许昌许继大道项目经济测算报告.docx

1、许昌许继大道项目经济测算报告许昌许继大道项目经济分析报告 1 前言本报告所列数据根据委托方提供的资料，并参照其它地市相关方面的资料和通用贯例，仅对委托方拟开发项目进行前期经济分析，仅作为委托方管理当局内部参考，没有任何鉴证作用，请妥善使用。2 评价方法1. 本项目的经济效益评价是在许昌房地产市场调查，并参照许昌地区目前市场住宅的价格水平的基础上做出的。2. 本项目开发建设的小高层的经济效益分析是按照全部出售经营进行测算的3. 效益评价货币本位为人民币元。3 测算说明1. 土地费用包括土地出让费和基础设施配套费；2. 前期工程费包括地质文物勘探、规划设计、报批报建、咨询调研、三通一平、城市绿化、

2、墙改费等；3. 建安工程费包括建筑成本、公建配套、园林绿化成本等；4. 基础设施配套费包括市政基础设施配套和小区公建基础设施配套费；5. 不可预见费一般按前三项的3%计算；6. 开发费用包括管理费用和销售费用；7. 后期各种证件费包括预售证费用、商品交易费、测绘费、住房登记费等；8. 总成本包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、不可预见费和开发费用、后期各种证件费用9. 税费包括营业费、城市建设税、教育附加税、印花税4 计算标准具体标准详见测算明细表5 成本测算分析5.1 方案一3栋小高层+底层商业5.1.1 基本指标占地面积8497平米地下建筑面积3000平米住宅面积1642

3、2平米车位80个商业面积7611平米地上建筑面积24033平米总建筑面积27033平米5.1.2 成本测算方案一总成本为6309元合计单位造价面积万元元/平米平米一、土地成本1,29615258,497二、前期工程费1927127,033三、建安工程费3,743138527,033四、基础设施配套费48718027,033五、不可预见费1726327,033六、开发费用40414927,033七、后期各种证件费用17727,033八、总成本6,309233427,033其中拆迁安置费66423342,845详见测算明细表5.2 方案二2栋小高层+1栋写字楼+底层商业5.2.1 基本指标占地面积

4、8497平米地下建筑面积3000平米住宅面积11006平米车位80个写字楼面积6750平米商业面积7611平米地上建筑面积25367平米总建筑面积28367平米5.2.2 成本测算方案二总成本为6834元合计单位造价面积万元元/平米平米一、土地成本1,29615258,497二、前期工程费1976928,367三、建安工程费4,182147428,367四、基础设施配套费51118028,367五、不可预见费1866528,367六、开发费用44515728,367七、后期各种证件费用17628,367八、总成本6,834240928,367其中拆迁安置费68524092,845详见测算明细表

5、5.3 方案三2栋小高层+1栋酒店+底层商业5.3.1 基本指标占地面积8497平米地下建筑面积3000平米住宅面积11006平米车位80个写字楼面积6750平米商业面积7611平米地上建筑面积25367平米总建筑面积28367平米5.3.2 成本测算方案三总成本为6975元合计单位造价面积万元元/平米平米一、土地成本1,29615258,497二、前期工程费1977028,367三、建安工程费4,315152128,367四、基础设施配套费51118028,367五、不可预见费1906728,367六、开发费用44915828,367七、后期各种证件费用17628,367八、总成本6,975

6、245928,367其中拆迁安置费70024592,845详见测算明细表6 销售收入和利润测算分析6.1 方案一销售收入为7571万元，经营利润为875万元合计单位造价面积万元元/平米平米九、总成本6,309233427,033十、总销售额7,571313024,188十一、税费38614327,033十二、经营利润87532327,033销售利润率11.562%成本利润率13.874%6.2 方案二销售收入为8471万元，经营利润为1205万元合计单位造价面积万元元/平米平米九、总成本6,834240928,367十、总销售额8,471331925,522十一、税费43215228,367十

7、二、经营利润1,20542528,367销售利润率14.223%成本利润率17.629%6.3 方案三销售收入为8471万元，经营利润为1064万元合计单位造价面积万元元/平米平米九、总成本6,975245928,367十、总销售额8,471331925,522十一、税费43215228,367十二、经营利润1,06437528,367销售利润率12.556%成本利润率15.248%7 盈亏平衡分析7.1 方案一当全部面积出售时，项目总投资增加20%，项目达到盈亏平衡，即投资低于7571万元时，项目则有盈利，高于此价格，项目则出现亏损。当全部面积出售时，项目综合销售均价达到2740元/平方米时

8、，项目达到盈亏平衡，即售价超过此价格，项目则有盈利，低于此价格，项目则出现亏损。当销售面积减少13%时，项目达到盈亏平衡。盈亏平衡表项目不确定因素总投资销售价格销售率正常情况63093130100%因素盈亏平衡点变化百分比20%-13%-13%因素盈亏平衡点值7571274087%税前利润0007.2 方案二当全部面积出售时，项目总投资增加24%，项目达到盈亏平衡，即投资低于8471万元时，项目则有盈利，高于此价格，项目则出现亏损。当全部面积出售时，项目综合销售均价达到2805元/平方米时，项目达到盈亏平衡，即售价超过此价格，项目则有盈利，低于此价格，项目则出现亏损。当销售面积减少15%时，项

9、目达到盈亏平衡。盈亏平衡表项目不确定因素总投资销售价格销售率正常情况68343319100%因素盈亏平衡点变化百分比24%-16%-15%因素盈亏平衡点值8471280585%税前利润0007.3 方案三当全部面积出售时，项目总投资增加21%，项目达到盈亏平衡，即投资低于8471万元时，项目则有盈利，高于此价格，项目则出现亏损。当全部面积出售时，项目销售价格达到2865元/平方米时，项目达到盈亏平衡，即售价超过此价格，项目则有盈利，低于此价格，项目则出现亏损。当销售面积减少14%时，项目达到盈亏平衡。盈亏平衡表项目不确定因素总投资销售价格销售率正常情况69753319100%因素盈亏平衡点变化

10、百分比21%-14%-14%因素盈亏平衡点值8471286586%税前利润0008 经济分析结论1. 方案一总投入6309万元，总销售收入7571万元，经营利润875万元。 2. 方案二总投入6834万元，总销售收入8471万元，经营利润1205万元。3. 方案三总投入6975万元，总销售收入8471万元，经营利润1064万元。4. 方案二利润最高，比方案一高330万元，方案三利润比方案一高189万元。5. 因许昌目前无写字楼市场，未来销售风险较大；酒店对硬件设施要求较严，且运营复杂，许昌外来人口较少，人员流动性小等，市场风险较大。从经济可行性和市场可行性综合考虑，我司建议用方案一。9 附件方

11、案一测算明细表合计单位造价面积占总成本比例计算方法万元万元/平米平米一、土地成本1,2960.15258,49720.54%102万元/土地面积(亩）二、前期工程费1920.007127,0333.04%1、地质、文物勘探130.00158,4970.20%15元/基底面积2、放线费、测量费260.00318,4970.41%土地价格的2%2、公告费30.000127,0330.04%1元/总建面3、规划设计费540.002027,0330.86%20元/总建面4、报批报建费160.000627,0330.26%6元/总建面5、咨询调研费100.000427,0330.16%按10万元计算6、

12、三通一平、临时配套费420.00508,4970.67%土地面积50-100平米7、城市绿化、墙改费220.000827,0330.34%8元/总建面8、工程招标管理费60.001627,0330.09%16元/总建面三、建安工程费3,7430.138527,03359.31%1、地上建筑成本2,8840.120024,03345.70%1200元/地上建面2、园林绿化费540.002027,0330.86%20元/总建面3、地下建筑成本6000.20003,0009.51%2000元/地下建面4、监理费、测量放线费等2050.010127,0333.24%101元/总建面四、基础设施配套费4

13、870.018027,0337.71%1、市政基础设施配套费810.003027,0331.29%30元/总建面2、小区公建设施配套费4050.015027,0336.43%150元/总建面（一四）合计5,71727,03390.60%五、不可预见费1720.006327,0332.72%（一四）的3%六、开发成本5,8880.217827,03393.31%七、开发费用4040.014927,0336.40%1、管理费用1770.006527,0332.80%开发成本的3%2、销售费用2270.009424,1883.60%总销额的3%八、后期各种证件费用180.000727,0330.29

14、%1、预售证费用30.000127,0330.04%1元/总建面2、商品房交易手续费80.000327,0330.13%3元/总建面3、商品房测绘费50.000227,0330.09%2元/总建面4、住房登记费10.00801200.03%80元/户九、总成本6,3100.233427,033100.00%其中拆迁安置费6640.23342,84510.52%2845平米拆迁面积十、总销售额7,5710.313024,188119.98%总建面减去拆迁面积住宅销售额3,6660.270013,57758.09%除去2845平米拆迁安置费商业销售额3,4250.45007,61154.28%车位

15、销售额4806.0000807.61%按80个车位计算十一、税费3860.014327,0336.12%按6万元计算1、营业税3790.014027,0336.00%总销额的5%2、城建税教育附加380.001427,0330.60%营业税的10%3、印花税40.000127,0330.06%总销额的0.05%十二、经营利润8750.032327,03313.86%销售利润率11.562%成本利润率13.874%备注：1. 工程招标管理费标底编制费、招标代理费、招投标管理费2. 监理费、测量放线明细合计单位造价面积计算方法万元万元/平米平米监理费、测量放线费等2050.007627033质量监

16、督费50.0002270332元/总建面测量放线费320.00122703312元/总建面建设劳保费1400.005227033土建综合基价的4.85%监理费140.0005270335元/总建面氡气检测费30.0001270330.62元/总建面安全监督费30.0001270331元/总建面定额测定费30.0001270331元/总建面防雷检测费30.0001270331元/总建面空气检测费30.0001270331元/总建面方案二测算明细表合计单位造价面积占总成本比例计算方法万元万元/平米平米一、土地成本1,2960.15258,49718.96%102万元/土地面积(亩）二、前期工程费1

17、970.006928,3672.88%1、地质、文物勘探130.00158,4970.19%15元/基底面积2、放线费、测量费260.00318,4970.38%土地价格的2%2、公告费30.000128,3670.04%1元/总建面3、规划设计费570.002028,3670.83%20元/总建面4、报批报建费170.000628,3670.25%6元/总建面5、咨询调研费100.000428,3670.15%按10万元计算6、三通一平、临时配套费420.00508,4970.62%土地面积50-100平米7、城市绿化、墙改费230.000828,3670.33%8元/总建面8、工程招标管理

18、费70.001628,3670.10%16元/总建面三、建安工程费4,1820.147428,36761.20%1、地上建筑成本3,2980.130025,36748.25%1200元/地上建面2、园林绿化费570.002028,3670.83%20元/总建面3、地下建筑成本6000.20003,0008.78%2000元/地下建面4、监理费、测量放线费等2280.010128,3673.34%101元/总建面四、基础设施配套费5110.018028,3677.47%1、市政基础设施配套费850.003028,3671.25%30元/总建面2、小区公建设施配套费4260.015028,3676

19、.23%150元/总建面（一四）合计6,1860.218128,36790.52%五、不可预见费1860.006528,3672.72%（一四）的3%六、开发成本6,3720.224628,36793.24%七、开发费用4450.015728,3676.52%1、管理费用1910.006728,3672.80%开发成本的3%2、销售费用2540.010025,5223.72%总销额的3%八、后期各种证件费用170.000628,3670.25%1、预售证费用30.000128,3670.04%1元/总建面2、商品房交易手续费90.000328,3670.12%3元/总建面3、商品房测绘费60.

20、000228,3670.08%2元/总建面九、总成本6,8340.240928,367100.00%其中拆迁安置费6850.24092,84510.03%2845平米拆迁面积十、总销售额8,4710.331925,522123.95%总建面减去拆迁面积住宅销售额2,2030.27008,16132.24%除去2845平米拆迁安置费商业销售额3,4250.45007,61150.12%写字楼销售额2,3630.35006,75034.57%车位销售额4806.0000807.02%按6万元计算十一、税费4320.015228,3676.32%1、营业税4240.014928,3676.20%总销

21、额的5%2、城建税教育附加420.001528,3670.62%营业税的10%3、印花税40.000128,3670.06%总销额的0.05%十二、经营利润1,2050.042528,36717.63%销售利润率14.223%成本利润率17.629%备注：1. 工程招标管理费标底编制费、招标代理费、招投标管理费2. 监理费、测量放线费明细合计单位造价面积计算方法万元万元/平米平米监理费、测量放线费等2280.008028367质量监督费60.0002283672元/总建面测量放线费340.00122836712元/总建面建设劳保费1600.005628367土建综合基价的4.85%监理费140

22、.0005283675元/总建面氡气检测费30.0001283670.62元/总建面安全监督费30.0001283671元/总建面定额测定费30.0001283671元/总建面防雷检测费30.0001283671元/总建面空气检测费30.0001283671元/总建面方案三测算明细表合计单位造价面积占总成本比例计算方法万元万元/平米平米一、土地成本1,2960.15258,49718.58%102万元/土地面积(亩）二、前期工程费1970.007028,3672.83%1、地质、文物勘探130.00158,4970.18%15元/基底面积2、放线费、测量费260.00318,4970.37%土地价格的2%2、公告费30.000128,3670.04%1元/总建面3、规划设计费570.002028,3670.81%20元/总建面4、报批报建费170.000628,3670.24%6元/总建面5、咨询调研费100.000428,3670.14%按10万元计算6、三通一平、临时配套费420.00508,4970.61%土地面积50-100平米7、城市绿化、墙改费230.000828,3670.33%