可支付住宅社会效益评价指标体系研究.docx

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可支付住宅社会效益评价指标体系研究

可支付住宅社会效益评价指标体系研究

项目代码:

LW60

完成单位:

北京建筑工程学院

研究人员:

获奖情况:

杨静

可支付住宅是适应居民的支付能力，对不同收入层次的居民，提供买得起或租得起的普通住宅。

按照新的房改精神，收入高的家庭购买或租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房或安居工程普通住宅；最低收入家庭租赁廉租房。

可支付住宅除了适应居民的支付能力，让“居者有其屋”，而且要为人们提供一个良好的居住环境。

因此，可支付住宅的建设不仅注重经济效益和环境效益，更要注重社会效益。

住宅建设后的综合效果包含社会效益、经济效益和环境效益，也就是通常所说的“三个效益一起抓”。

对可支付住宅来说，社会效益是前提。

然而社会效益又是通过经济效益和环境效益来体现的，如果单纯地强调住宅价格而降低住宅质量，忽视了环境效益，是不符合人们的利益的，也就谈不上社会效益。

如果为降低住房价格而没有合理的住房面积，必要的生活设施，安全、舒适、优美的居住环境，也不能使人们安居乐业，社会安定团结。

因此，三个效益是相互关联、相互制约的。

评价可支付住宅的社会效益，是对建成后住宅产生的实际效果进行综合考虑和全面衡量。

通过评价，不仅要鉴别住宅的质量水准，而且由此提高规划设计水平，改善居住环境质量。

1.评价主体和评价方法

1.1 评价主体的选择

由于住宅区的最大使用者是居民，他们凭着生活的需要与经验，对设计的质量与效果最有发言权，是主要的评价者。

其次，住宅的物业管理者、设计单位、施工单位、建设单位、设施经营者也是重要的评价者。

在对可支付住宅的评价中，选择居民为评价主体，对住宅区的社会效益进行评价，同时结合专家评价的结果，得出综合评价结论。

居民对住宅区质量的性能要求有：

方便性、舒适性、安全性、保健性、经济性和文化性等六项，由于居民生活方式的差别，职业、文化、收入水平、健康状况及其他生活背景情况的差别，以及居民的环境意识和对居住环境质量的价值观的不同，将影响住宅效益的评价项目。

但因我国的社会体制、经济状况以及科技水平等条件的制约，一般居民基本上在居住行为的内容、行为时间的分配、行为的空间及活动范围等方面，呈现大致相近的趋向。

概括起来有以下几点：

①住宅的适用性（面积、居室组合、层数、设备等）；②道路的通顺便捷程度（上下班、购物、上学等方便）；③设施的方便和可靠程度（生活资料供应、教育、水电供应等）；④生活安全和健康的保障（生命和财产的安全、心里健康、环境污染的防治等）；⑤邻里的来往与互助（住宅个体及群体设计、居民组织及活动设施等）；⑥环境的亲切、悦目程度（自然环境的处理、空间构图、尺度、色彩、气氛等）。

通过对以上构成住宅区社会效益具体共性的基本要素进行推理分析，选取一些重要的具有代表性的相互独立的评价项目，明确其相互关系及各自的地位，从而得出具有可比性的结果。

1.2 评价方法的确定

    评价住宅社会效益需要归纳的因素很多，综合考虑各项因素一般是比较复杂的。

因此，采用层次分析方法来解决指标体系的设置和指标权重值的确定等问题，使多指标的综合简便易行。

    层次分析法（简称AHP法）是系统工程中将非定量事件作定量分析的一种简便而有效的方法。

AHP法把复杂的问题分解成若干组成因素，把这些因素按属性不同分成若干组，形成不同层次。

上层次的元素作为准则对下一层的某些元素起支配作用，同时他又受到更上一层元素的支配，这种从上至下的支配关系形成了一个递阶层次。

处于最上面的层次叫目标层，一般只有一个元素，他是分析问题的预定目标或理想结果。

中间层次叫准则层或子准则层，最低一层是要素层，它们是评价系统的指标。

因此，采用AHP法，将住宅社会效益评价指标体系分成三个层次，即目标层、准则层和要素层。

评价时，对一级指标（准则层指标）的权重进行集中控制，就是说一级指标和指标的权重应相对稳定不变。

对二级指标（要素层指标）的权重进行灵活的散控制，由各地区根据具体情况来确定。

2.评价指标体系中主要指标的说明

在建立住宅社会效益评价指标体系时，指标的设置遵循以下原则：

（1）指标体系的设置能从方便、舒适、安全、保健、经济和文化性等性能，多方面来反映住宅区的社会效益，以便从各种不同的角度做出全面的评价。

（2）指标体系符合建筑设计规范的基本要求，并严格遵循国家在住宅建设方面的方针政策，以使评价工作不脱离我国当前的生产力水平，避免设计标准越来越高，但居住水平苦乐不均越来越严重的现象。

（3）指标具有一定的概括性，既能全面反映系统的特征和实质，又具有一定的直观性，使定量指标计算简便，定性指标容易判断。

（4）指标体系具有独立性，每一评价项目都能单独地表示一个方面的效益范畴。

2.1 居住环境

　　以下技术指标是衡量环境的重要标准，均为定量指标。

（1）人均居住面积。

居住房间内净面积之和称为居住面积，他是反映居住状况的重要指标。

根据我国小康居住水平的目标，到2000年，全国居民人均居住面积达8m2和解决人均居住面积在6m2以下的居住困难户的要求，在对住宅进行评价时，需计算人均居住面积。

其计算公式为：

人均居住面积＝（m2 /人）

对人均居住面积达到8m2的和超过8m2的，该指标可评为“优”级，对低于6m2的住宅，该指标只能被评为“差”级。

（2）住宅建安质量。

假如把住宅当作一项产品，产品的质量是至关重要的。

因此，产品的用户即居民将住宅的质量作为选择的前提条件。

按照《建安工程质量检验评定统一标准》，住宅质量分为优良和合格两类。

在评价住宅区的建安质量时，以达到国家规定的优良品的单位工程个数占单位工程总数的百分比，作为评价标准。

优良品率越高，评价等级越高。

当优良品率达到80%以上，可评为“优”级；达到60%～80%，可评为“良”级;达到60%以下，评为“中”级。

（3）容积率。

即住宅区总建筑面积与占地总面积之比。

由于我国各省市城市规划的情况不同，国家规范未对容积率做出一个统一规定。

即便是在同一个城市，区位不同，容积率也不同。

因此，该指标评价标准的确定应视具体情况而定。

（4）居住建筑密度。

即建筑占地面积与居住区占地总面积之比。

该指标可以反映合理用地、节约用地的情况，评价时，建筑密度小于30%的为“优”，大于50%的评为“差”。

（5）居住建筑面积净密度，即居住建筑面积与扣除了公建用地、道路用地和公共绿化用地后的净居住用地之比。

为了保证基本居住环境质量，避免盲目压缩住宅间距和忽视日照、通风等生理、生态需求，规定居住建筑面积净密度是必要的，评价时，以设计规定的10000～12000m2/hm2做为“优”级标准，净密度低于8000m2/hm2和高于15000m2/hm2只能评为“差”。

（6）居住区用地。

根据国家《城市居住区规划设计规范》的建议，居住区用地平衡指标按居住区规模和小区规模分为两类，居住区每人平均用地12.5～25m2，小区为10～30m2，这个标准一般都可以达到，从概念上说，每人平均居住区用地面积越小越能节约土地。

因此评价时，可侧重于不要为了压缩居住用地而不合理地减少公共建筑用地或绿化用地，从而造成生活不便，影响环境质量。

（7）人口净密度。

从人的生活习惯出发，为居民创造适宜于居住的环境，对人的聚居程度理应有适度的控制。

过密出现拥挤，过稀则相互疏远。

人口净密度不仅能反映住宅分布和密集程度，还能反映平均居住水平，其计算公式为：

人口净密度＝（人/ hm2）

根据国家规范规定，人口净密度不小于1100人/ hm2的，即可评为“优”。

（8）绿化覆盖率。

即居住区内绿化覆盖的面积与居住区用地面积之比（%），绿化覆盖面积应包括公共集中绿地、宅间宅旁绿地和公共建筑的专用绿地等。

绿化覆盖率在新区建设应不低于30%。

旧区改造不宜低于25%。

2.2 使用功能

    住宅的使用功能包括许多方面的内容：

平面空间布置。

这是一项衡量住宅平面空间设计效果的综合性指标。

他反映每户住宅内房间配置是否合理、交通联系是否方便、功能分区是否明确、家居布置是否适宜、阳台设置是否安全合理、私密性好、简洁明快等，因而带有明显的综合性。

厨卫布置。

厨房和卫生间在满足住宅建设设计规范的条件下，以平面形状适宜、布置合理、固定设备完善，并重视空间利用，通风采光排烟，管道短捷程度为评定标准。

物理性能。

包括:

（1）朝向和日照。

合理确定建筑物和居室的朝向是搞好节能设计，保证居室必要日照的重要一环，评价时以起居室是否有良好的朝向为标准。

（2）通风和采光。

评价时以起居室、卧室通风是否顺畅、采光口面积与地板面积比值标准不应小于1/7（见《住宅建筑设计规范》）评定住宅的优劣。

（3）保温（隔热）。

评价围护结构保温（隔热）性能以总热阻值作为评价标准，总热阻等于屋顶和西山墙的热阻之和。

（4）室内装修。

评价时以室内是否简洁明快、色调和谐、典雅大方、作为区分优劣的标准。

（5）安全防护。

指防火、防盗、防坠落等措施，以措施齐全和适宜程度定级评分。

2.3 公共服务设施

以公共服务设施与居民生活的密切程度，将公共服务设施进行排序，大致是：

食物购买→住房→生活与交通的安全→上班方便→邻里关系→绿化、保健→消防救护。

通常公共服务设施的分布是否合理是以服务半径的大小来作为衡量指标。

目前，对居住小区，合理的服务半径为400～500m，一般都可以达到。

所以在评价时可偏重于另外的因素，其中之一就是以合理的服务半径所包括的居民的百分比的大小为依据，并将公共交通列入到服务环境中去。

主要评价项目有：

购买生活用品是否便利、学生上学是否安全、公共交通是否方便、医疗是否便利及其他服务设施是否完善等。

2.4 市政设施

（1）给排水。

有室内、院内及胡同集中供水三种方式，定量标准是以各种方式进宅院面积的百分比为依据。

例如:

自来水进宅院，面积达90%以上可评为优；面积小于60%评为差。

室内有下水，面积达80%以上可评为优，面积小于60%评为差。

（2）道路面积率，指车行道占地面积在居住区用地中的比重。

根据国家规范规定，居住小区主路车行道宽度一般为6～7m，道路用地比重为7%～13%。

评价时以此作为定级标准。

道路面积率大于13%，且道路通畅能进车，即可评为优；道路面积率小于7%且无通畅胡同，可评为差。

2.5 景观

    根据住宅建筑质量、选型、道路、绿化覆盖率、住宅组织空间等方面进行综合评价。

2.6 环境污染

    大气中有二氧化硫、氮氧化合物、颗粒物。

定量标准如下：

（1）二氧化硫。

国家规定居住区大气中二氧化硫含量最高允许浓度为日平均0.15g/m3，实测值小于允许浓度者为优，超标1.5倍者为差。

（2）氮氧化合物。

参照北京市规定，日平均浓度允许标准为0.13g/m3，实测值小于允许浓度者为优，超标1.5倍为差。

（3）颗粒物。

国家规定最高允许浓度日平均0.15g/m3，低于允许浓度为优，超过标准3倍者为差。

（4）噪声污染。

在评价时，居民主要分析环境噪声，定量标准是LeqdB（A）小于50dB者,人们感觉安静，定为优。

50-60dB为中，大于60dB为差。

（5）工业扰民。

采用工业用地与住宅用地的比值乘以扰民系数，（扰民系数是根据“三废”污染情况分为三等，无具体标准），乘积值小于0.2可评为优，介于0.2～0.5之间评为中，大于0.5可评为差。

通过以上对各评价指标的说明，可以看出指标体系中既有定量指标，又有定性指标。

因此，住宅社会效益评价的关键是对评价指标进行定量。

3.评价指标的量化

   住宅的社会效益评价是建立在多指标体系的基础上，指标体系中同时包括定量指标和定性指标，除居住环境、市政设施、环境污染等三项外，其余均是定性指标。

定量指标可以直接通过计算求出数值，而定性指标只有通过人的主观判断来区分优劣，因此，必须通过评价指标的等级评价标准来实现定性指标的量化。

    定量的方法是把定量标准分为五级（即优、良、中、可、差），并相应地配以定值，为1.0、0.8、0.6、0.4、0.2。

分级表达衡量标准的内容，按级给分。

分值越高，级数也越高，表明达到该项指标的标准越高。

对一个项目进行评价时，只需在表3的给值（njk）栏内的五等中，每项选一等，在相应的空格内做个记号，并将值填入Vik栏内，然后简单地加算即可。

4.权重值的确定

由于各指标对住宅社会效益评价体系的实际重要程度的不同，指标量化后，还要确定各项指标的相对重要性即权重值，指标的权重值是评价指标重要度的数量表达形式，权重值的确定采用层次分析法 （AHP法）和德尔菲法（Delphi法），具体分析过程如下。

4.1 构造判断矩阵

    运用AHP法对各项指标给予定量表示，首先需要构造判断矩阵。

以O代表总目标，F代表准则层，G代表要素层，将住宅社会效益评价体系表示成一个有序的二层六组的分层序列图。

其中，Fi表示受O支配的第i个准则（i=1，2,…,6），Gij表示受i准则支配的第j个要素指标（j=1,2，…，n）。

    首先请专家对每一层元素的相互重要性做出数值判断，并写成矩阵形式，即所谓判断矩阵。

判断矩阵表示针对上一层次某元素，本层次有关元素之间的相对重要性。

假定F层元素Fk与其下一层中的元素G1、G2…Gn有联系，构造判断矩阵见表1。

    其中，gij表示对于Fk层而言，Gi对Gj的相对重要性，通常gij取1，2，3…9及它们的倒数。

其含义为：

gij取1，表示Gi与Gj一样重要；取3，表示Gi比Gj重要一点；取5，表示Gi比Gj重要；取7，表示Gi比Gj重要得多；取9，表示Gi比Gj极端重要。

2，4，6，8是两相邻判断的折衷比较的定量标度。

4.2 层次单排序

所谓层次单排序是根据判断矩阵，对于上一层次某元素而言，本层次与之有联系的元素的重要性次序的排序。

它可以通过计算判断矩阵的特征根和特征向量来解决。

即对判断矩阵G，计算满足GW=λmaxW的特征根和特征向量。

λmax为G矩阵的最大特征根，W 为对应于λmax的正规化特征向量，W的分量Wi即是相应元素单排序的权值。

计算 F 层各元素的权重值就可以通过判断矩阵O-F （见表2）求得，同样G 层各元素的权重值也可用相同的方法，通过判断矩阵Fi-Gij得到。

4.3 层次总排序

层次总排序是利用同一层次中所有层次单排序的结果，计算针对上一层次而言，本层次所有元素重要性的权重值。

层次总排序要从上到下逐层进行，对于最高层下面的第二层,其层次单排序即为总排序，评价体系的层次总排序结果见表3。

表1  判断矩阵                                       表2  判断矩阵O-F1

Fk

G1

G2

…

Gn

G1

g11

g12

…

g1n

G2

g21

g22

…

g2n

…

…

…

…

…

Gn

gn1

gn2

…

gnn

O

F1

F2

F3

F4

F5

F6

权重Wi

F1

1

3

3/2

2

6

3/2

0.301

F2

1/3

1

1/2

3/2

2

1/2

0.115

F3

2/3

2

1

4/3

4

1

0.201

F4

1/2

2/3

3/4

1

3

3/4

0.132

F5

1/6

1/2

1/4

1/3

1

1/4

0.050

F6

2/3

2

1

4/3

4

1

0.201

4.4 一致性检验

为了评价层次总排序的计算结果，还要检验指标的一致性。

层次单排序的一致性指标为C.I.,C.I.=（λmax-n）/（n-1）

层次总排序随机一致性比例为C.R.，C.R.=C.I./R.I.

式中  n——层次单排序中某一元素所支配的下一层元素的个数；

R.I.——层次总排序随机一致性指标。

当C.R.≤0.10时，认为层次总排序的计算结果具有令人满意的一致性。

以表2为例，计算出判断矩阵0－F的λmax＝6.067，则C.I.=＝0.013＜0.10。

故满足精度要求。

因此，表2所确定的各项指标的权重可以被采纳。

    运用AHP法求出的权重，在资料和数据不足的情况下，有时会把人们的判断误差扩大化。

为了准确地做出预测，权重值的最后确定还要用Delphi法，征询专家意见，进行修正，以便能更客观地反映实际，对表2权重的修正值见表4。

为了计算简单方便，将住宅理想的社会效益定为100分，准则层各评价项目的满分为100Wi，要素层评价指标的分数值为Vik=Wjk•njk。

采用多目标规划中的线性加权法，求出准则层各项目的得分Vk= ，和最终评价结果V= ，并以总分值的高低来表明综合效果的优劣。

5.评价过程

对可支付住宅的社会效益评价，采用公众参与和专家意见调查的方法。

公众参与的主要调查范围是住宅的居住者和小区的管理人员，确定调查对象采用抽样的方法，调查以信函调查方式进行（主要以调查表为主）。

在公众对 （表4）各项指标的评分基础上，进行调查结果的归类整理和统计分析（见表3），然后组织专家对统计数据进行评定，得出评价结论。

在多方案的对比评价时，评价对象和对比标准均需具备一定的可比条件，可比条件的基本内容为：

①各方案应满足同一层次收入水平居民的居住需求；②住宅建筑结构和设备标准相同；③住宅所在区域的土地级别是相同的。

可支付住宅小区在满足一定经济效益的前提下，以对社会效益评价的总分值的高低来进行排序优选。

同时还可以根据评价指标所反映的不同居住区社会效益优劣的主要矛盾，有针对性地开展治理工作，综合改善居住环境质量。

表3  公众参与调查结果统计表

评价等级

评价总分值

人数

所占比例/%

评价结论

优

90～100

良

80～89

中

70～79

可

60～69

差

0～59

表4  住宅区社会效益评价表               

目标层

准则层

Wi

要素层

Wjk

给值（njk）

Vik=

Wjk njk

优

良

中

可

差

1

0.8

0.6

0.4

0.2

住宅区社会效益

居住环境

30

人均居住面积

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

住宅建安质量

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

容积率

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

居住建筑密度

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

建筑面积净密度

3

3

2.4

1.8

1.2

0.6

居住区用地

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

人口净密度

3

3

2.4

1.8

1.2

0.6

绿化覆盖率

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

V1=∑Vi1=

使用功能

10

平面空间布置

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

厨卫布置

2

2

1.6

1.2

0.8

0.4

物理性能

2

2

1.6

1.2

0.8

0.4

室内装修

1

1

0.8

0.6

0.4

0.2

安全防护

1

1

0.8

0.6

0.4

0.2

V2=∑Vi2=

公共服务设施

20

商业

网点

菜场

3

3

2.4

1.8

1.2

0.6

百货商店

3

3

2.4

1.8

1.2

0.6

粮店

3

3

2.4

1.8

1.2

0.6

托儿所

3

3

2.4

1.8

1.2

0.6

小学校

2

2

1.6

1.2

0.8

0.4

公共交通站

2

2

1.6

1.2

0.8

0.4

医院

2.5

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

自行车棚

0.5

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

储蓄所

0.5

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

房管所

0.5

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

V3=∑Vi3=

市政设施

15

给水

5

5

4

3

2

1

排水

5

5

4

3

2

1

道路面积率

5

5

4

3

2

1

V4=∑Vi4=

景观

5

景观

5

5

4

3

2

1

V5=∑Vi5=

环境污染

20

空气污染

二氧化硫

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

氮氧化合物

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

颗粒物

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

噪声污染

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

工业扰民

4

4

3.2

2.4

1.6

0.8

V6=∑Vi6=

                                                                总分值V=∑Vk=