中国物业行业分析报告Word版.docx

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中国物业行业分析报告Word版

2017年1月出版

1物业行业概述

1.1存量时代到来，物业风口初现

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态，如：

办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。

图表1物业业态分类一览

我国房地产业自98年房改后正式起航，迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”。

广阔的市场空间及卓越的投资回报率使得行业能够始终前行，作为国家支柱产业之一为GDP增长不断做出贡献。

而在人口红利拐点即将到来及城市化率增幅放缓等因素的影响下，行业需求结构势必面临调整；同时，土地成本的不断提升也持续压缩房地产开发端的毛利水平，企业已开始探索新业务的拓展。

因此,大地产行业的前行航向也逐渐迎来从“增量开发”向“存量持有”转舵的过程。

图表2房地产企业毛利率及净利率一览

我们认为存量时代到来的最主要特征，就是存量房交易额占比的不断提高，及一、二线热点城市存量房流通率的显著抬升。

数据显示，从2008年的不足1%，到过去十年内的均值达到了2.4%，我国存量房流通率正处于上升通道。

16年一二线重点城市如北上广深及天津、杭州和厦门等，流通率均分布在3%-5%之间，个别城市已超越发达国家水平，流通率抬升的趋势已颇为稳健。

二手房交易占比方面，11年仍不足20%，至16年已达到41%，其中一线城市二手房交易额更已为新房成交额的2.13倍。

对比发达经济体二手房与新房交易约为8：

1至10：

1的比例，我们认为未来我国二手房交易占比仍具有提升空间。

作为存量时代深具潜力的三大领域之一（二手房经纪、房屋租赁和物业管理），我们认为物业成功站上投资风口并非偶然。

物业行业一直被视为大地产范畴内重要的子行业，在数十年的默默耕耘下，不少房地产企业旗下的物业业务已初具规模。

随着行业度过最初的野蛮生长期，一系列行业规范相继推出，特别是国家社区服务体系建设规划的颁布，行业发展的架构已雏形初具。

图表3上市物业企业毛利率一览

图表4上市物业企业净利率一览

随后，新兴的互联网思维为沉寂已久的物管行业引来一汪活水，行业蜕变的帷幕正式拉开。

从上市物业企业的数据上来看，我们可以发现，以中海、绿城为代表的传统物业服务龙头毛利净利率改善趋势显著；中奥到家和彩生活等新型物业企业的净利率虽波动较大，但仍处于高位。

进一步将服务项目细分后，我们可以发现，12年开始原有的基础物业服务受物业价格限制放开和酬金制推及等影响，毛利水平开始普遍改善；更重要的是，互联网思维的注入引爆了社区O2O价值，物管企业开始尝试增值服务业务的开拓，从近年的业绩表现来看，毛利水平优异且稳定，再辅以营收上的不断放量，行业成功站稳风口。

1.2蹒跚前行，行业迎来新起点

我国物业行业发展历史可以1981年深圳物业的成立作为原点。

随八十到九十年代间，第一家业主委员会和第一个全国性部门规章制度的成立，行业的起步阶段正式开启；21世纪后，随《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期；最后，从2011年社区服务体系建设规划出台，到14年第一家物业公司“彩生活”的香港上市和物业服务价格的放开，行业迎来了一个全新的起点。

图表5物业行业发展历程一览

回顾过去，我国物业行业已经经历了30余年的发展，但步伐仍称不上迅速。

对企业而言，物业更多的是作为新房开发的附属品，被动式的发展使得行业未受到足够重视；物业价格的管制使得行业长期处于利润稀薄的尴尬境界，企业对物业的投入也更多的是出于对品牌的维护和新房销售时提供的附加价值。

同时，我们认为相较于开发及销售部门，物业服务在企业内长期处于弱势，存在为销售开发过度输血现象。

企业为提振销售，常以优质的物业作为卖点，并不计成本提升物业品质和压低物业收费，从而使得物业服务的盈利能力受到压制，行业价值埋藏于冰山之下，市场化程度难以提升。

但近年来，一方面存量时代到来，需求结构趋变，房屋开发业务受土地成本等因素影响，利润率持续下滑，迫使企业进行多元化开拓或转型；另一方面，物业行业正处于摆脱盈利困难的桎梏，行业本身价值不断被挖掘的投资风口，长期发展被看好。

随着物业企业不断从房企名下获得独立走向市场化，向开发销售部门输血过度的问题有所缓解，隐藏在关联交易内的行业价值也不断被发现。

行业格局的成功拓展，让物业企业站在了制胜未来的新起点，迎来长远发展的新机遇。

我们认为，这片相对“地产+金融”和二手房交易等领域而言要熟识得多的新蓝海，势必成为部分房企拥抱未来的一个上佳选择。

1.3收并购实现规模化，行业龙头现雏形

我们认为，近年来行业呈现出了规模化程度不断提高，集中度快速抬升，龙头集团初现的态势。

首先，我们可以看到相较于全行业，百强企业在物管面积方面的成长优势明显。

2015年全国物业管理面积为174.5亿平米，继续稳定在7%左右的年增长率。

但top100物业企业则通过加快兼并收购的步伐，实现了更大程度的跃进。

其中top10房企表现尤为突出，兼并收购件数与面积占百强企业总数的逾五成，管理面积完成了74.84%的高速增长。

图表6物业行业管理规模一览

图表7百强企业管理规模一览

随物业发展步入新阶段，行业集中度在4年内实现了长足进步。

2012年，国内百强企业市占率仍处在12%的低位，相较于北美物业管理公司前50强近30%的市场占有率落差甚大。

但随着百强企业不断整合资源、加速兼并，在管理面积上实现了稳固增长，市场份额加速抬升，至2015年，百强企业市场占有率已经达到28.42%。

从目前的发展趋势来看，各大房企集团对物业已愈发重视，倾斜资源实现物业规模化的意图也愈发明显，新一轮的企业整合与兼并收购正在路上，行业集中度的提升仍具动力。

图表8物业行业百强企业市场份额一览

集中度的提升源自行业龙头企业规模化程度的抬升。

我们可以发现14年到15年，百强企业在管理面积的扩张上颇有作为，在管面积超过3000万平方米的企业增加了近2/3，超过5000万平方米的企业增加了超过五成。

图表9物业行业百强企业管理面积一览（万平方米）

不止于在管面积，领先企业的收入规模化增长同样显著。

收入在3亿元以上的企业数量出现明显增多，进入顶端梯队的10亿+收入俱乐部的企业数量也从14年的15家发展到15年的24家。

图表10物业行业百强企业收入阶梯一览

通过对比百强企业内不同层级的成本率均值，我们同样发现领先集团龙头地位凸显。

数据显示，排名越是靠前的企业成本率均值越低，其中top10企业成本率显著低于排名靠后的企业。

得益于规模扩张，企业实现了项目之间的协同，为人工智能的应用与普及提供了基础，从而压缩了平均成本。

图表11物业行业百强企业成本率分层

综合管理面积、营收及成本率来看，我们认为，龙头物业企业通过收并购的加速，在规模化的道路上不断前行，已初具强者恒强态势。

1.4多渠道改善成本，资源分配不断优化

企业成本的不断压缩，不仅仅得益于规模化效应，同样源自top100企业作为行业先驱，在高新技术应用上的积极探索和大量投入。

物业百强企业成本率2015年由去年同期的87.28%降至79.96%，获得了显著改善。

15年百强企业经营成本总值为908.04亿元，均值为43239.94万元，同比增长16.56%，增速明显低于营收增速。

图表12百强企业2015年成本结构一览

图表13百强企业成本构成表

从成本的具体结构来看，作为劳动密集型企业，人员费用支出依旧占据总成本的56.79%，同比微增0.32%。

人员费用占比未大幅变动，我们认为主要是，一方面企业通过对高新技术的应用，信息化、智能化和集约化的管理有效的减少了中低端的资源消耗，实现了以机械设备对基础人力工作的替代，减少了人力支出；但另一方面，在探索高新技术应用场景的过程中，需要尖端人才的领航，百强企业近年来在吸收互联网人才方面的不遗余力，又一定程度地推升了企业的人力成本占比。

图表14物业行业人均绩效一览

成本结构趋于稳定，成本改善就主要体现在了人均绩效的提升上。

15年百强企业人均在管面积及人均产值较去年同比分别提升39%和20%。

得益于“互联网+”在物业服务的普及，企业大幅推进了设备设施管理的信息化、自动化及智能化，办公的平台化促成了管理的集约，提高了员工的服务效率。

图表15物业行业人才结构一览

对新技术的投入也催生了企业人力资源结构的改善，企业的资源配臵更趋合理，核心竞争力得到增强。

数据显示，从2013至2015年，物业行业TOP100企业大专及本科以上学历从业人员的占有率得到了有效提升。

其中top20企业平均本科学历以上的人员数量更是实现翻番，占到了人员总数的8.81%，为企业的长远发展奠定了基础。

图表16物业行业2015年百强企业项目外包一览

图表17物业行业百强企业外包人员一览

除了对高新技术的追求及核心竞争力的培养之外，百强企业的资源配臵优化还体现在了项目外包化的普及上。

项目外包主要是物业公司将劳动密集但技术含量较低的部分业务，交付给专业化的外包公司进行管理。

一方面可以压低企业总支出，另一方面通过抽身于客户与服务商之外，企业可以对服务的品质做出更为客观的判断。

服务中待改善的问题可以及时与服务商反馈、沟通，甚至进行外包团队的替换，从而向客户提供更具性价比的优质服务。

数据显示，在清洁服务外包化上已尝到甜头的百强企业，15年进一步选择了在绿化、设备维护及秩序维护等其他业务上雇佣外包人员，企业项目的外包渗透率已实现普遍提升。

1.5价格提升颇具潜力，质价相符仍在路上

相较于成本端的改善，物业行业价格端的提升仍在路上。

2016年上半年，20城物业服务价格指数较去年同期微升0.87%。

将2009年以来的物业费增速与GDP、CPI和工资增速相比，不难发现，物业费增速长期低迷，显著落后于其他指数。

在物业行业进入新发展的阶段后，物业费用获取补偿性增长的空间就显得相对可观。

图表18物业费增速对比GDP/CPI/工资增速一览

从数据上来看，我们认为物业价格的提振主要可能从一、二线城市的高端物业开始。

横向来看，一二线城市的物业价格水平相对较高。

纵向来看，2016年上半年三星、四星和五星级物业价格增长率分别为-0.13%、-0.32%和1.37%，高端物业价格提升幅度较大。

我们认为，具体项目的价格提升速度与空间主要由业主构成、物业企业品牌效应、议价能力及服务质量等方面的差异所决定的，因此高端物业或更具优势。

图表19二十城2016年6月物业价格一览

1.6价值挖掘进行时，增值服务地位凸显

虽然价格的提振仍在酝酿，但物业行业的价值挖掘已如火如荼。

作为物业服务的基础价值，对房屋价值的增益首当其冲。

根据中国物业管理协会数据，同等建筑类型、容积率和价格，在10年存续期后，优质物业在管房产最高溢价超200%；在万科样本下，365个住宅项目中，70%房屋资产高于周边小区，交付10年以上项目，80%房屋资产高于周边小区。

与此同时，优质的物业还可以有效地提升单位租金。

物业服务形成的品牌价值不仅可以吸引购房者，还可能与房企开发端品牌价值相叠加，如万科、绿城等企业就可以享受到较高的房屋销售与物业费定价。

而随着近年来互联网时代的到来，智慧社区、社区O2O等全新概念的推进为物业行业带来新的机遇。

物业管理行业收入通常被分为两种，物业服务收入及增值服务收入。

物业服务收入即物业服务费用，是物业企业的根本收入，它的提升主要依托外延及内涵两种增长来实现，即管理面积的扩张与物业服务价格的提升。

而增值服务收入则主要是企业延展服务领域，在社区服务、顾问咨询及其他相关业务上将自身资源与互联网、大数据及云计算等新技术做结合，从而通过多元化与创新性的服务来创造营收。

我们认为，行业龙头纷纷选择布局多元化业务，开拓