房地产集团工程管理指导书模板.docx

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房地产集团工程管理指导书模板

工程管理指导书

（模板）

房地产集团公司

201年月

目录

1项目概况5

1.1序言5

1.2项目概况5

1.3项目规划6

1.4工程及工程管理重点和难点6

2项目部管理架构及主要岗位描述6

2.1部门主要工作内容6

2.2组织架构图7

2.3主要岗位职责8

3、项目发展计划13

4项目总控制进度计划13

4.1项目施工管理流程14

4.2项目总控制计划14

4.3项目控制计划关键节点14

5施工单位和监理公司组织方案14

5.1总承包商组织方案14

5.2监理公司组织方案14

5.3甲方直接分包工程组织方案15

6、材料设备供应方案15

7项目进度计划保证措施16

7.1项目进度计划关键节点16

7.2甲方进度计划编制16

7.3总包施工进度计划审核16

7.4施工过程中施工进度计划审核16

7.5总包施工协调管理16

7.6奖惩机制17

7.7甲分包施工进度计划控制17

7.8甲方计划内部协调17

7.9总包计划控制17

7.10现场交通情况18

7.11民扰情况18

7.12外协工作18

8项目质量保证措施18

8.1图纸审查制度18

8.2施工单位质量保证体系18

8.3监理公司职责19

8.4设备材料进场验收制度20

8.5样板制度21

8.6项目质量管理要点21

8.7技术方案先行制度21

8.8质量通病处理22

8.9日常质量管理22

8.10设计协调问题23

8.11质量事故处理23

8.12品质设计和管理23

8.13100％细部检查与整改23

9项目成本控制措施24

9.1项目成本控制目标24

9.2项目成本控制措施24

10、安全文明施工管理24

10.1施工现场CI标识系统24

10.2施工过程管理27

11成品保护措施27

12信息协调管理27

12.1项目印章管理27

12.2邮件管理28

12.3文件管理28

12.4会议制度29

13设计协调与管理29

13.1实施方案阶段29

13.2施工图设计阶段30

13.3施工阶段30

1项目概况

1.1序言

投资方：

发展商：

规划设计和总图设计：

单体设计：

总承包商：

监理公司：

1.2项目概况

项目位于　　　，小区用地面积　，目前已经开发完成。

目前正在进行　　。

1.3项目规划

1.4工程及工程管理重点和难点

根据项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：

基础回填土质的选择与回填质量的控制；

墙面抹灰的开裂与控制；

铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施；

样板区及销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；

采购工作的到位完成及跨部门配合与协调问题；

政府部门与行业垄断部门间的沟通与施工过程中，施工技术及施工管理保障措施。

2项目部管理架构及主要岗位描述

2.1部门主要工作内容

负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。

主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。

（1）项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。

（2）监理公司及各施工承包商的考察。

（3）项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。

（4）建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。

（5）项目施工组织设计的审定。

（6）图纸会审和技术交底的组织。

（7）材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。

（8）施工现场勘探及测量放线的组织实施。

（9）现场施工安全及环保措施的检查落实。

（10）施工进度计划的审核及检查。

（11）按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。

（12）施工过程中的质量预测和动态控制。

（13）工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。

（14）项目实施过程中的相关信息及资料管理。

2.2组织架构图

项目经理

项目副经理/项目助理

绿水内土

化电建

组组业组

项目部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。

并将监理的管理纳入项目经理部部门管理体系，充分调动监理的主观能动性，发挥监理的专业技能。

2.3主要岗位职责

2.3.1项目经理

总体职责：

1、项目经理作为公司代表，对项目实施过程中所有问题向公司负主要责任。

2、对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任。

3、定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告。

部门管理：

4、制定部门工作计划，进行合理安排和分工，并监控各项工作的进展情况。

5、下属职员的月度、年度绩效考核。

6、部门内部人力资源的调配，职员的培养及职业发展指导。

7、组织召开项目经理部部门例会。

8、协调与公司其他部门的工作。

项目管理：

9、负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好和乙方的合同争议和纠纷。

10、负责合同金额在10000元以下的材料询价和供应商的确定。

11、审定施工单位提交的施工组织设计并报公司工程管理部审查。

12、全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。

13、严格执行公司制定公司制定动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。

14、执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促。

15、负责工程实施中的综合协调工作。

16、负责组织项目验收工作。

17、完成领导安排的其它工作。

项目经理助理/专业主管岗位职责

施工准备阶段：

1、负责建设场地的平整工作。

2、参于勘测单位的招标；协调产品研究部和勘测单位的工作，使地勘资料的质量和进度满足设计要求。

3、开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。

4、组织施工图审查及技术交底会，形成会议纪要，并对相关问题进行跟踪落实。

工程实施阶段：

5、全面协调各专业工程施工管理工作，综合协调项目施工总包单位和分包单位的进出场计划拟定、实施和监控。

6、审核施工单位各阶段进度计划并监控其实施情况。

7、对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项工程组织抽验。

8、定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行质量、进度、安全、文明施工、场容、场貌等方面的考核。

9、对施工单位的不合格品或材料、设备提出处理意见。

10、协调管理客户变更的审核和实施。

11、具体负责各专业工程师和监理进行隐蔽验收和各分部分项工程的验收和

竣工验收。

竣工及后评估阶段：

12、竣工验收后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，全面负责工程

后评估工作。

13、完成领导安排的其它工作。

土建工程师岗位职责

总体要求：

1、责任范围：

工程土建施工部分。

2、熟悉地质勘查资料，熟悉《设计任务书》。

3、掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求，负责本专业内工程图纸的全面审核。

4、掌握建筑结构专业工程与相关水、电、暖工程之间的关系，能够合理运用相关专业知识技巧，使工程施工达到设计、美观、使用的要求。

5、掌握建筑结构相关专业知识、并熟悉相关专业知识，能够指导设计、工程施工工作，指导工程材料的选用。

6、熟悉结构设计和工程施工规范，并能够合理、熟悉的运用。

7、在现场指导监理公司、施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成本能够保满足本项目总体目标。

部门配合：

8、参与协助产品研究部编写结构专业方面的设计指导书。

9、参与施工图审查和技术交底会，提出图纸审查意见并记录。

10、负责测定项目界址点，负责坐标系统，高程系统的引入和保护。

11、参与勘测单位及土建单位的招标考察。

12、协调产品研究部和勘查单位的具体工作，负责勘查单位的现场管理工作和地

质勘查结果的验收。

工程实施阶段：

13、负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与产品研究部及时协调。

14、协调总包和分包之间的管理，监控相关分包施工单位的工程进度。

15、收集、初审总包施工单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。

16、负责甲供材料相关部分的现场验收工作。

17、参与工程投资成本控制，确认现场签证。

18、在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

19、负责相关设计变更对施工单位的发放；负责客户变更中的土建工程部分

的审核和实施。

20、负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整改专业

验收资料并归档。

竣工及后评估阶段：

21、协助工程管理部办理竣工验收的规划验收，负责土建工程方面与物业公

的交接工作。

22、参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。

23、完成领导安排的其它工作。

给排水工程师岗位职责

总体要求：

1、负责范围：

给水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分。

2、了解地质勘查资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸会审。

3、掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系，能够合理、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水系统及暖通系统的安装合理美观、使用方便。

4、熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识；熟悉相关标准、规程和规范，能够指导设计、工程安装工作以及工程材料的选用。

5、掌握给排水、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定。

6、负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系，负责相关费用的缴纳和减免手续申请。

7、具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求。

8、隐蔽工程验收。

部门配合：

9、参与协助工程部，产品研究部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书，

10、参与施工图审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。

工程实施阶段：

11、协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度。

12、负责相关甲供材料的现场验收工作。

13、严格控制专业工程投资成本，对施工过程中成本控制结果负责。

14、负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中水、气和暖通部

分的审核和实施。

15、在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

16、参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料

并归档。

竣工及后评估阶段：

17、在专业工程方面负责与物业公司的交接工作。

18、负责项目竣工验收后水、煤气、暖通工程的后评估工作。

19、完成领导安排的其它工作。

电气工程师岗位职责：

总体要求：

1、负责范围：

强弱电工程和室外配套工程的相关部分。

2、掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。

3、熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使用方便。

4、掌握电气系统的专业知识、熟悉相关标准、规程和规范，指导设计、工程安装工作和工程材料的选用。

5、掌握电气系统工程相关配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关的法规规定。

6、负责完成电气专业的方案、设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理，并与相关政府职能部门的联系，负责相关费用的减免和相关费用的缴纳。

7、参与选择本专业施工单位的，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求。

部门配合：

8、参与协助产品研究部编制电气专业方面的设计任务书。

9、参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。

工程实施阶段：

10、协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度。

11、负责相关甲供材料的现场验收工作。

12、严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制及俄国负责。

13、负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变

更中强弱电部分的审核和实施。

14、在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

15、参与组织隐蔽工程，分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料

并归档。

竣工及后评估阶段：

16、在专业工程方面负责与物业公司的交接工作。

17、负责项目竣工后电气工程工程的后评估工作。

18、完成领导安排的其它工作。

内业工程师岗位职责

技术资料管理：

1、项目工程施工图的接收、分发、归档。

2、项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档。

3、工程竣工资料的整理和归档。

4、负责与物业公司工程档案的交接工作。

5、参与项目经理部各专业工程竣工后的后评估工作，完成最终报告。

合同档案管理：

6、工程合同的整理、归档。

7、工程付款资料的整理、经办和归档。

项目信息管理：

8、工程进度周报和月报的编写、上报和归档。

9、项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写及归档。

10、部门信息管理工作。

综合：

11、部门办公用品的申领及发放。

12、完成领导安排的其它工作。

3项目发展计划

详附件：

XX项目经营节点计划：

施工分区平面图：

4项目总控制进度计划

项目总控制计划是按照公司2006年度经营节点计划的整体要求，在此基础上通过各个部门协商、讨论共同制订的项目进度节点控制计划。

并采用project软件在施工管理过程中将此节点计划的基础上进一步细化，编制项目经理部详细的计划对工程进度、质量进行控制，保证XX项目有序的全面展开施工，从而确保公司经营计划的实施。

4.1项目施工管理流程

xx项目工程包括土方工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、给排水工程、强电工程、弱电工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。

项目施工管理总流程：

项目开工——基坑开挖——（地基处理）——基础工程——地下室结构——±0.000以上结构施工——水、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——园林景观——竣工备案——入伙

4.2项目总控制计划

见附件：

xx项目经营节点计划。

4.3项目控制计划关键节点

5施工单位和监理公司组织方案

在施工单位进场前，通过建设单位、项目经理部、施工单位的交底会，要求总包施工单位进场前，将场地总平布置方案报监理进行审核，监理审核后报我司审核，通过审核后由施工单位实施。

并要求施工单位将施工组织方案在施工前报监理、我司审核备案。

5.1总承包商组织方案

Xx项目分两个标段进行招标，由xx公司进行施工。

Xx项目分四个标段进行招标，由xx公司进行施工。

xx标段总承包商采用工程量清单招标方式确定。

xx标段按照费率招标。

5.2监理公司组织方案

xx由xx监理工程公司负责监理

5.3甲方直接分包工程组织方案

XX项目中，甲方直接分包的工程包括：

（1）铝合金门窗

（2）入户门、户内门、单元门

（3）有线电视和卫星接收系统

（4）泳池设备安装工程，水景设备

（5）外墙涂料工程

（6）不锈钢工程、铁花及栏杆扶手工程

（7）人防工程

（8）燃气工程

（9）变配电工程

（10）雨水天沟

（11）电梯工程

（12）消防工程

（13）橱柜

（14）智能化系统

（15）成品烟道

（16）楼梯花岗石

（17）室外及庭院的园林建筑、园林绿化、给排水管道、道路工程、专业管线

6材料设备供应方案

详见下表，《XX项目材料设备采购计划》。

7项目进度计划保证措施

7.1项目进度计划关键节点

XX项目工程关键节点如下：

详：

XX项目经营节点计划

7.2甲方进度计划编制

详：

XX项目经营节点计划

7.3总包施工进度计划审核

施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。

审核通过后，则转送项目经理部审核。

项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。

总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。

7.4施工过程中施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

7.5总包施工协调管理

对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。

总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

项目经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。

本工程大宗装饰材料等为甲供，总承包商提前20天报工程量，一次报量考虑施工损耗需要，项目经理部负责审核上报材料清单，成本不负责工程量，报工程管理部进行采购。

7.6奖惩机制

按照补充合同约定条件执行。

7.7甲分包施工进度计划控制

各分包商在进场前，项目经理部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目经理部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。

7.8甲方计划内部协调

项目经理部负责与工程管理部、产品研究部、计划成本部、营销策划部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。

当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由项目经理部组织召开《工程协调会》，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。

项目经理部负责将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。

7.9总包计划控制

总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。

每周监理例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。

每月总承包商提交《工程月报》，项目经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目经理部存档。

7.10现场交通情况

XX项目、四期施工道路在沿用xx二期施工道路的基础上，即沿用老成渝路进入XX项目、四期现场。

在XX项目、四期、五期总平施工过程中，项目经理部考虑到三、四、五期施工车辆较多，并根据现场的实际情况，提前完成了小区正式道路“花园路”的施工，在原施工道路不能满足要求的情况下，允许施工单位由成龙路进入花园路到达工地现场。

现场临时施工道路由施工单位自行硬化处理，保证现场的文明施工和扬尘治理。

7.11民扰情况

xx三、四、五期采用混凝土现场集中搅拌，搅拌站位置距离周边建筑物距离较远，目前尚未接到噪音、灰尘方面的投诉。

对于施工单位项目经理部已经明确发函要求施工单位22：

00以后禁止施工，避免投诉，目前效果显著。

7.12外协工作

项目经理部、工程管理部、项目发展部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目总控制计划》的顺利实现。

8项目质量保证措施

8.1图纸审查制度

施工图出图后，由工程管理部组织，项目经理部、产品研究部等参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

开工前，由项目经理部组织，产品研究部、工程管理部、成本管理部、总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。

8.2施工单位质量保证体系

总承包商在开工前，根据XX项目工程特点和合同规定的质量目标，制订施工质量目标，并上报项目经理部和监理公司。

项目经理部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。

8.3监理公司职责

监理公司受XXX公司的委托，对XX项目质量进行全过程、全方面的管理。

由两家监理公司分别对XX项目、四期进行现场进度、质量的管理和控制。

为了充分发挥监理公司的积极性，有效利用监理的专业技能，项目经理部将监理的管理纳入项目经理部部门管理，由项目经理部双周进行考核。

xx四期、五期沿用此架构图进行监理、现场管理。

监理主要对现场具体质量、进度负责，建设单位现场工程师主要对定板、定样工作进行负责。

详下图：

“工程项目施工进度控制工作流程”、“工程项目施工质量控制工作流程图”

工程项目施工质量控制工作流程图

8.4设备材料进场验收制度

对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、产品研究部、项目经理部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。

不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由现场材料见证取样监理工程师按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。

未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并要求施工单位限期退场。

8.5样板制度

样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是砌体工程、抹灰层、腻子层、防水层、铝合金门窗、铁花栏杆，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等）