物业管理法规习题答案胡晓娟汇总.docx

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物业管理法规习题答案胡晓娟汇总

物业管理法规习题答案-胡晓娟汇总

习题参考答案

第1章物业管理法规概述

1.单项选择题

1）法是由国家制定或认可的，并具有（B ）的社会规范。

A、特殊效力       B、普遍约束力      C、一定强制力      D、特定效力

2）按照法的效力范围的不同，法可分为（ B ）

A、根本法和普通法             B、一般法和特别法    

C、实体法和程序法             D、成文法和不成文法

3）《物业管理条例》第十二条第二款规定：

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

该款规定属于（  A  ）

 A、授权性规范    B、义务性规范    C、禁止性规范     D、强直制性规范

4）在我国下列现行法中，法律效力最高的是（A   ）

A、《中华人民共和国物权法》                        B、《物业管理条例》

C、建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

D、《上海市住居物业管理条例》

5）将法律责任划分为民事责任、刑事责任、行政责任、国家赔偿责任与违宪责任的标准是：

（ D ） 

A、责任的内容 （财产与非财产责任）       B、责任的人数 （个人责任与集体责任）

C、责任的程度 （有限责任与无限责任）  D、引起责任的行为性质 

6）我国物业管理法的立法模式是（  D    ）

A、民法模式     B、单行法模式    

C、以民法模式为主、单行法模式为辅

D、以单行法模式为主、民法模式为辅  

7）在所有法律责任中性质最为严重、制裁最为严厉的是（ C  ）[P物管远教网] 

 A.经济责任     B.民事责任      C.刑事责任     D.行政责任。

[P物管远教网] 

8）民事责任主要表现为一种（ A ）

A、财产责任         B、侵害责任         C、财务纠纷               D、财力归属

9）目前，狭义的物业管理法律，是指（ A   ）。

A、《物业管理条例》      B、物权法       C、民法通则   D、合同法

10）《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（ B  ）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主        B、物业服务企业   C、业主和使用人   D、业主和物业服务企业

2.多项选择题

1）法的基本特征是（  ABC  ）。

A、由国家机关公布                  B、以国家强制力保证实施

 A、物     B、货币     C、行为     D、非物质财富[P物管远教网] 

2）业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（  ABCD    ）。

[P物管远教网] 

 A、占有     B、使用    C、收益    D、相邻权[P物管远教网] 

3）业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（   ABCDE   ）。

[P物管远教网] 

A、按照本来用途和使用目的使用专有部分[P物管远教网] 

B、维护建筑物的安全和外观美观[P物管远教网] 

C、不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线[P物管远教网] 

D、独自承担修缮自己专有部分的费用和责任  [P物管远教网] 

E、对他人的合理行为应相互容忍[P物管远教网] 

4）业主在物业管理活动中，享有下列权力（ABCD  ）

A、按合同约定接受物业服务企业提供的服务

B、监督业主委员会工作

C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

D、监督专项维修资金的管理和使用

5）业主在物业管理活动中应履行下列义务（ BCD ）

A、参加业主大会会议，行使投票权    B、遵守管理规约，业主大会议事规则

C、按规定交纳专项维修资金          D、按时交纳物业服务费用

6）下列哪些情况不属于物业管理法律关系（ CD  ）

A、某市物业管理公司因长期亏损而破产         B、业主林某因车祸而死亡

C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为[P物管远教网][P物管远教网] [P物管远教网

[P物管远教网7）业主大会的职责是（ BD  ）。

[P物管远教网] 

A、听取、审议业主委员会的工作报告[P物管远教网] 

B、审核与修订《管理规约》、《业主委员会章程》等文件[P物管远教网] 

C、与物业管理公司签订物业管理合同[P物管远教网] 

D、业主委员会的换届选举与委员的增减[P物管远教网] 

 [P物管远教网8）[P物管远教网[P物管远教网88]]（）以下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是（CD   ）[P物管远教网] 。

A、物业管理公司必须服从业主委员会的指挥[P物管远教网] 

B、业主委员会必须服从物业管理公司的指挥[P物管远教网] 

C、两者是聘用与被聘用的合同关系[P物管远教网] 

D、两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系[P物管远教网] 

9）下列表述错误的有（  ABD ）。

A、物业管理公司必须服从物管小区居委会的领导[P物管远教网] 

B、业主委员会必须服从小区居委会的领导

C、业主必须服从小区居委会的领导

D、小区居委会与物业管理公司、业主委员会和业主不存在任何权利义务关系

10）以下关于业主权利、义务的叙述正确的是（ CD  ）[P物管远教网] 

A、业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利；[P物管远教网] 

B、单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利；[P物管远教网] 

C、业主的基本义务是遵守有关法律法规及管理规约的规定；[P物管远教网] 

D、业主有参加业主大会的权利，有执行业主大会或业主委员会的决定的义务。

3.判断题：

（正确的打“√”错误的打“×”）

1）物业管理法律关系说具体就是一种民事法律关系。

（   ×  ）

2）物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为。

（   √  ）

3）物业使用人在物业管理中的权利义务由业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。

（  × ）

4）房地产开发企业作为投资建设单位，原始取得建设物业的所有权，在物业销售前，它是物业唯一的所有人，因此它是物业的第一业主。

（ √   ）

5）国家在物业管理法律关系中处于支配地位，依法行使管理权。

（ ×   ）

6）业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（  √ ）

7）业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。

（  ×  ）

8）法律关系的客体，也称权利客体，是法律关系主体的权利和义务所指的对象。

（  ×）

9）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

但遵守法律、法规和规约的除外。

                                  （  ×  ）

10）物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用。

                                     （  ×  ）

4.简答题（略）

5.案例分析

该案中政府机关的做法是不正确的，某市政府机关作为业主与深圳某物业公司是当事人法律地位平等的物业管理民事法律关系即物业服务合同关系，政府机关是以业主身份出现，是一个普通的民事主体，与另一方即物业管理公司在地位上是平等的，它不能凌驾于另一方之上，更不能指手画脚，以命令的方式让对方服从。

对于物业管理费是双方在招聘合同中公平约定的，政府机关不得擅自要求降低，否则将承担违约的法律责任。

当地物业管理的行政主管部门与物业公司是一种不平等的物业管理行政法律关系即监督和管理的关系，其出面调停时代表政府行使管理职权。

第3章物业管理中合同、规约

参考答案：

1.单项选择题 

1）物业服务合同是确定（ C  ）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

A、业主大会与物业服务企业         B、业主委员会与区物业服务企业 

C、业主与物业服务企业             D、住户与物业服务企业[P物管远教网] 

 [P物管远教网]2）根据法律的规定物业服务合同的形式应该为（  B    ）。

A、口头         B、书面         C、推定          D、其他

3）某开发商为选聘前期物业服务企业，向社会发布招标广告，该招标广告属于（ B  ）。

A、要约    B、要约邀请     C、新要约     D、都不是

4）甲厂向乙单位去函表示：

“本厂生产的W型电话机，每台单价90元。

如果贵单元需要，请与我厂联系。

”乙单位回函：

“我部门愿向贵厂订购W型电话机500台，每台单价85元。

”2个月后，乙单位收到甲厂发来的500台电和衣而卧机，但每台价格仍为90元，于是拒收。

为此甲厂以乙单位违约为由起诉至法院。

下列说法正确的是（   A  ）。

A、甲厂向乙单位去函表示是要约              B、乙单位回函是承诺     

C、甲与乙的合同订立成功                     D、乙单位拒收明显违反约定

5）甲区业主委员会与乙物业管理公司签订了一份物业服务合同，约定业主先付服务费，以乙物业公司后提供服务。

履行期届至，许多业主因担心物业公司不能提供满意的服务而未付服务费，于是乙物业公司在服务届满仍然未提供服务。

本案中乙物业公司行使的权利是（D）

A、同时履行抗辩权                  B、不安抗辩权     

C、先履行抗辩权                     D、后履行抗辩权

6）[P物管远教网在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（ C ）[P物管远教网] 。

A、委托协议书  B、临时委托合同  C、前期物业服务合同   D、物业管理委托合同[P物管远教网] 

 [P物管远教网]7）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（ C ）约定的内容。

[P物管远教网] 

A、公共维修资金  B、物业装饰装修  C、前期物业服务合同  D、公用面积分摊[P物管远教网] 

8）前期物业服务公同可以（ B）；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

[P物管远教网] 

A、约定期限     B、不定期限     C、定期二年     D、定期三年[P物管远教网] 

9）在一般情况下，物业管理辖区内有关安全守则、公共卫生守则、公用设施及共用部分的使用办法、车库管理办法等管理规定应有（   C ）制定。

A、物业管理公司     B、业主     C、业主大会     D、业主委员会[P物管远教网] 

10）物业管理活顺利进行的最重要保证是（ A ）。

A、物业服务合同  B、管理规约  C、辖区物业管理的各种规约  D、业主的守法[P物管远教网] 

 2.多项选择题[P物管远教网]

1）合同又可以叫做（   ABCD   ）。

[P物管远教网] 

 A、契约      B、协议       C、交易      D、合约[P物管远教网] 

2）物业服务合同应当包括对（  ABD ）等内容进行约定。

A、服务质量      B、服务费用    C、物业管理用房 D、物业管理事项

3）3333）前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于（  ABCD    ）[P物管远教网] 。

 A、合同主体不同[P物管远教网]               B、物业管理费用的承担人不同[P物管远教网] 

 C、物业管理合同期限不同[P物管远教网]       D、合同的终止方式不同[P物管远教网] 

 [P物管远教网[P物管远教网[P物管远教网4）下列各项中，属于合同的书面形式的是（   ABCD   ）。

[P物管远教网] 

 A、电报      B、电传     C、合同文本     D、电子邮件[P物管远教网] 

 [P物管远教网5）合同的生效条件包括（   ABD   ）。

[P物管远教网] 

A、当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力[P物管远教网] 

B、当事人意思表示真实[P物管远教网] 

C、手续和程序符合法律的规定和当事人的约定[P物管远教网] 

D、合同内容不违背国家利益和社会公共利益[P物管远教网] 

6）666）（）（）6依据《中华人民共和国合同法》的规定，有（  ABCD  ）情形之一的，合同无效。

[P物管远教网] 

A、以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的[P物管远教网] 

B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的[P物管远教网] [P物管远教网] 

C、以合法形式掩盖非法目的[P物管远教网] 

D、损害社会公共利益的

7）物业服务合同的违约责任主要有（  BC  ） 

 A、强制继续履行  B、支付违约金    C、赔偿损失  D、给予行政处罚[P物管远教网] [P物管远教网] 

8）管理规约的订立应遵循（  ABC    ）

A、合法性原则      B、整体性原则     C、民主原则     D、自愿原则[P物管远教网] 

9）业主大会议事规则应当就业主大会的（ ABCD ）等事项作出约定。

A、议事方式                      B、表决程序 

C、业主投票权确定办法            D、业主委员会组成和委员任期。

10）依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等相邻关系应遵循（  ABCD    ）的原则。

[P物管远教网] 

A、有利生产       B、方便生活    C、公平合理   D、团结互助

3.判断题：

（正确的打“√”错误的打“×”）

1）物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。

（ ×  ）[P物管远教网]   [P物管远教网] 

2）物业服务合同的客体是物业。

（  × ）[P物管远教网] 

3）要约又可称为邀请要约。

（  ×  ）[P物管远教网] 

4）承诺就是受约人对要约内容原则赞同的意思表示。

（ √ ）[P物管远教网] 

5）合同的全面履行原则就是要求合同当事人必须按照合同约定全面地履行自己负责的各种义务，不能不履行和不适当履行。

（ √ ）[P物管远教网] 

6）根据《合同法》的规定，双务合同履行中的抗辩权主要有：

先履行抗辩、后履行抗辩权和不安抗辩权。

（  ×  ）[P物管远教网] 

7）物业管理合同的订立必须采用书面形式。

（  ×  ）[P物管远教网] 

8）管理规约应该采用政府物业管理主管部门统一制定的示范文本。

（  ×  ）[P物管远教网] [P物管远教网] 

9）前期管理期间的物业管理，由物业建设单位或与其签订物业管理合同的物业服务企业承担。

（  ×  ）

10）物业入住（用）时应当由物业建设单位或物业服务企业，组织业主签订管理规约。

（  × ）[P物管远教网] 

4.简答题（略）

5.案例分析

案例1

（1）王某辩称前期物业管理未经委托，不予认可的理由不能成立。

因为根据《物业管理条例》第二十五条、第二十六条的规定，王某与A房地产公司签订的预售合同包含前期物业服务合同的内容，前期物业服务合同对王某生效。

（2）王某称收费标准高于其他同样物业，收费不合理的个人意见法院不会支持。

因为该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，且在前期物业服务合同中已有约定，在新的物业服务合同签订之前，原约定的收费标准是有效的。

（3）如果B物业管理公司按照前期物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，法院应判令王某原约定的标准支付物业服务费用。

案例2

（1）本案的A物业管理公司与小区业主委员会签订的物业服务合同能对江先生发生法律效力。

因为江先生是小区的房屋的所有人即业主，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，由业主大会选举产生的业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定对全体业主具有约束力，因此上述合同对江先生当然有效，江业主有义务按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。

（2）因为物业服务合同对江先生又有法律上的约束力，因此江先生应遵守物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

第4章早期介入及前期物业管理的法律规定

参考答案

1.单项选择

1）物业管理早期介入，主要是充当（ C  ）角色。

A、管家        B、监理         C、顾问      D、中介

2）物业管理中期介入的主要工作是（ B ）。

A、把好设计关                  B、辅助监理施工质量

C、建立物业管理制度            D、做好开业准备

3）新建物业承接验收应移交的产权资料不包括（ A  ）。

A、总平面图                    B、项目批准文件   

C、用地批准文件                D、建筑执照

4）承接验收一定要写明承接的日期，这是划清（ C  ）的界线。

A、阶段          B、范围        C、责任      D、项目

5）物业管理招投标的标的是（B   ）。

A、招投标人      B、招标项目   C、招标书      D、招投标舍同

6）颁布《前期物业管理招标投标管理办法》的目的是为了保护（D ）的合法权益

A业主      B开发商      C物业管理企业     D当事人

7）邀请招标应该邀请（B  ）以上的企业。

A 2       B 3          C4        D  5

8）公开招标，在资格预审合格的投标人过多时，可以由招标人从中选择不少于（ B）家资格预审合格的投标申请人。

A2     B  3       C4      D5

9）新建现售商品房项目应当在出售前（C  ）日完成招标工作。

A10       B15        C30         D60

10）评标委员会的成员一般是（ B ）人以上的单数。

A3      B5        C7        D9

2.多项选择

1）目前国内物业管理的主要方式是（  ABCD  ）。

A、自行管理       B、委托管理       C、顾问管理    D、合作管理

2）物业管理招标的方式有（ AC  ）。

A、招标           B、决标           C、选标        D、竞标   

3）物业管理前期介入可以起到如（ABCD    ）作用。

A、有助于完善物业的规划设计           B、有助于把好验收关 

C、有助于把好施工质量关               D、有助于完善物业的使用功能

4）物业的竣工验收可分为（ ABCD   ）验收。

A、隐蔽工程           B、分期        C、全部工程      D、单体工程

5）新建物业接管验收应移交的资料主要有（  CD    ）。

A、验收资料           B、价格资料     C、产权资料     D、技术资料

6）（ AC   ），经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A投标人少于5个   B投标人少于3个  C住宅规模较小的  D建设单位不原意招标的

7）物业管理招标投标的原则是（ABCE    ）

A公开     B公正     C公平      D公示     E诚实信用    

8）前期物业管理招标方式为（AB   ）

A公开招标     B邀请招标      C协议招标     D定向招标

9）投标文件的内容应该包括（ABCD    ）

A投标函     B投标报价    C  物业管理方案    D招标文件要求提供的其他材