地产无效成本管理工作指引.docx
《地产无效成本管理工作指引.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产无效成本管理工作指引.docx（68页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
地产无效成本管理工作指引
无效成本管理工作指引
1.目的与作用
1.1.培养、提高全员成本意识；
1.2.分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制;
1.3.归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高;
1.4.寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；
1.5.减少无效成本,降低项目成本费用,以最少的经济消耗取得最优的经济效益。
2.范围
覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。
3.定义
3.1.无效成本:
房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
3.2.有效成本:
能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用。
3.3.计算公式：
有效成本=总成本-无效成本
3.4.无效成本与有效成本的区分：
有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补偿。
4.职责与分工
4.1.各公司成本管理部负责对项目发生的成本进行分析,明确无效成本产生的金额、原因，定期向公司领导层和相关部门、人员通报。
4.2.公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。
4.3.各公司成本管理部有义务在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。
5.无效成本管理工作的实施过程
5.1.成本有效性管理理念的灌输
向公司管理层、各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。
5.2.无效成本的分析对象
以项目分期（例如:
四季花城一期）为分析对象。
5.3.无效成本的分类
参见附件《项目无效成本分类》
5.4.无效成本的总结与发布。
1）通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案；（参见附件《无效成本分析表》）
2）定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；
3）根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。
4）合适时机,可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行奖惩。
5．４ 目标成本制定中成本有效性的应用
制定目标成本时,根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况,以形成合理的目标成本。
5．５。
无效成本的控制
控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。
具体的措施包括:
1）限额设计；
2）设计方案优化；
3）加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更;
4）确定合理的施工技术方案（降低废品率）;
5）加强供应商考察;
6）加大集中采购力度；
7）严格执行现场签证制度;
8）提高专业能力；
9）加强部门间信息沟通.
附件1：
项目无效成本分类
作业环节
无效成本产生原因
现象表现
设计
设计失误
对设计效果把握不准
①拆除和重建
②后期加固与补强
③资金浪费
④拆除与重建
设计变更下达不及时
材料、施工工艺选择不当
多工序设计图矛盾
装饰设计未结合建筑现状
设计保守
经济性不合理
招标
招标策划
标段划分不合理，计划性不足
影响工期与质量
投标单位选择
施工单位考察失误，投标竞争不充分
中途变化，总价增加
招标文件编制
合同条款有误，经济标编制出现失误
多承担费用
评定标
评标分析失误
中标价格偏高
施工
施工准备
使用周期短的高标准临设
拆除与重建
施工节点计划不合理
延误工期,增加成本
施工过程
施工安排失误
赔偿与维修费用
工程质量管理不善
考虑不周,费用大增
非关键线路抢工
费效比不高
合同执行
拆分合同工作内容未及时签订补充合同
总成本增加,却无法从相应单位扣回
维修
维修工作程序不到位
维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实
销售
销售承诺
超出交楼标准的承诺
为承诺付出大量成本
展示资料有误
业主投诉引发赔偿
销售过程
改变房屋用途
拆除与重建
样板房过早销售
重复建设
信息沟通不畅
信息失真,工作失误
预结算
预算失误
合同价款失实导致费用增加
结算失误
结算价不符，工程款超付
付款
付款失误
工程款超付
附件2：
无效成本分析表
项目名称：
施工单位：
结算总造价：
￥
其中工程指令造价：
￥
设计变更共计 份
设计变更率%
工程签证共计 份
工程签证率％
结算中无效成本共计：
￥ 占结算造价的比例：
％
结算中有效成本共计:
￥占结算造价的比例：
%
序号
无效成本责任部门
无效成本造价合计（万元）
产生原因
1
设计部
２
项目部
3
营销部
4
其他部门
（）
说明:
附件３：
无效成本统计表（年月）
填写人：
审核:
填写时间：
序号
合同（或非合同成本）名称
结算造价（元）
其中无效成本（元）
无效成本比例（%）
无效成本产生原因
改进办法
1
2
3
4
5
6
7
8
９
1０
1１
1２
合计
附件4:
项目无效成本统计表
填写人：
审核：
填写时间：
序号
成本科目
总成本
其中无效成本
无效成本比例（%）
无效成本产生原因汇总
总价（万元）
单方造价（元/m2）
总价（万元）
单方造价
（元／m2）
１
２
３
4
５
6
7
8
9
10
１1
１2
合计
国有资产管理工作情况总结
近年来,在各级领导的关心指导下，总站职工上下一致，以开展“两学一做"学习教育为契机,积极开展党风廉政教育,不断推进作风建设，大力倡导资产的有效节约使用，保障国有资产的安全与完整。
为了加强国有资产管理，防止国有资产流失,确保国有资产保值增值,总站不断完善各项管理制度，积极开展资产登记、资产清查、定期盘点等各项措施和办法，使我站的资产管理工作取得了较好的效果,进一步奠定了国有资产管理工作的基础。
现将总站国有资产管理的有关情况汇报如下：
一、五年来国有资产概况
截至到7月３1日,总站国有资产总额为__＿__＿___元，其中流动资产共计＿_＿＿_＿__＿元,占资产总额_____＿___％；固定资产共计_____＿＿__元，占资产总额____＿__＿＿％，主要包括专业设施设备、办公设备、家具用具等。
五年来，总站固定资产共计新增_＿_______元,报废_________元，划转机关事务管理局房产_＿_______元。
经认真统计、对比，五年来总站填报的资产情况报表数据与每年年度单位决赛报表数据相符,单位国有资产状况良好。
二、建立组织、明确职责ﻫ为了加强国有资产管理,增强各科室管理国有资产的意识以及相关管理人员的责任心，成立了由站领导任组长的固定资产管理领导小组，设立资产管理员并进一步明确了资产管理员的职责.资产管理员直接受站领导的领导，这样即保证了资产管理信息畅通、政策施行,又方便了资产管理的沟通与衔接。
同时,也使资产管理队伍从组织上得到了保障。
设立专员，也能从业务上得到系统的培训和提高.这对保证国有资产的安全与完整将产生积极作用。
三、建章立制、规范流程
总站明确单位固定资产工作小组负责本单位的国有资产管理工作.按照国有资产国家所有、单位占用使用,通过制定各项制度,进一步完善了单位—科室-个人对国有资产的三级监管国有资产管理体制,并建立了“个人申请—科室批准—站领导同意—固定资产管理人员政府采购-产权登记-资产处置—报废收缴"的业务流程，进一步完善国有资产管理工作.ﻫ四、严格落实和规范资产管理各项工作1、抓好单位资产清查、核实工作为认真贯彻落实财政部《行政事业单位资产清查暂行办法》和《行政单位国有资产管理暂行办法》和省、市局有关要求,总站年中开展了国有资产盘点工作,年末又及时开展了国有资产清查工作。
为开展好总站资产盘点和清查工作,一是成立了以资产清查领导小组;二是制订了国有资产清查工作方案，并及时通知到各科室及各职工,明确资产清查的内容、对象、时间、地点等事项.全面摸清了单位“家底”,强化了国有资产管理，优化了资产配置,提高了资产使用效率，为科学编制预算,推进资产管理与预算管理、财务管理相结合提供准确依据。
２、规范资产增加、使用、处置手续通过对总站国有资产的盘点和清查，清晰掌握了国有资产存量、分布、结构及使用情况，及时输入固定资产管理软件，充分运用平台对总站的国有资产进行动态管理,加强新增资产配置登记配置工作,规范资产处置程序,确保资产高效使用。
明确国有资产处置程序，做好对闲置资产的管理工作。
单位严格遵守国有资产管理的有关规定，在发生国有资产调拨、转让、置换、出售、报废、报损等资产处置问题,以及出租、出借时，按照“单位申请、部门审核、领导审批”的程序办理。
在今后的工作中,我们将针对资产管理中的薄弱环节，全方位、多层次的强化国有资产的管理力度，在优化资源配置提高资产利用率，保证国有资产安全，防止国有资产流失等方面将进一步拓宽思路,完善办法,拿出新措施,实现新突破。
国内煤矿企业成本管理控制
-—以Ａ煤矿企业为例
1.1 研究背景及意义3
1．2 国内外成本管理控制研究现状ﻩ3
1.２．1 国外研究现状ﻩ４
1.2.2国内研究现状4
2。
成本管理及控制相关理论综述ﻩ７
2。
１成本管理的基本理论７
2．1.1成本管理的概念7
2.1.２成本管理的发展阶段7
2.2。
1作业成本管理ﻩ１0
2．２。
２战略成本观念10
2．3．3 目标成本管理11
２。
3成本控制相关理论1２
2．3。
2成本控制的内容１3
３.国内煤矿企业成本及其管理控制现状13
3．1国内煤矿企业成本的构成１4
3.1。
1国内煤矿企业成本构成特点14
3。
１。
2煤矿企业成本管理的现状ﻩ14
３．２.3企业运营管理因素的影响ﻩ16
3.２．4 国家宏观经济因素的影响１7
3。
3国内煤矿企业成本管理控制现有指标体系17
3.3.1评价指标的建立原则17
4．A煤矿企业成本管理控制分析ﻩ20
4.1A煤矿企业情况介绍ﻩ２1
4。
2A煤矿企业现行成本管理控制体系22
４.2.1A煤矿企业成本现状分析22
4．2。
2A煤矿企业现行成本管理控制体系分析ﻩ２5
4。
3.1成本管理的理论、观念和方法都相对滞后ﻩ27
4．3．２企业内部成本管理主体的确立失误ﻩ2８
４.2.3分工过细，人力资源浪费严重28
5．A煤矿企业成本管理控制改进及优化29
5。
2 现行成本管理控制优化研究30
５.２．2成本管理控制优化方法31
5．2.3成本管理控制的优化建议ﻩ32
5.3 成本管理控制优化效果评价34
６.总结及展望ﻩ35
６。
1总结ﻩ3６
6.2展望ﻩ36
1． 绪论
1．１研究背景及意义
随着我国经济的不断发展，煤矿作为一种能源基础产业，在国民经济的进一步发展中起着越来越重要的作用。
为适应新时期经济环境的需求，我国煤矿企业积极开展了基于现代企业制度的改革，特别是21世纪以来,随着经济全球化程度的不断加深，国内煤矿企业在生产、管理、运营等方面开始积极借鉴国外先进的方法和理念,并取得了一定的成效。
但由于煤炭企业自身特点的限制，随着市场环境和经济形势的变化,煤炭企业的成本在不断攀升。
因此，如何降低成本，增强其在行业内的竞争力,成为煤炭企业生存和发展所必须解决的问题。
当前国内煤矿企业主要通过传统的单一产品法进行成本的核算和管理,即以生产产品的成本为企业成本,对其过程成本只进行简单的叠加，虽然这在一定程度上可以减少成本核算和管理的工作量，简化其操作过程，但是却使得企业无法对其成本进行全程有效的管理和控制［１］。
同时,因为成本管理的理念比较落后,武断的将成本管理视为是企业的某个部门或者某些员工的工作,而未意识到成本管理对于每个企业的重要作用性，特别是煤矿企业由于成本项目复杂、过程繁琐，导致煤矿企业管理层通常对其成本管理不够重视,相关工作人员也处于被动地位，在工作中缺乏积极性,导致当前我国煤矿企业的成本管理效率低下，对企业管理和发展的积极作用也有限,制约了企业的进一步发展。
另外，国内煤矿企业在成本管理过程中，仍以相关财务数据为主要参考和标准，而且只对已经发生的、明面上的相关支出费用计入企业成本并进行核算，对于未发生而可能出现的相关费用并没有进行预估,对非财务类的相关指标或者项目并未进行成本核算，直接导致当前的成本管理项目过于简单，难以满足当前经济环境对于煤矿企业成本管理的要求[2］.针对这些问题,国内已经有一些煤矿企业进行了成本管理方面的改革，如采用国际先进的ＥＲＰ系统，对企业进行质量成本管理，应该看到的是，这样的改革还处在探索阶段，深入程度有限，而且国内大多数煤矿企业仍在采用传统的成本管理模式,导致其成本管理水平低下,形成煤矿企业的生存和发展造极大弊端［3].
成本控制在当前企业发展中具有直接而深远的影响,在市场竞争日益激烈的进程中,企业要想取得一定的优势，就要认识到相关工作的重要性，从多方面出发进行成本控制管理工作。
本文在相关研究的基础上，对国内成本管理方面的内容进行分析，是适应市场经济发展的有效尝试，重点研究煤矿企业的管理控制问题,探索适合我国和国内煤炭企业的成本管理控制方法，不断提升我国煤矿企业的市场竞争力。
1.2国内外成本管理控制研究现状
成本管理控制作为影响企业发展的关键环节，国内外在相关的研究中非常重视,并且从不同的方面进行了细化分析,国内外研究的重点领域有着一定的差异性，在实际中起到的作用也有一定的差异，通过对相关的研究内容进行分析可以起到优化国内煤炭企业发展环境的目的。
１.２．1国外研究现状
从本质上来看，对于现代企业的成本管理体系而言,成本核算是其管理信息的基本来源,而所谓成本核算，就是依据企业自身的实际情况和具体需求，统一管理控制成本并通过科学的方法对其进行计量[4]。
当代高科技的日新月异,引起了企业生产经营特征的革命性变化，从而极大地推动了成本管理理论和实践的发展，形成了全球代表性的两大成本管理模式,即作业成本管理和成本企划.成本企划最早开始于2０世纪60年代初，发源于日本丰田汽车的新车研发和车型研制,代表了日本型成本管理模式的关键和精髓.1９73年第一次石油危机之后，发达国家遭到石油危机的严重影响,导致各项成本升高,日本通过大幅降低成本来增加国际市场份额,这时成本企划才真正在实践中起到了保障目标利润的作用.日本独特的成本管理模式“成本企划”几十年来的发展普及与逐渐完善与其所处的市场环境是息息相关的。
2０世纪９０年代初，“成本企划”开始成为成本管理中的一个热门话题，在199４年６月的日本会计学会年会上“成本企划委员会”发表了标题为《成本企划研究的课题》的报告,将其作为管理会计的一个新的研究领域，进而开启日本成本管理的新模式.
国外在这一领域的研究在理论和实践方面都产生了极为深远的影响，伴随着生产自动化不断发展，间接费用的比例迅速攀升，由直接人工总量等为分配基础的间接费用愈发地显得不够精准,为了克服这一问题,作业成本法应运而生［5］.埃里1941年在《会计评论》上提出“作业”一词并对“作业账户”进行了研究。
1９７0年，乔治在《作业成本计算和投入产出会计》一书中对“作业会计”等概念作了重要阐述。
19世纪80年代末期，罗宾和罗伯特对“作业基础成本计算”给予了明确解释,并提出了作业基础成本的计算方法.１９9１年彼得出版了《ABＣ的功效—怎样成功地推行作业基础成本计算》一书，从而进一步推进了作业成本计算法的形成。
1.2。
２ 国内研究现状
在很多古代文化典籍中都能看到勤俭节约的思想，如早在春三国时期诸葛亮的“俭以养德”、盛唐时期李白的“君子以俭德避难”、晚唐时期李商隐的“成由勤俭败由奢”。
19４9年以后,我国在成本管理方面累计了些许经验，但几乎所有的现代成本管理理论都是由西方人的创造与发展的，国内主要是翻译介绍西方的先进成本管理理论［６］。
国内研究的起步较晚，更多的理论主要来源于国外现有的成果，通过这种方式达到提升国内经济发展的目的。
20世纪末以后，中国学术界积极探求成本企划与作业成本管理的真谛。
余绪缨认为，富裕社会引起的社会需求的变化，导致企业生产组织向“弹性制造系统”转变,促使企业管理深入到具体作业水平，形成以作业为基础的管理模式。
陈胜群认为，成本计算中遇到的间接费用分派问题引导出了作业量基准成本计算的方法，成本控制分析遭遇到标准成本无能为力的困境,管理人员探寻事先控制的对策。
林万向认为，传统成本管理的局限性展现在间接费用的比例日益增加,简单的费用分配法违背了会计的真实性原则。
王平心认为，传统的成本分摊方法不利于辨明不同批量、工艺、规格品种产品之间的成本转变,使产品成本缺乏可追溯性，对公司财务报表、营销决策、成本管理控制等带来不利影响[7]。
通过对邯郸钢铁总厂成本管理的理论研究,王寅东认为总厂创造的“模拟市场,成本否决”的成本管理模式，是日本企业的“成本企划”理论在中国的具体实现.
21世纪初，我国学者开始重视战略成本管理，发表的论文也日趋增多,但是研究的主要还是纯理论性分析，结合我国企业实际进行论述的比较少[8］。
在应用方面有部分学者做了一些尝试:
例如战略成本管理应用于广东电信公司、上海航空公司和上海电瓷厂等，这些实践研究的存在是市场经济发展的必然结果,也是提升我国相关研究工作的关键所在。
在集成成本管理研究方面，国内也进行了积极的尝试,例如在《现代成本管理理论》一书中，陈胜群初次提出现代成本管理是以维持、改善和革新为核心的广义成本控制体系,为研究ICM模式提供了新的思路；华中理工大学的栾庆伟在《成本管理新模式研究》中指出成本企划和AＢC/ABCＭ分别适用于成本控制和成本核算，只有集成两者才能构成完整的成本管理模式，但作者忽视了成本企划和ABC/ABCＭ的缺陷,缺乏相应的实际应用；西安交通大学的汪万军在系统分析主流成本管理理论的基础上，完善了集成成本管理模式框架.
综上所述,在成本管理研究方面我国学者研究的重点大都为理论性研究,结合我国企业实际情况进行论证的较少,就目前而言仍停留在理论的讨论阶段，缺少实际研究，基于当代我国国情企业制度下的成本管理问题进行研究的论文特别少,本文从优化成本管理系统的角度,对现代企业成本问题进行探讨，并对煤矿企业的成本管理问题进行实例研究,具有一定的理论和现实意义.
１.3本文主要研究内容
本文以煤矿企业的成本管理控制问题为主要研究内容，在对成本管理及控制相关理论进行综述的基础上，对国内煤矿企业成本及其管理现状进行探讨；再以A煤矿企业为实例,对其现行成本管理控制体系进行研究,分析其存在的主要问题，并探究其问题发生的主要内在根源,从而针对这些问题,对其成本管控体系进行优化研究，提出相应的建议和改进措施,为我国煤矿企业成本管理控制体系的优化和实践提供参考。
本文章节布置如下：
第一章：
绪论.
对本文的研究背景及意义进行介绍,对国内外成本管理控制研究现状进行综述，并介绍本文的主要研究内容和章节布置，对文章的研究背景、研究的目的意义、研究方法、研究内容和研究的技术路线进行了全面的论述总结,为全文研究提供了一个基础框架.
第二章：
成本管理及控制相关理论综述。
从成本管理的对象、目标、环节以及功能等方面对成本管理的基本理论进行介绍，并探讨现代成本管理的基本内容,从成本效益、战略成本观念以及成本的系统管理观念等方面对现代企业成本管理理念进行分析。
第三章:
国内煤矿企业成本及其管理控制现状.
介绍国内煤矿企业成本的构成情况，并对其成本管理的特殊性进行分析;对影响国内煤矿企业成本的因素进行分析；介绍国内煤矿企业成本管理控制的现有标准体系。
第四章：
A煤矿企业成本管理控制分析。
对A煤矿企业情况进行介绍，对其成本现状进行探讨,并以其原煤成本管理控制为例，对企业现有的成本管理控制体系进行分析。
第五章：
A煤矿企业成本管理控制改进及优化。
对Ａ煤矿企业现行成本管理控制体系存在的问题发生的内在根源进行研究;针对A煤矿企业现行成本管控体系存在的问题,对其成本管控体系进行了优化研究，并提出相应的建议和改进措施。
2. 成本管理及控制相关理论综述
企业产品成本的高低，不仅直接影响到国民生产总值,而且对企业自身和员工的利益有着极为深远的影响,为了实现研究结论的有效性,要对相关的理论进行针对性的论述,在进一步调整国民经济当中,解决成本管理问题，实现企业快速发展的目的。
2。
１成本管理的基本理论
2.1。
1 成本管理的概念
现代企业的成本管理是指将企业在生产经营过程中发生的费用，通过预测、决策、核算、分析、控制、考核等一系列的科学管理方法，降低成本，提高企业的经济效益。
市场经济体制实质上就是一种竞争机制,与计划经济体制不同的是,其主要环节就是所有企业都是以相同平等的身份进行竞争，不受政府的行政干预，在市场规律的带动下,企业的各项经营活动都能够按照有序的方式进行，从而实现资源优化配置的目的。
同行业竞争的结果,将是优胜劣汰，自然界的生存环境也体现在市场经济条件下企业之间的关系上，企业要想在激烈的竞争中生存下来，必须生产（或提供）物美价廉的产品（或服务）。
只有这样，才能占领市场，并在激烈的竞争中取胜，在竞争中若要以低廉的价格取胜,应以较低的生产成本为前提,只有降低成本，才有降低价格的途径,若不计成本地降低价格，只能在恶性竞争中失败［９].
成本管理作为当前企业发展中重点解决的问题之一，直接关系到一个企业的实际利润，尤其是在当前经济发展日益多变的环境,如何实现成本支出降低的目的,直接关系到一个企业的未来发展前景。
成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理,它对于促进增产节支、加强经济核算,改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。
不断成本管理和提高成本管理水平，首先要认真开展成本预测工作，规划一定时期的成本水平和成本目标,对比分析实现成本目标的各项方案,进行最有效的成本决策。
然后应根据成本决策的具体内容,编制成本计划,并以此作为成本控制的依据，加强日常的成本审核监督，随时发现并克服生产过程中的损失浪费情况,在平时要认真组织成本核算工作，建立健全成本核算制度和各项基本工作,严格执行成本开支范围,采用适当的成本核算方法,正确计算产品成本。
成本管理的实施是提升企业市场竞争力的关键所在。
2.1。
２ 成本管理的发展阶段
总体上来看,成本管理经历了四个阶段：
经验管理阶段
升级会员 