系统
1.供配电系统
（1）酒店的用电负荷主要有照明和动力两大类：
✓照明：
包括生活照明、工作照明、广告及其他家用电器的使用。
✓动力：
有中央空调系统、生活水泵、消防泵、电梯以及其他大型用电设备。
（2）供电系统的构成
✓酒店供电系统的设备主要有三大部分：
配电设备、输电设备、用电设备。
⏹配电设备
配电设备全部集中在配电间，配电间是整个酒店动力的核心，所有的动力线、照明线全由配电间接出。
1.高压配电柜。
2.变压器。
3.低压配电屏。
⏹输电设备
输电设备主要包括：
输电线路、接线箱。
⏹用电设备
用电设备包括以下四类：
1）机电设备：
在酒店里由电动机带动的设备，统称为机电设备。
2）电热设备：
利用电的热效应原理制成的设备称为电热设备。
酒店内的电热设备大部分用于厨房的食品加工。
3）电子设备：
这些设备的作用不仅将电能转换成机械能、热能，更重要的是利用电能传递信息。
4）照明设备：
提供光源的设备为照明设备，一般用于照明或装饰。
2.给水、排水系统
（1）酒店经营对给水系统的要求
✓水量供应充足
✓水压要求适中
✓水质满足要求
（2）给水系统的设备构成
✓储水池及水箱
✓水泵
✓屋顶水箱
✓输水管网
✓水表
（3）给水方式
✓直接给水方式
✓设有储水池、水泵和水箱的给水方式
✓分区供水的给水方式
（4）排水系统
✓酒店排水种类——粪便污水排水系统
✓生活废水排水系统
✓厨房废水排水系统
✓洗衣房废水排水系统
✓屋面的雨、雪水排水系统
✓排水系统构成——污（废）水收集器
✓排水管道
✓通气管及污水处理的构筑物
3.供热系统
以蒸汽锅炉作为热源的锅炉供热系统分成三个部分
（1）锅炉给水系
（2）锅炉蒸汽系统
（3）锅炉用汽设备：
厨房、洗衣房用汽
4.中央空调系统
（1）中央空调系统概况
✓冷源：
以液体汽化吸热制冷，有压缩式制冷、吸收式制冷等。
✓通风系统：
进风系统、回风系统
✓空气集中处理机组：
空气集中处理机组、风机盘管
✓水管系统：
冷冻水水管系统、冷却水系统
✓控制、调节设备：
人工进行、自动控制
（2）制冷机
✓制冷的基本原理：
酒店制冷机主要采用液体气化吸热的原理制冷：
制冷工质（通常称为制冷剂）在低温、低压下蒸发，吸收热量而产生制冷效应，在常温、高压下冷凝，向环境或冷却介质放出热量，这样周而复始循环使被冷却的物质保持在设定的温度状态。
✓制冷机结构：
制冷机组、冷却水系统。
5.消防系统
消防系统包括消防监控系统、灭火系统及防排烟系统三大部分：
（1）火灾报警系统：
火灾探测器,火灾报警控制器
（2）消防控制系统：
消防中心的运行消防中心的设备。
（3）消防灭火系统：
消防栓灭火设备，自动喷淋系统。
（4）排烟系统：
排烟系统，正压通风系统。
6.运送系统
包括垂直运送设备和水平运送设备
（1）电梯构造：
机房、井道、轿厢、层站。
（2）客梯的性能要求：
快捷、舒适、安全。
酒店设备基本管理
1.设备前期管理
（1）设备前期管理的内容
管理的内容包括：
新增设备规划方案的制定、论证和决策，设备市场调查和信息收集分析，对所选设备进行技术上与经济上的分析、评价，设备采购。
定货、合同管理，设备进店后的开箱验收、安装和调试，以及设备使用初期的管理等。
（2）设备购买决策
★设备购买决策的重要性：
✓影响酒店运行的成本；
✓影响酒店的生产效率和产品质量；
✓影响酒店装备效率的发挥和利用率。
★设备决策的基本原则：
✓技术上先进；
✓经营上适用；
✓经济上合理；
✓运行可靠且便于维修。
（3）设备的购置：
★设备采购的方式：
统一由采购部采购工程部自行采购
★采购信息：
设备的采购决策需要信息的支持。
这些信息不仅仅是产品的价格、质量信息对决策而言，更重要的是要获得新技术、优良技术信息和供应商信息。
★采购标准：
酒店内部建立数据库，逐步建立并完善设备采购标准，详细说明设备、备件、附件、工具等的规格、型号、品牌、材料等各种参数。
★采购合同管理：
设备具体规格、技术性能及专门要求；设备附件的要求；设备用途和加工范围的要求；操作性能、结构合理性要求；安全防护装置的要求；付款方式的要求；技术培训与服务，包括备件、图纸资料、维修作业指导书等。
（4）设备验收
由工程部经理组织财务部、采购部、设备备品仓库、档案室以及使用部门的有关人员进行开箱验收，分别对设备的价格、单据、合同、质量、技术、备品备件、技术资料及时进行核对，使验收工作充分有效。
（5）设备的安装、调试
设备安装工作就是按照设备工艺平面布置图及有关安装技术要求，将已到货并经开箱检查的设备安装在规定的基础上，达到安装规范的技术要求，并通过调试、运转，使之满足生产工艺的要求。
任何设备在安装完后，都必须进行调试，以确保能正常运行。
调试工作包括设备的全面清洗和检查，零、部件间隙的调整、润滑，试车。
2.设备资产管理
（1）固定资产的计价和折旧
★固定资产的计价
✓原值：
原值又称原始价值或原价，是企业在建造购置某项固定资产时实际发生的全部支出，包括建造费、购置费、运杂费和安装费等。
它反映固定资产的原始投资，是计算折旧的基础。
✓净值：
净值又称折余价值，是固定资产原值减去其累计折旧后的差额。
它反映继续使用中的固定资产尚未折旧部分的价值。
✓重置价值：
重置价值又称重置完全价值，是按照当前生产条件和价格水平，重新购置某项固定资产时所需的全部支出。
✓增值：
增值是指在原有固定资产的基础上进行改建、扩建或技术改造后增加的固定资产价值。
✓残值与净残值：
残值是指固定资产报废时的残余价值，即报废资产拆除后余留的材料、零部件或残体的价值；净残值则为残值减去清理费用后的余额。
★固定资产折旧
✓固定资产折旧——指固定资产在使用过程中，逐渐损耗而转移到营业成本中去的那部分价值，简称“折旧”。
✓确定设备折旧年限的一般原则：
✧统计历年来报废的各类设备的平均使用年限，分析其发展趋势，作为确定设备折旧年限的主要参考依据之一。
✧设备产品换型周期也是确定设备的折旧年限的重要参考依据。
✧设备运行负荷的高低、工作环境的好坏也影响设备的使用年限。
✧折旧费是酒店成本的组成部分，正确计算、提取折旧费才能真实反映酒店成本和酒店利润，有利于正确评价酒店经营成果。
（2）设备资产管理的基础工作
★设备编号
✓二部分构成：
基本编号和附加编号。
✓基本编号用于区分不同种类的设备，附加编号则根据管理的需要进行增减。
★设备资产登记：
设备台账、设备卡片、设备档案。
3.设备使用管理
（1）设备运行管理的目标：
设备完好的标准包括性能良好、运行正常、耗能正常三方面。
（2）设备使用管理的原则和要求
★设备使用管理的原则——谁使用谁负责
★设备使用前的准备工作：
1）技术资料的准备。
2）培训。
3）检查。
★设备使用的基本要求：
“三好、四会、五项纪律”
4.设备维护管理
（1）设备维护保养的作用和要求
✓设备维护保养的作用：
为了保持设备正常技术状态、延长设备使用寿命必须进行的日常工作，是设备管理的重要内容。
✓设备维护保养的要求：
整齐、清洁、润滑、安全
（2）设备的动态管理
✓设备的动态管理——指已投入使用的设备由于闲置、封存、移装、调拨、借用、租赁、报废处理等情况引起设备资产的变动、需要处理而进行的管理。
（3）设备维护保养的类别和内容
✓设备的维护保养分为设备的日常维护和定期维护两种。
✧日常保养：
是设备最基本的保养，又称为例行保养。
分为每班保养和周末保养，一般在每班结束后或每周末实施。
✧定期维护保养：
指由工程部编制设备维护计划，由专业设备维修人员和操作人员一起实施的对设备的维护、修理工作。
分为一级保养和二级保养，简称“一保”。
“二保”。
“一保”：
对设备的全面清洁。
“二保”：
除了“一保”的内容外，还要对设备进行局部接替检查、清洗换油、修复或更换磨损的零部件、排除异常情况和故障、恢复局部工作精度、检查并修理电气系统等
（4）设备维护保养的实施
★定期维护保养工作的关键是合理制定维护保养计划并有效实施。
★设备维护保养计划是设备维护保养的指导性文件。
通过维护保养计划确定设备维护保养的类别、时间、工作量、材料、费用预算、停机时间等内容。
★正确地编制维护保养计划，合理安排维护保养工作，可以为保养工作做好充分的准备，缩短停机时间，提高工作效率，降低维护费用。
（5）设备维修管理
★设备维修——指当设备的技术状态劣化或发生故障后，为了恢复其功能和精度而采取的更换或修复磨损、失效的零部件，并对整机或局部进行拆装、调整的技术活动。
★设备维修分两个阶段：
一是获得需要维修的设备信息、二是对需要维修的设备实施维修工作。
★设备维修信息的获得：
报修、巡检、计划维修、预知性维修。
★设备维修的实施：
小修、项修、大修。
5.设备的改造和更新
（1）设备改造和更新的作用
★设备磨损的补偿：
随着设备使用年限的增加，设备的有形磨损和无形磨损日益加剧，可靠性相对降低，导致费用上升。
应通过设备的改造和更新对设备实施补偿。
★适应酒店经营的需要：
酒店设备具有较大比重的享受因素，经过一定时间，虽然还具有使用价值，但已经陈旧过时，会造成客人精神上的不愉快，影响酒店的等级和声誉，不利于设备使用的经济性。
（2）设备改造和更新的原则
★设备技术改造的原则：
针对性、适应性、可能性、经济性;
★设备的更新及其原则：
多次大修，技术性能达不到要求，无法保证酒店服务质量；
★技术性落后，经济效果很差；
★通过修理、改造虽能恢复性能但不经济；
★耗能大或污染环境严重，进行改造又不经济；
★不能满足酒店经济需要。
（3）设备改造和更新的工作程序
★编制改造、更新计划
★进行技术、经济分析
★编制设备技术改造任务书
6.能源管理
（1）能源与酒店经营
★酒店耗能主要有以下几个方面：
✓电，用于动力、空调、照明和电器设备；
✓水，用于厨房、洗衣房以及生活用水；
✓煤或重油，是锅炉燃料；
✓柴油，用于柴油发电机组或作燃料；
✓蒸汽，用于取暖、蒸煮食品和洗衣房使用；
✓煤气或液化石油气，是烹任食品的燃料。
★能源费用：
酒店能源费用加大，某些大酒店一年中的能耗费用相当于一年的纯利润。
★现代酒店的能耗如不加以控制，将会影响酒店的经济效益。
（2）能源管理的内容
★建立健全酒店能源管理体系，明确各级管理者的职责范围。
★贯彻执行国家有关节能的方针、政策、法规、标准及有关规定，制定并组织实施本酒店的节能技术措施烷善各项节能管理制度，降低能耗，完成节能任务。
★建立健全能耗原始记录、统计台账与报表制度，定期为各部门制定先进、合理的能源消耗定额，并认真进行考核。
★完善能源计量系统，加强能源计量管理，认真进行能源分析研究，针对突出的问题提出解决方案。
★按照合理的原则，均衡、稳定、合理地调度设备运行，避免用能多时供不应求，用能少时过剩浪费的现象，提高能源利用率。
（3）能源管理的方法
★建立管理机构
★建立健全的能源管理制度
★酒店的能源管理制度主要内容
★做好能源管理的基础工作
★加强对设备经济运行的管理
酒店设施设备安全使用及保管责任书
为了规范酒店设施设备的管理，确保酒店安全生产。
酒店（下称甲方）同各部门经理（下称乙方）签订《酒店设施设备安全使用及保管责任书》，其责任具体条款如下：
一、认真贯彻执行酒店关于设施设备的安全使用工作的指示和规定，协助、配合甲方做好设施设备的管理工作。
将本部门的设施设备管理纳入本部门的日常工作中。
部门经理是设施设备安全使用责任的第一责任人。
二、部门经理应建立设施设备使用档案（包括购买时间、使用说明、现运行状况及维修过的时间、原因等）。
三、本部门设施设备若出现重大故障或报废情况，需由工程部出示证明是由于人为操作原因造成，还是自然损耗。
如果是人为操作原因，本部门经理则应按一定比例赔偿。
四、本部门的设施设备如需要更新，须呈报总办审核。
五、本部门须协助工程部根据本部门制定的设施设备档案，对设施设备进行定期抽检，并负责对本部门员工进行操作培训。
凡未经过操作培训的员工一律不得使用该设施设备。
六、本部门的设施设备是属本部门的固定资产，如有遗（流）失应由本部门经理负责赔偿。
七、违反各项设施设备安全使用及保管制度的，视情节轻重给予乙方经济处罚。
如果发生重大责任事故，将追究乙方责任，造成严重后果的交公安机关依法处理。
八、本责任书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效，有效期为壹年。
甲方：
酒店乙方：
酒店总经理（签字）：
代表人（签字）：
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