房地产开发质量管理体系.docx

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房地产开发质量管理体系

房地产开发质量管理体系

2009年5月15日

一、房地产开创质量治理体系的构成

（一）质量治理体系的定义

治理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。

质量治理体系是在质量方面批示和操纵组织的治理体系，是一个把与质量有关的组织构造、过程和资本等组织起来的有机整体，强调体系性和调和性。

（二）质量治理体系的内容

（1）组织构造质量治理体系中组织构造是指企业为实现质量治理目标，在响应的治理工作中进行分工协作，在职务范畴、义务、权力方面所形成的构造体系。

组织构造的本质是职员的分工协作关系。

那个构造体系的内容重要包含：

●本能机能构造即完成成本治理目标所需的各项营业工作及其关系，包含机构设置、营业分工及互相关系。

●层次机构又称组织的纵向构造，即各治理层次的构成。

在成本治理工作中，治理层次的若干，注解企业组织构造的纵向复杂程度。

宜设置为3-4个层次，即：

公司层次（分公司）项目层次，岗亭层次。

●部分机构又称组织的横向构造，即各治理部分的构成。

与质量治理相干的部分重要有党政工团、计财、审计、技巧、人事、治理、劳动物质、临盆及负责企业轨制扶植工作的部分。

●权柄机构即各层次、各部分在权力和义务方面的分工及互相关系。

因为与质量治理相干的部分较多，在纵向构造上层次也较多，是以，在确信质量治理的权柄构造时，必定要留意权力要有层次，职责要有范畴，分工要明白，关系要清晰，防止义务不清晰造成互相扯皮推诱，阻碍治理本能机能的发挥。

（2）具体法度榜样法度榜样是为进行成本治理活动所规定的门路。

那个“门路”应当是最简捷的门路。

法度榜样一样应形成文件，称为“法度榜样文件”。

编制书面的或文件化的法度榜样，其内容平日包含：

活动的目标、范畴、职责、权限和工作法度榜样；在工作法度榜样中又要规定：

做什么?

谁来做?

何时、何地做?

若何做?

应用什么材料、设备和文件做?

做到什么程度?

若何对活动进行操纵和记录。

（3）过程和资本质量治理是贯穿全部发开过程而产生的一个动态过程，须要全员介入。

（三）质量治理体系部分构成

图1-1****房地产组织机构图

图1-2房地产开创组织构造图

二、部分职责

公司办公室：

1、负责对公司会议精力和引导指导贯彻落实情形进行督办检查与调和，协助公司党政引导接洽、传达、组织、调和、督促、处理各项日常工作事务；

2、负责公司各类文件材料、档案材料的收集、归档、保管、应用，爱护档案安稳，完成档案治理检查进级达标工作；

治理部：

１、负责公司各部分/各单位间信息的交换，并负责与相干方的沟通联络；负责公司信息化体系扶植与治理；负责公司体系网站治理；负责公司局域网扶植、治理及爱护工作，组织实施办公主动化工作，并负责办公主动化设备的爱护、检修工作；

２、负责公司的一体化治理体系运行；负责公司治理流程、治理标准的制订与完美；负责公司治理规章轨制的完美，建立完全的治理体系；负责公司质量治理体系扶植及质量认证相干工作；督促、协助部属公司制订与公司响应的各项治理轨制，包含工作标准、工作义务、营业流程、协作关系、考察究法等，使各项治理工作慢慢纳入标准化、规范化的治理轨道；

３、负责收集与一体化治理体系操纵活动有关司法律例和其他要求，确认事实上用性；

４、负责组织贯彻落实安稳环保等有关律例和政策及治理标准，负责合规性评判。

５、调和、指导所属单位的质量、安稳环保监督治理和重大年夜质量、安稳环保改进活动；

６、负责公司整体治理运行的监控工作，负责公司内部审核与治理评审的组织工作。

７、负责一体化治理体系策划的操纵，研究公司的本能机能、权柄划分，调和各部分之间的工作关系，提出组织机构的设置和调剂筹划；

８、负责对公司各本能机能部分实施治理职责的情形和后果进行评审、考察；

人力资本部：

１、负责组织全部职员的培训工作，制订培训筹划并组织实施，建立培训档案做好培训记录；

２、负责公司职员的雇用、录用、调配工作；负责各二级单位之间职员流淌的审批工作，并解决有关手续。

对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资治理等工作起调和、办事、监督与治理感化。

３、负责公司职员专业技巧资格评审的初审、报送手续和专业技巧职务的考察及聘请工作。

负责搞妥特种功课人员的培训、发证、复审工作.

市场开创部

１、依照公司成长须要，进行房地产开创的市场调研，为确信公司房地产开创的投资策略和投资筹划供给依照；

２、房地产市场的信息收集、整顿、分析与反馈，投资机会研究，市场拓展和新项目酝酿，资本搜刮；房地产开创项目策划和项目标可性行分析，包含选址看地、组织开展技巧、经济、社会全方位可行性分析；

３、房地产开创项目全过程的跟进与监控治理，包管项目策划意图的实施；包含介入项目筹划筹划设计和产品设计，介入企业形象宣传和品牌推广、介入制订物业治理筹划；

４、依照公司的营销方针和目标，审核开创楼盘和其他房地产项目标营销策划筹划；

５、组织进行开创楼盘价格的拟定；发卖治理轨制的拟定与实施

监控和调和发卖收集和发卖团队的扶植与治理；

６、负责对供方（物质和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；

７、负责制订采购筹划,并实施采购；

８、负责对采购物质进货考查，对不合格物质进行处理；包管采购环保型材料。

技巧工程部

１、技巧工程部负责公司房地产开创的技巧、成本、质量、工程（含项目治理）归口治理工作。

负责新开创项目“三同时”相干技巧监督工作。

２、审核分公司供给的项目筹划和建筑设计义务书、开创扶植标准、设计合同，提出响应的看法和建议。

３、按照项目策划书的要求审批筹划和建筑设计义务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的筹划、筹划和建筑设计图纸、施工图纸。

４、介入项目重点环节的治理与操纵，对重大年夜设计变革、重大年夜工程专业进行调和工作。

对重大年夜工程变乱及工程技巧问题提出处理筹划。

５、负责二级单位水、电、暖、动力技巧筹划的审核，介入设备选型采购与招投标、合同签订、验货与安装调试、落成验收等过程。

６、负责重大年夜项目水电暖动筹划的调研。

７、对在建工程质量进行检查。

开创分公司：

１、贯彻履行公司治理方针、治理目标，制订本单位的治理目标

２、按照公司《治理手册》要求，建立健全本单位的治理体系并保持有效运行；

３、对所承担的营业范畴内的开创、办事和产品的质量负责；

４、负责质量目标、筹划的贯彻与实施

５、负责施工过程中质量治理各项工作

置业公司：

１、贯彻履行公司治理方针、治理目标，制订本单位的治理目标

２、按照公司《治理手册》要求，建立健全本单位的治理体系并保持有效运行；

３、对所承担的营业范畴内的开创、办事和产品的质量负责；

三、工作流程

见图

四、项目质量治理的重要内容

（一）决定打算时期的质量治理

   现在期质量治理的重要内容是在广泛聚拢材料、查询拜望研究的差不多上研究、分析、比较，决定项目标可行性和最佳筹划。

（二）施工前的质量治理

   施工前的质量治理的重要内容是：

   1.对施工部队的天资进行从新的审查，包含各个分包商的天资的审查。

假如发明施工单位与投标时的情形不符，必须采取有效方法予以改正。

   2.对所有的合同和技巧文件、申报进行具体的核阅。

如图纸是否完全，有无讹夺空白，各个设计文件之间有无抵触之处，技巧标准是否齐备等等。

应当重点审查的技巧文件除合同以外，重要包含：

（1）审核有关单位的技巧天资证实文件；

（2）审核开工申报，并经现场核实；

   （3）审核施工筹划、施工组织设计和技巧方法；

   （4）审核有关材料、半成品的质量考查申报；

   （5）审核反应工序质量的统计材料；

   （6）审核设计变革、图纸修改和技巧核定书；

   （7）审核有关质量问题的处理申报；

   （8）审核有关应用新工艺、新材料、新技巧、新构造的技巧剖断书；

   （9）审核有关工序交代检查，分项、分部工程质量检查申报；

   （10）审核并签订现场有关技巧签证、文件等。

   3．配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于考查的方法、标准、次数和取样的规定。

   4．核阅进度筹划和施工筹划。

  5．对施工中将要采取的新技巧、新材料、新工艺进行审核，核查剖断书和实验申报。

   6．对材料和工程设备的采购进行检查，检查采购是否相符规定的要求。

   7．协助完美质量包管体系。

   8．对工地各方面负责人和重要的施工机械进行进一步的审核。

   9．做好设计技巧交底，明白工程各个部分的质量要求。

   10．预备好简历、质量治理表格。

   11．预备好担保和保险工作。

   12．签发动员预付款付出证书。

   13．周全检查开工前提。

（三）施工过程中的质量治理

   1．工序质量操纵包含施工操作质量和施工技巧治理质量。

（1）确信工程质量操纵的流程；

（2）主动操纵工序活动前提，重要指阻碍工序质量的身分；

   （3）及时检查工序质量，提出对后续工作的要乞降方法；

   （4）设置工序质量的操纵点。

   2．设置质量操纵点对技巧要求高，施工难度大年夜的某个工序或环节，设置技巧和监理的重点，重点操纵操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对证量通病或轻易产生不合格产品的工序，提早制订有效的方法，重点操纵；关于新工艺、新材料、新技巧也须要专门引起看重。

  3．工程质量的预控

   4．质量检查包含操作者的自检，班组内互检，各个工序之间的交代检查；施工员的检查和质检员的巡查检查；监理和当局质检部分的检查。

具体包含：

（1）装潢材料、半成品、构配件、设备的质量检查，并检查响应的合格证、质量包管书和实验申报；

（2）分项工程施工前的预检；

   （3）施工操作质量检查，隐藏工程的质量检查；

   （4）分项分部工程的质考查收；

   （5）单位工程的质考查收；

   （6）成品爱护质量检查。

   5．成品爱护

（1）合理安排施工次序，幸免破坏已有产品；

（2）采取恰当的爱护方法；

   （3）加强迫品爱护的检查工作。

   6．交工技巧材料重要包含以下的文件：

材料和产品出厂合格证或者考查证实，设备修理证实；施工记录；隐藏工程验收记录；设计变革，技巧核定，技巧洽商；水、暖、电、声讯、设备的安装记录；质检申报；落成图，落成验收表等。

  7．质量变乱处理一样质量变乱由总监理工程师组织进行变乱分析，并责成有关单位提出解决方法。

重大年夜质量变乱，须申报业主、监理主管部分和有关单位，由各方合营解决。

（四）工程完成后的质量治理

按合同的要求进行落成考查，检查未完成的工作和缺点，及时解决质量问题。

制造落成图和落成材料。

修理期内负责响应的修理义务。

五、开创质量治理相干轨制

（一）、工程项目质量治理轨制

1．总则

   工程项目质量治理的目标是，为项目标用户（顾客、项目标相干者等）供给一个高质量的工程和办事，令顾客知足，关键是过程和产品的质量都必须知足项目目标。

项目质量治理过程和目标有用于所有项目治理本能机能和过程，还包含项目决定打算的质量、项目筹划的质量、项目操纵的质量等。

   项目质量治理的重要对象是工程质量，它是一个综合性的指标，包含如下几个方面：

（1）工程投产运行后，所临盆的产品（或办事）的质量，该工程的可用性、应用后果和产出效益，运行的安稳度和稳固性；

（2）工程构造设计和施工的安稳性和靠得住性；

   （3）所应用的材料、设备、工艺、构造的质量以及它们的经久性和全部工程的寿命；

   （4）工程的其它方面，如外不雅造型、与情形的调和，项目运行费用的高低以及可爱护性和可检查性等。

2.工程质量治理的几个方面

   对一样产品，顾客在市场上直截了当购买一个最终产品，而不介入该产品的临盆过程。

而工程的扶植过程是十分复杂的，它的顾客（业主、投资者）必须直截了当介入全部临盆过程，介入全过程的、各个环节的、对各类要素的质量治理。

   要达到工程项目标目标，取得一个高质量的工程，必须对全部项目过程实施严格的质量操纵。

质量操纵必须达到微不雅和宏不雅的同一，过程和成果的同一。

（1）项目标质量操纵过程

   因为项目是个渐进的过程，在如图14-l所示的项目操纵过程中，任何一个方面显现问题，必定会阻碍后期的质量操纵，进而阻碍工程的质量目标。

（2）工程的各个临盆要素的质量操纵

   工程扶植，是经由过程人工、材料、设备、方法即施工工艺（即4M）来完成分项工程，进而完成分部工程、单位工程、单项工程，以至全部工程的。

质量操纵必须着眼于各个要素、各个分项工程的施工，并直截了当渗入到材料的采购、供给、储存、应用过程中。

   （3）对临盆者，各层次治理人员的操纵

   工程扶植是经由过程各个项目参加单位的介入进行的，质量操纵必须看重对人，及对人的工作的操纵。

因为项目参加者来自不合的单位，经由过程合同确信各自的责权力关系，各有其不合的经济好处和目标，这会阻碍对证量的治理才能和积极性。

因此应做到：

   a．卖力选择义务承担者，看重被托付者的才能。

不管是选择咨询公司、设计单位、施工单位和供给商，照样雇用治理人员，不仅要审查他们的天资等级，营业范畴，还要审查他们的质量才能及信用（如是否经由ISO9000贯标），审查他们往常工程的质量程度、技巧水平和设备程度，切弗成将工程义务托付给那些没有质量才能的单位、部分或人。

   b．加强对人员的培训。

对业主来说，本身雇用的各类项目治理人员及为项目运行雇用的各类操作和治理人员，都应作培训。

有时还要对承包商或分包商的人员进行培训或为其培训供给赞助。

   对承包商来说，各类操作人员、治理人员的上岗培训，是质量包管的前提。

经由过程培训增长项目技巧常识，以防止显现施工、操作、保养、修理方面的问题。

   c．精确的引导。

经由过程合同、义务制、经济嘉奖等手段激发人们对证量操纵的积极性。

   在工程过程中，所有项目参加者都应具有质量意识。

那个地点不仅是指看重质量，同时应具备质量治理的常识和体会。

   人的问题是质量问题的重要缘故，甚至有专门多本属于技巧、治理、情形等缘故造成的质量问题，最终经常照样归结到人的身上。

3.质量和费用的关系

质量和费用是直截了当接洽的，但那个地点的费用已不局限于扶植期费用了，而是指全部工程生命期的费用。

在项目策划时必须对项目标可费用和费用作衡量和决定打算。

对一个工程评标，不克不及一味寻求低的报价或将义务托付给报价过低的承包商。

4.工程质量操纵的几个阻碍身分

   按照实际工作的统计，质量问题的缘故重要涌现在如下几个方面：

   设计的问题 40．1％

   施工义务 29．3％

   材料问题 14．5％

   应用义务 9．0％

   其 它 7．1％

   因此还能够采取构造分析方法研究更细的缘故。

如许从总体上看，设计、施工、材料、应用是造成质量问题的根来源差不多因，进行质量操纵同样必须从这几个方面着手。

5.工程项目标质量体系的建立

建立项目标质量体系中应相符如下全然要求：

（1）最重要的是知足业主、顾客和其他好处相干者的明白的和隐含的须要，使他们知足；

（2）筹划好的一系列互相接洽关系的过程来实施项目，包含项目实施过程和项目治理过程。

   （3）经由过程严密的全方位的操纵包管过程和产品的质量都知足项目标目标。

   （4）项目经理必须创建优胜的质量情形，包含：

   建立项目治理组织机构，以知足项目目标；

   依照数据和有关事实依照的信息作决定打算；

   进行开展评判，并将其成果用于质量评判；

   项目标质量体系应为参加项目标所有人员明白得并贯彻到每小我的工作中，使他们都介入包管项目过程和项目产品的质量工作中；

与承包商、供给商和其他项目参加者建立互利的双赢关系。

   （5）质量体系应有自我连续改进的功能，项目经理应负责连续改进工作：

   a.应指定有质量才能和天资的人员实施、监测及操纵质量过程，实施改正和预防方法，并向他供给须要技巧支撑。

   b.对项目所属的企业，上层治理者应赓续从往常的工程体会中寻求项目各过程质量治理的改进和赓续完美，不克不及将一个项目和项目治理看作一个孤立的过程。

应建立信息体系,收集、分析各个项目实施信息，以连续地改进企业治理过程，形成大年夜的轮回。

   c.项目组织负责赓续地改进本身的过程和活动的质量，应有自身工作评定、内部审核及可能的外部审核作过程，并对此安排所需的时刻和资本。

   d.质量体系应根植于项目组织中,应当是项目治理体系的构成部分。

   e.项目组织应尽可能采取项目所属的企业组织的质量体系和法度榜样，须要时，可修改，这最轻易为上层体系接收。

   f．应确信项目全部过程中的质量惯例，如文件化、验证、记录、可追溯性、评审和审核要求。

并建立项目信息的收集、存贮、更新及检索体系，确保有效应用这些信息。

   g．为了操纵项目标质量，应在项目过程中应按照项目标进展状况评判项目达到质量目标的程度。

评判过程又是促进改进项目质量的机会。

   1）应评定质量筹划的合适性及实施的工作相符质量筹划的程度。

为了包督工程质量，进度、项目过程、成本花费应是调和的。

应确信和评判对项目目标可能产生晦气阻碍的偏离及风险。

   2）对工程质量的评判应由项目经理负责，包含实施者，并接收其他好处相干者介入。

   3）项目标筹划和实施筹划中应包含质量的评判目标、评判过程、评判准则及每次评判的要求，并给以足够的时刻，以进行度量和评定。

项目实施过程中应确保项目这些工作按筹划、按照标准进行和停止，并将评判成果记载编辑成册，按规准时刻储存。

   4）评判成果应及时反馈在后期工作上，确保响应的人员及时获得信息，及时采取方法，应明白职责。

在项目停止时应对项目标运作进行周全评判。

应推敲项目过程中的所有有关记录，推敲业主或顾客及其他好处相干者的反馈看法，编写响应的评判申报，重点凸起能为其他项目应用的体会。

6.工程质量操纵中应留意的问题

工程项目治理工作中有如下几个问题必须引起留意的：

（1）工程项目治理不是寻求最高的质量和最完美的工程，而是寻求相符预定目标的，相符合同要求的工程。

工程质量是按照工程应用功能的要求设计的，它是经由与工期、费用优化后确信的，相符工程的整体效益目标。

假如寻求高质量就会损害其它两个目标，而最终会损害工程整体效益。

不管谁提出更换工程质量时必定要先顾及另两个方面。

   同时在相符项目功能、工期和费用要求的情形下，又必须寻求尽可能地进步质量，不出质量变乱，包管一次性成功，经由过程质量治理幸免或削减损掉和缺点。

（2）要削减反复的质量治理工作。

具体分部工程（工作包的义务）由承包商、实施负责人完成的，这些企业或部分中应有专门从事临盆和技巧治理的人员，他们应有具体的质量治理工作。

这些企业有完全的质量治理体系，它是属于企业内部的引导、调和、筹划、培训和组织的义务，实施负责入应负责这些工作，这属于合同内的工作，而项目治理者不必再具体地反复这些工作（除了发明重大年夜问题），但他必须监督各参加单位在任他们负责的范畴内用恰当的方法、对象和方法来解决质量包管问题。

因此也包含对实施中的质量治理工作供给赞助、解答，并积极介入，但假如存在质量问题仍由实施者负责。

实践证实，在专门多大年夜项目，专门是多层次承（分）包的项目中，质量治理的反复工作现象是广泛存在的，这将导致治理人员的白费、费用的白费、时刻的延长和信息的泛滥。

   （3）不合种类的项目，不合的项目部分，项目治理进行质量操纵的深度不一样，例如：

   对技巧复杂举措措施设备要求较高的，质量重于一切。

质量操纵关于项目治理者来说比成本操纵还重要，项目治理中必须设置专门的质量包管方法和组织。

   对一些项目中的专门部分，如超平地面、门窗外墙装修，则应有过细严密地质量操纵。

   对有些项目，专门是合作方要介入质量治理的，则项目治理必须供给调和，如安排并协助检查、整顿并提交申报等。

在那个地点项目治理经常要为质量包管办事。

   对一些新的开创型研究项目，没有或专门少有现存的质量标准和治理方法，则项目治理者必须查找出新的质量治理方法，本身必须直截了当介入具体的质量治理。

   （4）质量治理是一项综合性的治理工作，除了工程项目标各个治理过程以外还须要一个优胜的社会质量情形，最重要的有：

   1）企业的差不多治理工作，如标准化工作、质量治理教诲、人员的质量意识、信息工作等；

   2）全部社会的价值不雅念，企业的品牌形象.

   （5）留意合同对证量治理的决定感化。

一方面要应用合同达到对证量进行有效的操纵，同时又要在合同范畴内进行质量治理，跨过合同范畴则会导致补偿问题：

   l）合同中对证量要求的说明文件，如图纸、规范，工作量表等应精确、清晰、具体、没有抵触、应给各方面一个清晰的质量目标。

应有定量化的、可履行、可检查的指标，防止质量问题争吵。

   2）在合同中应规定承包商的质量义务，划分界线、付与项目治理者以绝对的质量检查权，并定义检查方法、手段及检查成果的处理方法。

   3）在合同中定义材料采购、图纸设计、工艺应用的承认和赞成轨制，即采购前先送样品承认，图纸应用前先赞成。

   4）在工程中，多层次的分包和将工程肢解得太细发包会严峻损害工程的质量。

   （6）质量问题大年夜多是技巧性工作，例如设计、实施筹划、采购等工作，甚至专门多书中介绍的专门多质量的统计方法、检测方法、分析方法本质上在专门大年夜程度上属于技巧和技巧治理问题。

项目标质量治理的技巧性专门强，但它又不合于技巧性工作。

防止过于重视质量技巧方面的问题，而忽视治理方面的问题。

质量操纵应着眼于质量操纵法度榜样的建立，质量、工期、成本目标的和谐和均衡，质量包管体系的建立，以及工作监督、检查、跟踪、诊断，以削减技巧工作的缺点和不完全性，以包管技巧工作的有效性。

   （7）质量操纵的目标不是发明质量问题，而是应提早幸免质量问题的产生。

在各项工作之前应有明白的质量的要求，在工作中应有质量的包管体系。

   （8）留意往常同类项目标体会和不和的教训，专门是往常的业主、设计单位、施工单位反应出来的对技巧、质量有重大年夜阻碍的关键性问题。

（二）设计质量的治理轨制

1总则

   设计是从技巧方面来定义工程的技巧体系，定义工程的功能、工艺等各个总体和细节问题。

这些工作包含功能目标的设计和各时期的技巧设计。

   一个工程的设计质量不仅直截了当决定了工程最终所能达到的质量水准，同时决定了工程实施的秩序水平和费用程度。

在工程扶植中，要求设计供给的信息越来越多。

设计中的任何缺点都邑在筹划、制造、施工、运行中扩大、放大年夜，引起更大年夜的掉误。

因此项目治理者应在设计工作上花大年夜力量，舍得花时刻、金钱和精力，进行及早操纵和严格的协调。

涉及工程质量（技巧、功能等）方面的设计的质量包含如下两个方面：

（1）工程的质量标准。

例如采取的技巧标准，设计应用年限，工程范畴，达到的临盆才能。

它是设计工作的对象。

工程质量的标准应相符项目目标的要求。

（2）设计工作质量。

即设计成果的精确性、各专业