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辩护材料

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因有原告何贻财、龚晓晓与被告龚有财、李杰确认房屋买卖无效一案，被告李杰作如下抗辩：

首先，从法律上讲，根据《中华人民共和国土地管理法》第一条：

中华人民共和国实行土地德社会主义公有制即全民所有制和劳动群众所有制........任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以转让。

从上面条文可以看得出集体土地使用权可以转让。

第六十二条：

农村村民出卖、出租住房后再申请宅地基的不予批准，从此条来看是允许农村村民出售宅地基房屋的。

1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：

农民的住宅不得向城市居民出售.....从此条款可以看出农民的住宅是可以在本村集体之间买卖的。

《物权法》第一百五十五条规定：

已经登记的宅地基使用权转让或消灭的应及时办理变更登记或注销登记。

该规定已经明确了宅地基地使用权是可以转让的。

2004年12月24日国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：

加强农村宅基地管理禁止成长居民在农村购置宅基地由此可见国家只是不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释

（一）》（法释【1999】19号）第四条规定：

合同法实施以后人民法院确以合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规定为依据，国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据。

故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，对于农村房屋买卖合同效力的认定主要适用于《合同法》而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用农村房屋买卖体现了当事人自治的原则，而目前土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。

《合同法》规定有效合同要件：

1.合同当事人具有民事行为能力，2.意思表达真实，3合同内容不法律强制性规定，因此依据《合同法》和《民法通则》之相关规定，有买卖合同，付款手续和房屋实际交付、占有就足以证明购买方对所购房屋的所有权。

2005年出台的《物权法》27条规定：

建造在宅基地上的住房所有权转让的宅基地使用权同时转让。

由此可以看出：

我们当初的买卖是有法可依的。

国家对耕地保护是采取严格的政策而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批宅基地上以建造建筑物或附着物一般不会再恢复耕地性质，而且从本案实际来看也不会导致宅基地增加所以村民之间买卖房屋与国家对土地的保护政策并不抵触。

根据《民法通则》789条之相关规定及《物权法》106条之相关规定：

在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产，第三人善意有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。

《最高人民法院婚姻法司法解释第17条规定：

夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思的表达的。

另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。

根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定：

买卖双方自愿并立有契约，买方以交付了房款并实际使用和管理了房屋只是手续不完善的因认为买卖有效.

《民法通则》72条规定按照合同或者其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，按照地方性惯例和交易市场交易习惯，如卖房一方将自己原有芳产权证或住房钥匙等，能控制、管理、居住和使用房屋的手续交付给了买房一方就应当认定已经交付房屋所有权已发生转移。

其次我要从事实上作如下抗辩，实事有：

1.他们打起广告卖房子而且在我之前他们还与多人商谈过买房子，甚至何贻财还把别人带到楼上楼下到处观看。

当时何贻财只要了三万五千元最后别人嫌房子不好而没买。

2.在我们签协议和付款这段时间以及这之前几十年他们夫妻二人都一直生活在一起，同吃、同睡、同起那么何贻财所说的不知道或者未经她同意不能成立。

3.在我们签协议之前，何贻财为了把房子卖给我极力主张说：

你们买了我们这房子好啊，能挣到钱啊！

什么的，她当时的理由是说什么初一天她那屋里地上到处是钱，（是别人在他们家里耍把钱从衣服口袋往外掏散落一地）说是一个好吉兆。

4.当我母亲问何贻财为什么要卖房子时，何贻财说：

他儿子经常给他打电话叫他们把房子卖了回重庆，说你们在哪山沟沟里有啥啊发展前途。

5.我们于2006年2月18日签订协议，定于同年5月1日付款，我们按时交付房款后龚有财还风趣的说：

何贻财，龚有财当真有才！

当时他们那种兴奋和愉悦简直难以言表。

6.签协议和付房款，作为两个不同的时段都是何贻财给我们煮的饭吃。

7.房款付完后他们说：

从现在起房子就是你们的了，但他们还想在里面住几天，原因是：

他们在临江挣的钱一时半会儿取不完也还有其他未办理妥当的事情，走不了。

说你们如愿意借我们住几天我们就住几天，如不同意，他们就给我租几天。

何贻财对我母亲说：

你选个好日子把铺坝起，接下来的日子里我们两家人就在一起生活了十几天。

龚有财还叫我使用对外加工的机器，主要有榨油、磨面、粉碎、打米等，并且承诺我愿意还教我开车，1000快钱包教会，包拿农户牌驾照。

8.在他们搬走那天，我母亲还给何贻财50元钱让他们路上买茶喝。

9.他们夫妻二人回重庆住了一段时间后，又回平溪移民街租房子住了约一年，但他们并没有上临江来找我说房子的事。

综上所述事实，何贻财所说不知道和未经他同意不能成立。

另外龚晓晓不能成为原告，她不能成为涉案房屋的共有人1.因为在修建房屋时龚晓晓才十二、三岁是未成年人，她不能在修建涉案房屋时投一份资，投一份劳，2.虽然龚有财曾以龚晓晓名义申请过宅基地但那是龚有财以申请过一次，按规定不能再申请第二次于是就弄虚作假以龚晓晓的名义去申请，同时按龚晓晓当时的年龄从法律上讲她不具备资格申请宅基地，龚晓晓的这个申请材料只能作为龚有财在取得该宅基地的一个前置材料。

而最终只能以土地使用证为准，并且龚晓晓是知道卖房子一事的，还是她打电话叫他们卖了回重庆的。

退一步讲即便是何贻财、龚晓晓都不知道我也构成善意取得，也符合前面所述《最高人民法院婚姻司法解释一》17条与《民法通则》89条之规定：

如果夫妻一方公共财产时另一方明知而未提出异议的应视为同意，事后不能以自己为参与处分而否认处分的法律后果。

3.所谓共同共有财产有三种情况：

1、夫妻共有财产2、家庭共有财产3、共同继承的财产。

家庭成员之间是一种人身关系是一定范围内的亲属关系，不能把亲属关系都当成家庭关系。

如果张某与其妻、子同居住其父母单独居住。

张某的家庭成员就只有3人而不是5人，家庭共有财产属于家庭成员间共同共有的财产。

综上所述：

龚晓晓不能成为原告，法律上叫诉讼主体不适格。

在不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个人名下或部分共有人名下，第三人往往难以知道真实的权益状态，第三人不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。

此时如否定不动产的善意取得显然不利于善意第三人的利益保护，因为第三人信赖登记公信力所以第三人是善意。

《物权法》106条司法解释：

关于不动产善意取得在形式要求登记这一规定，善意取得这一制度是为了维护第三人的利益所以如果出卖人是基于故意或者过失导致不动产未登记的应当维护第三人的合法权益，也就是说如果是基于出卖人的原因造成那么经过一定的期限后，即使善意第三人没有对不动产进行登记他仍然可以取得该不动产的所有权而在本案中出卖人出卖房屋时用人格担保，用国家公务员身份担保拒绝向我提供材料登记他不想出钱，所以是出卖人造成的。

再则原告在把房子卖了6年多才提起诉讼，这明显过了诉讼时效按法律规定在人民法院查明没有诉讼时效中断终止的情况下应不予受理驳回原告诉请。

被告李杰在本案中其实不具有资格成为被告，因为政府在拆除房屋时向我承诺：

你的房子是政府拆的，他龚有财要打官司找政府打，与你李杰无关。

但这次我还是到庭了，目的是为了让法庭、让更多的人了解本案的事实和真相。

但原告返还拆迁款的诉请与我没有关系，因为我不差原告的钱也没有在原告手中拿一分钱凭什么说”返还”二字想要让我拿一分钱出来必须是政府来拿，因为钱是政府给的；同时在房子未拆除之前为什么不让法院来查封房子，而让法院来冻结我的银行账户，甚至连案外人的个人账户都要冻结？

最后陈述：

综上所诉，不难看出原告当初出卖房子说明他们已经没有使用该房屋的需要，他们把房子买该我之后又把另一处的柴山卖给另外一人，说明他们回重庆的准备已很充分，把遗留问题解决得很是妥当，卖房子的真实动机也随之体现，同时根据大量的证据证明当初的卖房行为是其共有人共同意思的表示。

作为涉案房屋买卖合同当事人之一，在出卖自己的房屋时其目的就是为了获得经济利益，以免在回重庆之后因房屋闲置而不能发挥物尽其用的经济价值。

而且在签订合同时，买卖双方都是自愿的，而在涉案房屋因拆迁升值以后作为原告的卖方认为此时有利可图，而恶意提起诉讼，想利用民事诉讼来作为自己谋取更多利益的手段。

所以法院若以合同无效判决拆迁款返还给原告，这实质上认可了原告这种不诚信行为，而原告因违背了《合同法》基本的诚实信用原则却获得了更多利益，而遵守诚实信用的买方却蒙受损失，那么这种判决与《诉讼法》提倡的正义、公平是不相符合的。

同时涉案房屋是出卖人主动放弃房屋所有权和土地使用权，该放弃行为并未给任何第三方利益造成损失，包括社会公共利益，况且社会公共利益代表----村集体和行政部门已对这一买卖行为表示认可。

该行为不仅有民事行为还有行政行为，行政行为体现在：

买房时得到行政部门补助2000元，以及在拆迁房屋时对我的被拆迁资格的确认，同时我也是在响应国家移民的政策之前提下才买的涉案房屋。

该行政行为是直接对本次房屋买卖合法有效的行政确认，故本次房屋买卖并无法定无效事由。

最后，万望法院保护诚实信用的社会根基，保护交易市场的公序良俗，保护弱势群体的合法权益。

谢谢！

2013年6月23日