浏阳市上半年房地产市场分析报告定稿.docx

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浏阳市上半年房地产市场分析报告定稿

2011年上半年房地产市场分析报告

2011年以来，全国房地产市场调控政策频出，从“新国八条”、加息到各大城市陆续出台商品住房限购细则与房价控制目标，再到要求商品房明码标价以及取消或降低部分住房交易手续费等，调控抓手正逐渐深入房地产市场的“骨髓”，效果也开始慢慢显现。

而作为三四线城市的浏阳，由于我市政府和相关部门应对得力，抢抓机遇，因势利导，使全市房地产市场运行出现了可喜的变化，加上近期物价上涨等因素影响，浏阳房价总体呈现“投资加快，量升价稳”的态势。

其市场运行具体情况如下:

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-6月份全市共完成房地产开发投资11.84亿元，比去年同期（6.76亿元）增长75.15%；房地产业直接产生地方税收2.67亿元（含财政契税8200万元），比去年同期（1.63亿元，含财政契税1400.75万元）增长63.80%，占全市地税总收入的35.94%。

图1浏阳市2011年1-6月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-6月份，全市共有房地产在建项目39个（含待销尾盘），其中幵发面积在5万m以上的达到19个，在建房屋施工面积178.29万m,比去年同期（127.75万仃）增长39.56%,房屋新幵工面积60.73万，比去年同期（21.98万仃）增长176.30%，房屋竣工面积38.35万仃，比去年同期（16.27万仃）增长135.71%。

表一：

在建房屋类别构成情况

类另y

施工面积（万m）

占总施工面积比例（％）

住宅

149.03

83.59

办公用房

1.60

0.90

商业营业房:

12.67

7.10

其他—

14.99

8.41

合计

178.29

100

表二：

新开工房屋类别构成情况

类另y

施工面积（万m）

占新开工面积比率（％）

住宅

51.37

84.59

办公用房

0.40

0.66

商业营业房

4.84

7.97

其他

4.12

6.78

1合计

60.73

100

二、房地产市场供给

1-6月份经审批共准许预售商品房屋面积41.44万m,比去年同期

（27.09万仃）增长52.97%，加上历年累积36.11万仃，全市今年1-6

月份商品房市场投放量为77.55万仃，减去1-6月份商品房销售面积48.87

万仃，目前我市可面向市场销售的商品房面积有28.68万仃,其中期房面积18.09万m,现房面积10.59万m（其中：

住宅8.96万m，占84.61%;商业营业用房1.17万m，占11.05%;其他0.46万m，占4.34%），—年以上现房空置1.83万m。

表二：

未销售商品房屋结构构成情况

类另S

面积（万眄

比率（％）

期房（未竣工验收的商品房）

18.09

63.08

现房空置面积

10.59

36.92

其中：

待销房屋（一年以内）

8.76

82.72

滞销房屋（一年以上至三年）

1.78

16.81

积压房屋（三年以上）

0.05

0.47

二、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-6月份我局共办理商品房合同备案登记4273户，其中住宅3682户。

房屋备案登记销售面积48.87万m2，比去年同期（29.17万仃）增长

67.54%，其中:

期房销售登记备案面积40.77万m2，占销售总面积的

83.43%;现房销售面积8.10万m2,占销售总面积的16.57%,商品房成交金额16.92亿元，比去年同期（8.60亿元）增长96.74%。

另据统计，乡镇人员进城购房面积24.71万仃占销售总面积的50.56%，与去年同期相比（46.14%）增长4个百分点；城区人员购房面积18.14万仃占销售总面积的

37.12%，比去年同期（40.52%）下降3个百分点；外来人员购房面积6.02

万仃占销

售总面积的12.32%，比去年同期（13.34%）下降1个百分点。

表四：

商品房供需基本情况（累计）

分类

批准预售面积

（万m2）

实际登记销售（期、现房）（万m）

面积

与上年同期比（％）

面积

与上年同期比

（%）

期房

与上年同期比

（%）

现房

与上年同期比

（%）

商品房

41.44

52.97

48.87

67.54

40.77

60.13

8.10

118.32

商品房住宅

36.13

48.32

43.79

61.29

38.78

59.33

5.01

78.29

表五：

商品房屋销售构成情况单位：

万m

类另I」

面积

住宅

商业营业用房

其他

期房

40.77

38.78

1.72

0.27

现房

8.10

5.01

2.65

0.44

合计

48.87

43.79

4.37

0.71

图2：

各区域商品房销售情况单位：

万m

市中心区威6,75%

其他区域13.08%

行政中心区域2912%

B花炮文化城区域：

心.觥万肝□集里区域:

1k09万M

■行政中心区域:

14.23万E■市中心区域；3.30万廿

■其他区域：

匕39万耐

2、商品房屋套型分析

单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售757套，占销售总套数

的20.56%,90—144仃普通商品住宅销售2321套，占销售总套数的63.03%,

144仃以上的非普通商品住宅销售604套，占销售总套数的16.41%。

表六：

不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

3、存量房屋交易分析

据统计，1-6月份我市城区共办理二手房转移登记1046宗，比去年同期（965宗）增长8.39%,成交面积14.68万仃，比去年同期（12.08万仃）增长21.52%,成交额为1.89亿元，比去年同期（1.36亿元）增长38.97%（

一、二级市场交易比例（48.87万仃/14.68万仃）为3.33:

1.0，一二级市场交易比例呈扩大趋势。

四、房地产市场价格分析

权平均法计算得出），比上季度末（3124元/m2）环比增长0.54%;另各区

域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市区中心区域3501元/仃、花炮文化城区域3611元/仃、集里区域2854元/仃、行政中

心区域3263元/仃，市区中心和花炮文化城区域涨幅略大于行政中心和集

里区域。

图3:

浏阳市2010年1-6月份各区域房地产市场价格

1000高达54.68%、90.55%、64.36%、75.15%；另外，1-6月份我市在建房屋施工总面积和市场供应量也均实现同比正增长，分别达4成和5成，房屋新开工面积、竣工面积同比正增长更高达1.7倍、1.3倍。

五、房地产市场运行特点

（一）开发投资增长强劲，企业信心稳步提升

今年上半年为应对新一轮楼市调控，我市大部分房企仍采取了

“适当让利，以量换价”的市场销售策略，业绩均较乐观，对房地产

开发投资信心也稳步提升。

据测算表明，今年1-6月份我市房地产开

发投资连续6个月实现同比正增长，尤其是3-6月份同比正增长分别

（二）市场需求火爆，交易量拉大

据统计，1-6月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达3.5万余人次，市场人气十分旺盛，其中，乡镇人员进城购房占比与去年同期相比增长了4个百分点。

同时，受年轻群体购房等住房刚性需求持续拉动，我市上半年商品房销量同比增长达6成，金额实现翻番，市场连续出现“小阳春和火红夏”行情。

（三）90-144川房型仍占主流，3000元/川以上户型需求大幅增加，住房品质竞争日益激烈

今年1-6月份，我市90-144川户型销量稳占全市总销量的6成以上，主流户型地位进一步得到巩固；与此同时，我市3000元/川以上价位户型销量比去年同期增长了30个百分点，而2000元/川以下

和2000-3000元/川之间价位户型销量却分别下降了21和9个百分点。

这说明，我市市民的住房消费行为已大步走向升级换代，消费观念也发生了重大改变，由原来的对价格最为敏感，转变为对其配套设施的完善及产品附加值的重视，这也将导致各楼盘住房品质的竞争日趋激烈。

（四）房价增幅有所加大，市场略显供不应求今年上半年，在恒大华府、碧桂园、新月半岛等高端楼盘相继开盘的带动下，我市商品住房交易均价为3141元/m2,比去年末增长

17.25%，比上季度末环比增长0.54%，但与深圳、长沙等一二线城市和宁乡等周边县市房价增长水平相比，结合我市交通区位优势日益凸显和经济社会发展水平逐步加快等因素看，仍处于合理运行区间。

另据统计，上半年我市市场新增供应总量与销售总量之比为

0.85:

1.0（41.44万川/48.77万川）,市场略显供不应求。

六、下阶段我市房地产市场发展展望

2011年，随着永盛大道拉通、长浏、浏醴、大浏等高速的快速建设，以及工业新城和柏加等地对接大长沙发展规划的实现，浏阳的发展机遇将呈几何倍数增长，我市房地产市场进一步发展壮大的机遇也将随之来临。

（一）从投资、供给看，2011年下半年我市将共有包括高峰天马花园、开心商业广场等大盘在内的5-7个新楼盘计划上市，新上市量约为50-60万川，市场竞争将逐步走向以品牌、品质和服务取胜的阶段，企业面临的提质升级压力日益增大。

（二）从市场需求看，90-120和120-144川两个区间户型产品将会继续稳占未来市场60%以上的需求份额，分别各占30%左右；而市场主流价位则将稳定在3000元/川以上档次，也占60%左右，且后期不同收入阶层的市场需求分化将明显加快。

（三）从产品类型和市场结构看，二手房、商业地产或将才迎来绝佳发展期。

浏阳作为三四线城市，二手房市场发展相对来说一直不算很火爆。

但今年由于我市对购买90川以下户型、属家庭惟一住房的购房户继续执行契税优惠政策，一些在商品房市场受限购房者极有可能转入二手房市场，购买市场上的存量小户型住房，给二手房市场带来较大的发展空间。

另外，由于国家目前房地产调控政策主要是针对商品住宅，住宅市场的挤出效应可能使大量资金流入商业地产，如商铺、酒店、餐饮、娱乐、休闲、写字楼等，特别是商业价值还未被完全挖掘的浏阳，随着众多零售商拓展市场的需求，预计浏阳市场对购物中心、写字楼等的需求将更为强劲，商铺租金将保持较强的增长。

在投资渠道并不丰富的浏阳，商业地产后期有望成为我市市民投资的新主流。

（四）从房价走势和政策预期看，受市场需求持续旺盛、产品供应不断增加等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会继续保持稳步上扬态势，不会骤然发生急剧变化。

七、房地产市场发展建议

2011年以来，随着国内大型房企加快从一二线城市向三四线城市的转移布局，我市以城市新区和工业新城为代表区域的房地产业发展迎来了较大机遇。

但与之同时，由于我市房地产市场竞争也已进入白热化阶段，如何引导全市房地产开发企业向品质、多元化发展转型，以及如何进一步调整优化全市房地产业结构，成为摆在我市政府及相关部门面前的迫切课题，因此下阶段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。

（一）不断加大对外招商引资力度，适时引进一批国内一流房地产开发企业进驻我市发展

去年年底中央十七届五中全会正式通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中政府在城镇化路径上的思考已经发生了明显的变化——从过往重点打造核心城市，转变为未来着重中小城市建设。

目前我国的城镇化率超过了50%。

按国际经验，一个国家城镇化率在30%-70%左右是高速发展期，而到了50%，其发展中心将从一二线城市逐步转移到三四线城市。

这是因为，当一二线城市城镇化到了较高水平后，新房上市量已经不多，市场上交易的主要对象将从一手房逐渐转化为二手房，且随着交通的发展，一二线城市郊县及附近城市也将慢慢地聚集人气，都市圈概念将逐渐形成，使房地产业发展重点逐步转移到郊县卫星城市。

浏阳也将因此迎来新的发展机遇。

从另一方面来说，将一些知名品牌的房地产开发商引入浏阳，不但在城市形象与品位提升上具有积极意义，而且对整个业态的多元化发展、整个行业发展水平及商贸流通档次等方面都有好的带动作用。

因此，下一步我市须通过更为精准有效的房地产对外包装和宣传，切实优化经济发展环境，适时引进一批国内一流的大型房地产开发企业入驻我市发展，促进全市房地产业更好、更快地转型升级。

（二）科学引导市场调整结构，扶持优质企业做大做强目前，不管是从国家宏观层面还是从市域经济发展层面看，转型提质和升级换代都已成为不可逆转的大潮流和大趋势。

因此，我市房地产市场在历经多年高速发展后，也必然走到了提质升级的关键路口。

往上走，可能会实现新一轮更大规模、更高层次发展；往下走，则有可能前功尽弃，一蹶不振，甚至日益走向衰落。

因此，我市政府和相关部门须下足功夫，加强进行市场调研和宏观调控，确保市场发展的质量和档次，适当扶持部分优质企业做大做强，并通过自然淘汰法则，让部分缺乏竞争力和基础的企业逐步退出市场，以进一步优化结构。

（三）努力完善配套设施，切实加大保障性住房建设力度，夯实产业发展基础

我市今后要继续加快城市新区和工业新城等区域的基础设施建设步伐，不断完善交通、商贸、休闲、教育、医疗等配套条件。

并根据省市保障性住房开发建设规划，进一步加大公共租赁住房等保障性住房建设力度，满足新增工业人口和城镇化人口以及中低收入人群等的住房需求，努力夯实房地产业新一轮大发展的基础。

（四）进一步强化市场监管，创造优质市场经营环境为维护我市房地产市场正常的开发、交易秩序，相关部门须进一步有针对性地加强对商品房违规征地拆迁、开发建设、预售签约，以及售后延期办证、推卸质量责任、物业管理不到位等行为的查处力度；严格整治违规二手房中介行为，并对项目施工运行过程中存在的“恶意阻工、强装强卸、强买强卖”等违法行为予以严格执法，以“惩恶扬善”，创造一个公平、公开、公正的优质市场经营环境。

五）盘活二手房市场，形成合理、理性的梯形消费体系

随着购房者消费心理的逐步成熟，无论是自住还是投资，浏阳的购房者已没有了对房子必须“一步到位”的不实追求，更多的人具备了根据生活水平逐步提高而分阶段提升居住品质的置业升级观念。

这带动了浏阳二手房市场的繁荣，二手房交易活跃，那么必然有一部分的人会选择升级置业，从而带动一级、二级市场的需求。

而一、二级市场之间的联动，能够扩大市场交易量，增强整个市场的流动性，促进市场日趋稳定、繁荣发展。

后期，需要我们继续通过建立严格的监督管理机制、建立灵活的金融体系、规范二手房中介组织及过户流程等措施，促进房地产市场健康、有序、规范的发展。

二0一一年六月三十日