房地产价格与股票价格波动关系与研究.doc

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房地产价格与股票价格波动关系的研究

——基于我国数据的实证

摘要：

房地产和股票是人们重要的投资去向，两个市场的情况也颇受大众关注。

本文紧紧围绕房市和股市的波动关系，从理论分析出发，提出了财富效应、信贷扩张效应等，并进一步采用1998年-2014年的数据进行实证分析。

实证运用了协整检验、VAR模型、Granger因果检验等方法，结果发现，股票市场价格的变动是房地产市场价格变动的Granger原因，房地产市场价格的变动不是股票市场价格变动的Granger原因，且两个市场受自身滞后期的影响都比较明显。

关键词：

房地产价格；股票价格；波动关系

目录

1绪论

1.1研究背景与意义

1.2文献研究简要回顾

1.2.1国外文献综述

1.2.2国内文献综述

1.2.3文献评述

1.3研究思路及框架结构

1.4本文创新点与不足

2房地产价格与股票价格波动关系的理论分析

2.1房地产和股票的相关概念及其特性

2.1.1房地产的相关概念及特性

2.1.2股票的相关概念及特性

2.2房地产价格与股票价格的相互作用机制

2.2.1财富效应

2.2.2信贷扩张效应

2.2.3资产替代效应

2.2.4宏观经济的传导效应

3我国房地产价格与股票价格波动关系的实证分析

3.1数据选取与样本描述

3.1.1数据选取

3.1.2样本描述

3.2协整检验

3.2.1平稳性检验

3.2.2协整检验

3.3构建VAR模型

3.4Granger因果关系检验

3.5脉冲响应分析

3.6实证结果分析

4结论与政策建议

4.1结论

4.2政策建议

参考文献：

附录1主要英文参考文献原文：

附录2主要英文参考文献译文：

致谢

1绪论

1.1研究背景与意义

1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知要求稳步推进住房商品化、社会化，同时停止住房实物分配，该通知的发布标志着住房货币化改革的开始。

在此之后，我国的房地产市场得到了极大繁荣。

1998年至2006年间，我国的房地产市场的交易额以每年20%-30%的速度增长，2013年的房地产投资额在国民生产总值中所占的比重达13.61%，并且房地产行业对诸如钢铁、建材、家电、家居等关联行业的带动作用也很明显，所以房地产行业已是国民经济发展的支柱性产业，房地产市场的有序健康发展对我国深化改革和经济发展具有重要影响和意义。

我国股票市场经历了20多年的发展，不断发展壮大，沪深两市的公司已拥有相当的市值。

股市也一直被誉为金融市场乃至国民经济运行的“晴雨表”，足见其意义重大。

当然，股市也一直是人们投资的重要去向。

股市与房地产以成为近年来人们投资的两大去向。

但是，综观房市和股市的发展，我们可以发现，两者的发展都有较大的波动。

让人印象特别深刻的是近年来房价的飞涨与股市07年的大涨与08年的大跌。

从2002年下半年开始，我国主要大中型城市的房地产市场步入了一个价格快速上升和投资大幅增加的通道。

还不到十年,各地房地产就价格普遍翻了一番，并不时创出新的所谓“地王”、“标王”。

有些地方的涨幅甚至更大。

这几年来在国家的强力的宏观调控之下，房价上涨的猛势才渐渐回落。

至于股票市场，在2005年6月6日，上证指数探底于998点，随后股价一路上扬，屡创新高，在2007年10月16日达到了6124点的历史最高水平，此后大盘开始一路下挫，由牛转熊，直到2008年10月28日，上证指数跌至此番熊市的最低点1664点。

可见股票市场的波动是非常之大的。

探讨如何才能实现资本市场的持续健康发展一直是经济界的热门论题,而研究房地产市场与金融市场特别是股票市场的相关关系则已成为国内学术界研究的新兴的重要领域。

目前，我国正处于深化改革的重要时期，作为消费和投资的重要领域，房地产市场和股票市场在我国经济运行中都发挥着举足轻重的影响。

因此，对我国房地产价格与股票市场价格的波动之间存在的相关性进行深入研究，不论从宏观还是微观角度，不论从理论探讨还是实际效用来讲，都具有重要意义。

1.2文献研究简要回顾

1.2.1国外文献综述

国外学者在关于房地产市场价格与股票市场价格波动的相关关系上的研究开始得还是比较早的，从上世纪80年代便有学者涉足。

其后，又有众多学者进行了大量的研究。

其中，利用面板数据来分析的比较少，而利用时间序列数据来进行分析的则比较多。

（1）利用面板数据进行分析

DanielC.Quan和SheridanTitman（1996）通过对1977-1994年间美国、加拿大、法国、英国、德国等17个国家主要城市14年的年度数据，对房价指数、房租指数与本国对应的股票收益数据关系进行了截面数据回归分析，发现除了美国以外，其他的16国中，房地产的租售价值与股票价格之间存在着非常显著的正相关关系，并且在亚太地区中，这种正相关性尤显强烈。

Case，Quigley和Shi11er（2001）利用美国、丹麦、法国、西班牙、芬兰等发达国家年度数据对消费支出、收入、股票财富、住宅财富之间的关系进行计量分析，发现股票市场的财富效应较弱，而房地产市场却具较强的财富效应。

同时在这些发达国家中，房地产市场的价格波动对国民总消费的冲击更加强烈，然而股价波动所能起到的这方面的影响作用则略显微弱。

（2）利用时间序列数据进行分析

Summers（1981）利用美国季度数据对通货膨胀率、可支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究，研究结果发现通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价，,进而对投资决策产生影响。

Stone和Ziemba（1990，1992，1993）利用日本年度数据对土地价格、土地收益率与股票价格指数、股票市场收益率的关系进行实证分析时发现，土地价格与股票价格之间存在正向变动趋势；股票市场与商业用地价格关系更加紧密。

Okunev和Wilson（1997）通过对美国月度数据进行单位根检验与协整检验及非线性回归，发现房地产市场与股票市场之间存在有非线性关系，但不太显著。

Ling和Naranjo（1999）利用了美国季度数据进行非线性回归分析，结果发现商业房地产市场与股票市场相互融合，且在20世纪90年代两者相互影响的程度更为明显。

Nan-KuangChen（2001）通过对1973年至1992年台湾地区股票价格与房地产价格的波动进行实证，得出股票价格是房地产价格变动的Granger原因，并且他还从信贷机制的角度予以了解释。

RaymondY.C.Tse（2001）研究了香港股票市场与房地产市场，他发现房地产市场是股价波动的决定性因素。

他还使用了脉冲响应函数和VAR方差分解等方法，发现非预期的房地产价格变化直接影响着股价的波动，且两者之间是协整的。

此外，他用劳动生产率机制来对房地产价格与股票价格的负相关性做了解释。

JohnOkunev，Wi1Son和RalfZurbrueg（2002）研究了澳大利亚1980年至1999年的房地产与股票市场，发现由于某种结构性变化进而使得股市与楼市表现出不稳定的线性关系，同时股市对楼市表现出显著的非线性因果关系。

Liow（2004）通过对至少拥有自身20%股权的新加坡非房地产上市公司，在1997~2001年间的业绩情况做研究。

研究结果显示，房地产市场的波动会影响股权密集型的非房地产上市公司的收益水平，进而影响其在股票市场中的表现。

他还运用风险收益理论对此现象进行了解释。

Apergis（2012）通过使用一般自回归条件异方差模型进行实证，研究了希腊银行系统中股票平均回报率和房地产投资信托基金之间的关系和波动性，实证研究表明房地产投资信托基金的回报率影响银行股票收益，并且该现象在国际金融危机爆发后影响更加强烈。

1.2.2国内文献综述

我国学者对房地产价格与股票价格波动研究的起步要晚一些。

但随着我国房地产市场和股票市场的发展繁荣，许多学者也对这方面的问题进行了较为广泛的研究。

（1）房地产市场与宏观经济的相关关系

余晓（1996）从对国家的货币与财政政策和行政手段、经济周期以及居民收入等因素出发，分析了房地产价格变动规律，认为宏观经济各因素可直接或间接地影响房地产市场的供给与需求水平，并进而影响房地产价格变化。

同时提出要调控房地产市场合理发展，使其与经济发展的快慢相适应的观点。

李立、李永辉（2002）认为房地产价格受到宏微观多重因素影响，这里面既包含土地费等各项房地产开发费用因素，又包含国家的各项经济政策、税收、国民经济发展水平和居民收入水平等宏观经济因素。

沈悦和刘洪玉（2002）通过我国的房地产价格与一系列宏观经济指标进行了的研究，认为房地产价格不仅会受到宏观经济发展水平的影响，同时房地产也会反作用于宏观经济发展。

房地产价格在合理范围内的上涨可以在一定程度上刺激经济增长，而过快或过慢的房地产价格上涨速度，或者是不合理的房地产价格下跌，则会给国民经济的发展带来非常严重的不良后果。

皮舜和武康平（2004）利用我国1994-2002年的数据，对经济增长与区域房地产市场发展之间的关系进行了格兰杰因果检验，研究结果发现，两者之间存在双向格兰杰原因。

（2）股票市场与宏观经济的相关关系

谈儒勇（1999）利用了1994-1998年间中国股票市场总市值、总成交金额以及GDP的季度数据进行线性回归分析，得出了我国股票市场与经济增长并没有起到相互促进作用这一结论。

殷醒民和谢洁（2001）构建了我国股票市场发展指标、经济增长指标以及金融深化指标,并基于1993-1999年间的数据，进行了回归分析，得出我国股票市场的发展对于经济增长

确实有促进作用。

刘勇（2004）对1994-2002年间我国GDP、货币供应量和居民消费价格指数等宏观经济变量与上证指数的相关关系进行了研究,发现以上各宏观经济变量均能对我国股市发展产生显著影响。

陈怡（2009）基于我国1993-2007年间的数据，运用协整检验与Granger因果检验对股票市场发展与经济增长的相互作用关系进行了实证研究，结果发现经济增长对我国股市发展有着显著的影响作用，而股市发展对经济增长的促进作用却比较弱。

（3）房地产市场与股票市场的相关关系

罗来东、侯玉玲（2005）对我国房地产市场、股票市场以及货币供给市场的相关关系进行了研究，得出了当前我国这三个市场的发展存在着长期稳定的关系，并且房地产市场与货币市场的关系更加紧密的结论。

盛松成、李安定、刘惠娜（2005）通过对我国上海房地产价格指数和上证综指之间的波动关系进行实证分析，结果发现两者之间几乎不存在相关关系。

并认为中国的房地产金融产品较少是导致这一现象的主要原因。

周京奎（2006）利用了1998年-2005年间的数据对我国资产价格波动状况进行了实证研究，结果表明房地产价格的变动将导致股票价格产生波动，但仅能从房地产市场传递到股票市场。

并且他认为货币政策能有效地影响资产价格。

高波和洪涛（2007）指出，在2001-2005间，中国的房地产价格与股票价格呈负相关关系，并认为这是由于中国股票市场的财富效应很微弱，同时由于国内缺乏多元化的投资渠道，导致替代效应相对较强而造成的。

张炯、张兵和贾仁甫（2009）利用我国2001-2008年的信贷市场、房地产市场和股票市场的月度数据进行了关联性分析，指出我国的房地产市场与货币和信贷市场呈现正相关，而房地产市场与股票市场的相互作用关系具有阶段性特点，在2001-2005年间呈负相关关系，在2006-2008年间则表现为正相关关系。