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《土地估价实务

2010年《土地估价实务》真题及参考答案

一、某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。

酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。

收集到酒店其他有关情况如下：

（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：

（2）6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：

酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。

258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；

（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：

（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。

请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：

大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。

答案：

二、A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。

面积：

平方千米；价格：

元／平方米

绪表

请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：

1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）；

（表格式样）

         一季度二季度三季度四季度

J001

J009

2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值；

3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值；

4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数

标准答案：

答题要点及参考答案

1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列））

J001地价水平值计算式如下：

J001地价水平值=（1200+1100）/2=1150（元／平方米）

各季度各区段地价水平值计算结果表

2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式

一级地价水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×0.2）／（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平方米）

二级地价水平值=（675×0.6+600×1.2+750×0.6）/（0.6+1.2+0.6）=656（元／平方米）

三级地价水平值=（500×1+520×1.5+450×1.5）/（1+1.5+1.5）=489（元／平方米）

3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值

整体地价水平值=（1150×0.2+1000×0.2+1050×O.2+675×0.6+600×1.2+750×0.6+500×1+520×1.5+450×1.5）／（0.2+0.2+0.2+0.6+1.2+0.6+1+1.5+1.5）=596（元／平方米）

4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数

一季度地价水平值=1067（元／平方米）

二季度地价水平值=（1150×xO.2+lOOO×O.2+1050×x0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1067（元／平方米）

三季度地价水平值=（1190×O.2+1080×O.2+1120×xO.2）／（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）

四季度地价水平值=（1190×0.2+1080×O.2+1120×0.2）/（0.2+0.2+0.2）=1130（元／平方米）

2007年一季度定基地价指数：

100

二季度定基地价指数：

1067/1067×100：

100

三季度定基地价指数：

1130/1067×100：

106

四季度定基地价指数：

1130/1067×100=106

三、某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：

①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005-2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让最低价标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

（1）甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。

2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。

2006年上半年项目建成，年末完成销售。

以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

（2）丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。

在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。

另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。

请根据以上情况回答51-55题。

1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（   ）。

A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（   ）。

A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较

B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近

C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准

D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平

3.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近（   ）万元。

A.590   B.467   C.530   D.480

4.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近（   ）元／平方米。

A.1000   B.1100   C.1200   D.1280

55.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为（   ）元／平方米。

A.1000   B.1110   C.1200   D.1260

标准答案：

AD,BCD,C,B,B

四、甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。

因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：

规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2.89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。

经调查：

①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通” （通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：

③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元／平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元／平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：

按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元／平方米。

运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。

请根据以上情况，回答56-60题。

1.根据上述情况，下列表述正确的是（   ）。

A.若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格

B.该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金

C.若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额

D.甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设

2.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为（   ）。

A.0.85   B.0.94   C.2.6   D.2.89

3.依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为（   ）万元。

A.10062   B.10122   C.10300   D.10361

4.根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为（   ）。

A.1.56,1.33 B.3.5,2.4   C.2.4,3.5   D.均为2.89

5.若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是（   ）。

A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格

B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元

C.以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年

D.估价时建筑容积率设定为0.94

标准答案：

C,A,C,B,A

五、某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。

该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：

该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：

征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。

土地开发成本及费用：

开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。

假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。

标准答案：

1.解题思路与方法选用

根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资

料，适宜选用成本逼近法进行评估。

2.解题步骤

（1）计算土地取得费及税费

土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

a.最高补偿标准：

2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米）

b.青苗补偿及地上物补偿：

2000／666.67=3.0（元／平方米）

c.征地费合计：

90＋3.0=93.0（元／平方米）

d.征地管理费：

93.0×4％=3.72（元／平方米）

e.耕地占用税：

5元/平方米

f.耕地开垦费：

10元／平方米

g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米）

（2）土地开发费

土地开发费=90元／平方米

（3）投资利息

投资利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]

=19.02（元／平方米）

（4）投资利润

投资利润=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米）

（5）计算土地成本价格

成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米）

（6）计算土地增值

根据题意，这里土地增值率取20％，则：

土地增值=251×20％=50.2（元／平方米）

（7）计算全开发区土地单位面积地价

全开发区土地单位面积地价：

251.0+50.2=301.2（元/平方米）

（8）计算可出让土地单位面积地价

可出让土地单位面积地价：

301.2÷80％=376.5（元／平方米）

即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。

六、待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

估价要求

某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。

估价过程

（1）选择估价方法。

该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。

（2）确定最佳开发利用方式。

根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。

根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。

建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。

目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

（4）求取地价。

标准答案：

地价测算公式如下：

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润

①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。

不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）

不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）

②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）

③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）

利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。

地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。

④开发商利润=19746401×15%=2972737（元）

⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。

⑥将上述各项数据代入公式，即

地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737

地价=7900872/1.2544=6298527（元）

⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。

开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元）

测算方式二、利息中不计地价款的利息

不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：

①不动产总价=19746401（元）

②建筑费及专业费=8000000（元）

③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）

④开发商利润=2972737（元）

⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格

开发完成时地价=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872（元）

⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）

⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）

七、甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。

该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。

为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。

评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／建筑平方米，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。

除管理费外，还需支出维修费、保险费等。

假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。

请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价）。

标准答案：

（一）答题要点及参考答案

1.解题思路与方法选用

估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。

2.解题步骤

（1）计算房地年总收益

50×950×12=570000（元）

（2）计算年总费用

①年管理费=50×950×12×5％=28500（元）

②年维修费=1600×950×2％=30400（元）

③年保险费=1600×950×0.2％=3040（元）

④年税金=35×950=33250（元）

⑤年折旧费：

1600×950／（50-01）=31020.41（元）

⑥年总费用：

①+②+③+④+⑤

=28500+30400+3040+33250+31020

=126210（元）

（3）计算建筑物年纯收益

建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

=（建筑物重置价－年折旧费×已使用年限）×建筑物还原率

=1600×950－31020×4）×8%

=111674（元）

（4）计算土地年纯收益

土地纯收益=房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益

=570000—126210—111674

=332116（元）

（5）计算2006年6月的土地价格

土地总价格：

P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（万元）

土地单位价格：

5133129÷800=6416（元／平方米）

（6）建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价－年折旧费×已使用年限

=1600×950－31020×4

=1395920（元）

（7）土地及建筑物一体总价格：

土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积

=5133129+1395920

=6529049（元）=652（万元）

土地及建筑物一体单价：

6529049÷800=8161（元／平方米）

八、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。

该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。

由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。

如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？

项目其他有关资料如下：

（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。

（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。

目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。

（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。

另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%

标准答案：

可抵押贷款额5924.43万元

九、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。

土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。

请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）。

（1）案例资料：

i。

开发程度说明：

*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。

ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）:

数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度"

（2）其他资料：

A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：

以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。

A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从"三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。

标准答案：

最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元／平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906.33元／平方米。

S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

1.证载土地使用期至2070年1