贵州国际大酒店改造可行性研究报告.docx

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贵州国际大酒店改造可行性研究报告贵州国际大酒店改造可行性研究报告贵州国际大酒店改造可行性研究报告第1章项目总论51.1项目概况51.1.1项目名称51.1.2项目建设地点51.2编制的依据51.3编制研究范围51.4可行性研究概论61.4.1投资估算61.4.2资金筹措61.4.3主要技术经济指标6第2章项目的意义及必要性82.1项目提出的背景82.2项目建设的必要性8第3章项目市场分析93.1行业现状93.2供给、需求分析103.3发展趋势11第4章项目条件124.1项目地点124.1.1自然条件124.1.2社会经济条件124.1.3优势分析134.1.4劣势分析13第5章项目总体规划和定135.1总体规划135.1.1项目定位135.1.2功能定位135.1.3形象定位145.1.4功能分类15第6章项目开发及实施计划166.1主体工程主要经济指标16第7章环境保护167.1环境评价依据和标准167.1.1编制依据167.1.2环境保护标准177.1.3设计原则177.1.4建设期177.2环保评价结论17第8章资源节能188.1节能原则188.2节能措施188.3节能管理198.4节能效果分析19第9章劳动安全、卫生及消防209.1设计规范209.2劳动安全209.3卫生219.4消防219.4.1消防设施依据219.4.2采取的消防措施219.4.3消防机构设置和人员配备22第10章酒店组织与管理2210.1组织架构2310.2项目管理模式2310.3企业CIS品牌规划2310.4人员招募与培训计划.2410.5项目经营策划理念2410.6完善的酒店设施与服务2410.7五星级酒店标准室内家俬配备25第11章投资估算与资金筹措2511.1投资估算依据2511.2项目总投资估算2611.3项目投资估算表26第12章财务分析2712.1营销收入估算2712.2成本费用估算30第13章效益分析3013.1经济效益3013.2社会效益.31第14章风险分析3114.1酒店的主要风险因素和单元3214.1.1灾害风险分析3214.1.2火灾3214.1.3电气危险3314.1.4水灾3414.1.5高温烫伤伤害3414.1.6物体坠落伤害3414.1.7雷电伤害3514.1.8人为风险3514.2总体平面布局3514.3酒店主要风险因素预防3614.3.1电气单元3614.3.2配电设备3614.3.3电源及应急供电3614.3.4防雷接地设备3614.3.5电梯设备3714.3.6空调设备3714.3.7厨房单元3814.3.8康体中心单元3814.3.9消防系统单元3914.3.10自动喷水灭火系统3914.3.11消防栓系统3914.3.12水喷雾灭火系统4014.3.13消防水源及供水设施4014.3.14防排烟系统4014.3.15应急照明及疏散指示4014.3.16火灾自动报警系统4114.3.17消防通道4114.3.18安防系统单元4114.3.19装修及维护单元4214.3.20安全管理单元42第15章可行性研究结论.4315.1结论43第第1章章项目总论项目总论1.1项目概况项目概况1.1.1项目名称项目名称贵州国际大酒店有限公司项目性质：

改造1.1.2项目建设地点项目建设地点贵州省1.2编制的依据编制的依据1.中华人民共和国节约能源法2.中华人民共和国电力法3.中华人民共和国清洁生产促进法4.循环经济促进法5.环保部门对本项目的环保要求6.项目单位提供的其他项目有关材料1.3编制研究范围编制研究范围本可研报告的研究范围如下：

1.市场分析2.环境保护3.节能分析4.劳动卫生、安全与消防5.企业组织与劳动定员6.投资估算7.经济评价8.效益分析1.4可行性研究概论可行性研究概论1.4.1投资估算投资估算本项目总投资为11318万元。

1.4.2资金筹措资金筹措本项目总投资为11318万元，全部由企业方自筹。

1.4.3主要技术经济指主要技术经济指标标经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。

投资利润率38.2%，根据对项目10年运营期全部投资现金流量的分析，税后全部投资内部收益率为19.1%，投资回收期5.23年（不含改造期），因此项目从财务角度分析是可行的。

项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。

1.4.4可行性研究结论可行性研究结论项目目标明确，项目市场前景广阔。

对提高人民生活水平，提高城市形象，加大城市接待水平，促进当地经济的快速发展具有重要意义。

项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而且能够较好地解决当地的就业问题。

经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产业发展的趋势，项目所在区位交通方便，具有较好的社会经济基础和外部协作条件，地理区位优势明显。

项目规模合理，技术设备选型先进，环保、消防及劳动安全措施适当，节能效果明显。

经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，所以该项目是可行的。

第第2章章项目的意义及必要性项目的意义及必要性2.1项目提出的背景项目提出的背景随着*市区的整体规划和发展，赋予了*国际大酒店更高的要求。

作为该商业中心未来标志性建筑及酒店行业的领头羊，承载着城市旅游、休闲、会展等现代化高档次消费的服务需要。

2.2项目建设的必要性项目建设的必要性

（1）项目建设将促进本区经济和社会发展本项目建成后的营业收入将由住宿、娱乐、餐饮、会议及其他服务项目构成，通过完善的管理和细致的服务让宾客体会到高品位的享受。

上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。

本项目的落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时可提供新的就业岗位，缓解就业压力，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内经济的作用，为区内经济发展创造良好的投资环境，促进区内经济的快速崛起。

（2）本项目提高了*市高端接待的接待能力作为*市的高星级酒店之一，加强加大了*市的整体接待能力。

（3）项目落成将带动本地区酒店行业发展本项目定位为五星级多功能商务酒店。

引进了更多先进的管理经验及营销体系，也必将在行业内产生很大的影响。

届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理及营销等体系，以带动本地区酒店行业更大的发展。

第第3章章项目市场分析项目市场分析3.1行业现状行业现状本市现有各大酒店概况：

当前全市仅有的两家高星级酒店，客房月入住率均为70%以上，餐饮上客率晚市均为80%以上。

酒店名称（星级）类型房间类型会议室配套特色餐饮设施时代假日酒店涉外标准间、套房238间大小共7个KTV、棋牌室、健身房、等休闲娱乐场所功能齐全，环境幽雅宴会厅、大餐厅和21个风格各异的餐厅包厢凤凰祥林大酒店商务标间、套房共130余间大小共3个KTV包房23间和商务会所包房17间装修豪华宴会厅24个3.2供给、需求分析供给、需求分析其他配套设施：

各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次、装修风格以及规模参差不齐，不能承载我们*市夜郎文化对外接待的形象功能展示。

餐饮：

通过市场调查，餐饮部因为地区局域性限制，外出学习时间短，不能与一线城市的高端餐饮同步，不能满足旅客对各地不同餐饮口味的需求。

建筑风貌：

建筑风貌随着城市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。

特色：

本项目在投资时考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到最大的市场份额。

一、会议及活动随着*市每年政府会议的召开及各项政府性活动，每年有大大小小的经销商会议、企业商务会议，这么大的市场空间，却只有二家高级酒店去接待。

这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。

二、度假、避暑游客*市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑的重点旅游城市之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。

随着大力发展旅游业，*市旅游收入逐年增加。

政府也非常支持旅游酒店业的发展。

但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。

三、外地投资商随着*市的开发和政策优惠，很多外地投资商会到*市及周边进行项目考察。

他们考察的范围不光是项目本身，还有软件环境，以及未来有可能举办展会、商务谈判、会议的选址问题。

作为*市开发的整体配套项目，它的投资开发势在必行。

由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游、商务会议、会展、政府接待等多方面高层次需要，这也为本项目的开发提供了可发展之路。

3.3发展趋势发展趋势目前*市只有两家四星级酒店，其余的多是商务经济型酒店，因此基本不存在四、五星级酒店的竞争，给我们项目未来的发展提供了足够大的空间。

第第4章章项目条件项目条件4.1项目地点项目地点贵州省*市钟山区南环中路63号（世纪广场东侧）4.1.1自然条件自然条件*市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。

随着大力发展旅游业，*市旅游收入逐年增加。

政府也非常支持旅游酒店业的发展。

但很多游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。

矿产资源丰富。

境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，其中煤炭资源远景储量844亿吨，已探明储量180.1亿吨，保有储量168.2亿吨，煤种全、煤质好，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“江南煤都”之称，是国家“西电东送”的重点电源基地之一。

4.1.2社会经济条件社会经济条件区位优势明显。

全市地处川滇黔桂结合处，是国家国土资源开发规划确定的“攀西*资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”之称。

境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，拥有西南较大的铁路编组站*南站，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽。

4.1.3优势分析优势分析1、地理位置发展趋势明显，本项目是招商引资项目，政府给予一定的政策优惠和帮助。

2、生态环境良好。

3、自然资源丰富。

4.1.4劣势分析劣势分析1、地处内陆城市。

2、流动人口量较小。

第第5章章项目总体规划和布局项目总体规划和布局5.1总体规划总体规划5.1.1项目定位项目定位五星级涉外商务酒店5.1.2功能定位功能定位以住宿、餐饮为核心业务，同时具备商务会议、休闲娱乐的多功能商务酒店。

5.1.3形象定位形象定位*市标志性建筑。

建筑风格突出高档、大方的建筑特征。

5.1.4功能分类功能分类本项目总建筑面积约28532平方米，其中：

客房部分：

11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。

公用设施部分：

15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯、商务中心、会议室、餐厅、便利店、康体中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。

地下室部分：

1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：

停车场、仓库等。

第第6章章项目开发及实施计划项目开发及实施计划6.1主体工程主要指标主体工程主要指标项目指标备注1：

占地面积26232：

总建筑面积28532含地下室3：

容积率5.794：

绿化率30.37%5：

层数26F地下1层，地上25层6：

地下车位176.2建设方式建设方式拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投标的方式进行招标。

择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队标的方式进行招标。

择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队伍。

同时聘请资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有伍。

同时聘请资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理、公正的控制项目工期、成本和质量。

效、合理、公正的控制项目工期、成本和质量。

第第7章章环境保护环境保护7.1环境评价依据和标准环境评价依据和标准7.1.1编制依据编制依据1.中华人民共和国环境保护法2.项目环境保护管理条例国务院令253号7.1.2环境保护标准环境保护标准1.环境空气质量标准GB309519962.地表水环境质量标准GB383820023.锅炉大气污染物综合排气标准GB1327120014.大气污染物综合排放标准GB1629719967.1.3设计原则设计原则坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、低噪音的先进高效的设备。

环保设计力求体现技术先进与经济能型、低噪音的先进高效的设备。

环保设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。

合理，切实可行。

7.1.4项目运营中的环境保护项目运营中的环境保护在运营过程中严格按以下措施控制各类污染：

a、废水本项目建运营后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。

b、废气本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。

c、固体垃圾固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。

办公及生活产生的固体垃圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。

d、绿化措施绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收二氧化碳等多种作用，在道路两侧种植过道树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。

7.2环境评价环境评价鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。

规划树立良好形象。

第第8章章资源节能资源节能8.1节能原节能原则则根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类与材质。

充根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类与材质。

充分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。

分挖掘潜力，结合具体情况，尽可能做到能源综合利用。

8.2节能措施节能措施节水水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。

本项目在运营后，严格按照中国节水技术政策大纲以及*市行业用水标准。

本项目应采取有效的节水措施，制定节水管理制度。

在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。

节电

（1）采用建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿化照明设施等。

（2）采用中央空调制冷节能技术和产品。

（3）采用节能型变压器，降低变压器的能耗。

（4）制定节电管理制度。

8.3节能管理节能管理1.加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。

杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。

2.制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。

制定节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。

3.定期对职工进行节能培训，加强节能意识，提高职工责任，以充分有效的利用能源，节能降耗。

8.4节能效果分析节能效果分析项目通过采用先进的节能设计、节能工艺、节能设备、节能材料和节能管理等多种节能措施的综合运用，努力降低运行的能源消耗，提高运行的节能水平；注重提高能源和资源利用率，切实达到节能效果。

杜绝高能耗产品。

电气、给排水、采暖等专项设计严格遵循国家及地方节能设计相关标准及规范，采用切实可行的节能方案和节能措施。

确保项目实际运行中实现应有的节能效果。

第第9章章劳动安全、卫生及消防劳动安全、卫生及消防项目贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合国家的劳动安全卫生标准，保障工作人员及用户的安全与健康。

9.1设计规范设计规范1.建筑防火设计规范GB50016-20062.建筑物防雷设计规范GB50057-20103.安全防范工程技术规范GB50348-20044.电气设备安全设计导则GB/T25295-20105.生活饮用水卫生标准GB5749-20069.2劳动安全劳动安全

（1）制定操作规章制度和安全技术规章制度，加强职工安全教育，并依法搞好安全管理，按国家有关安全和卫生标准，发放必备的劳动保护用品。

（2）设备检修照明、应急照明用电为36V或12V，保障用电安全。

9.3卫生卫生注意饮用水和食物卫生的管理，饮用水必须通过检测，达到国家标准方可饮用，食物卫生安全也必须常抓不懈。

工作人员均按国家有关从业人员卫生标准定期检查身体。

9.4消防消防9.4.1消防设施依据消防设施依据1.中华人民共和国消防法2.建筑设计防火规范GB50016-20063.建筑灭火器配置设计规范GB50140-20054.火灾自动报警系统设计规范GB50116-985.低倍数泡沫灭火系统设计规范GB50151-926.爆炸和火灾危险电力装置设计规程GB50058-927.建筑物防雷设计规范GB50057-20109.4.2采取的消防措施采取的消防措施1、工艺设备选用经国家检测达到安全性能要求的专业厂家制造设备，并要提出超压安全设计，在所有控制阀门处及转换点均必需安装可燃气体安全警报装置，并配以自动灭火、强制排风装置。

2、总图库房设有灭火器等消防设备，并有专人值班巡查。

主要建筑物道路网通过各对外出入口与厂外道路形成不同方向的连接，按不同功能要求，满足对外所需，也满足消防安全需要。

酒店消防通道、路面宽度、各建筑物间的防火间距等严格执行建筑设计规范（GB50016-2006）的要求。

3、建筑选用高性能防火涂料并保证涂层厚度，达到一级耐火等级，以满足防火规范的要求。

4、电气及防雷楼顶设避雷网，烟囱装避雷针，有牢固的防雷接地系统。

9.4.3消防机构设置消防机构设置本项目的消防管理工作由消防管理机构负责。

第第10章章酒店组织与管理酒店组织与管理10.1组织架构表组织架构表10.2项目管理模式模式：

投资者自己管理经营，并加入一个更大的联盟团体来获得一些支持。

10.3企业CIS品牌规划对本企业进行一系列品牌规划。

在自身经营的同时，使品牌经营上升高度，最终依靠品牌力量获得更大的市场份额。

10.4人员招募与培训计划为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，具有一定的文化水平，所有人员在上岗前接受培训，确保项目顺利、高效的运营。

10.5项目经营策划理念

（1）项目品牌确立宣传策划

（2）创新建设迎合消费者心理诉求商务消费酒店经营类型（3）VIP会员经营策划（4）实质性的会员制服务体系以储值会员卡为主导的销售方式（5）项目经营“吸引点”及“利润点”的开发10.6完善的酒店设施与服务一家完善的五星级酒店，需要具备以下设施与服务：

先进完备的会议设施、多样化的运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录像节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务等。

10.7五星级酒店标准室内家俬配备客厅：

名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；卧室：

高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；洗手间：

全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；餐厅：

餐桌椅，餐布，灯具；厨房：

灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；窗帘：

高级遮光窗帘；床上用品：

全套高级优质床上用品。

第第11章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措11.1投资估算依据投资估算依据1.建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.投资项目可行性研究指南3.基本建设财务管理规定4.项目单位提供的有关资料11.2项目总投资估算项目总投资估算本项目总投资为11318万元，全部由建设方自筹。

11.3项目投资估算项目投资估算总投资估算及构成=场地租凭费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费，本项目总投资估算为11318万元，详见项目投资估算表。

序分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）面积总额比例1给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-38026960984万8.7%2喷淋、气体消防总建筑面积100-11026960283万2.5%3污水处理（含管线）总建筑面积35-4026960101万0.9%4地下室通风工程地下停车场建筑面积170-190262347万0.4%5照明、防雷、动力、变配电（低压配电系统）、弱电总建筑面积650-750269601887万16.7%6电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积400-450269601145万10.1%7煤气工程地上建筑面积45-5024337115万1%8室外总体总建筑面积100-11526960290万2.6%9室内精装修连家具地上建筑面积3200-3500156365238万46.3%10杂项工程（包括泥水工程）总建筑面积180-22026960539万4.7%11洗衣房设备地上建筑面积150-17024337289万2.6%12厨房设备地上建筑面积400万3.5%13总计11318万第第12章章财务分析财务分析12.1销售收入估算销售收入估算项目收入来自于以下六部分：

（1）客房平均房价540元/天*208间（套）客房*365*70%入住率=2870万元

（2）餐饮中餐厅项目数据面积1924m2大厅224位包房18间平均消费300元/人日人流200人（包括午、晚餐）日收入6万元月收入180万元年收入2160万元（3）餐饮宴会厅项目数据面积418.8m2功能厅600m2厨房900m2宴会用餐每周1次，每次20席，1200元/席宴会厅出租每周1天，租金6000-8000元日收入0.4万元月收入12万元年收入144万元（4）餐饮西餐厅项目数据面积1147m2平均消费178元/人日人流50人/日