许昌许继大道项目经济测算报告.docx
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许昌许继大道项目经济测算报告
许昌许继大道项目
经济分析报告
1前言
本报告所列数据根据委托方提供的资料，并参照其它地市相关方面的资料和通用贯例，仅对委托方拟开发项目进行前期经济分析，仅作为委托方管理当局内部参考，没有任何鉴证作用，请妥善使用。
2评价方法
1.本项目的经济效益评价是在许昌房地产市场调查，并参照许昌地区目前市场住宅的价格水平的基础上做出的。
2.本项目开发建设的小高层的经济效益分析是按照全部出售经营进行测算的
3.效益评价货币本位为人民币元。
3测算说明
1.土地费用包括土地出让费和基础设施配套费；
2.前期工程费包括地质文物勘探、规划设计、报批报建、咨询调研、三通一平、城市绿化、墙改费等；
3.建安工程费包括建筑成本、公建配套、园林绿化成本等；
4.基础设施配套费包括市政基础设施配套和小区公建基础设施配套费；
5.不可预见费一般按前三项的3%计算；
6.开发费用包括管理费用和销售费用；
7.后期各种证件费包括预售证费用、商品交易费、测绘费、住房登记费等；
8.总成本包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、不可预见费和开发费用、后期各种证件费用
9.税费包括营业费、城市建设税、教育附加税、印花税
4计算标准
具体标准详见测算明细表
5成本测算分析
5.1方案一
3栋小高层+底层商业
5.1.1基本指标
占地面积
8497平米
地下建筑面积
3000平米
住宅面积
16422平米
车位
80个
商业面积
7611平米
地上建筑面积
24033平米
总建筑面积
27033平米
5.1.2成本测算
方案一总成本为6309元
合计
单位造价
面积
万元
元/平米
平米
一、
土地成本
1,296
1525
8,497
二、
前期工程费
192
71
27,033
三、
建安工程费
3,743
1385
27,033
四、
基础设施配套费
487
180
27,033
五、
不可预见费
172
63
27,033
六、
开发费用
404
149
27,033
七、
后期各种证件费用
17
7
27,033
八、
总成本
6,309
2334
27,033
其中
拆迁安置费
664
2334
2,845
详见测算明细表
5.2方案二
2栋小高层+1栋写字楼+底层商业
5.2.1基本指标
占地面积
8497平米
地下建筑面积
3000平米
住宅面积
11006平米
车位
80个
写字楼面积
6750平米
商业面积
7611平米
地上建筑面积
25367平米
总建筑面积
28367平米
5.2.2成本测算
方案二总成本为6834元
合计
单位造价
面积
万元
元/平米
平米
一、
土地成本
1,296
1525
8,497
二、
前期工程费
197
69
28,367
三、
建安工程费
4,182
1474
28,367
四、
基础设施配套费
511
180
28,367
五、
不可预见费
186
65
28,367
六、
开发费用
445
157
28,367
七、
后期各种证件费用
17
6
28,367
八、
总成本
6,834
2409
28,367
其中
拆迁安置费
685
2409
2,845
详见测算明细表
5.3方案三
2栋小高层+1栋酒店+底层商业
5.3.1基本指标
占地面积
8497平米
地下建筑面积
3000平米
住宅面积
11006平米
车位
80个
写字楼面积
6750平米
商业面积
7611平米
地上建筑面积
25367平米
总建筑面积
28367平米
5.3.2成本测算
方案三总成本为6975元
合计
单位造价
面积
万元
元/平米
平米
一、
土地成本
1,296
1525
8,497
二、
前期工程费
197
70
28,367
三、
建安工程费
4,315
1521
28,367
四、
基础设施配套费
511
180
28,367
五、
不可预见费
190
67
28,367
六、
开发费用
449
158
28,367
七、
后期各种证件费用
17
6
28,367
八、
总成本
6,975
2459
28,367
其中
拆迁安置费
700
2459
2,845
详见测算明细表
6销售收入和利润测算分析
6.1方案一
销售收入为7571万元，经营利润为875万元
合计
单位造价
面积
万元
元/平米
平米
九、
总成本
6,309
2334
27,033
十、
总销售额
7,571
3130
24,188
十一、
税费
386
143
27,033
十二、
经营利润
875
323
27,033
销售利润率
11.562%
成本利润率
13.874%
6.2方案二
销售收入为8471万元，经营利润为1205万元
合计
单位造价
面积
万元
元/平米
平米
九、
总成本
6,834
2409
28,367
十、
总销售额
8,471
3319
25,522
十一、
税费
432
152
28,367
十二、
经营利润
1,205
425
28,367
销售利润率
14.223%
成本利润率
17.629%
6.3方案三
销售收入为8471万元，经营利润为1064万元
合计
单位造价
面积
万元
元/平米
平米
九、
总成本
6,975
2459
28,367
十、
总销售额
8,471
3319
25,522
十一、
税费
432
152
28,367
十二、
经营利润
1,064
375
28,367
销售利润率
12.556%
成本利润率
15.248%
7盈亏平衡分析
7.1方案一
当全部面积出售时，项目总投资增加20%，项目达到盈亏平衡，即投资低于7571万元时，项目则有盈利，高于此价格，项目则出现亏损。
当全部面积出售时，项目综合销售均价达到2740元/平方米时，项目达到盈亏平衡，即售价超过此价格，项目则有盈利，低于此价格，项目则出现亏损。
当销售面积减少13%时，项目达到盈亏平衡。
盈亏平衡表
项 目
不确定因素
总投资
销售价格
销售率
正常情况
6309
3130
100%
因素盈亏平衡点
变化百分比
20%
-13%
-13%
因素盈亏平衡点值
7571
2740
87%
税前利润
0
0
0
7.2方案二
当全部面积出售时，项目总投资增加24%，项目达到盈亏平衡，即投资低于8471万元时，项目则有盈利，高于此价格，项目则出现亏损。
当全部面积出售时，项目综合销售均价达到2805元/平方米时，项目达到盈亏平衡，即售价超过此价格，项目则有盈利，低于此价格，项目则出现亏损。
当销售面积减少15%时，项目达到盈亏平衡。
盈亏平衡表
项 目
不确定因素
总投资
销售价格
销售率
正常情况
6834
3319
100%
因素盈亏平衡点
变化百分比
24%
-16%
-15%
因素盈亏平衡点值
8471
2805
85%
税前利润
0
0
0
7.3方案三
当全部面积出售时，项目总投资增加21%，项目达到盈亏平衡，即投资低于8471万元时，项目则有盈利，高于此价格，项目则出现亏损。
当全部面积出售时，项目销售价格达到2865元/平方米时，项目达到盈亏平衡，即售价超过此价格，项目则有盈利，低于此价格，项目则出现亏损。
当销售面积减少14%时，项目达到盈亏平衡。
盈亏平衡表
项 目
不确定因素
总投资
销售价格
销售率
正常情况
6975
3319
100%
因素盈亏平衡点
变化百分比
21%
-14%
-14%
因素盈亏平衡点值
8471
2865
86%
税前利润
0
0
0
8经济分析结论
1.方案一总投入6309万元，总销售收入7571万元，经营利润875万元。
2.方案二总投入6834万元，总销售收入8471万元，经营利润1205万元。
3.方案三总投入6975万元，总销售收入8471万元，经营利润1064万元。
4.方案二利润最高，比方案一高330万元，方案三利润比方案一高189万元。
5.因许昌目前无写字楼市场，未来销售风险较大；酒店对硬件设施要求较严，且运营复杂，许昌外来人口较少，人员流动性小等，市场风险较大。
从经济可行性和市场可行性综合考虑，我司建议用方案一。
9附件
方案一测算明细表
合计
单位造价
面积
占总成本比例
计算方法
万元
万元/平米
平米
一、
土地成本
1,296
0.1525
8,497
20.54%
102万元/土地面积（亩）
二、
前期工程费
192
0.0071
27,033
3.04%
1、
地质、文物勘探
13
0.0015
8,497
0.20%
15元/基底面积
2、
放线费、测量费
26
0.0031
8,497
0.41%
土地价格的2%
2、
公告费
3
0.0001
27,033
0.04%
1元/总建面
3、
规划设计费
54
0.0020
27,033
0.86%
20元/总建面
4、
报批报建费
16
0.0006
27,033
0.26%
6元/总建面
5、
咨询调研费
10
0.0004
27,033
0.16%
按10万元计算
6、
三通一平、临时配套费
42
0.0050
8,497
0.67%
土地面积50-100平米
7、
城市绿化、墙改费
22
0.0008
27,033
0.34%
8元/总建面
8、
工程招标管理费
6
0.0016
27,033
0.09%
16元/总建面
三、
建安工程费
3,743
0.1385
27,033
59.31%
1、
地上建筑成本
2,884
0.1200
24,033
45.70%
1200元/地上建面
2、
园林绿化费
54
0.0020
27,033
0.86%
20元/总建面
3、
地下建筑成本
600
0.2000
3,000
9.51%
2000元/地下建面
4、
监理费、测量放线费等
205
0.0101
27,033
3.24%
101元/总建面
四、
基础设施配套费
487
0.0180
27,033
7.71%
1、
市政基础设施配套费
81
0.0030
27,033
1.29%
30元/总建面
2、
小区公建设施配套费
405
0.0150
27,033
6.43%
150元/总建面
（一`四）合计
5,717
27,033
90.60%
五、
不可预见费
172
0.0063
27,033
2.72%
（一`四）的3%
六、
开发成本
5,888
0.2178
27,033
93.31%
七、
开发费用
404
0.0149
27,033
6.40%
1、
管理费用
177
0.0065
27,033
2.80%
开发成本的3%
2、
销售费用
227
0.0094
24,188
3.60%
总销额的3%
八、
后期各种证件费用
18
0.0007
27,033
0.29%
1、
预售证费用
3
0.0001
27,033
0.04%
1元/总建面
2、
商品房交易手续费
8
0.0003
27,033
0.13%
3元/总建面
3、
商品房测绘费
5
0.0002
27,033
0.09%
2元/总建面
4、
住房登记费
1
0.0080
120
0.03%
80元/户
九、
总成本
6,310
0.2334
27,033
100.00%
其中
拆迁安置费
664
0.2334
2,845
10.52%
2845平米拆迁面积
十、
总销售额
7,571
0.3130
24,188
119.98%
总建面减去拆迁面积
住宅销售额
3,666
0.2700
13,577
58.09%
除去2845平米拆迁安置费
商业销售额
3,425
0.4500
7,611
54.28%
车位销售额
480
6.0000
80
7.61%
按80个车位计算
十一、
税费
386
0.0143
27,033
6.12%
按6万元计算
1、
营业税
379
0.0140
27,033
6.00%
总销额的5%
2、
城建税教育附加
38
0.0014
27,033
0.60%
营业税的10%
3、
印花税
4
0.0001
27,033
0.06%
总销额的0.05%
十二、
经营利润
875
0.0323
27,033
13.86%
销售利润率
11.562%
成本利润率
13.874%
备注：
1.工程招标管理费标底编制费、招标代理费、招投标管理费
2.监理费、测量放线明细
合计
单位造价
面积
计算方法
万元
万元/平米
平米
监理费、测量放线费等
205
0.0076
27033
质量监督费
5
0.0002
27033
2元/总建面
测量放线费
32
0.0012
27033
12元/总建面
建设劳保费
140
0.0052
27033
土建综合基价的4.85%
监理费
14
0.0005
27033
5元/总建面
氡气检测费
3
0.0001
27033
0.62元/总建面
安全监督费
3
0.0001
27033
1元/总建面
定额测定费
3
0.0001
27033
1元/总建面
防雷检测费
3
0.0001
27033
1元/总建面
空气检测费
3
0.0001
27033
1元/总建面
方案二测算明细表
合计
单位造价
面积
占总成本比例
计算方法
万元
万元/平米
平米
一、
土地成本
1,296
0.1525
8,497
18.96%
102万元/土地面积（亩）
二、
前期工程费
197
0.0069
28,367
2.88%
1、
地质、文物勘探
13
0.0015
8,497
0.19%
15元/基底面积
2、
放线费、测量费
26
0.0031
8,497
0.38%
土地价格的2%
2、
公告费
3
0.0001
28,367
0.04%
1元/总建面
3、
规划设计费
57
0.0020
28,367
0.83%
20元/总建面
4、
报批报建费
17
0.0006
28,367
0.25%
6元/总建面
5、
咨询调研费
10
0.0004
28,367
0.15%
按10万元计算
6、
三通一平、临时配套费
42
0.0050
8,497
0.62%
土地面积50-100平米
7、
城市绿化、墙改费
23
0.0008
28,367
0.33%
8元/总建面
8、
工程招标管理费
7
0.0016
28,367
0.10%
16元/总建面
三、
建安工程费
4,182
0.1474
28,367
61.20%
1、
地上建筑成本
3,298
0.1300
25,367
48.25%
1200元/地上建面
2、
园林绿化费
57
0.0020
28,367
0.83%
20元/总建面
3、
地下建筑成本
600
0.2000
3,000
8.78%
2000元/地下建面
4、
监理费、测量放线费等
228
0.0101
28,367
3.34%
101元/总建面
四、
基础设施配套费
511
0.0180
28,367
7.47%
1、
市政基础设施配套费
85
0.0030
28,367
1.25%
30元/总建面
2、
小区公建设施配套费
426
0.0150
28,367
6.23%
150元/总建面
（一`四）合计
6,186
0.2181
28,367
90.52%
五、
不可预见费
186
0.0065
28,367
2.72%
（一`四）的3%
六、
开发成本
6,372
0.2246
28,367
93.24%
七、
开发费用
445
0.0157
28,367
6.52%
1、
管理费用
191
0.0067
28,367
2.80%
开发成本的3%
2、
销售费用
254
0.0100
25,522
3.72%
总销额的3%
八、
后期各种证件费用
17
0.0006
28,367
0.25%
1、
预售证费用
3
0.0001
28,367
0.04%
1元/总建面
2、
商品房交易手续费
9
0.0003
28,367
0.12%
3元/总建面
3、
商品房测绘费
6
0.0002
28,367
0.08%
2元/总建面
九、
总成本
6,834
0.2409
28,367
100.00%
其中
拆迁安置费
685
0.2409
2,845
10.03%
2845平米拆迁面积
十、
总销售额
8,471
0.3319
25,522
123.95%
总建面减去拆迁面积
住宅销售额
2,203
0.2700
8,161
32.24%
除去2845平米拆迁安置费
商业销售额
3,425
0.4500
7,611
50.12%
写字楼销售额
2,363
0.3500
6,750
34.57%
车位销售额
480
6.0000
80
7.02%
按6万元计算
十一、
税费
432
0.0152
28,367
6.32%
1、
营业税
424
0.0149
28,367
6.20%
总销额的5%
2、
城建税教育附加
42
0.0015
28,367
0.62%
营业税的10%
3、
印花税
4
0.0001
28,367
0.06%
总销额的0.05%
十二、
经营利润
1,205
0.0425
28,367
17.63%
销售利润率
14.223%
成本利润率
17.629%
备注：
1.工程招标管理费标底编制费、招标代理费、招投标管理费
2.监理费、测量放线费明细
合计
单位造价
面积
计算方法
万元
万元/平米
平米
监理费、测量放线费等
228
0.0080
28367
质量监督费
6
0.0002
28367
2元/总建面
测量放线费
34
0.0012
28367
12元/总建面
建设劳保费
160
0.0056
28367
土建综合基价的4.85%
监理费
14
0.0005
28367
5元/总建面
氡气检测费
3
0.0001
28367
0.62元/总建面
安全监督费
3
0.0001
28367
1元/总建面
定额测定费
3
0.0001
28367
1元/总建面
防雷检测费
3
0.0001
28367
1元/总建面
空气检测费
3
0.0001
28367
1元/总建面
方案三测算明细表
合计
单位造价
面积
占总成本比例
计算方法
万元
万元/平米
平米
一、
土地成本
1,296
0.1525
8,497
18.58%
102万元/土地面积（亩）
二、
前期工程费
197
0.0070
28,367
2.83%
1、
地质、文物勘探
13
0.0015
8,497
0.18%
15元/基底面积
2、
放线费、测量费
26
0.0031
8,497
0.37%
土地价格的2%
2、
公告费
3
0.0001
28,367
0.04%
1元/总建面
3、
规划设计费
57
0.0020
28,367
0.81%
20元/总建面
4、
报批报建费
17
0.0006
28,367
0.24%
6元/总建面
5、
咨询调研费
10
0.0004
28,367
0.14%
按10万元计算
6、
三通一平、临时配套费
42
0.0050
8,497
0.61%
土地面积50-100平米
7、
城市绿化、墙改费
23
0.0008
28,367
0.33%
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