大连市经济技术开发区房屋租赁管理办法.docx

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大连市经济技术开发区房屋租赁管理办法

布部门:

大连经济技术开发区管理委员会

发布文号:

大开管发［1998］67号

第一章 总则

    第一条   为加强房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，维护房屋租赁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合大连经济技术开发区（以下简称开发区）实际，制定本办法。

    关联法规：

    第二条   房屋租赁是指房屋所有权人以非国家定价租金标准，将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。

    第三条   开发区规划土地建设管理局是开发区房地产行政主管部门（以下简称主管部门），依法对房屋租赁行为实施管理。

    第四条   凡在开发区国有土地范围内依法取得所有权的各类房屋，均可向社会公开出租；已办理《商品房销售许可证》暂未办理所有权登记的空置商品房、未竣工商品房可向社会公开短期出租或预租；房改房（含已出售的公有住房和安居住房）在取得合法证件后亦可向社会公开出租。

    第五条   公民、法人或其他组织及外国人、无国籍人、外国组织持合法证照手续，均可承租向社会公开出租的各类房屋。

    第六条   各类房屋的承租人征得房屋所有权人同意，可以将承租的房屋转租。

    第七条   凡向社会公开出租的房屋，租金由租赁当事人协商议定。

房屋所有权人也可进行公开招租、拍租。

    第八条   房屋租赁当事人应向主管部门申请登记，经审查批准，领取《房屋租赁证》。

凡未取得《房屋租赁证》的房屋租赁，均属非法租赁。

    第九条   凡开发区内发生使用权转移（含借用、拔用）的各类房屋均应依法申报登记。

具体可划分为六类：

（一）居住用房；

（二）办公用房；

　　（三）生产用房；

　　（四）经营用房；

　　（五）合作、联营用房；

　　（六）经批准存留期限较长的临建房。

    第十条   有下列情形之一的房屋不准出租。

（一）房屋所有权属不清或有争议的；

（二）司法、行政机关依法查封或以其它形式限制房产权利的；

　　（三）共有房屋未经共有权人同意的；

　　（四）抵押的房屋未经抵押权人同意的；

　　（五）违法建筑；

　　（六）不符合安全标准的；

　　（七）不符合公安、消防、环保、卫生等主管部门有关规定的；

　　（八）有关法规规定禁止出租的其他情形。

    第十一条   房屋租赁，当事人应当遵循自愿公正、平等互利的原则。

第二章 租赁合同

    第十二条   房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，条款内容经双方认真协商后如实填写。

    第十三条   房屋租赁合同应载明如下条款：

（一）当事人姓名或法人名称及住所；

（二）房屋座落、面积、装修及设施状况；

　　（三）租赁用途；

　　（四）租赁期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修缮责任；

　　（七）转租的约定；

　　（八）变更和解除合同的条件；

　　（九）违约责任；

　　（十）当事人约定的其他条款。

    第十四条   合同必须使用国家有关部门监制的统一文本。

    第十五条   房屋租赁期一般不低于一年，最长不得超过十年。

    第十六条   房屋租赁期限届满，租赁合同终止。

　　承租人需要继续租用的，应在租期届满前三个月提出，并重新签订租赁合同。

    第十七条   租赁期限内，出租人转让房屋，应提前三个月通知承租人，房屋受让人应继续履行原租赁合同，在同等条件下，承租人有优先受让权。

    第十八条   在租赁期内出租人死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同。

承租人死亡，其继承人有能力且愿意履行合同，应到原登记机关办理更名手续，原租赁合同继续履行，否则合同终止。

    第十九条   租赁期间，公有房屋产权或使用权单位转移，原租赁合同继续履行。

    第二十条   租赁的公有房屋大修或改造时，承租人应当配合，在租赁期限内，房屋大修或改造后，原租赁关系不变。

    第二十一条   承租人如需与第三人调换租用房屋，应事先征得出租人同意，达成书面协议后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人重新签订租赁合同。

    第二十二条   有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同。

（一）符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

　　（三）当事人协商一致的；

　　（四）审查机关认为应当变更或者解除合同的。

    第二十三条   因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

第三章 租赁登记

    第二十四条   房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同，当事人应当到主管部门登记备案，并依照有关规定到工商管理部门办理鉴证。

    第二十五条   房屋租赁当事人应当在租赁合同签订之日起15日内，持下列文书到主管部门办理登记备案手续：

（一）书面租赁合同；

（二）房屋所有权或使用权证书；

　　（三）当事人身份证件或法人资格证书；

　　（四）外来从业人员的身份证和区公安机关颁发的《暂住证》；

　　（五）共有权房屋出租，须提交共有权人同意出租的书面证明；

　　（六）抵押的房屋出租，须提交抵押权人同意出租的书面证明；

　　（七）委托代管房屋出租或委托他人代办登记备案手续，须提交委托人的书面授权委托书，境外当事人的委托书应按规定经过公证；

　　（八）国有房产出租，须提交同级国有资产管理部门（或财政部门）的批准文件；

　　（九）登记机关规定应提交的其它文书。

    第二十六条   暂未办理所有权或使用权证书的房屋可办理二年以内的短期租赁，并提交下列文书：

（一）空置商品房提交立项批复、土地使用证和质检报告；

（二）尚未竣工的房屋预租提交立项批准、土地使用证、《商品房销售许可证》；

　　（三）购买的房屋提交房屋买卖契约和交款发票；

　　（四）动迁的房屋提交动迁合同及差价款交款发票；

　　（五）划拨的房屋提交划拨机关的划拨文件与固定资产转帐财务凭证；

　　（六）职工房改房提交房屋买卖契约并交款50％以上。

    第二十七条   主管部门应对受理登记的租赁房屋进行现场调查与勘丈评估。

（一）租赁双方是否符合出、承租条件；

（二）出租房屋是否符合出租的安全标准；

　　（三）房屋是否符合承租人承租用途；

　　（四）勘丈房屋座落、面积、质量、装饰、设施等是否与合同相符；

　　（五）评估房屋租赁价格是否合理。

    第二十八条   主管部门经审查，对符合租赁条件的房屋，应及时制发《房屋租赁证》。

    第二十九条   《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

租用房屋从事办公、生产、经营活动，作为该场所的合法凭证。

租用房屋居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户籍登记的凭证之一。

    第三十条   主管部门应根据市场租金价格制定评估价格标准，租赁双方协议价格明显低于评估价格的，以评估价格为准。

    第三十一条   申报房屋租赁登记，当事人应当向主管部门交纳交易手续费，交易手续费为租期租金总额的3％，由租赁双方平均承担。

    第三十二条   严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。

遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。

第四章当事人的权利和义务

    第三十三条   房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。

    第三十四条   出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应支付违约金。

给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

    第三十五条   出租房屋必须安全适用，主要附属设施应当齐备，因此影响承租人使用或造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。

    第三十六条   出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

    第三十七条   出租房屋的修缮由出租人承担（合同另有约定的除外），因失修致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任。

    第三十八条   出租人对出租的房屋确实无力修缮时，可通过协商，先由承租人修缮，费用从房屋租金中折抵。

    第三十九条   承租人应爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施、不得擅自拆改、扩建。

确需拆改、扩建的，必须事先征得出租人同意，签订书面合同，并报有关政府行政主管部门批准。

费用承担由租赁双方协商议定。

    第四十条   承租人因使用需要，对承租房屋进行装饰，应经出租人同意，费用由承租人承担，租期届满不得拆除；装饰费用出租人是否补偿，由租赁双方在签订租赁合同时协商议定。

    第四十一条   因承租人过错造成房屋及附属设施损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

    第四十二条   承租人必须按合同约定按期缴纳租金，迟付租金应承担违约责任支付滞纳金。

    第四十三条   承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，由承租人赔偿。

（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；

（二）擅自拆改承租房屋结构或改变用途的；

　　（三）拖欠租金累计三个月以上的；

　　（四）无正当理由闲置六个月以上的；

　　（五）利用承租房屋进行违法活动的；

　　（六）故意损坏承租房屋的；

　　（七）承租人损坏房屋或附属设施而不修复不赔偿的。

    第四十四条   出租人有下列行为之一的，承租人有权终止合同，造成损失的，由出租人赔偿。

（一）出租人违反租赁合同规定义务的；

（二）出租人在约定期限内拒不修缮或拖延修缮已损坏应由出租人修缮的房屋，造成承租人无法实现租赁用途的；

　　（三）因出租人主观过错造成承租人人身伤害、财产损失的；

　　（四）主管部门鉴定为危险房屋不能继续使用的；

　　（五）出租人其他主观过错严重损害承租人权益的。

    第四十五条   因不可抗力造成租赁双方人身伤害、财产损失的，租赁双方互不承担赔偿责任。

    第四十六条   因开发建设需要，政府征地拆迁，租赁双方应服从大局，终止租赁关系，租金应按合同实际履行月缴交，造成承租人的经济损失，出租人不承担赔偿责任（出租人故意过错的除外）。

    第四十七条   房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国库。

土地收益金收缴标准由开发区主管部门依据有关规定制定，报物价管理部门审核，并经开发区管委会批准后，由主管部门代为收缴。

    第四十八条   房屋租赁当事人应按国家税收法律、法规的规定履行纳税义务。

第五章 转租

    第四十九条   房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。

    第五十条   承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给第三人。

    第五十一条   出租人可以从转租中获得收益，收益额一般应为转租人纯收益的30－－50％，由双方协商议定。

    第五十二条   房屋转租应当签订转租合同，转租合同必须经出租人书面同意，并按本《办法》规定办理登记备案手续。

    第五十三条   转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，出租人与转租双方协商约定的除外。

    第五十四条   转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，出租人与转租双方另有约定的除外。

    第五十五条   转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。

    第五十六条   转租合同中的承租人在转租合同履行期间，不得将承租的房屋再行转租。

第六章 法律责任

    第五十七条   房屋租赁有下列行为之一的，由主管部门依据有关规定对责任人实施处罚：

（一）伪造、涂改《房屋租赁证》、《房屋出租许可证》的；

（二）提供伪假文书申报登记的；

　　（三）隐瞒租金偷漏规费的；

　　（四）不按期登记、领取《房屋租赁证》的；

　　（五）经多次督促仍顶着不办，拒绝登记的；

　　（六）以经营房屋出租为主，事先不申领《房屋出租许可证》的；

　　（七）未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的；

　　（八）其他违法的房屋租赁行为。

    第五十八条   违反规划土地、工商、物价、税务、国有资产等管理规定的，由有关部门依法处罚。

    第五十九条   对妨碍、阻挠管理人员执行公务，扰乱房屋租赁市场秩序的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理条例》处罚，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

    第六十条   当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知书15日内依法申请复议或向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

    第六十一条  房屋租赁管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

    第六十二条   房屋租赁发生纠纷，当事人可通过协商解决，协商不成的可向主管部门申请调解解决，调解不成的可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第七章 附则

    第六十三条   本办法的未尽事宜，按国家、省、市有关规定执行。

    第六十四条   本办法应用中的具体问题由开发区规划土地建设管理局负责解释。

    第六十五条   本办法自发布之日起施行。