资产评估练习题及参考答案资料讲解.docx
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资产评估练习题及参考答案资料讲解
资产评估练习题及参考答案
资产评估练习题及参考答案
◆重要名词解释：
预期收益原则贡献原则 公开市场假设 清算假设复原重置成本
更新重置成本 市场价值 在用价值功能性贬值 经济性贬值
部分重要名词解释的参考答案：
贡献原则：
指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
公开市场假设：
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
公开市场假设就是假定被评估资产将要在这样一种市场中进行交易。
清算假设：
是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
市场价值：
资产在评估基准日公开市场上正常使用、最佳使用或最有可能使用条件下，资产所能实现的交换价值的估计值。
功能性贬值：
是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
经济性性贬值：
指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。
第一章导论
一、单项选择题
1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C）。
A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性
2．以下属于法定评估的资产业务是（C）。
A．企业租赁B．抵押贷款
C．国家征用不动产D．资产清算
3．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。
A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值
4．根据财政部2002年1月1日公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》，占有单位有（C）行为的，可以不进行资产评估。
A．以非货币资产对外投资
B．整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司
C．行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让
D．确定涉讼资产价值
5．资产评估的（A），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
A．公正性B．市场性C．咨询性D．专业性
第二至五章资产评估基础理论
一、单项选择题
1、决定资产评估价值类型的要素是（C）。
A．资产评估的客体B．资产评估方法
C．资产评估的特定目的D．法定的程序
2．评估资产的（公允）市场价值所适用的最直接的假设前提是（B）
A．继续使用假设B.公开市场假设
C．清算假设D.会计主体假设
3．以产权变动为评估目的的有（.B）
A．资产抵押B.企业兼并
C．财产纳税D.财产担保
4．资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（.D）。
A．前者必须高于后者B．前者必须低于后者
C．前者必须等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者
5．以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（A）。
A．重置成本标准B．现行市价标准
C．收益现值标准D．清算价格标准
6．资产评估的一般目的是评估资产的（C）。
A．价格B．价值
C．公允价值D．公开市场价值
7．评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（B）。
A．在用续用假设B．公开市场假设
C．清算假设D．会计主体假设
8．（A）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。
A．评估目的B．评估方法C．评估规程D．评估对象
9．按存在形态可以将资产分为（C）。
A．可确指资产和不可确指资产B．固定资产和流动资产
C．有形资产和无形资产D．单项资产和整体资产
10．资产评估的主体是指（D）。
A．被评估资产占有人B．被评估资产
C．资产评估委托人D．从事资产评估的机构和人员
11．下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（.D）。
A．控制性B．有效性C．货币计量性D．市场性
A．整体资产B．可确指资产C．单项资产
D．不可确指资产E.有形资产
四、简答题
1．试述资产评估的前提假设有哪些？
2．资产评估的市场价值基础条件是什么？
3．资产评估的经济技术原则有哪些？
第六章资产评估的途径与方法
一、单项选择题
1．资产功能性贬值的计算公式为：
被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。
其中，净超额运营成本是（B）。
A．超额运营成本乘折现系数所得的数额
B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额
C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额
D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额
2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（ A）。
A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本
3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（C）。
A．200万元B．280.5万元C．300万元D．350万元
4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（A）。
A．3万元B．4万元C．3至4万元D．无法确定
5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。
该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。
经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。
该设备的重置成本是（A）。
（保留两位小数）
A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元
6．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。
若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。
则该设备的重置成本是（B）。
A．22万元B．27.34万元C．27.43万元D．29.04万元
7．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。
如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（D）。
A．19.2万元B．17.35万元C．24万元D．16.10万元
8．某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（B）。
A．10万元B．12万元C．15万元D．18万元
9．某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（D）。
（保留两位小数）
A．217万元B．155.22万元C．150.22万元D．163.43万元
10．假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（C）。
（不考虑企业所得税的影响）
A．15%B．13.2%C．14.6%D．12.6%
11．已知水泥厂的价值与功能之间呈指数关系，功能价值指数为0.7，已知作为参照物的水泥厂A年生产能力为1000万吨，价值为4亿元，作为评估对象的水泥厂B年生产能力为2000万吨，由此可确定评估的水泥厂B的价值应该是（B）。
A．大于8亿元B．小于8亿元C．等于8亿元D．小于4亿元
12．采用收益途径评估资产时，各指标存在的关系是（A）
A．资本化率越高，收益现值越低B．资本化率越高，收益现值越高
C．资产未来收益期对收益现值没有影响D．资本化率和收益现值无关
13．一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本（A）。
A.高B．低C．相等D．不能确定
四、计算题
1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
1．解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：
30×80%=24（万元）
（2）该机组的成新率=[8÷（5+8）]×100%=61.54%
（3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）
2．某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
2．解：
现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）
现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）
3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。
X设备的尚可使用年限为5年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。
3．解：
年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）
X设备的超额运营成本=36×（P/A，10%，5）=36×3.7908=136.47（万元）
4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？
4．解：
前5年企业税前净收益的现值为：
181.47（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：
（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.50=522.97（万元）
该企业的评估值为：
522.97×（1-40%）=313.78（万元）
5、某企业2003年6月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2006年6月1日的价值进行评估。
通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：
序号
经济技术参数
计量单位
参照物A
参照物B
被评估对象
1
交易价格
元
600000
700000
2
销售条件
公开市场
公开市场
公开市场
3
交易时间
2005年12月1日
2006年3月1日
4
生产能力
立方米/年
50000
80000
60000
5
已使用年限
年
9
9
9
6
尚可使用年限
年
12
12
12
7
成新率
%
60
70
70
另据调查：
评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升0.5%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。
试用市场途径评估该挖掘机在2006年6月1日的价值。
5、
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：
103/100＝1.03，参照物B：
101.5/100＝1.015
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：
60000/50000＝1.2，参照物B：
60000/80000＝0.75
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：
70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：
70%/70%＝1
（4）调整差异：
参照物A：
600000×1.03×1.2×1.17＝867672（元），参照物B：
700000×1.015×0.75×1＝532875（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：
（867672＋532875）/2＝700273.5＝700274（元）
五．简答题
1．运用市场途径、成本途径和收益途径的前提条件各是什么？
2、资产评估人员在选择评估途径和方法时应考虑哪些因素？
第七章资产评估程序
一、单项选择题
1．关于资产评估业务约定书的基本内容，正确的是（D）。
A．约定书一经签定，双方不得再修改
B．资产评估报告必须在确定的评估基准日后的1个月内提出
C．为保证资产评估报告的公开性，应将报告公布于指定的媒体
D．约定书的有效期以完成评估报告且支付评估费用为准
2．资产评估业务约定书中，委托人的权利包括（C）。
A．为评估提供必要的工作条件及合作B．支付评估费用
C．取得评估报告D．取得评估报酬
3．资产评估业务中，属于委托方需要做的准备工作（B）。
A．成立评估项目小组B．资产清查
C．制定评估综合计划D．召集多方碰头会议
4．根据国家有关法律、有关行业管理规定，从评估基准日算起，上市公司的评估档案至少应保存（D）。
A．三年B．八年C．十年D．十五年
四．简答题
1．试述资产勘察的程度要求。
第八章房地产评估
一、单项选择题1.B
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
B
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m2
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（C）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（C）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（B）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：
3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（B）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元
6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（B）
A．0．6B．5．1C．2D．6
7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（B）。
A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元
8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（B）。
A．1000元/平方米B．1500元/平方米
C．2100元/平方米D．2800元/平方米
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（A）。
A．128万元B．141万元C．149万元D．150万元
10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于C（）。
A．700万元B．800万元C．1000万元D．1100万元
二、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：
拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
1．解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：
50000÷667＝75元／平方米
其他费用：
30000÷667＝45元／平方米
土地取得费用合计：
75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米
土地开发费用：
150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：
120+150＝270元／平方米
（2）计算利息：
土地取得利息：
120×[
]=22.572
土地开发利息：
150×3/4×[
]+150×1/4×[
]=15.525+1.65=17.175
总利息：
22.572+17.175＝39.7元／平方米
（3）计算利润：
270×10％＝27（元／平方米）
（4）计算土地成本：
270+39.7+27＝336.7（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
336.7×（1+10％）＝370.37（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为370.37元／平方米，近似等于每平方米370元。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
2．解：
（1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：
R1=8（万元）
R2=8×（1+2%）=8.16（万元）
R3=8×（1+2%）2=8.32（万元）0
R4=8×（1+2%）3=8.49（万元）
R5=8×（1+2%）4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：
R=15（万元）
折现率为：
r=10%
（3）将
（2）中的数据代入
（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目
A
B
C
待估对象
坐落
略
略
略
略
所处地区
繁华区
非繁华区
非繁华区
非繁华区
用地性质
商业
商业
商业
商业
土地类型
空地
空地
空地
空地
价格
总价
25.2万元
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
长方形
长方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
普通
普通
普通
基础设施
完备
较好
较好
较好
交通通讯状况
很好
很好
很好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目
B
分值
C
分值
自然条件
相同
10
相同
10
社会环境
相同
10
相同
10
街道条件
稍差
8
相同
10
繁华程度
稍差
7
稍差
7
交通便捷程度
稍差
8
稍差
8
规划限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
离公交车站
稍远
7
相同
10
交通流量
稍少
8
稍少
8
周围环境
较差
8
相同
10
综合打分
86
93
注：
比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
3．解：
（1）进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注：
由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。
）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：
式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。
）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易
升级会员 