武城县制定征地统一年产值标准与征地区片综合地价工作报告.docx

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武城县制定征地统一年产值标准与征地区片综合地价工作报告

武城县制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作报告

第一章　工作概述

1.1工作部署、组织领导以及技术支持有关情况

1.1.1工作部署

征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作涉及面广，因素复杂，其科学性、技术性、时间性均很强，县政府给予了高度重视，专门成立了征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作领导小组，批发了《征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作》文件，多次召开专门会议，协调各方面关系，听取各方意见，及时做出指示。

为了更好更快地完成这项工作，委托山东农业大学资源与环境学院作技术指导，帮助数据处理、图件编制等内业工作。

1.1.2组织领导

根据国家有关文件和规定，县政府成立征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定领导小组。

领导小组组长由分管国土资源管理的常务副县长担任，政府办公室主任、国土资源局局长任副组长，统计局、农业局、城建局、规划局、各乡镇政府等部门领导任成员。

领导小组全面领导和协调整个征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作。

县征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定领导小组在县国土资源局设办公室，由县国土资源局分管耕地保护的副局长任主任。

县征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定办公室成立工作机构，包括“征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定技术组”、“征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定调查组”和“征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定联络员组”。

征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定技术组由山东农业大学资源与环境学院和县国土资源局的有关技术人员组成，主要负责制定技术方案、处理数据、编绘图件、征地统一年产值标准和征地区片综合地价报告的编写等工作。

调查组由县国土资源局从各业务机构抽调人员组成，主要负责外业资料的收集、验收和归档工作。

联络员组由领导小组成员单位各选派一名懂业务、熟悉本部门情况、工作认真负责的同志组成联络员组，负责本部门、本行业和本乡镇有关资料的收集和联络工作。

1.1.3技术支持

征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定是一项技术性、政策性和科学性比较强的工作，涉及到统计局、农业局、城建局、规划局、各乡镇政府等部门，关系复杂，工作量大，时间要求非常紧。

为了更好地完成这项工作，我们委托山东农业大学资源与环境学院负责内业处理、报告编写等技术工作，为我们提供技术支持和保障，从而保证了这项工作的高效性和科学性。

1.2　工作过程及为推动工作所采取的主要措施

1.2.1工作过程

武城县制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算工作过程大致可分为工作准备、资料调查与收集、内业处理、整理成果与撰写报告等四个阶段。

（1）工作准备阶段（2005年11月9日-2005年12月3日）

这一阶段主要包括：

一是成立了武城县征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定领导小组和技术小组；二是制定了武城县征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作方案和技术方案，并进行了人员分工；三是资料准备，工作地图为土地利用现状图、土地利用总体规划图，经扫描数字化处理作为计算机工作地图；四是编制、打印外业调查所需要的各种调查、计算表格。

（2）资料调查与收集阶段（2005年12月4日－12月15日）

资料调查与收集主要是以乡镇为单位进行调查，此阶段是统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作的关键一环，为保证以后的工作的顺利进行，工作组成员紧紧抓住这一环节的工作质量。

调查途径主要是：

一是到有关部门收集现有资料，共涉及土地管理部门、统计部门、劳动和社会保障部门等；收集到了2003年至2005年的统计资料以及征地案例等材料；二是工作组成员到现场调查相关资料，共选取了279个村作为样点，调查了各乡镇主导农作物的产量、农地投入产出、家庭生活水平情况、人均消费情况等。

（3）资料整理与内业测算阶段（2005年12月16日－2006年1月10日）

对所有调查搜集回来的资料进行分类归档，将各调查表分类输入计算机，建立Excel数据库，通过计算机分析，剔除不合实际的样点。

该阶段主要是进行各样点农作物年产值的计算和对征地案例进行分析与比较，进而确定各乡镇的统一年产值标准和征地区片综合地价。

（4）整理成果与撰写报告阶段（2006年1月11日-3月15日）

该阶段主要完成了以下工作：

第一，将初步测算成果与现行的征地补偿标准、农民当前的生活水平作比较，修改完善初步成果；

第二，撰写征地统一年产值标准和征地区片综合地价结果报告、技术报告和工作报告；

第三，对初步成果进行公示，并组织听证，听取当地群众的意见，对成果进行调整。

1.2.2主要措施

1、采用系统论的方法进行总体设计，工作班子建立后我们一方面按照工作目的进行系统的要求，合理设置了工作系统的内部结构，工作组分为领导组、专家组和技术组，各小组分工负责，滚动交叉，任务到人。

另一方面又按照系统论关于工作的过程性和过程的有序性的原理，精心制定了工作的过程图，把整个研究过程分为工作准备、资料调查与收集、资料整理与内业测算、整理成果与撰写报告四个既互相联系又各有侧重的阶段，并根据总目标和总的时间要求确定好阶段完成时间，使整个研究过程有条不紊，循序渐进，保质保量完成。

2、常规作业与高新技术相结合。

统一年产值标准制定与征地区片综合地价测算工作既是一项很繁杂的事务性工作，又是一项科学性很强的研究工作，需要调查、分析大量资料。

在外业调查、内业处理、资料分析整理阶段应以行之有效的常规作业手段为主。

在内业空间数据覆合叠加、属性数据处理、图件、文件编制中，采用计算机支持下的地理信息系统MAPGIS技术，这样既可加快工作进程，又能提高工作质量，并有利于成果的应用和更新。

1.3　听证概况

市、县组织听证情况（听证组织过程及主要的听证意见）；

（各县局写）

1.4工作体会

由于征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定是一项新业务，没有经验，工作过程中难免遇到一些问题，但通过努力，按照《技术方案》确定的工作进度，按时完成了工作。

经过1个多月的紧张工作，我们深深体会到：

1.4.1领导的重视和有关部门的支持是完成工作的重要保证

征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作涉及面广，因素复杂，其科学性、技术性、时间性均很强，县政府给予了高度重视，成立了县征地统一年产值标准测算工作领导小组，召开了三次专门会议，协调各方面关系，听取各方意见，及时做出指示。

市国土资源局也曾多次派技术人员来指导工作，使这次工作在组织上有了保证。

县直各有关部门大力合作，县建委、统计局、农业局等部门及时提供各类图件、资料，使这项工作得以顺利进行，特别是山东农业大学教授、博士、研究生等专家组提供了技术上的大力指导，大大加快了我们的工作进程。

1.4.2组织专业队伍，分工合作，责任到人

征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定是在县政府及上级主管部门的领导下，成立了领导小组和工作小组，其中由山东农业大学资源与环境学院和县国土资源局的有关技术人员负责制定技术方案、处理数据、编绘图件、报告的编写等内业工作；由县国土资源局从各业务机构抽调人员主要负责资料的收集、验收和归档工作；联络员负责本部门、本行业和本乡镇有关资料的收集和联络工作。

全体工作人员分工明确、认真负责、团结协作，从而保证了本次工作顺利高效地完成。

1.4.3找准工作依据，明确工作方向

国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）、国土资源部《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）、国土资源部《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）山东省《关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被征地农民合法权益的通知》（鲁政发[2004]25号）等文件是我们开展这项工作的依据。

它们对征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定的目的、任务、原则和工作程序都作了明确规定，它集科学性、实践性于一体，为我们的工作指明了方向，是顺利完成工作的根本保证。

1.4.4现代高科技技术是工作保质保量完成的重要保障

在征地统一年产值标准和征地区片综合地价制定工作中，利用微机手段，建立了庞大的图形数据库和属性数据库，运用地理信息系统划分年产值区域和征地区片，并计算各区域的年产值标准和区片综合地价。

利用计算机处理所有数据，达到了事半功倍的效果。

1.4.5工作队人员技术过硬，吃苦耐劳是完成任务的关键

由于征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算是一门新课题，外地成熟的经验不多，对我们来说困难的确很大。

对此，全体工作人员抓紧点滴时间，刻苦学习专业知识，虚心求教，在干中学，学中干，在短时间内掌握了有关专业知识。

在人手少，工作量大的情况下，我们每个人都能做到忘我工作。

遇到问题时，共同商讨，解决不了，及时请教有关专家，经过大家共同不懈的努力，历经1个月时间，终于顺利完成了这项工作。

总之，整个工作任务重、受时间限制很强、又缺乏实践经验，加之水平有限，错误之处在所难免，敬请领导、专家及广大土地管理工作者批评指正，这将有待于应用到实践中不断充实、完善、修订，以更好地为土地使用制度改革服务，为经济体制改革服务。

在这里我们谨向为武城县征地统一年产值标准测算工作提供大力帮助的单位和个人表示感谢，对指导和参与这项工作的山东农业大学教授、博士、研究生等专家和市国土资源局的领导表示衷心感谢。

第二章　初步成果调整情况

根据省、市级对初步成果的平衡反馈意见，针对听证过程中代表们集中提出的主要意见，武城县国土资源局本着适当从高的原则，对征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算的初步结果进行了调整。

（1）  征地统一年产值标准制订部分

区域编号

初步测算结果

（元/亩）

调整结果

（元/亩）

区域范围描述

区域面积（公顷）

Ⅰ

1245.00

1250

广运街道办事处

3437.14

Ⅱ

1173.84

1180

鲁权屯镇、滕庄镇

22165.36

Ⅲ

1128.33

1130

李家户乡、武城镇、

郝王庄镇、甲马营乡

36874.35

Ⅳ

1174.31

1180

老城镇、杨庄乡

9986.87

县域

1172.86

1180

72463.72

（2）征地区片综合地价制定部分

区片

编号

初步测算结果

（元/亩）

调整结果

（元/亩）

征地区片综合地价（万元/公顷）

范围面积

（公顷）

范围描述

Ⅰ区

31965.44

32000

48

875

运河路以西，梁李路以东，

沙西街以南，临武路以北 

Ⅱ区

29510.62

30000

45

412.5

运河路以东，德商路以西，

沙西街以南，南外环以北 

Ⅲ区

27894.46

28000

42

297.5

临武路以南，南外环以北，

梁李路以东，运河路以西

Ⅳ区

24993.83

25000

37.5

617.2

西外环以东，六六河以南，

梁李路以西，沙西街以北

第三章　测算结果分析

为保证征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要，我们对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行了全面的调查，并与现行的征地补偿标准水平、当地被征地农民现有生活水平、城镇职工基本养老保险标准及工业末级地基准地价进行比较，考察其衔接情况。

3.1与现有征地补偿水平比较

（1）统一年产值标准与现有征地补偿标准比较

新测算的最低与最高征地补偿标准为20340元/亩和22500元/亩，新测算的加权平均征地补偿标准为20850元/亩，按照近三年武城县征地的实际情况和参考当地统计部门的数据得知，武城县城市规划区以外的土地现行征地补偿标准为14600元/亩（扣除地上附着物和青苗费的补助），可见新测算征地补偿标准远高于现行补偿标准，并且提高幅度大于10.0%。

所以，武城县本次制定的统一年产值标准保证了农民生活水平不因征地而下降，符合武城县国民经济发展水平，实现了与现有征地补偿水平衔接性。

（2）征地区片综合地价与现有征地补偿标准比较

统计近三年征地样点案例，并剔除青苗补偿费、附着物补偿费和其它损失补偿费用，土地补偿费和安置补助费之和平均为25600元/亩。

本次测算的征地区片综合地价加权平均值为29000元/亩，高于实际补偿水平。

符合国家文件精神和本次工作目的和要求。

3.2与被征地农民现有生活水平比较

（1）统一年产值标准与被征地农民现有生活水平比较

根据经验值和参考近三年武城县统计年鉴等相关资料，得知武城县城市规划区外的人均年农业收入为1410元，人均年农业支出为720元（包括人工费），农用地数量为868607.9亩，农业人口数305219人；由计算公式得到农业纯收入的参考比较值为4850元/年.亩，新测算的加权平均征地补偿标准20850元/亩。

所以，武城县本次制定征地统一年产值标准较高于当地农民生活水平，保证了被征地农民的生活水平不因征地而被降低，并体现长远生计和未来发展需要的原则,符合武城县的经济发展水平。

（2）征地区片综合地价与被征地农民现有生活水平比较

农民现有生活水平主要由农民现有收入水平、农民支出水平和农民社会保障费用等体现。

农民现有生活水平值可用年人均年收入衡量，被征地农民人均收入2000元至3000元不等，但来源于土地收入一般在600至800元之间。

征地区片价在2.5万元至3.2万元之间，区片内人均耕地1.69亩，相当于人均土地补偿金1.48万元/亩至1.89万元/亩。

根据折现公式P=a/r,得a=P×r

式中：

P-征地区片价；r-土地还原利率，按照省厅统一要求，土地还原利率确定为5%。

将征地区片价和土地还原利率代入公式，得人年均土地补偿金为740元至947元，高于现有土地收入，即高地农民现有生活水平。

同样符合国家文件精神和本次工作目的和要求。

3.3与城镇职工基本养老保险标准比较

调查、了解广运街道办事处职工基本养老保险标准（表），有条件的可分析区片价成果与当地城镇职工基本养老保险标准及工业末级地基准地价衔接情况。

表3－1城镇职工基本养老保险标准

县名称

城镇职工基本养老保险标准（元/月.人）

武城县

148（应该根据当地实际情况确定）

城市最低生活保障按现行标准为140元/月.人，依此为标准，依据中保人寿养老金国家费率表，男女人口比例1：

1，平均年龄约为35岁，根据对测算范围内部分行政村进抽样调查，人均农用地面积1.69亩，则人均保险费趸缴额为（22208.94*0.5+22870.99*0.5）*148/100=33359元，然后除以测算范围内人均农用地面积1.69亩，得出19739元/亩（原则上该数值低于我们测算结果）。

我们新测算的武城地区片综合地价的加权平均补偿标准为29000元/亩，高于当地城镇职工基本养老保险标准，即高地农民现有生活水平。

符合武城经济发展要求和国家文件精神，也符合本次工作目的和要求。

3.4与城区工业末级地基准地价比较

比较具体方法如下：

利用成本法来求取征地费用。

公式为：

土地取得费＝土地价格－土地开发费－投资利息－投资利润－土地增值收益－税费

因而所需数据如下：

耕地开垦、土地开发费用、耕地占用税、土地管理费、投资利率、投资利用率、土地增值收益

测算出土地取得费后与我县本次测算的征地区片综合地价相比较，我们测算的结果应该高于土地取得费

 第四章　意见和建议

4.1征地年产值标准测算范围内的建设用地、未利用地的补偿标准确定建议

对征地年产值标准测算范围内的建设用地和未利用地的补偿标准主要参考历年（已近三年为主要参考）的相关征地案例，按照适当从高的原则，建设用地的征地补偿费不低于耕地的补偿标准，未利用土地的征用补偿费与耕地补偿标准尽量接近，保证农民的生活水平不因土地被征用而降低。

4.2征地统一年产值标准和征地区片综合地价的公布和实施建议

（1）本测算结果只含土地补偿费和安置补助费，不含地上物补偿

征地统一年产值标准是根据区域大部分土地利用类型、农作物类型和作物产量测算出来的，是区域平均水平。

征地区片综合地价是根据区片大部分土地年产值、征地补偿案例、城区基准地价等测算出来的，是区片平均水平。

征地统一产值标准和征地区片综合地价只是该区域或区片土地补偿部分，不含地上物。

在具体征地过程中，除以按统一征地年产值和征地区片综合地价进行土地补偿外，还应根据具体的地上物进行地上物补偿。

（2）征地统一年产值和征地区片综合地价是刚性指标，不因征地个案的情况不同而变化。

在同一区域内，征地补偿费用以该区域统一年产值标准为依据确定，为体现同地同价的征地补偿原则，区域统一年产值标准不设地块修正体系。

征地区片综合地价该结果是现有农业水平下，综合考虑城镇居民生活水平、区位、将来发展趋势等综合确定的，是征用土地价格，它与将来土地征用后的具体用途无关。

因此具体运用时，它是一刚性价格，同一区片同一价格，不因用地项目类型不同而不同。

因此，征地区片价是一个刚性的，能够直接引用的标准，原则上不设定宗地征地补偿费修正体系，不进行征地个案补偿费修正。

但是，如果区片内条件发生变化，出现较大差异无法实施同一补偿标准时，可以建立因素修正指标体系，并根据征地个案实际情况修正确定具体宗地的征地补偿标准。

（3）征地统一年产值标准和征地区片综合地价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新一次。

为保证征地补偿标准与社会经济发展水平相适应，及时反映市场变化对征地补偿标准的影响，征地统一年产值标准和征地区片综合地价应设定基准时点，并定期调整。

本次征地区片综合地价对应的基准时点为二ΟΟ六年一月一日，有效期为三年。