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钉子户带给社会的启示

钉子户带给社会的启示

钉子户，指长期违规办事，难以处理的单位和个人。

现多用来特指某些由于种种原因应该搬迁而没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋所有人。

这些年来大拆迁是全国大多城市出现的普遍现象。

随着城市化的加速，在征地赔偿问题上，政府、开发商与拆迁户未能达成一致，导致拆迁户不愿意拆迁，成为所谓的“钉子户”。

有效化解“钉子户”问题，要针对成因，注意处理商业利益与公共利益等问题，加强法制建设，强化行政监督，关注民生，促进社会和谐。

而“钉子户”，之所以成为钉子户，一般是认为拆迁补偿不多，要从开发商那里去的更符合自己的利益。

钉子户在中国尤为突出，其中牵扯到很多复杂问题。

以下是钉子户实例以及钉子户成因、解决措施和启示。

一、“重庆钉子户”何以引发全国性关注

近年，位于重庆市杨家坪鹤兴路17号的小楼因为拒绝拆迁被誉为“中国最牛钉子户”，一夜之间成为人们关注的焦点。

去年4月2日，拆迁户杨武夫妇最终以异地安置的条件，获得相同面积房屋而结束长达2年的对峙。

随着4月2日的尘埃落定，这场历时3年的拆迁与反拆迁的斗争慢慢落下帷幕。

　　从开发商与拆迁户的协商较量，到拆迁户与法院的强制执行较量，到最后当地政府的区长出面“和平解决”，人们都给予相当关注。

究其原因，一是这场“钉子”之争是强势群体与弱势群体之间的冲突，是弱势群体对抗强势群体的鲜活战斗，作为弱势群体的老百姓当然十分关注这场争斗的最终胜利方。

二是在中国城市化进程中，当地政府、开发商在对拆迁户的补偿上存在严重分歧，暴力拆迁、强制拆迁、补偿不到位等现象严重，人民群众强烈不满，民怨较多。

随着中国普法的初见成效，人民群众，特别是弱势群体正逐步运用法律武器保护自己的合法财产，从而引发权与法的较量和冲突。

三是全国媒体的纷纷报道，互联网的信息效应，推波助澜的媒体炒作，加上媒体的一边倒更是引起大众的普遍共鸣，社会各界特别关注“重庆钉子户”维权行动，重庆钉子户就像一颗定时炸弹，成为人们关注的焦点。

　　重庆钉子户问题虽然已经告一段落，然而在城市化的高速进程中还有许多尚未解决的拆迁问题，如何在以后的拆迁工作中，既不影响城市的快速发展，又公平、公正、公开处理好拆迁中存在的问题成为重要课题，研究“钉子户”问题，对于全面落实科学发展观、促进和谐拆迁有着十分重要的现实意义。

　　二、“钉子户”问题的成因

　　随着城市化的加速，城市的地域性正逐步扩大，新城建设旧城改造是整个城市建设的主要问题。

然而在征地赔偿问题上，政府、开发商与拆迁户却难以达成一致，导致拆迁户不愿意拆迁，成为所谓的“钉子户”，究其原因，主要有以下几个方面。

　　1.拆迁评估随意性大，政府干预多

　　拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。

有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害被拆迁人的合法权益。

有的城市拆迁评估独家经营，被拆迁人对评估结果有异议时，缺乏有效的监督、仲裁、协调机制。

有的城市由政府公布区位价、房屋重置价补偿，同时，装修补偿标准的调整也不及时，造成补偿标准严重背离市场价格。

　　2.拉大旗作虎皮，搞霸王拆迁

　　拆迁问题的核心是平等协商［２］，但是在拆迁过程中，往往是开发商打着公益事业的旗帜，以“整体利益”迫使拆迁户无条件服从，同时，在补偿问题上一般是开发商“一口价”，没有商量的余地，拆迁户只能被动挨打，丝毫没有平等协商的权力。

况且依照拆迁管理条例规定，在维护被拆迁人与拆迁人双方合法权益的原则上，作为拆迁行政主管部门在拆迁双方长时间协商未能达成拆迁安置补偿协议的情况下，可以依照法定程序向司法机关申请“强制拆迁”，以保障该建设工程顺利推进。

拆与不拆，什么时候拆，开发商掌握全部主动权，拆迁户最基本的平等对话权利就此丧失。

　　3.赔偿过低，拆迁户安置无房

　　城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，而拆迁方给予的补偿标准往往过低，或者不履行协议，被拆迁居民又大多是收入不高的中低收入家庭，拆迁后选择购房范围多为普通商品房、经济适用房或二手房。

再加上政府部门建设规划不合理，一些城市房地产市场中低价位的商品房、经济适用房供应不足，房子一旦被强拆很容易引发“家庭地震”和社会冲突。

从拆迁上访户每年同比上升50％的数据分析，补偿款不合理、不到位是拆迁户难以接受拆迁的重要原因。

　　4.公共、私人利益混淆，腐败拆迁现象严重

　　现在全国蔓延开来的暴力拆迁使强制成为习惯、违法成为平常，这实际上是开发商与腐败分子大规模实施的刑法意义上的危害社会的犯罪行为，但可怕的是，刑法在这一领域的调整功能几近丧失。

在一些地方，只要是打着拆迁的幌子，打砸抢几乎可以免于制裁。

从某种意义上来说，这是一些利益集团以“国家建设”名义挟持了“国家”进行牟取私利的犯罪。

违法拆迁对宪法以及土地管理法、城市房地产管理法、民法、刑法等大量的国家基本法造成了严重损害，对国家的法律利益、社会的法律秩序以及公民的基本权利造成了严重损害。

拆迁户普遍对借拆迁之名行商人之事的政府拆迁行为感到非常反感，加之补偿款的常常不到位，强制拆迁房屋，把拆迁户逼上梁山。

　　5.滥用行政裁决和强制执行手段

　　《城市房屋拆迁管理条例》对行政裁决和强制拆迁都做了明确规定，其目的是为了保证拆迁工作顺利进行和被拆迁人的合法权益不受损害。

但有些地区不经拆迁当事人申请，拆迁管理部门就下达行政裁决。

一些地区错误地认为，拆迁裁决可以不受条件和时间限制，只要拆不动就可以行政裁决。

有的地区强制拆迁存在不分条件、不讲形式、不按程序而盲目强迁、粗暴强迁的普遍现象。

2003年的“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”①的湖南嘉禾县强制拆迁，就是典型案例。

　　三、有效化解“钉子户”问题，推进和谐拆迁的对策措施

　　城市化的快速发展，城市建设用地在不断外延扩展的同时，老城区的更新改造也在不断推进，导致拆迁数量大增，由此引发的矛盾也十分突出。

政府拆迁部门当前面临着两大老大难问题,一是城中村的拆迁;二是征地拆迁。

前者是旧城中遗留的问题;后者则是城市扩建，征用农民土地的问题。

城市发展越快，拆迁问题越多。

国家信访局接待的群众集体上访，反映企业劳保、城市拆迁、征地三类问题的批次和人次占到60％以上，其中以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁冲突成为群众上访的一大焦点。

政府若未能引起足够的重视，只顾一味开发,忽视群众利益，导致的不单单是拆迁户的不满，更为严重的是触发社会的不稳定因素。

因此，有效化解城市拆迁中的“钉子户”问题势在必行。

1.摆正位置，抓住关键

　　目前城市建设发展很快，城市规划的发展离不开政府，拆迁问题的解决也离不开政府，但关键问题是政府应该认清自己在拆迁过程中的位置。

政府主要的任务应该侧重于规划管理和适当审批，而不应过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程，要从执行过程中解脱出来。

为此，要注意和处理好以下几个问题。

一是商业利益与公共利益问题。

如果是依照市政建设的需要，拓宽马路，在原地修建公共图书馆等,拆迁户应服从公共利益。

但很多“钉子户”面对的是开发商,面对的是拆掉民用住宅修建商业建筑,根本就没有涉及国家利益。

某些人挺会“挟天子以令诸侯”,假借满足公共利益而大量地用于商业目的，大量租用行政权力来牟利。

所谓社会公益性是来源于公众的利益，应直接造福于民众，而不是首先造福于商人，更不能千方百计“绕道”公共利益，假借国家之名,谋取商业利益。

因此，在城市拆迁中，政府出面解决拆迁问题时，分清开发商利益与国家利益是拆迁问题的核心，是能否动用行政拆迁的必要依据。

二是政府强制拆迁问题。

“据《南方都市报》报道，苏州市发生因拆迁补偿纠纷酿出杀人命案，争执中，拆迁户将3名拆迁人员砍成两死一伤。

”当拆迁户与开发商在不能够达成搬迁赔偿协议时，开发商向当地政府申请行政强拆，拆迁户予以暴力抗拆并非针对国家，而是针对损害自己合法权益的开发商。

政府处理属于商业性质拆迁“钉子户”事件，就得分清是民事纠纷而非行政纠纷。

是民事纠纷，就应本着双方当事人平等原则，依据民法处理，并非像行政纠纷那样，国家司法机关必须介入。

因此，处理属于商业利益的拆迁，公民与国家利益没有法律上的实质接触，政府出面是否合适，需要慎重考虑。

三是协调服务问题。

赔偿一口价，强买贱卖，赔偿款不足或异地安置、回迁安置不合理是造成钉子户不愿搬迁的重要原因。

以重庆“钉子户”杨武夫妇为例。

拆迁户向拆迁公司提出异地安置，但拆迁公司只同意两种方案，一是货币安置，安置费350万元，因为杨武的房屋评估价只有250余万元；二是“一还一”的实物安置，但不能回迁，安排到邻近斌鑫世纪城二、三楼（回迁地与安置地地价每平方米相差一万元）。

至此，拆迁户与开发商出现较大分歧，谈判中断。

政府一方面作为开发商的引凤人，有必要提供相应的政策支持。

而另一方面面对的是补偿款不到位，住户不愿拆迁的坚决态度。

在此既不能阻碍城市商业发展，又不能进行强制拆迁侵害公民私有财产。

对此，政府部门应该摆正位置，端正作风，以协调的态度做调解员，促使开发商、拆迁户重新协商，而不应该以强制拆迁为手段，威胁一方尽快达成协议。

　　2.强化行政监督，关注民生促和谐

　　加强政府监督职能，督导合法化拆迁，促使城市综合整治拆迁项目运作规范化。

居民对城市规划建设项目有拆迁知情权和异议权，拆迁项目应及早规划（至少半年前）公示于民，将项目的性质、用途以及规划图公布。

拆迁户可在政府监督下采取听证制度行使知情权、异议权，防止拆迁方暗箱操作，杜绝“一口价”现象发生，保障拆迁户合法权益不受侵犯，同时也可避免拆迁户漫天要价现象发生。

评估工作是补偿安置的前置条件。

政府部门应该尽快建立完善的拆迁评估机制。

一是允许多方评估机构参与拆迁评估，评估赔偿方案由政府、开发商、拆迁户通过评估机构分别提出，最后开发商与拆迁户在政府的监督引导下协商拟定拆迁赔偿方案，避免开发商霸王价、一口价，损害拆迁户利益。

二是拆迁管理部门要与拆迁单位、拆迁评估机构分离，确保拆迁管理部门独立、公正地履行行政管理职责，避免政府拆迁部门在拆迁中暗箱操作，徇私舞弊，保障拆迁公平、公正、公开进行。

拆迁中的弱势群体主要是那些低收入、住房面积较小的“双困”家庭，拆迁过程中完全靠市场机制解决他们的住房问题，很大程度上是促使拆迁户不愿拆迁的主要原因。

加快低价位住房建设，最好是拆迁安置用现房，尽量减少拆迁给百姓带来的困难和不便，尤其是老城区改造拆迁，大多居民都是老年人，无法安全度过腾仓期，且生活大多比较困难。

满足被拆迁居民的住房需求是解决搬迁户的先决条件。

各地应大力发展经济适用住房和中低价位的商品房，保证符合条件的被拆迁居民能够选择不同档次、不同类型的住房。

或者在廉价住房供应体系相对完善的城市，通过廉租住房解决弱势群体基本的居住问题。

力争多渠道解决住房困难家庭的住房问题，避免因拆迁造成新的住房困难。

　　3.加强法制建设，严格依法办事

　　修改完善政策和法律法规，是做好拆迁工作的重要依据和条件。

面对拆迁，政府处理“钉子户”问题，一边是刚刚颁布的《物权法》，一边是中外记者“长枪短炮”的舆论风暴，扒不扒都尴尬。

《物权法》是维护公民权利的标志性法律，可关于拆迁，它无非是简单的法条阐述。

具体到复杂的拆迁现状，现有的拆迁条例作为政府规章显然落伍老迈不合时宜了。

因此，要敦促政府尽快修改完善拆迁条例，使其与《物权法》实现无缝对接，避免城市开发中当地方政府使用“蛮力”拆迁时出现的被动局面。

重庆“钉子户”事件，法院强调限期拆迁之际，重庆市九龙坡区区长黄云在3月31日上午区政府举行的新闻发布会上说：

“该项目原国土批准用地面积为2.35万余平方米，其中，实施杨家坪环道、轻轨、公交换乘站等市政设施建设用地约1万平方米；办公、商用、住宅综合建设用地为1.3万余平方米。

”依照《中华人民共和国宪法》第十三条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

”重庆“钉子户”杨武夫妇所系房屋拆迁并未注明是否属于公共用地范围，若强制拆迁，则有侵犯公民合法私有财产权之嫌。

房屋拆迁是属于公共利益需要，还是属于商业利益需要，双方争执较大。

建议国家尽快出台相关司法解释，准确定位公共利益，以避免拆迁尴尬。

总而言之，作为政府行为的城市建设拆迁，应让拆迁户得到应有的公平、公正、平等、自愿的赔偿，感受到社会的进步，只有真正实现对公民私有财产的尊重和保护，公民才能真正告别拆迁带给他们的苦痛。

工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是“钉子户”产生的原因。

对此，维护人民群众的根本利益，是当前和谐拆迁迫切需要引起重视的问题。

四、钉子户给社会带来的启示

在城市建设、公共设施建设进程中，钉子户绝不是中国社会的特有现象，西方国家同样有。

但是在中国，钉子户成为建设过程中的常态，这就显得有点刺眼了。

然而对于钉子户现象我们也不能一味排斥，而要辩证地看，要从正反两个方面看，从多元的角度审视这一现象。

从表面上看，钉子户给人的印象就是借拆迁之际漫天要价，不达目的誓不罢休。

他们为了自身利益最大化，日复一日，年复一年地和拆迁部门对着干，身心疲惫也在所不惜。

政府的歧视，拆迁公司的仇视，大众的漠视，使得他们求助无门，游离于社会的边缘。

经受太多的苦与累，钉子户或许也会取得较高的补偿款项，但大多数都是伤痕累累，所获得的补偿款和社会评价的降低及经历的痛苦来比，钉子户常常得不偿失。

而从道德层面讲，钉子户实际上已经打破旧的价值平衡秩序，给传统道德造成极大的冲击。

钉子户已不是拆迁环境中的个案，我们必须要重视这个问题并作更多的研究分析。

为了帮助对钉子户现象的理解，我们先分析产生钉子户的房地产市场。

房地产市场分为房地产一级市场即土地使用权出让市场，房地产二级市场即土地使用权出让后的开发经营市场，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易市场。

在这三级市场形态中，房地产一级市场是主导是基础，国家是一级市场特殊的主体，既是土地的所有者，也是土地的经营者，房地产一级市场具有垄断经营的显著特征。

而国家是抽象的主体，国家对土地的这一权力是由政府行使，实际大多数就是由地方政府一手掌控，故房地产一级市场实质是政府垄断市场。

有垄断就有暴利，而一旦有暴利往往就有暴力。

当然政府一般是不会直接参与暴力的，因为政府是人民政府，它还要代表人民的利益，体现对群众的关怀。

在具体操作上拆迁工作通常是由房地产商、拆迁公司等单位组成的拆迁集团来做，拆迁集团在拆迁过程中为了尽快拆迁往往不择手段，用尽伎俩。

对此，政府则从大方向上进行把握，唱红脸唱白脸这才是政府的主要工作。

钉子户就是在这种错综复杂的拆迁环境中成长起来的，利益矛盾的极端化就产生了钉子户。

我在这里有必要梳理一下拆迁这方面的法律关系，《物权法》第四十二条第3款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

”可见，从法理上讲，房屋拆迁的前提是征收，征收的延续就是拆迁。

具体程序上，首先是将拟拆迁房屋征收为国家所有，使其成为国家所有权客体，终止房屋原先的私人所有权，然后才进行拆迁。

所以从流程上说房屋拆迁，在国家尚未出让建设用地使用权之前，拆除的是国家的房屋；在完成建设用地使用权出让后，拆除的是开发商或者其他单位所有的房屋。

在完善征收拆迁工作、理顺利益关系、拆迁相关主体法律地位明确的基础上，根本就不是国家依靠国家暴力拆除被拆迁人的房屋，也不是开发商利用武力拆除被拆迁人的房屋，而是他们在拆自己的房屋，不是拆被拆迁人的房屋。

这些基本关系都厘不清，相关的拆迁工作那是很被动的。

当政府、房地产商对被拆迁人口吐狂言，我要拆你房，扒你屋，被拆迁人会无法认同。

《物权法》第六十六条规定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

”宪法对私人合法财产也强调了类似的保护。

被拆迁人在这么多法律对自身合法财产保护的条文面前，对拆迁方的霸道当然感到茫然，凭什么你来拆我的房。

双方信息不对称，观点不一致，利益不协调，当然就会产生钉子户。

在一级市场上，政府一定要强化法律意识，依法征收土地，人性化征收，这样到拆迁时就可“我的地盘我作主”了。

至于如何依法征收，因本文篇幅所限，不再赘述。

以当前的情况看，完善征收制度建设，理顺征收当事方的法律关系刻不容缓，政府在这方面必须向相关人士做好法律宣教工作，当然这方面工作立法部门也要跟上。

然而事物总有两面性，通过深入研究我们还会发现，钉子户的存在，同样会革新政府的思维，对政府工作形成有效的监督。

在中国，住宅寿命平均30多年，发达国家一般超70年。

可想而知，在中国房地产市场上社会资源的破坏是多么严重。

而造成这一局面的原因之一就是房屋拆迁的成本太低，房屋拆迁太容易。

由于政绩工程需要，政府热衷追求眼前利益，基本上就在做拆和建的事。

来了一届新班子，就要大拆一片，建房修路，再来一届新政府，就再拆再建。

而拆迁补偿款基本是按房屋的市场成本计算，被拆迁方的熟地效应成本根本就没有考虑，所以拆迁成本不高，另外大部分被拆迁户也服从“公共利益”至上，拆迁总体来说还是很顺很划算，所以地方政府乐于拆迁。

要知道一拆一建那可是两倍的GDP啊！

在这种思想的引导下，政府是不可能为城市作长远规划的，反正今后还可以拆，而且是很容易的拆，何必鞠躬尽瘁，长远计划呢。

而钉子户的诞生在一定程度上正在打破这种心理平衡，在拔高拆迁成本加大拆迁难度的同时，也给政府的思维带来新的冲击，即如何规划长远，做百年工程，避免二次拆建。

从这一个方面讲，钉子户主观上为自己的同时客观上是在探索一种监督政府的新模式，他们以一种激进的方式推动着社会的可持续发展，他们以非常道的威猛促进政府工作的改良。

因此某种程度上说，钉子户的存在也就有他的积极意义了。