伦教街道农村集体资产公开交易.docx

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伦教街道农村集体资产公开交易

伦教街道农村集体资产公开交易

管理实施细则（征询意见）

第一章总则

第一条为规范街道农村集体资产交易行为，确保农村集体资产交易公平、公开、公正，促进农村集体经济健康发展和社会稳定，根据《广东省农村集体资产管理条例》和相关法律法规及政策，结合街道实际，制定本实施细则。

第二条全街道各村委会（社区居委会）[下简称村（社区）]、股份合作经济社（以下简称股份社）农村集体资产交易活动，须遵守本实施细则。

对于权属明确但手续尚未完善的农村集体资产交易活动，适用本实施细则。

第三条本实施细则所称农村集体资产交易是指各村（社区）和股份社将其拥有所有权的资产和依法取得使用权的资产、资源进行出让、转让、发包、转包、出租、转租等交易行为，以及订立合同确定双方当事人权利和义务的过程。

第四条农村集体资产交易应当遵循民主决策、平等自愿、诚实信用、等价有偿的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益和损害社会公共利益。

第五条农村集体资产必须上平台公开交易，实现“集体经济组织全面覆盖、在管合同全面录入、新增交易应上尽上”的交易管理目标，同时各村（社区）、股份社集体资产台账动态管理、集体资产公开交易的民主议事活动，接受上级农业农村行政主管部门及街道农村集体资产管理部门指导和监督。

第二章集体资产范围

第六条本实施细则所指的农村集体（即各村、社区和股份社等集体经济组织）资产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草地、耕地、鱼塘、荒地、林地和滩涂等自然资源及其承包权、使用权和经营权；

（二）农村集体所有的建筑物、构筑物、设施设备、库存物品等资产，房地产及依法取得的建设用地使用权；

（三）农村集体用于教育、科学、文化、卫生、体育、水利、交通、福利等公益事业的资产；

（四）农村集体投资兴办或者购买、兼并的企业资产，以及与其他单位或者个人合资、合作所形成的资产中占有的份额、股权；

（五）农村集体资产的经营收益，以及属于集体所得部分的土地补偿费和生态补偿费；

（六）农村集体接受政府拨款、补贴补助和减免税费以及其他单位和个人的资助、捐赠等形成的资产；

（七）农村集体拥有的现金、存款、有价证券、债权以及所产生的利息、衍生收入等资产；

（八）农村集体拥有或控制的商标权、专利权、著作权、专有技术等无形资产；

（九）属于国家所有依法由农村集体成员集体行使使用权、享有收益权的资产；

（十）依法和上级政策文件规定属于农村集体所有的其他资产。

第三章交易机构

第七条农村集体资产交易，统一使用农村集体资产公开交易管理平台，实行电子化审批，实现信息公开，资源共享和实时监管。

第八条农村集体资产公开交易管理平台由区、街道和村（社区）三级构成。

区级平台的运作经费纳入区财政预算，街道级平台的运作经费纳入街道财政预算，村（社区）级平台的运作经费由村（社区）、股份社集体负责。

第九条农村集体资产公开交易管理平台旨在为农村集体资产的交易提供一个公平、公开、公正的交易环境，所有进入平台交易的资产按资产现状进行交易；资产交易涉及物权登记的，由交易双方依法办理。

第十条伦教街道公共资源交易管理委员会下设公共资源交易管理委员会办公室。

公共资源交易管理委员会办公室（简称：

资管办）是伦教农村集体资产交易的监督管理机构，负责办理农村集体资产的登记、备案、统计以及进入平台的交易前期工作，具体包括：

（一）指导和监督各村（社区）、股份社上平台公开交易农村集体资产和组织农村集体资产公开交易的民主议事活动；

（二）审核农村集体资产交易方案；

（三）建立和完善街道农村集体资产台账并进行动态管理；

（四）协助管理和维护农村集体资产交易系统；

（五）协助调查和处理本级农村集体资产公开交易过程中的相关投诉。

第十一条佛山市顺德区公共资源交易中心伦教交易中心（以下简称“伦教交易中心”，职能相当于街道农村集体资产交易管理所）是街道一级资产交易的受理机构，负责中介服务、交易管理和指导监督，具体实施集体资产公开交易各项工作。

伦教交易中心不以营利为目的，为农村集体资产交易提供服务，具体包括：

（一）提供农村集体资产公开交易所需场所和设施；

（二）提供农村集体资产公开交易过程中所涉及各类业务指导（包括信息发布和业务咨询等服务）；

（三）审核农村集体资产交易相关文件资料完备性、真实性；

（四）依照本细则规定组织农村集体资产公开交易活动；

（五）管理农村集体资产公开交易资料档案；

（六）协助管理和维护农村集体资产公开交易系统。

第十二条各村（社区）、股份社必须建立“村级集体资产交易管理工作站（以下简称工作站）”，作为村（社区）级交易的受理机构，由本单位农村集体“三资”管理专责工作组成员组成。

工作站负责农村集体资产的动态管理和集体资产公开交易活动的组织实施，其职责如下：

（一）必须设立“农村集体资产管理交易系统操作员”（原则上不少于2名，专人负责），负责将农村集体资产和合同信息全面录入农村集体资产管理交易系统以及信息动态更新维护；

（二）建立健全资产台账，实行农村集体资产增减变化和合同变更的动态管理；

（三）组织村级集体资产公开交易的交易立项、信息发布、结果公布、签订合同等交易活动。

第四章分级交易

第十三条农村集体资产公开交易按照属地管理的原则受理，依据资产交易项目的性质、规模，实行分级进场交易。

具体如下：

（一）应进入区公共资源交易中心：

1、集体拥有的国有建设用地使用权的转让；

2、集体所有的集体建设用地使用权的流转、再次流转；

3、合同标的总额500万元（含）以上的单宗房产物业所有权的转让；

4、根据有关法律法规及政策要求应进入区级交易的其他资产。

（二）应进入伦教交易中心交易：

1、合同标的总额500万元以下的单宗房产物业所有权的转让；

2、合同标的总额15万元（含）以上的单宗房产物业经营权或使用权的出租（发包）、续约；

3、合同标的物建筑面积200平方米（含）以上的单宗房产物业经营权或使用权的出租（发包）、续约；

4、单宗连片面积200平方米（含）以上现状为工商业用途的土地使用权的出租、续约；

5、单宗连片面积20亩（含）以上的农用地承包经营权或使用权的出租（发包）、续约；

6、合同期限3年（含）以上的；

7、预算总额15万元（含）以上的单宗投资合作或开发经营项目；

8、城市更新（“三旧改造”）项目前期投资人的选定；

9、根据实际需要应当进入伦教交易中心交易的其他资产。

（三）应进入村（社区）工作站交易：

未纳入区公共资源交易中心或伦教交易中心交易范畴的，应进入村（社区）集体资产交易管理工作站，由村（居）、股份社按本实施细则有关规定组织交易。

第十四条村（社区）、股份社不得将存在下列情况之一的农村集体资产进行交易：

（一）已被司法机关或行政机关实施查封、扣押、冻结等强制措施的；

（二）原鱼塘合同期限剩余6个月以上及其他合同期限剩余3个月以上的（特殊情况经资管办审核同意的除外）;

（三）资料不全或存在弄虚作假的；

（四）未按民主议事程序表决同意的；

（五）法律、法规和规章明文禁止公开交易的。

第十五条凡达到本实施细则规定的标准，应当进入区级或街道一级交易的集体资产，应全面进入区级或街道两级平台进行公开交易。

严禁村（社区）、股份社将达到标准的交易项目采用化整为零或拆解分割等手段后自行组织交易。

第五章交易方式

第十六条农村集体资产实行承包、租赁经营的，应当采取公开竞投、公开招标、公开协商（续约）等方式确定经营者，国家法律、法规或上级政策对资产交易方式另有规定规定的，从其规定。

第十七条农村集体资产的交易，主要采用“公开竞投、价高者得”的方式进行。

第十八条对不宜采取公开竞投、公开招标的农村集体资产可采取公开协商（续约）等方式进行交易，但必须符合以下条件之一：

（一）幼儿园、养老院、社区医疗服务、社区公共服务等公益事业项目；

（二）政府因工作与发展需要与农村集体协商确定的建设项目；

（三）上盖物由承租方承建的，但原交易合同未说明合同期满后上盖物权属的；

（四）资产权属不属于村（社区）、股份社集体所有，拥有该资产的代管权或使用权；

（五）经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目；

（六）依法通过民主表决采取续约方式的其他交易项目。

第十九条农村集体资产采用续约方式交易的，其交易底价应符合市场经济实际，且不得低于原合同成交价或标的总额，续约期限建议一般不得多于三年（含）。

对产权不清的物业需在续租新合同上明晰理顺产权归属问题。

第二十条对不宜采用公开招标或公开竞投方式的集体资产需采用公开协商（续约）等其他方式进行交易的，必须经资管办审批通过后，相关的交易方可进行，其交易信息应当做好资料备案并全面录入资产交易系统。

第六章交易程序

第二十一条伦教交易中心会同各村、社区和股份社，按照科学、灵活、高效的原则，建立农社、国土、环保、经济、规划等部门组成农村集体资产公开交易立项审核机制，明确部门职责，规范会审流程，快速完成对集体资产交易项目是否符合当地产业、用地、规划、环保等条件的事前审核工作。

进入伦教交易中心的农村集体资产，一般按以下程序进行

（一）价格评估

1、房产物业所有权、土地使用权的转让

由出让方组织在顺德范围内注册登记并具备相应资格的三家或以上资产评估机构，以公开随机抽签选定的形式，委托一家机构进行评估。

出让方应将资产评估结果向本集体全体成员公布，并向资管办上报备案。

出让方应在评估报告书出具12个月内组织资产拍卖处置工作，逾期处置的，必须重新组织评估工作后方能进行拍卖处置。

出让方应主动配合村（社区）开展集体资产处置的监督工作。

2、集体资产租赁

出租方应根据租赁标的物的具体情况，由村（社区）“两委”联席会议、股份社理事会或股东代表会议，结合当前市场实际，对需要出租的资产进行价格估算，订立交易底价（原则上不低于原合同价格）的参考。

亦可通过聘请具有相应资格的第三方评估机构作出资产评估价值，订立资产交易底价。

（二）民主表决

建议各村（社区）、股份社在每年年初（或适当时候）依法依照民主议事程序将当年度到期农村集体资产交易方案提交成员代表大会或成员大会进行民主表决，并如实填写《农村集体资产交易民主表决书》。

公开交易方案应明确下列事项：

1、农村集体资产基础信息（项目名称、地址、面积、经营范围、权属情况等）;

2、农村集体资产交易性质（出让、转让、出租、发包、投资合作、开发经营等）、交易方式及竞价方式；

3、农村集体资产交易底价及递增情况；

4、农村集体资产交易的交易保证金、合同履约保证金数额；

5、农村集体资产交易合同期限；

6、农村集体资产交易受让人或承租（包）人的条件；

7、农村集体资产交易违约责任、交易失败时的处理办法及其他需要确定的事项。

《农村集体资产交易民主表决书》中的表决内容应与农村集体资产公开交易方案内容一致。

农村集体资产公开交易方案经民主表决通过后，应自表决通过之日起公示5天。

各村（社区）、股份社使用统一的《农村集体资产交易民主表决书》，对所有表决内容不得涂改，涂改则无效。

（三）申请交易

农村集体资产交易方案经民主议事程序表决通过后一年内，各村（社区）、股份社应按照分级交易规定，向街道资管办提出集体资产公开交易申请，并按规定提供相应辅助资料。

超过一年未向资管办提出公开交易申请的，原已表决通过交易事项，不能作为日后提出集体资产公开交易申请的佐证资料。

各村（社区）、股份社申请进入街道级交易的，应当向资管办提交以下资料，并保证其真实性和完整性：

1、已加盖村（社区）或股份社印章的相关资料，包括：

《农村集体资产交易意向立项申请表》、《农村集体资产交易意向立项明细表》、《农村集体资产交易民主表决书》复印件、《农村集体资产交易民主表决结果》复印件、《农村集体资产交易民主表决结果》公示照片。

2、交易标的物权的相关证明材料。

3、村（社区）股份社相关组织证明或组织机构代码证等复印件，及该组织机构负责人身份证明复印件。

4、交易方案及交易合同样本。

5、按规定需提交的其他资料。

（四）审核受理

资管办对提交资料进行审核，在收到申请之日起5个工作日内在《农村集体资产交易意向立项申请表》出具审核意见“同意立项”或“不同意立项”。

不同意的，须说明原因。

涉及产业、用地、规划、环保等事项的，资管办在收到申请之日抄送至相关职能部门，相关职能部门需出具审核意见“同意立项”或“不同意立项”。

不同意的，须说明原因。

伦教交易中心对资管办审核通过的资料齐备属于本机构业务范围的，应在《农村集体资产交易信息发布申请表》中标注“同意发布”；对资料不完备、资料存在弄虚作假或不属于本机构业务范围的，应在《农村集体资产交易信息发布申请表》中标注“不同意发布”及说明理由，其余资料退还申请单位。

（五）信息发布

对已审核通过的资产发布信息，伦教交易中心应在3个工作日内，在区人民政府网、区农业局网、区农村集体资产交易网、街道政府网等“四网”（以下简称“四网”）及“顺德三资”微信公众号同时发布；村（社区）、股份社应在本村（社区）、股份社公布栏进行公布。

交易信息发布之日至交易日不得少于5个工作日。

信息发布期间，未经伦教交易中心书面同意，村（社区）、股份社不得撤回交易，不得变更交易信息。

如确需撤回或变更，应有合理的理由，并在交易日的3个工作日前向伦教交易中心提出书面申请，并附相应的证明资料，伦教交易中心应在收到申请的次日作出处理决定。

如遇特殊情况需暂停公示信息的，可先行向伦教交易中心提出书面请求暂停，再补办相关项目的撤回手续。

（六）交易保证金

交易保证金一般不超过标的物总额的20%。

交易保证金采用提前缴存的办法，竞投意向人（含有竞投意向的法人，下同）应按集体资产交易信息发布公告或须知的要求，在限定时间内足额汇入指定的银行账户，并在交易日当天提供缴款回执作及通知函为准予入场的凭证。

竞投意向人未按要求缴存交易保证金的，将无权参加集体资产的交易活动。

因竞投意向人个人原因，缴存交易保证金但不参与交易会议的，视为自动放弃当次交易。

（七）组织交易

伦教交易中心应于交易日在本机构办公场所内组织交易，或派员到交易资产所在地的村（社区）、股份社组织实施交易活动。

属于村（社区）、股份社自行组织的资产交易，除农用地发包及农贸市场档位出租的交易可选择在标的物现场进行外，其他资产应在本村（社区）、股份社办公场所内进行。

如需进入伦教交易中心或须伦教交易中心派员驻村（社区）交易的，可由村（社区）、股份社提出书面申请，经伦教交易中心同意后执行。

如有必要，伦教交易中心根据实际情况邀请相关职能部门协助维持会场秩序,农村集体资产公开交易实行严格准入制度。

竞投意向人须于交易会议前30分钟提交以下资料至伦教交易中心进行资格审核通过后方可进场：

1.竞价意向人的有效身份证明（委托竞价的受托人要持委托人出具的有效委托书及委托人、受托人双方的身份证明）；

2.若为集体经济组织成员的，需携带《股东证》等有效身份证明文件；

3.按照交易信息公告规定缴存交易保证金的回执凭证及通知函；

4.竞价承诺书等承诺文件；

5.按照交易信息公告规定需提交的其他资料。

竞投会议资格审核时间截止后，伦教交易中心不再接受其他竞投意向人提交的资料，对已提交资料且需继续审核的，可审核结束后立即组织竞投会议。

一般情况下，交易应当遵守以下交易规则：

1.如仅有一位竞投人应价且按规定交纳交易保证金的，则确定该竞投人为竞得人，成交金额按《竞投申请书》中填报的起始报价确定。

2.采用公开竞价方式。

如有2名或以上合资格竞投人参与竞投，伦教交易中心工作人员向竞投人或竞投人授权代表发放竞价号牌。

竞投开始时，竞投主持人先宣读各竞投人的交易底价和竞投增价幅度，从最高的交易底价开始报价，竞投人若应价，必须举号牌；竞投人一经应价，不得反悔，否则所交纳交易保证金不予返还。

主持人在应价基础上再报价，经三声报价仍无人应价时，便可确定以最高应价成交。

若2名或以上竞价人竞投底价相同但均不应价的，采用摇珠或抽签的方式在进场竞价人中确定竞得人。

3.采用暗标竞价方式。

若有2名或以上竞价人进场竞价，应当使用现场派发的统一印制的表格，在保密的情况下按要求填写竞价人姓名（名称）、报价、签字（盖章）并密封，当场提交伦教交易中心工作人员。

报价完毕后，由伦教交易中心工作人员当场开标，并监督主持人统一读出报价，按价高者得的方式成交。

若出现两位或两位以上竞投人的报价相同且同为最高报价，未能确定竞得人的，可在限定时间内，以此最高报价为底价，继续采用暗标竞价方式进行竞价；若再次竞价的报价均无提升，采用摇珠或抽签的方式中确定竞得人。

在同等价格下，作为竞价人的原承租方（使用方）享有优先竞得权；不存在原承租方（使用方）的，交易申请方的村（社区）、股份社集体成员享有优先竞得权。

4.伦教交易中心根据实际情况作出调整的，采用竞投以外的其他交易方式进行的交易若有相关法律法规规定的，从其规定。

若资产项目未能成功交易，应按照村（社区）、股份社在民主表决时同意的交易失败处理方式执行，或重新表决交易方案并提交《农村集体资产交易信息发布申请表》和《农村集体资产交易信息发布明细表》后另行组织交易。

（八）交易确认

经公开竞价并现场确定竞得人的，应当现场签订《农村集体资产交易成交确认书》，并约定签订合同的时间和地点。

伦教交易中心应在交易确认后的2个工作日内在“四网”及“顺德三资”微信公众号同时发布交易结果，各村（社区）、股份社应将交易结果在本村（社区）、股份社公布栏公告不少于5个工作日，接受群众监督。

（九）合同签订

自《农村集体资产交易成交确认书》签订之日起5个工作日内，交易双方应按照事前约定进行合同签订。

因竞得人的原因而未能按事前约定签订合同的，视为竞得人的违约行为，由交易申请方取消竞得人资格和没收其缴纳的交易保证金，报伦教交易中心备案后，可重新组织资产交易。

（十）归档备查

交易成功并签订合同后，伦教交易中心应对每一宗农村集体资产交易项目的相关资料进行整理，装订成册，归档备查。

第二十二条集体资产交易因没有竞投意向人入标或预中标人放弃等原因导致流标，需再次组织交易的，不需重新立项，但必须重新进行信息发布。

（一）农村集体资产公开交易方案所有条款不变的，村（社区）、股份社提交初次审批的《农村集体资产交易信息发布申请表》，附报《农村集体资产交易民主表决书》，即可进行信息发布，交易信息发布之日至交易日不得少于5个工作日。

（二）农村集体资产公开交易方案任一条款变更的，修改《农村集体资产公开交易方案》，须经民主议事表决通过，并报资管办重新立项后，按本实施细则交易程序再次组织交易。

第二十三条农村集体资产交易合同期满的，必须及时按本实施细则相关规定重新组织交易，签订合同并同时完善农村集体资产交易管理平台相关信息。

若合同期满后一个月内未立项或重新审核和组织交易的，须书面提交情况说明，填报《伦教街道各居村（股份社）集体资产未重新立项明细说明》，报资管办备案。

第二十四条农村集体资产交易合同有效期内，如因承租者经营不善等原因终止合同的，各村（社区）、股份社须与承租方签订解除合同协议并理顺法律权利义务，及时变更农村集体资产交易管理平台的相关信息，并按照本实施细则相关规定重新组织交易，签订合同和资料归档。

如因征地等原因终止合同，须及时变更农村集体资产交易管理平

台信息，终止合同。

第二十五条重新交易的农村集体资产项目，应符合市场经济实际，重新评估资产增值情况后确定交易底价。

第二十六条村（社区）、股份社需自行进行村一级资产交易的，在资管办的指导和监督下进行，在操作上可适当简化，具体如下：

（一）立项预审、民主表决通过后，由村（社区）、股份社及时登录交易系统进行立项预审、民主表决、交易结果等信息登记，并向资管办提出备案申请，经资管办登记备案、伦教交易中心将相关信息发布后，由村（社区）、股份社自行实施信息发布、组织交易、合同签订等工作；

（二）村（社区）、股份社视实际需要，在标的物周边、村（社区）、股份社公布栏发布交易信息之日至交易日不少于5个工作日（须拍摄信息公开现场照片备案），可不在“四网”和“顺德三资”微信公众号发布。

交易结果发布的渠道应当与交易信息公开渠道一致。

（三）完成交易并签订合同后，村（社区）、股份社需将所交易资产的立项申请表、立项明细表、民主表决书、信息发布申请表、信息发布明细表、交易结果公布表、合同原件等相关资料，按宗整理成册，并归档保存。

第二十七条如采用公开协商（续约）方式交易的项目属于应进入街道一级交易的，村（社区）、股份社应先通过交易系统向资管办提出立项申请（采用公开协商方式的还须经资管办审核同意），并提交交易初步方案。

交易初步方案须在“四网”及“顺德三资”微信公众号公示不少于5个工作日。

公示期内无章程规定的成员数量联名提出实质性异议的，村（社区）、股份社依法按照民主议事程序召开民主议事会对该方案进行表决，表决通过后，并将表决结果进行公示，公示5天无异议后报资管办登记备案后，方可签订交易合同。

有关交易合同信息和资料备案需在5个工作日内录入交易系统。

如采用公开协商（续约）方式交易的项目属于村（社区）级交易范围的，村（社区）、股份社应先通过交易系统立项申请，在到资管办登记备案，依法按照民主议事程序表决通过后方可签订交易合同，有关交易合同信息需在5个工作日内录入交易系统。

若交易方案不能顺利通过表决的，相关村（社区）、股份社须调整方案，重新申报。

第七章管理与监督

第二十八条资管办负责农村集体资产交易的具体指导、协调、管理和投诉受理工作；村（社区）务监督委员会、股份社财务监督小组履行职责，负责本村（社区）、股份社集体资产的指导和监督。

第二十九条农村集体资产公开交易时，村（社区）、股份社应组织村居交易站代表、村（社区）民或股东代表、村（社区）务监督委员会或股份社财务监督小组成员代表等不少于3人到场参与见证和监督。

进入交易现场的人员，必须严格遵守交易会场的纪律要求。

第三十条村（社区）、股份社应根据已发布的交易日，提前3天通知相关人员到场参与见证监督；如书面告知但不到场见证监督的，视为其自行放弃该项资产交易的监督权。

第三十一条在资产交易过程中，因特殊情况影响，导致交易活动无法正常开展，经现场处理仍未能解决的，交易会议主持人可综合出租方、伦教交易中心、资管办的意见，视情况作出中止交易、延期交易、终止交易的决定，并及时将相关信息公告。

第三十二条资产交易的利害关系人对交易活动有异议的，可以向区农村集体资产交易监督委员会、公共资源交易管理委员会或居（村）委会、股份社理事会投诉。

第三十三条区、街道农业农村行政主管部门负责指导和监督各村（社区）、股份社集体资产台账的动态管理，以及集体资产公开交易的民主议事活动。

第八章责任追究

第三十四条村（社区）、股份社和股份小组有关人员在组织集体资产交易过程中，存在以下行为之一的，由街道办事处、村（社区）党委作出责令整改、通报批评、扣减绩效奖励、提出罢免建议等处理；情节严重的，联合司法、纪检监察部门研究，作出严肃处理；给集体经济造成损失的，依法向相关责任人追讨经济赔偿；构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

（一）不按本实施细则规定组织实施资产交易的；

（二）擅自对农村集体资产交易标的金额、面积、年限等进行分拆，以规避进入区级或街道一级交易的；

（三）采用提供虚假资料、隐瞒事实真相等不正当手段，进行资产交易的；

（四）不按规定进行民主表决，徇私舞弊发包、折价、出租和转让农村集体资产的。

（五）交易确认后，无正当理由不按规定签订合同的；

（六）扰乱交易秩序，影响交易活动正常进行的。

第三十五条伦教街道农村集体资产管理部门相关工作人员违反工作纪