业主大会议事规则2.docx

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业主大会议事规则2

业主大会议事规则

第一章总则

第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据〈〈物权法》、〈〈物业管理条例》、〈〈福建省物业管理条例》和住建部〈〈业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本议事规则。

第二条本业主大会的全称为：

南安市**业主大会；

物业类型：

住宅区；建筑物总面积：

60873.48平方米；

第三条本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会由业主大会依法选举产生，依法维护全体业主的合法权利。

第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、

赔偿损失。

第六条业主大会、业主委员会应当白觉接受房地产行政主管部门和乡镇人民政府和社区居委会的指导和监督，积极配合相关行政管理部门，依法履行白治管理职责，规范运作。

第二章业主大会

第七条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第八条业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部

分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已

经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第九条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

业主在业主大会会议上的投票权根据住宅套数等因素确定。

住宅区

以一套房屋为一票（车位、店门等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量）。

但建设单位尚未出售和已出售但未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分（套房）的，按一人（一票）计算。

第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应每年由业主委员会（业主大会筹备组）组织召

开一次，召开时间为2个月。

业主委员会（业主大会筹备组）应当于

会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和物业所在地居民委员会。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会

议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20咖上且占总人数20%Z上业主提议；

（二）业主委员会委员人数不足总数的二分之一；

（三）发生重大事故或紧急事件需及时处理的；

（四）法律法规、管理规约规定的其他情形。

第^一条业主大会会议采用书面征求意见的形式。

业主大会会议应当有占总人数过半数的业主参加，参会业主以书面意见表送达的业主

计算

第十二条米用书面征求意见形式的，书面意见表可用以下方式发放与收集：

（一）设立投票箱；

（二）上门发放、收集业主意见表；（三）邮寄:

以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。

业主书面意见表回收时限届满后，如参会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。

鉴于本物业的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：

1、当面领取或送达，由业主本人或同住的的亲属或者被授权主体签收的。

2、按照业主提供的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。

被送达人签收后即视为送达，未签收的，以投递回执日第5天视为己送达。

3、与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。

采用此方式的，经两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。

业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。

公告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。

第十三条米用集体讨论形式议事的，本业主大会选择以下第2种方式：

（一）由全体业主参加业主大会会议；

（二）由业主推选业主代表参加会议。

以业主代表参加的方式召开业主大会会议的，到会业主代表应当能

够代表过半数的业主。

第十四条业主大会表决规则

（一）业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（三）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

（四）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加。

业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：

1、业主是白然人的，可以书面委托其他业主或者亲人参加，但受托

人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的10%

2、业主是单位法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书。

（五）业主代表因故不能参加业主大会会议的，可书面委托所代表

的业主中的一人参加，具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明。

（六）已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票。

（七）业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得

以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十五条业主大会会议应当作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章业主委员会

第十七条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规;

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，按

时缴纳物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织和协调沟通能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十八条业主委员会委员、主任、副主任的产生：

（一）推荐初步候选人。

业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，

由业主大会筹备组推荐或业主推荐、白荐业主委员会委员初步候选人。

（二）确定业委会委员侯选人。

业主大会筹备组应当核查参选人的

资格，确定业主委员会委员候选人名单。

在业主大会召开15日前张

榜公示业主委员会委员侯选人名单及基本情况。

（三）召开业主大会会议选举业主委员会委员，实行等额选举。

实行等额选举的，候选人经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主赞同的当选。

（四）业主委员会选举产生之日起7日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任和副主任。

第十九条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业

服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业委会根据需要可聘请一个专职秘书。

（十）业委会的审批权限：

一千元以内由主任审批、一万元以内由

业委会审批、五万元以内由全体业委会成员一致通过，五万元以上由全体业主双半原则通过。

（^一）业主大会赋予的其他职责。

第二十条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分

情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

第二十一条业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）业主委员会每三个月召开一次例会。

（二）有下列情形之一的，应当在7日内召开业主委员会会议：

1、三分之一以上业主委员会委员提议；

2、业主委员会主任提议；

3、小区出现特殊情况需研究处理的。

（三）会议由主任负责召集和主持；主任因故不能召集，由副主任负责召集。

（四）业主委员会委员因故不能参加会议的，可以书面形式发表意见，不能委托代理人参加会议。

（五）业主委员会应当于会议召开7日前，将通知及有关材料送达每位委员。

（六）业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会会议应有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上同意（包括书面意见），且不得违反法律、法规、管理规约及物业服务合同的约定。

（七）业主委员会会议应当制作书面记录并存档，会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认，并白作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第二十二条有下列情况之一的，业主委员会委员资格白行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身白由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形

业主委员会委员有下列情况之一的，由三分之一以上委员或者持有

20恕上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权业主委员

会，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当白终止之日起3日内将其保管的

档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员

会。

第二十三条物业管理区域内以楼梯为单位成立业主小组，业主小组由该梯的全体业主组成。

业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。

第二十四条业主委员会应当建立健全印章管理规定，并按印章管理规定使用。

业主大会、业主委员会印章应指定专人负责管理，印章使用签字审批人和印章管理人不能为同一人。

业主大会、业主委员会印章的签字审批人为业主委员会主任。

经业主大会会议或业主委员会会议决定的事项方可使用业主委员会印章。

违反印章管理规定，造成经济损失或不良影响的，由印章管理人承担相应法律责任。

第二十五条业主委员会应当建立档案资料管理制度，指定专人保管档案资料。

工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录;

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第二十六条业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

第二十七条业主大会、业主委员会工作经费可以由业主分摊、业主和社会捐资、物业共有部分经营所得等。

工作经费的收支情况，应当每半年以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的监督。

第二十八条业主委员会委员人数不足总人数的二分之一时，应当在

6个月内召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。

第二十九条业主委员会换届

（一）业主委员会任期届满6个月前，由业主委员会或业主联名向房地产行政主管部门和乡镇人民政府书面申请换届选举并组建换届

筹备组。

（二）换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表11人组成，组成名单要及时向业主公告。

（三）筹备组应当根据相关法规做好各项筹备工作，并在业主大会会议召开15日前以书面形式公告并征询业主意见。

（四）换届筹备组应当在任期届满前2个月，在物业管理行政主管部门和镇人民政府及社区居民委员会的指导下，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行其职责。

（五）原业主委员会应当在任期届满10日内将其保管的有关文件资

料、印章及其他属全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做

好其他交接工作

第四章附则

第三十条本规则已在物业管理区域内公示，经业主大会通过之日起生效。

第三十一条制定和修改业主大会议事规则，按规定报物业房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案。

第三十二条本规则未尽事项由业主大会另作补充。

本规则由业主大会负责解释。

本规则与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。

一、指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻党的教育方针，全面提高教育教学质量，以实行聘用制和岗位管理为重点，合理配置教育人才资源，调整优化中小学、幼儿园教师结构，充分调动广大教职工的积极性和创造性，建立起人员能进能出、职务能上能下、待遇能升能降，符合中小学、幼儿园管理特点的充满生机与活力的人事管理制度。

各学校采取“按需设岗、平等竞争、择优聘用、严格考核、合同管理”的办法，全面实施教职工聘用。

二、改革目的、意义

目前，我旗教师队伍整体上能够适应教育事业发展的需要，但随着

教育改革的不断深入，部分学校教师学科结构、年龄结构不合理，工作积极性不高，与素质教育的发展要求存在一定的差距，突出表现为用人体制陈旧，机制不活，干于不干一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样，难以调动教职工的工作积极性。

要从根本上改变目前的现状，就必须从改革用人机制入手，激活体制和机制。

通过推行教职工全员聘用，建立起人员能进能出、待遇能高能低的用人机制和重能力、重实绩、重贡献的激励机制；实现由身份管理向岗位管理、行政管理向法制管理的转变，促进人才合理流动，促进教育均衡发展，最大限度地调动教职工积极性，增强学校办学活力和白我发展能力，推动教育教学质量的全面提高，满足人民群众对优质教育的需求。

三、改革原则：

1、法人负责原则。

各中小学校校长、幼儿园园长是用人单位的法定代表人，全面负责本单位教职工的聘用工作。

2、公开聘用原则。

以教代会的形式对聘用方案广泛征求意见，坚持岗位公开、条件公开、程序公开和结果公开的“四公开”原则。

3、择优聘用原则。

注重实绩，任人唯贤，秉公办事的原则。

有利于提局教育教学质量，有利于调动教师积极性。

4、公正聘用原则。

学校要把设岗情况、岗位需求条件、教师职责、教学任务、任职条件、工作目标、岗位的工作量等进行公布。

5、亲属回避原则，即校长不能聘用其直系亲属为班子成员或学校财物管理工作人员。

6、依编定岗原则。

按编制确定岗位（管理人员、专任教师、教辅人员、工勤人员），实行全员聘用，公平竞争，双向选择，择优聘用的原则，聘期一般为2年。

（在聘期内如有特殊情况不能履行所聘工作岗位职责的，经本人申请，提交聘用工作领导小组研究解决）。

四、改革范围：

全旗各中小学、幼儿园全体教职工

五、改革办法和程序

1.成立聘用工作领导小组。

各学校成立教职工全员聘用工作领导小组，具体组织实施本单位教职工全员聘用工作，工作领导小组组成人员为：

校长、书记、副校长、工会主席和教师代表（教师代表则教代会选举产生）。

2.制定聘用方案。

根据教育教学岗位要求，制定学校岗位说明书和

人员聘用方案。

方案内容包括指导思想、目标、任务、聘用岗位设置、岗位职责、组织实施办法、聘用后考核奖惩办法等。

经教代会讨论通过，报教育局审定后执行。

3.公布聘用岗位、岗位职责、聘用条件、聘用方法等事项。

不得随意增设内设机构和岗位职数。

确需增设内设机构和环节干部数必须报教育局批准。

4.本人申请并提交〈〈应聘意向书》。

5.应聘人员参与学校内部的双向选择，竞争上岗。

竞争上岗的程序是：

课堂教学、民主测评、考核、竞职演讲等（专任教师竞聘上述四项均参加，其它岗位只参加后三项；也可根据学校实际情况，可采取上述三种办法以外的其它办法）。

课堂教学主要是评委通过对授课者的课堂教学能力进行量化打分；民主测评是全体教职工对被测评对象工作的评价；考核主要是学校对被考核对象一年来的德、勤、能、绩量化打分；竞职演讲是考察演讲者的语言表达能力和工作态度。

对于一岗多人参加竟聘的可以采取笔试、演讲、答辩或其他形式进行。

对于等于或少于竟聘岗位报名人数的可通过考核确定上岗人员。

聘用工作领导小组根据竞争上岗的结果，择优选聘教职工，提出拟

聘名单。

拟聘名单经聘用工作领导小组审查同意后，在学校显著位置

进行公示，公示时间不少于三天。

6.竞聘岗位先后顺序为：

管理岗位、环节干部岗位、专任教师岗位、教辅岗位、工勤岗位。

副校长、环节干部兼课由本人提出申请，经聘任工作小组研究后，根据实际情况安排课程。

7.聘用教师，男、女享有平等的应聘权利，除国家规定的不适合女性的工作岗位外，不得以性别为由拒聘女性或提高女性聘用标准。

8.颁发聘书。

校长与受聘教职工签订〈〈岗位聘用合同书》，聘用合同书要明确规定聘用双方的权利、义务、责任和聘用双方协商约定的其他内容。

9.今后凡补充的新教师，在补充当年由聘用领导小组研究后，安排工作岗位，不再参与当年聘用。

六、聘用合同

1.聘用合同是聘用学校法人代表与受聘教师确定受聘关系，明确双方的责任、权利、义务的协议。

2.聘用合同的期限一般定为2年。

依照法律、法规、规章和政策，双方遵守平等白愿、协商一致原则订立的聘用合同具有法律效力和约束力，当事人双方必须严格履行聘用合同条款等内容。

3.建立聘用关系以书面形式订立聘用合同，聘用合同一式四份，当事人双方各执一份，一份存入本人档案，一份存主管部门。

七、逐步推行符合我旗实际的教师激励机制

1、绩效工资中活的部分，在年终按照规范的程序和要求在科学考核

的基础上白主分配，充分体现多劳多得、优质优酬。

2、旗政府每年拿出一定数量的资金，重奖在中高考中成绩突出的教师和在教育教学过程中成绩优秀的教师。

八、强化政策措施，确保改革的稳定和谐

教育系统人事制度改革直接关系到广大教职工的利益，要从实际出发，处理好改革、发展、稳定的关系，要依据有关规定制定相应的措施，确保改革的稳定。

2.本次改革后各单位不得白行互相借用教职工，也不得白行批准长期病休人员。

经指定医疗单位确诊患有难以治愈的严重疾病、精神病的，暂缓签订聘用合同、缓签期延续直至前述情况消失，期间按国家有关规定享受长期病休人员待遇，申请长期病休者，必须经过医疗部门鉴定，教育局、人事局批准并按相关规定办理工资核减手续。

经医疗部门鉴定完全丧失劳动能力、因公致残、患有绝症、患有精神病等无法坚持正常工作的，可白愿申请按照国家有关规定办理退休（退职）手续。

4.未聘人员补聘办法

1系统内补聘：

本校落聘人员实行全旗教育系统平衡调配，经本人申请教育局批准到缺编学校（园）应聘。

2待岗：

不服从调配，不主动申请到缺编学校应聘视为待岗。

待岗

期间停发全部绩效工资，在此基础上生活费发放标准。

待岗第一年每月按本单位同职务聘任到最低岗位在岗人员工资总额的80制发；第

二年每月按本单位同职务聘任到最低岗位在岗人员工资总额的70%才

发；第三年及以后按每月本单位同职务聘用到最低岗位在岗人员工资总额的60制发。

首次聘用的未聘人员在改革前任原职务满5年、距国家规定退休年龄不足5年且具备订立聘用至退休合同条件的，待岗期间可以保留原国家和白治区定的工资待遇。

九、改革工作步骤

教育系统人事制度改革，具体分三个阶段组织实施。

第一阶段：

准备阶段

第二阶段：

实施阶段

1、成立教育系统人事制度改革领导小组

2、各学校（园）召开人事制度改革动员大会，具体部署学校人事制度改革工作。

3、宣传动员，公布方案。

各学校（园）要组织教职工认真学习教育

局下发的〈〈***教育系统人事制度改革方案》，切实保障教职工对改革政策的知情权、参与权、建议权。

同时按教育局下发的〈〈***教育系

统人事制度改革方案》制定出符合本学校（园）实际情况的教职工人事制度改革方案。

报教育局，经改革领导小组同意后组织实施。

4、各单位在竟聘前要组织具备条件提前离岗退养人员提出申请，并由教育局办理提前离岗退养审批手续。

5、组织竞聘上岗。

竞聘上岗是这次事业单位人事制度改革的关键环节，各单位一定要以高度的政治责任感，认真负责、缜密细致地抓好落实。

6、签订聘用合同，并报教育局备案。

第三阶段：

总结验收阶段

十、加强领导，严肃组织纪律，确保教育人事制度改革顺利实施

1、加强领导，统筹规划。

教育人事制度改革是干部人事制度改革的重要组成部分，各学校（园）领导要高度重视，按教育局改革方案统一部署，把人事制度改革摆在重要议事日程。

要按时启动，及时推动,适时跟进，确保完成各项改革任务。

教育局要充分发挥主管部门的职能作用，加强对所属单位人事制度改革工作的宏观管理和指导协调。

2、精心组织，周密安排。

教育人事制度改革是一项政策性强，涉及到广大教职工的切身利益的大事，要充分发挥党组织的政治核心作

用，做好深入细致的思想政治工作，学校人事制度改革方案要由教职工大会或教职工代表大会讨论通过后，经旗教育人事制度改革领导小组审核批复后方可实施。

要处理好改革、发展、稳定的关系，改革过程中要及时总结经验，对出现的问题要认真研究，制定切实可行的办法，确保教育人事制度改革顺利进行。

3、严肃工作纪律。

在人事制度改革过程中，要实事求是，遵守各项纪律，对违反岗位设置管理和人员聘用政策规定的，不予确认岗位，并限期纠正。

情节严重的，对相关领导和责任人予以通报批评，并按照管理权限给予相应的纪律处分。

4、为确保本次教育系统人事制度改革的顺利实施，特成立教育系统

人事制度改革领导小组

组长：

苏德（旗委常委、政法委书记、政府副旗长）

副组长：

郭杰（教育局局长）

刘占武（教育局党委书记）

曹雅琪（教育局副局长）

王永泉（教育局副局长）

成员：

殷文仁（教育局办公室主任）

李新明（教育局督导室主任）

杨忠（教育局师资股股长）

白来来（教育局普教股股长）

王金良（教育局办公室副主任）

李福俊（教育局师资股副股长）

各学校校（园）长

第一章总则

第一条为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，

维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据〈〈物权法》、〈〈物业管理条例》、〈〈福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策,制定本规约。

第二条本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。

第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第四条本物业管理项目的基本情况

物业名称：

南安市宝龙花园小区；

座落位置：

南安市梅山镇竞丰村宝龙花园;

物业类型：

高层住宅；

建筑物总面积：

60873.48平方米。

物业管理区域：

东接梅九公路；