旅游度假景区农场旅游度假营地建设项目可行性研究报告完整版.docx

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旅游度假景区农场旅游度假营地建设项目可行性研究报告完整版

XX旅游度假景区

XX度假营地建设项目

可行性研究报告

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完整版

XXXX工程咨询有限公司

二◯XX年XX月

XX旅游度假景区

XX度假营地建设项目

可行性研究报告

编制单位：

XXXX工程咨询有限公司

资质类型：

甲级

证书编号：

工咨甲XXXXXXXXX

总经理：

XXX

编制人员：

XXX注册咨询工程师

高级经济师

XXX注册会计师

XXX高级工程师

XXX工程师

第一章总论

1.1项目概述

1.项目名称：

XX度假营地建设项目

2.项目单位：

XXXX建设管理有限公司

3.建设地点：

XX省XX市XX市XX镇

4.建设性质：

新建

5.建设规模：

XX度假营地总占地面积5.2平方公里，总建设用地1035亩。

建设包括穴居酒店、石器文化园、主题商业街、码头、生态修复以及公用工程、附属设施。

6.建设内容：

①穴居酒店：

建设穴居酒店9600平方米；

②石器文化园：

建设石器文化园6000平方米；

③主题商业街：

建设主题商业街15000平方米；

④码头：

建设码头服务用房240平方米；

⑤生态修复：

对6公顷进行景观绿化，6公顷进行树木摘植；

并进行其他公用工程及附属设施建设。

7.资金构成：

项目计划总投资25412.30万元，其中，工程建设投资22583.06万元，流动资金66.74万元，建设期利息2762.50万元。

8.资金筹措：

项目总投资25412.30万元，其中建设投资22583.06万元，申请银行借款17000.00万元，自筹5583.06万元；流动资金66.74万元，全部自筹；建设期利息2762.50万元，全部自筹。

资本金总额为8412.30万元，银行借款17000.00万元。

本项目资本金筹措拟采用PPP模式，由政府和社会资本融资合作，成立项目特许经营公司（SPV），项目银行借款由特许经营公司向银行申请。

9.项目周期：

3年,2017年9月至2020年8月

1.2可行性研究报告编制依据

1.《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（2017年中央一号文件）；

2.中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；

3.国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发〔2014〕31号）；

4.《全国农村经济发展“十三五”规划》的通知（发改农经[2016]2257号）；

5.《全国农业现代化规划（2016—2020年）》国发〔2016〕58号；

6.《全国农业可持续发展规划（2015—2030年）》；

7.《关于大力发展休闲农业的指导意见》；

8.《XX省“十三五”时期文化改革发展规划》；

9.《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

10.《XX市旅游发展规划》；

11.《产业结构调整指导目录（2013年本）》；

12.《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）；

13.《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》；

14《投资项目可行性研究指南》；

15《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

16.国家有关技术标准及规范；

17.建设单位提供的其它有关资料。

1.3可行性研究报告编制范围

受项目单位的委托，我公司会同企业有关人员，对本项目涉及的有关问题进行了认真的调查分析，按照国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。

本报告研究范围主要是：

项目建设的背景和必要性；

项目定位及需求分析；

建设区位条件分析；

规划方案；

建设方案；

项目经营方案；

节能方案；

环境影响分析；

消防与安全；

组织机构与人力资源配置；

项目实施进度；

招标方案；

投资估算及资金筹措；

财务评价；

效益分析；

研究结论与建议。

1.4主要经济技术指标

主要经济技术指标一览表

序号

名称

单位

数量

一

财务数据

1

总投资

万元

25412.30

2

固定资产投资

万元

7585.37

3

项目资本金

万元

8412.30

4

营业收入（项目期平均）

万元

3588.88

5

营业税金及附加（项目期平均）

万元

21.63

6

总成本费用（项目期平均）

万元

2230.71

7

利润总额（项目期平均）

万元

1044.22

8

所得税（项目期平均）

万元

296.39

9

税后利润（项目期平均）

万元

747.84

二

财务评价指标

1

销售利润率

%

29.10%

2

投资利润率

%

4.11%

3

财务内部收益率（所得税前）

%

12.10%

4

财务净现值（所得税前）

万元

11236.09

5

投资回收期（所得税前）

年

10.31

6

资本金收益率

%

14.27%

三

筹资指标

1

项目借款

万元

17000.00

2

借款期

年

20.00

3

利率

%/年

6.50%

4

宽限期

年

3.00

5

偿还期偿还本金

万元

17000.00

6

偿还期偿还利息

万元

9945.00

7

偿债备付率

2.74

8

利息备付率

2.98

四

建设期

年

3

1.5综合评价

本项目的实施，将在促进本地区旅游业的可持续发展，项目的建成运营，将带动本地区经济发展。

亦可以安排部分下岗职工再就业，缓解本地区就业压力，社会效益较好。

本项目建设适应国家大力发展旅游支柱产业的需要，充分依托XX市的旅游资源优势，借助地区旅游发展旺盛和各级政府的大力扶持，充分发挥XX市旅游区的旅游潜力，实施景区的旅游设施建设，项目建设非常必要，是十分迫切的。

本工程建设条件落实，建设方案可行，社会经济效益显著，各项指标基本符合国家要求，应尽快批准实施，发挥效益。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1XX旅游资源基础

XX，也称XX水库。

坐落于XX省XX市的大凌河干流上。

是1995年在原大凌河位于XX市区域内的缓水蓄积区，即原XX的基础上建设的，2000年完工。

总库容为16.45亿立方米。

为辽西最大的水库。

也是XX省蓄水面积最大的水库，总水库面积为17649平方公里。

原有的大凌河缓水蓄积区即天然湖泊，位于XX省XX市东南部，由于周边自然环境优美，天然湿地较多，每年3-5月份，都成为北洄天鹅的暂憩地。

每到4-5月份，都会有几百万只天鹅聚集于此，取食、休息，形成了极为壮观的XX景观。

2000年以来，随着XX水库的建设，水域面积和周边湿地面积进一步扩大，每年洄飞的天鹅逐年增加，已经成为中国北方地区最大的白天鹅迁徙暂憩区。

同时，还有灰鹤、黑嘴鸥等鸟类迁徙暂憩于此。

XX周边自然景观美不胜收，南北两侧山峦叠嶂，草木葱郁，掩映中，云雾缭绕；东西两端，大凌河水奔流而下，拍石穿岸。

由于大凌河的滋养，这里形成了丰富的动植物物种体系，高低错落、乔灌参差，绿草如茵。

溪流、小涧、山花、飞鸟、鸣虫、小兽，拾步盈身。

由于自然景观的美丽和天鹅的洄飞，使这里成为了远近闻名的观景胜地，每年慕名而来的旅游客络绎不绝，名人大家不乏其人。

据寺内蒙文碑记载：

清初，成吉思汗的后代温布朝和日从呼和浩特的土默特旗移居东北当贝子时，因山葱水秀，天鹅遮天避日，感觉此处灵秀，方圆千里无此美景，故在此建琉璃顶庙。

后其四代重孙，又请来藏传佛都格鲁派大师驻殿，扩建寺院。

只为美景，只为天鹅。

由此当地百姓将此庙俗称“回鹅寺”。

乾隆二十一年（1756年），皇帝赐名惠宁寺。

自此，这里也成为了东北地区，特别是辽西地区著名的佛教胜地，朝圣游景，车船载道。

进入二十世纪以来，各地自然环境由于人口地增长和工业发展都遭到了不同程度的破坏，而唯独这里，其山、其水、其信仰，一直保持着原有的风貌。

也恰恰由于其他地域自然环境的破，造成了天鹅洄迁暂憩地减少，这里就成为天鹅迁徙途中仅有的几个落脚点之一，天鹅数量逐年增加。

原有惠宁寺也奉自然为神圣，为了给天鹅空出更多的洄迁憩息地，整体向北迁移了近500米。

可以说，这里是目前整个中国东北地区，自然风貌保留最完整，生态环境保护最好的地区之一。

这里还是蒙古著名文学家、历史学家尹湛纳希的故乡，这里的美景，这里的文化，也给了这位史称蒙古族曹雪芹的大文豪最大的灵感，写成了在蒙古文学史最著名的《一层楼》、《泣红亭》，并被翻译成十几个国家的文字，传于世界各地。

同时，XX地区还是地球上发现最早的鸟类——始祖鸟——的地方，自然的神奇，天鹅的回归，更赋于了XX一种神秘的色彩。

每年早春，形成天鹅归乡的壮景；其他季节，各种鸟类纷繁络绎，形成了鸟类回乡访祖的奇观。

令很多学者和考古工作者惊奇不已。

可以说，XX景区，不但有美丽的自然风貌，还有神奇的鸟乡奇景，更有佛教与自然、与天鹅、与鸟的历史佳话，山、水、佛、鸟，构成了一幅自然、和谐的奇美画面。

2.1.2国家政策大力支持旅游业发展

我国政府高度重视旅游业的地位和作用，先后颁布出台一系列促进旅游业改革发展的法律法规和政策措施，目的是把旅游业打造成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。

旅游业不仅是中国培育发展新动能的生力军和大众创业、万众创新的大舞台，也是实现扶贫脱贫的重要支柱和建设美丽中国的助推器。

《全国旅游业十三五发展规划》（2016）中在构建产业新体系中明确指出：

“开展加快发展现代服务业行动”、“大力发展旅游业”。

这是国家在产业发展和培育中的指导思想，在国际发展竞争日趋激烈和我国发展动力转换的形势下，当前中国经济不见得要追求很高的增速，而是要追求可持续、高质量的新的经济动力，这就需要对产业结构进行创新性调整。

而旅游作为《十三五》在现代服务业板块中明确指出的重点发展产业，同时也作为目前人民常态消费的重点，其大力发展必将对于推动国家产业结构调整中起到非常重要的作用。

《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（2015）中，实施旅游投资促进计划，新辟旅游消费市场。

包括加快自驾车、房车营地建设、大力发展特色旅游城镇、大力开发休闲度假旅游产品、积极推动“互联网＋旅游”等七项内容。

切实落实职工带薪休假制度，加强旅游基础设施建设，加大财政金融支持。

2.1.3产业规划

随着社会物质生活水平的提高，人们对“健康、愉快、长寿”的追求越来越强烈，养生休闲旅游开始在国际范围内成为一种趋势。

我国大城市居民，尤其是“都市白领”，多数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。

这就要求人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。

在这种形式下，以延年益寿、强身健体、修身养性、康复保健、养生文化体验等为目的的休闲养生度假游将成为热点和潮流，蕴含着广阔的市场空间。

本项目景区位于XX市境内，旅游景区内山奇水秀、绿植满地、风光旖旎、气候宜人，乃避暑驱寒之胜地，适宜打造成养生休闲度假区。

在旅游趋势发展的大背景下，结合自身得天独厚的旅游资源和特殊的区位条件，深化并提升景区的定位，联合XX风光，共同形成区域型旅游黄金带，实现XX“旅游强市”的建设。

2.2项目建设必要性

2.2.1能进一步提升XX旅游度假景区的核心吸引力

为壮大XX市域旅游提供强有力的支撑，XX度假营地项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为XX市城郊的重要休闲度假基地。

2.2.2有利于小城镇转型

加快项目建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将