最新版铅山县经济适用房项目可行性研究报告.docx

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最新版铅山县经济适用房项目可行性研究报告

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铅山县经济适用房

项目可行性研究报告

上饶赢通项目管理咨询有限公司

二00六年

铅山县经济适用房

项

目

可

行

性

研

究

报

告

上饶赢通项目管理咨询有限公司

负责人:

童启松

编制:

徐建卫工程师

高瑜经济师

高华清高级工程师

编审:

童启松高级工程师

第一章总论………………………………………………………………4

第一节项目背景……………………………………………………4

第二节编制依据和原则……………………………………………5

第三节可行性编制中的工作范围及其结论………………………6

第四节主要技术经济指标…………………………………………7

第五节问题与建议…………………………………………………8

第二章经济适用房建设…………………………………………………10

第一节经济适用房…………………………………………………10

第二节上饶市房地产发展状况……………………………………10

第三节铅山县房地产发展状况………………………………………12

第三章建设规模与建设方案……………………………………………15

第一节项目组成……………………………………………………15

第二节建设规模与建设方案………………………………………15

第四章用地选择与建设条件……………………………………………16

第一节地理位置……………………………………………………16

第二节自然条件……………………………………………………16

第三节项目地区经济现状…………………………………………17

第四节交通运输现状………………………………………………22

第五节公用工程基础设施情况……………………………………23

第六节当地施工和工作条件………………………………………23

第七节占地面积……………………………………………………24

第五章规划方案和工程方案……………………………………………25

第一节规划方案……………………………………………………25

第二节实施方案……………………………………………………25

第三节建设规模和建设内容………………………………………25

第六章主要原材料、燃料供应…………………………………………35

第一节主要原材料…………………………………………………35

第二节燃料供应……………………………………………………35

第七章环境影响评价……………………………………………………36

第一节设计依据……………………………………………………36

第二节主要污染物种类、来源及排放量用………………………36

第三节处理方案……………………………………………………36

第四节水土保持及其绿化…………………………………………37

第四节结论…………………………………………………………37

第八章职业安全卫生……………………………………………………38

第一节工程建设的安全卫生要求…………………………………38

第二节安全所采取的主要防范措施………………………………38

第三节职业安全、卫生管理及教育………………………………38

第九章节能节水措施……………………………………………………40

第一节设计依据……………………………………………………40

第二节节能节水措施………………………………………………40

第十章消防………………………………………………………………41

第一节基本情况……………………………………………………41

第二节各专业采取的措施…………………………………………41

第十一章组织和劳动定员………………………………………………43

第一节组织…………………………………………………………43

第二节定员…………………………………………………………44

第三节人员的来源…………………………………………………44

第十二章招投标…………………………………………………………45

第一节招标措施及内容……………………………………………45

第二节招标方案……………………………………………………45

第十三章项目实施规划…………………………………………………47

第一节前期工作……………………………………………………47

第二节设施工作……………………………………………………47

第三节质量保证措施………………………………………………48

第十四章投资估算及资金筹措…………………………………………50

第一节建设投资算………………………………………………50

第二节资金筹措…………………………………………………51

第十五章财务评价………………………………………………………53

第一节财务评价基础数据与参数选择……………………………53

第二节销售收入估算………………………………………………53

第三节成本费用估算………………………………………………54

第四节财务赢利能力分析…………………………………………54

第十六章社会评价…………………………………………………………55

第一节项目对社会的影响分析……………………………………55

第二节项目与所在地相互适应分析………………………………55

第三节社会风险分析………………………………………………55

第四节结论…………………………………………………………56

第十七章风险分析………………………………………………………57

第一节项目主要风险因素…………………………………………57

第二节风险程度分析………………………………………………57

第三节项目抗风险能力分析………………………………………57

第四节防范和降低风险对策………………………………………58

第十八章结论与建议……………………………………………………59

第一节结论…………………………………………………………59

第二节建议…………………………………………………………59

第十九章附录……………………………………………………………60

第一章总论

第一节项目背景

1项目名称、主办单位及负责人

项目名称:

铅山县经济适用房

承办单位:

铅山县房管局（房改办）

负责人：

王贵旺

项目负责人:

李发亮

编制单位：

上饶赢通项目管理咨询有限公司

负责人：

童启松

2项目提出的背景、必要性和社会意义

（1）承办单位概况

铅山县房管局是铅山县人民政府管理全县住宅与房地产业和住房制度改革工作的职能部门。

（2）项目提出的背景

经县长办公会议研究，决定由铅山县房管局（房改办）负责在县城城南范围内规划建设经济适用房,占地面积50000.00㎡、住宅建筑面积约90000.00㎡的经济适用房小区，用于低收入户购房。

经济适用房小区整体工程建设涉及的有关规费除工本费外，一律予以免收。

3项目的目的、必要性和社会意义

（1）铅山县经济适用房项目是为策应国家的经济适用房建设需要，主要满足低收入户购房而建设的项目。

（2）铅山县经济适用房项目是非常必要的。

一是铅山县社会与经济发展的需要。

随着铅山县社会与经济的飞速发展,城镇人口的不断增加,需要建设大量的商业和居住用房；而在购房需求者中,低收入户无力按市场价格购房,因此,有必要建设部分经济适用房用于低收入户购房。

二是铅山县城市建设的需要,是城市化发展的需要。

上饶的城市化程度与全国的城市化平均水平相距较大，全国城市化率目标要求达到60%，上饶2005年才达到27%,铅山县的城市化率就更低，急需加快城市化建设的步伐。

三是铅山县改善投资环境、提升城区品味,加大吸引外资力度的重大举措。

（3）铅山县经济适用房项目的建成，促进铅山县城市建设的发展具有一定重要的意义。

第二节编制依据和原则

1编制依据

1本可行性研究报告的编制，依据了中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及铅山县人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件的规定；委托方提供的有关资料；本咨询公司所掌握的有关资料以及报告编制人员实地勘察所获取的资料。

2其它编制依据

建筑设计规范》JGJ48-88、《住宅设计规范》GBJ16-87《建筑地基基础设计规范》GBJ7-89、《建筑物防雷设计

（2）《建设项目环境保护管理办法》。

（3）《投资项目可行性研究指南》（2002年）。

（4）铅山县有关部门提供的铅山县的规划条件、水文、气象、地质等资料。

（5）铅山县房管局与上饶赢通项目管理咨询有限公司关于铅山县经济适用房项目可行性研究的协议。

2编制原则

1严格按照现行国家规范、标准进行设计，选用国产先进设备,力争新建项目在设施上达到国内的先进水平。

2铅山县经济适用房的基础设施直接与铅山县外环路上的市政基础设施连接。

3铅山县经济适用房项目的布局、设备的选用体现合理、实用的原则。

第三节可行性编制中的工作范围及其结论

1该项目报告的编制范围为:

由开发公司投资的安置小区17栋，绿化等其他工程。

2铅山县经济适用房设计中所采用的设施切合实际、房型按经济适用房要求设计，布局合理，能满足国家现行规范要求。

2该项目建成后，三废排放均能达到排放标准，对周围环境不会造成不利影响。

3该项目建设投资6961.36万元。

该项目为铅山县城市建设的一部分,将产生较好的社会效益和经济效益。

4从铅山县社会经济发展、城市建设、改善投资环境、环境影响等各方面综合分析，该项目是可行的。

第四节建设规模及主要技术经济指标

1建设地点

本项目拟在铅山县城南新区,西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。

其中，北面的外环路为32米的城市主干道。

2建设规模与目标

（1）建设规模

本项目为经济适用房,规模为90000.00㎡建筑面积，四年内实施建成,销售期六年（含建设期）。

（2）建设目标

本项目的建设目标是以全新的规划理念进行高水平的规划设计,以达到国家要求的施工队伍建造较高质量的建筑,设施到位,环境优美的绿色经济适用居住小区。

2主要建设条件

（1）该项目所在地区市政基础设施和配套设施完善，具体表现为：

交通条件：

该项目地处铅山县城南新区，北面临城市主干道，交通便利。

给、排水工程：

市政给水管网北面可接至本地块，可接DN200以上给水管，接管直接，水压及供水量满足要求；雨水、污水分别排入市政排水分流管。

电力工程：

地块北面主干道边有电力网线可供接入楼房，能满足本小区的用电负荷。

电信工程：

地块北面主干道边有电信网线可供接入小区，能满足本项目的电信网络需求。

（2）铅山县经济适用房位于铅山县城区边缘，商业与人口来往交流的频率相对较低，符合建设经济适用居住区的要求。

（3）本项目的主要筹资依托单位为铅山县房管局（房改办）。

3技术经济指标

总占地面积50000.00万平方米。

建筑面积90000.00平方米。

密度40.0%。

容积率1.80。

绿化率30%。

总户数1280套。

停车位100。

平均建筑层数六层。

本项目技术经济指标符合铅山县建设局提供的规划设计条件中提出的要求。

5项目投入总资金及效益情况

（1）项目建设投资6961.36万元。

（2）项目建成后可满足低收入户1280户的购房需求。

第五节问题与建议

1本项目的资金筹措需要各方的支持和帮助。

2建议开发建设单位加强项目管理团队的力量，加大前期工作力度，切实做好各项设施过程中的项目管理和市场营销工作。

第二章经济适用房建设

第一节