江苏盐城房地产市场研究.docx
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江苏盐城房地产市场研究
江苏盐城房地产市场研究
✓项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。
✓基地以北为盐都市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。
✓基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。
✓基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑差不多售完。
✓周边文教配套包括：
实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。
✓周边医院设施有：
广济医院、红十字医院
✓周边商业配套有：
解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。
双元路解放南路
金色家园怡景花园
图1-3：
项目周边环境图
2.项目开发经营环境分析
2.1盐都市宏观环境研究
2.1.1盐都市都市概述
图2-2：
盐都市行政区域图
图2-1：
江苏省行政区域图
盐都市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。
1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。
全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。
市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口约150万。
盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。
古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。
盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。
盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。
石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，估量总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。
农产品资源优势突出。
盐城依旧江苏最大的农副产品生产基地。
盐城的生态旅行资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地爱护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。
盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，曲折曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。
流经市区的要紧河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城要紧的生态水脉和生态走廊。
盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央赶忙在盐城重建新四军军部。
盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施。
2.1.2盐都市经济进展分析
盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范畴内，能够成为上海北翼滨江沿海进展轴的重要组成部分，为盐城实现跨更加展提供了历史性机遇。
●经济总量跃上新台阶
图2-3：
盐都市历年GDP总量
数据来源：
盐都市统计局《盐城统计快报2005》
经初步核算，2005年全市实现GDP1011.36亿元，按可比价运算比上年增长14.3%，创10年来新高。
经济总量成为继徐州之后苏北第二年、全省第七家超千亿的地级市。
人均GDP达12658万，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。
“十五”时期，盐城实现GDP年均增长12.5%，在经济增长周期的上升轨道上稳健前行。
●
图2-4：
盐都市历年全社会固定资产投资总额
数据来源：
盐都市统计局《盐城统计快报2005》
投资总量实现新突破
2005年全市坚决不移的实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设，估量全社会固定资产投资突破500亿元，增长35%。
其中，城镇固定资产投资达264亿元，增长39.6%，增幅列全省第一。
东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为我市新的经济增长点。
●
图2-5：
盐都市历年全社会消费品零售额
数据来源：
盐都市统计局《盐城统计快报2005》
消费需求拓展新空间
2005年估量全市的全社会消费品零售总额可达297亿元，增长16.1%，是“九五”以来增速最快的一年。
住房、汽车、旅行、信息服务等成为新的消费热点。
消费需求的快速增长为全市经济的连续、健康进展拓展了新的空间。
●
富民进程取得新成就
图2-6：
盐都市历年人均可支配收入
数据来源：
盐都市统计局《盐城统计快报2005》
2005年，盐都市区居民人均可支配收入突破万元大关，达到10580元，比上年增长13%，“十五”时期年均增长10.3%。
估量农民人均纯收入可达4850元，比上年增长9%。
富民步伐的加快，使全市人民的生活水平得到显著改善。
图2-7：
江苏省各辖市居民人均可支配收入
数据来源：
盐都市统计局《盐城统计快报2005》
盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。
2.1.3盐都市域总体规划
盐都市域即盐都市行政区范畴，包括盐都市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。
盐都市总体进展目标分为三个时期：
（1）富民目标（现在至2007年）：
城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均进展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均进展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前进展，提升在苏北的位次。
（2）社会目标（2007至2020年）：
全市争取总体上全面达小康。
（3）环境目标（2020至2020年）：
全市差不多实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态都市。
人口规划目标为：
到2007年达到800万人口，2020年达到821万人。
产业进展战略为：
巩固第一产业，壮大第二产业，培养第三产业。
都市化水平规划调整为2007年40%、2020年55%。
市域综合交通：
铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。
内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。
机场保留现状。
将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。
盐都市进展战略是贯彻集约经营和集聚进展思路，做强中心都市盐都市区，加快县（市）城区和重点中心镇的建设，促进大中小都市和小城镇和谐进展，全面提高城镇进展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市等周边都市的区域和谐，共同实现苏中和苏北的全面飞跃式进展。
2.1.4盐城主城区规划
盐都市市区占地1728平方公里，其中主城区占地423平方公里，主城区要紧范畴为：
宁靖盐高速公路及其东延段；保淮盐高速公路；沿海高速公路。
市区各片区划分：
以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等要紧河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。
✧城中片区：
以商业服务和居住功能为主。
✧城南片区：
以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，坚持“东工西宿”格局。
✧城西片区：
以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。
✧西南片区：
以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。
✧城北片区：
差不多坚持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站邻近布置主城区要紧的物流、仓储用地。
✧河东片区：
居住、工业相对平稳的都市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局
2004年盐都市主城区现状人口为70万人，建设用地面积为68平方公里。
到2007年，规划盐都市主城区人口为60万人，建设用地面积为71.6平方公里。
盐都市主城区进展方向为：
“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东。
”
都市建设重点为：
优化都市功能布局和结构形状，改善都市环境景观。
调整工业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。
以都市中心区为重点，进展现代服务业，改造传统服务业。
放慢老城改造步伐，加快都市新区建设。
以高速公路建设为重点，优化都市交通系统。
以改善水环境质量为重点，爱护生态环境。
【宏观经济及都市规划对项目投资的启发】
近年来，盐都市宏观经济出现了进展速度加快、进展后劲增强的良好态势。
2005年，盐都市GDP突破1000万，城镇固定资产投资增幅为全省最高，经济的快速增长孕育了良好的投资环境。
依照盐都市总体规划，以后人口的扩张和都市化水平的逐步提高，将进一步扩大都市住宅的需求量。
而居民可支配收入的稳步增长，拓展了都市的消费需求空间，也提升了居民改善生活水平的能力。
2.2盐都市房地产市场分析
2.2.1盐都市房地产开发投资
从投资规模看，2004年全市的房地产开发投资完成额达31.1亿元，是2000年的2.6倍，年均增长27.5%。
其中，住宅投资25.8亿元，是2000年的3.1倍；商业营业用房投资3.24亿元，是2000年的4.2倍。
估量2005年房地产开发投资将达到40亿元。
图2-8：
盐都市历年房地产开发投资额
数据来源：
盐城统计信息网络、江苏统计年鉴
2.2.2盐都市房产市场分析
图2-9：
盐都市历年房地产供需情形
数据来源：
盐城统计信息网络、江苏统计年鉴
从商品房的供给情形看，2001-2004年，全市房地产开发竣工房屋面积达到514万平方米，以年均11.3%的速度递增。
其中，竣工住宅461万平方米，年均递增12%。
竣工住宅面积占全部竣工房屋面积的89.7%，成为房地产开发的主体。
从商品房的销售情形看，1998年停止福利分房以后，盐都市房地产市场容量大幅增加，需求旺盛，个人逐步成为房地产的消费主体。
2001-2004年，全市商品房销售面积和销售金额分别为434万平方米、55.5亿元，年均分别增长11.4%、20.7%。
进入2004年，随着以多层、小高层、别墅为主的大批商品房竣工交付，带动了商品房价格的进一步上涨，全市商品房平均销售单价为1552元/平方米，比去年同期增长39.0%，住宅销售单价为1416元/平方米，同比增长34.8%。
盐都市区商品房平均销售单价为2077元/平方米，同比增长40.7%，住宅销售单价为2003元/平方米，增长41.0%。
数据来源：
江苏土地市场网络
图2-10：
盐都市区近年土地成交情形
2.2.3盐都市区土地市场分析
依照不完全统计，2004年，盐都市区共成交26幅土地，成交总面积达39.24万平方米，土地成交均价为59万元/亩。
2005年市区成交了22幅土地，成交总面积达77.73万平方米，土地成交均价为74万元/亩。
这些公告出让的土地，将在以后1-2年内建成上市，粗略运算，其中商品住宅的以后供应量将在150万平方米左右。
【房地产市场进展对项目投资的启发】
近年来，盐都市房地产开发投资额逐步增加，商品房差不多保持供需两旺的局面，住宅价格增幅较大。
都市中心区商业氛围浓厚、区域配套成熟，其所表达的地段优势明显，无疑对房地产开发投资具有专门强的吸引力。
另一方面，城南新区成为政府重点进展区域，那个地点也是以后的投资热点。
3.项目周边房地产市场调查分析
3.1周边房地产市场概述
图3-1：
盐都市区房地产板块分布图
3.1.1盐都市区房地产分布格局
以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。
Ø城北板块：
该板块的划分区域要紧为毓龙路以北、开放大道以西地带。
城北板块要紧为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。
而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。
但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块依旧受到了一部分人的追捧。
Ø城中板块：
该板块的划分区域要紧为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。
该板块处在盐都市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐都市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐都市的高层收入的人群。
Ø城南板块：
该板块的划分区域要紧为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。
城南板块将是盐都市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为要紧功能，目前市政府、盐中、市一小等差不多迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价能够和城中板块相抗衡。
Ø西南板块：
该板块的划分区域要紧为盐马路以西地带。
西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。
受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块差不多得到大多数购房者的认可。
随着一些品质楼盘的产生，西南板块将是盐都市中产阶级的首选。
Ø城东板块：
该板块的划分区域要紧为开放大道以东地带。
受政府规划和板块自身特点等因素的阻碍，该区域相关于其他板块，开发得较晚。
但从都市进展进程来看，它将是百万人口都市的经济支撑点，又一个都市的新中心。
其地理位置、经济和人文在整个盐都市都占有专门关键的地位，有着庞大的进展空间。
3.1.2盐都市区房地产市场分析
Ø各板块楼盘分布图
锦江冠城
恒达东园
东方花园
五星小区
钱江方洲
中原世创
文华名城
现代华庭
缤纷亚洲
娱乐花园
桃源居
金品花园
荣盛公寓
金色家园
怡景花园
中茵海华
鸿基奥园
永基·时代旺角
鼎盛时代
A——先峰岛概念规划
B——新西门路两侧地块规划
C——迎宾南路旧城改造项目
本项目
★
A
C
B
图3-2：
盐都市区楼盘分布图
目前各板块要紧在售或在建楼盘有：
✧城北板块：
悦达·东园、锦江·冠城等。
✧城中板块：
中茵·海华广场、金色家园、怡景花园、鸿基·奥园、永基·时代旺角、鼎盛时代等。
✧城南板块：
文华名城、缤纷亚洲、娱乐花园、现代华庭、钱江方洲、中原世创等。
✧西南板块：
荣盛公寓、金品花园、桃源居等。
✧城东板块：
东方花园、五星小区等。
Ø以后供应量分析
✧1-3年内潜在供应量
据不完全统计，目前各板块11个要紧的在售项目以后潜在的市场供应量在20万㎡左右，假如加上06年上半年开盘的文华名城（27万㎡）、永基·时代旺角（1.63万㎡）、现代华庭（约5.5万㎡）、3年内土地供应面积（至少150万㎡）以及其他楼盘放量，估量1-3年市场供应总量将远超过200万㎡。
✧3年后潜在供应量
此期间要紧供应量集中在城南板块、以及市政规划旧城改造项目（地理位置祥见楼盘分布图）。
●城南板块
✓目前已知该板块共有两个项目，一是苏嘉地块（钱江方洲），本地块位于解放路东侧、青年路北侧，属于以后都市几何中心，以新城商业中心（市级商业中心）为核心的综合功能区，要紧为商服、商办、高档住宅、宾馆酒店、文化娱乐，项目总占地60公顷，估量总建面积90.14万㎡。
二是中原世创，位于解放路东侧、东进路北侧，目前建筑面积不详。
●旧城改造项目
✓迎宾南路旧城改造项目
迎宾南路（大庆路-青年路）两侧地块旧城改造项目，是由盐城国飞绿色置业开发建设，以商业、住宅为主，配以适当的办公。
用地面积12.4公顷，估量总建筑面积18.5万㎡。
✓先峰岛概念规划
先峰岛位于盐都市中心区核心地段，用的呈三角形，用地性质以商业为主，居住为辅，同时兼文化休闲性质集购物、居住、休闲、娱乐、教育为主。
✓新西门路两侧地块
新西门路两侧地块位于都市中心，是整个盐城文化复兴工程，本方案沿东西向做两条平行轴线，一条为中部曲线形的商业步行街，一条为南部沿串场的文化景观带，形成一个购物、休闲、娱乐、观景相互融合的结合体。
总结：
据目前已知的项目统计，总建面已达到了108.5万㎡――苏嘉地块（90万㎡）及迎宾南路旧城改造项目（18.5万㎡），3年以后全市供应量较目前呈倍数增长。
Ø产品状况分析
楼盘名
物业类型
悦达·东园
多层、小高层
锦江冠城
多层、小高层
中茵·海华广场
小高层、酒店式公寓
金色家园
多层、小高层
怡景花园
多层、小高层
鸿基·奥园
小高层、酒店式公寓
永基·时代旺角
小高层、酒店式公寓
鼎盛时代
小高层、商住
文华名城
多层、小高层
缤纷亚洲
酒店式公寓
娱乐花园
多层、小高层
荣盛公寓
小高层
现代华庭
小高层
东方花园
多层、小高层
分析：
✧从上表可见，目前要紧在售项目大多数由小高层或者多层、小高层混合组成。
✧在混合型小区内，其中多层产品占整个项目的半数以上，比如悦达·东园、锦江冠城、金色家园等。
✧中茵·海华广场、鸿基·奥园、永基·时代旺角与缤纷亚洲除住宅项目外，商业项目也同样是楼盘整体开发的重点，如中茵·海华广场，总建面16万㎡，商业项目占12万㎡。
✧上述4个楼盘小区内都规划有酒店式公寓产品，从目前的销售情形来看，该类产品市场同意度较高，其中中茵·海华广场推出的1幢酒店式公寓，一天内就全部售罄，鸿基·奥园、缤纷亚洲目前仅剩于少量房源，永基·时代旺角将于06年4月份开盘。
Ø
图3-3：
盐都市区各板块平均价
各板块住宅价格现状比较
分析：
✧从上表可见，各板块间的价格差距较大，城中板块以3200元/㎡的均价领跑于全市楼价，而城东板块则以2200元/㎡的价格垫底。
✧从价格走势及进展规划来看，城南和西南这两个板块的价格增幅较快，这同政府和学区的南移以及整个都市规划是密不可分的，因此城南和西南以后的升值空间也较大，专门是城南板块，目前在售的项目除缤纷亚洲外，文华名城、娱乐花园等楼盘均价都在2500-2600元/㎡左右，与紧邻的城中板块相比，价格依旧有一定的上升空间。
✧另外，各板块也有个别楼盘的售价明显高于板块均价，比如城中板块的中茵·海华广场报价3600-3900元/㎡，金色家园均价3350元/㎡；城南板块中的缤纷亚洲推出的全装修酒店式公寓，报价3740-3850元/㎡。
Ø消费群体分析
自2002年起，盐城近几年经济飞速进展，人民生活水平不断提高，形成了一批有相当购买力的消费者，顺理成章，积压已久的购买力在房产市场上得以爆发。
据目前的市调情形来看，各楼盘的主力购买群体来自于市区内，另外辅以少量的郊县区域的消费者，大多数差不多上以改善居住环境为购房主导需求。
3.2.2城南板块市场分析
Ø产品状况分析
楼盘名
物业类型
文华名城
多层、小高层
缤纷亚洲
酒店式公寓
娱乐花园
多层、小高层
现代华庭
小高层
分析：
✧整个板块中，只有缤纷亚洲为酒店式公寓项目，共规划188套房源，在通过3个月的销售，目前仅剩下2套120㎡的二房。
✧其余三个楼盘均为纯住宅概念项目，由小高层或者多层、小高层混合组成，其中文华名城、现代华庭将于06年2月份上市。
✧文华名城、娱乐花园小区内多层产品要明显多于小高层产品。
Ø市场价格分析
楼盘名
均价（元/㎡）
文华名城
估量2500-2600
缤纷亚洲
3740-3850
娱乐花园
2500
现代华庭
估量3000以上
分析：
✧缤纷亚洲由于推出的是55-120㎡全装修小户型酒店式公寓，因此价格较高，售价为3740-3850元/㎡。
✧06年2月份上市的文华名城、现代华庭，其中现代华庭预估开盘价在3000元/㎡以上，而文华名城则估量为2500-2600元/㎡，比较符合区域板块均价。
✧位于解放南路、世纪大道交汇处的娱乐花园，06年2月份全部交付使用，目前售价稳固在2500元/㎡左右。
Ø各案房型面积分析
楼盘名
文华名城
缤纷亚洲
娱乐花园
现代华庭
1房
75㎡
55-59㎡
/
/
2房
90㎡
103-120㎡
/
/
3房
130-133㎡
/
99-136㎡
113-152㎡
4房
/
/
154-173㎡
/
分析：
✧目前只有文华名城与缤纷亚洲规划设计有1房房型，其中文华名城房型较为齐全，1至3房均有，面积也较为紧凑，为75-133㎡。
✧现代华庭、娱乐花园在房型设计中都加入了“小3房”的概念，其中娱乐花园最小的3房面积为99㎡。
✧娱乐花园另外配备了少量154-173㎡的4房。
Ø各案主力总价分析
楼盘名
主力总价（万元）
文华名城
21-34
缤纷亚洲
20-47
娱乐花园
24-44
现代华庭
34-46
分析：
✧板块内主力总价范畴在20-50万元之间。
✧文华名城由于房型面积设计紧凑以及价格操纵合理，3房的最高总价为34万元左右，目前已受到了购房的极大关注，从登记消费者需求来看，2房、3房的需求比是1：
3，面积为2房85-90㎡，3房120-130㎡。
✧现代华庭的起点总价是目前板块内最高的楼盘，尽管在房型中设计有113㎡的小3房，然而3000元/㎡以上的售价，相比于板块均价，依旧比较高的，因此主力总价也相应提高。
Ø各案去化情形分析
楼盘名
总面积
潜在供应
开盘日期
去化率
月去化面积
缤纷亚洲
约1.4万㎡
约0.03万㎡
2005年10月（酒店式公寓开盘时刻）
98%
0.46万㎡
娱乐花园
6.5万㎡
约2万㎡
2004年10月
69%
0.3万㎡
文华名城
27万㎡
27万㎡
估量06年2月
/
/
现代华庭
约5.5万㎡
约5.5万㎡
估量06年2月
/
/
注：
月去化面积统计截止时刻为2005年12月
分析：
✧目前在售的要紧楼盘缤纷亚洲和娱乐花园月去化面积保持在0.3-0.5万㎡之间。
✧缤纷亚洲差不多将188套酒店式公寓全部推出，在通过近三个月的销售，目前剩余2套120㎡的2房。
✧娱乐花园立即在06年2月份交房，目前剩余2幢多层正在销售中，总去化率已达到69%。
✧文华名城、现代华庭将于06年2月份开盘。
Ø各案商业面积、价格分析
楼盘名
户型面积（㎡）
单价（元/㎡）
缤纷亚洲
45-200
1F：
16000
2F：
5000
文华名园
未定
未定
现代华庭
未定
未定
娱乐花园
无
无
分析：
✧目前板块内只有缤纷亚洲对外出售商铺，1F已全部售罄，现只剩下2-4F在售，价格在4000-5000元/㎡。
✧文华名园、现代华庭商铺项目还在规划时期，娱乐花园无商铺出售。
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