房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：

烟台市莱山区滨海中路145号元丰观海花苑3号楼3单元101号住宅房的室内固定装修价值评估

委托方：

烟台市莱山区人民法院

估价方:

山东天陆新房地产土地资产评估咨询有限公司

估价人员：

王艳红注册号：

3720180065

宋叶余注册号：

3720080130

报告出具日期：

2018年11月30日

编号：

天陆新烟C咨字[2018]023号

山东天陆新房地产土地资产评估咨询有限公司

致委托方函

烟台市莱山区人民法院：

受贵方委托，我评估公司对烟台市莱山区滨海中路145号元丰观海花苑3号楼3单元101号住宅房的室内固定装修进行估价。

估价对象：

估价对象为坐落于莱山区滨海中路145号元丰观海花苑3号楼3单元101号住宅房的室内固定装修。

根据委托方提供的莱山区不动产登记信息查询证明及房屋转移登记申请表显示，房屋面积122.85平方米，产权证号为烟房权证莱字第L023673号，权利人为秦洪伟。

估价目的：

确定估价对象住宅房的室内固定装修在价值时点的市场价值，为委托方审理案件提供参考依据。

价值时点：

2018年11月15日。

价值类型：

根据估价目的本次评估价值类型为公开市场价值。

估价方法：

本次评估对估价对象采用比较法进行评估。

估价结果：

估价人员通过实地勘查，查阅分析有关资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响住宅房室内固定装修的价格因素的基础上，评估结果为：

莱山区滨海中路145号元丰观海花苑小区3号楼3单元101号住宅房的室内固定装修，在价值时点2018年11月15日的评估结果为：

人民币100,320.00元，大写人民币壹拾万零叁佰贰拾元整。

山东天陆新房地产土地资产评估咨询有限公司

二○一八年十一月三十日

一、注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行查勘的责任。

六、没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

七、估价师对估价委托人提供的相关资料的真实性未到相关部门核实，其真实性应由估价委托人负责，估价师不对其真实性负责；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用估价报告是委托方和相关当事方的责任。

八、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。

九、未经本公司同意，本报告的全部或部分内容不能发表于任何公开媒体上。

十、本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响住宅房的室内固定装修市场价格因素进行分析，为本次估价目的提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的执业能力的影响。

十一、我们仅就估价对象为委托方提供价值参考意见，不对其权属、性质、面积等进行确认。

若估价对象的实际情况与房屋管理部门确权发证资料有差异，应以有权管理部门认定为准进行调整，本评估机构不承担任何责任。

本报告不作为房屋确权依据，不对其产权的完整性、合法性作出界定。

十二、本估价报告仅是在本报告说明的假设与限制条件下对估价对象正常价格进行的合理估算，不考虑特殊事项及其他权利限制（如租约限制等）对评估价值的影响。

十三、只可按本次估价目的使用，不得挪作他用。

如果发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与本估价机构联系更正。

十四、本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）相关规定。

房地产估价师签章：

房地产估价师签章：

二○一八年十一月三十日

二、估价的假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）、一般假设

1、估价委托人提供了估价对象的不动产登记部门档案等资料，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

查勘时仅对房屋室内固定装修进行了一般性的察看，并未进行结构测试，因此估价人员对建筑物内部缺损不能确定，本次估价根据现场查勘假设其完好。

3、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，房屋面积是估价人员通过委托方提供的不动产登记部门档案等资料获取的，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与不动产登记部门档案等记载建筑面积大体相当。

若委托方提供的资料与国家测绘部门最终确认的面积有差异，本报告应做相应调整。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易； 

（2）交易双方处于利己动机进行交易； 

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； 

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

5、估价对象应享有水电等共用设施的使用权。

6、本报告出具的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇到自然力和其他不可抗力可能对委估对象价格造成的影响。

7、假设估价对象为合法使用和按现行用途继续使用。

8、交易条件公开且不具有排他性，对被估价的交易对象采取有效的营销措施并被广大的需求方所知晓。

9、本报告中对委估对象评定的价格是在公开市场条件下可能实现的客观合理价格，适当考虑了物业进入市场交易时交易双方因竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等对估价对象价值的影响。

（二）、未定事项假设

本次估价无未定事项假设。

（三）、背离事实假设

本次估价未考虑估价对象房屋抵押、查封等状况对其价值的影响。

（四）、不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（五）、证据不足假设

本次估价无证据不足假设。

二、估价限制条件

1、本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的使用，不得作其他用途。

2、本估价报告确定的估价结果有效期限为自报告出具之日起一年，即自2018年11月30日至2019年11月29日。

在有效期内如住宅房室内固定装修市场价格发生重大变动，该估价结果随之调整。

3、估价对象房地产权属等情况，以委托方提供的有关资料为依据，资料真实性、合法性、完整性由委托方负责，本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

4、本估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的住宅房室内固定装修价值，未考虑价值时点以后结构质量、使用功能布局、设备安装和装修变化对估价结果的影响。

5、估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

6、本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

7、评估结果不考虑估价对象及其运营人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或对评估对象市场运作失当对其价值的影响。

9、本次评估结果仅是住宅房的室内固定装修价值，但不包含室内与房产装修无关、可移动的家具、家电及商品等物资的价值。

10、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的以及满足全部假设与限制条件下形成的公开市场价格，但不是必须的成交价，其结果仅作为委托人办理案件提供参考依据，不对其他用途和目的负责；本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，本评估结论并不代表评估对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格；本评估机构及评估人员不承担有关各方决策的责任。

10、如对本评估结论有异议，可于本结论书送达之日起十日内以书面形式向莱山区人民法院提出。

11、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估公司不承担责任。

报告解释权为本评估机构所有。

三、房地产估价结果报告

一、委托方

烟台市莱山区人民法院

二、估价方

估价单位：

山东天陆新房地产土地资产评估咨询有限公司

法定代表人：

胡广琴

住所：

烟台市芝罘区解放路166号

估价资格证书编号：

鲁评052018号

估价机构资质等级：

贰级

三、估价对象概况

1、权属状况

根据委托方提供的莱山区不动产登记信息查询证明及房屋转移登记申请表显示，不动产权利人为秦洪伟，不动产坐落于莱山区滨海中路145号3号楼3单元101号，建筑面积为122.85平方米，产权证号为烟房权证莱字第L023673号，房屋规划用途为住宅。

2、他项权利状况

根据委托方提供的莱山区不动产登记信息查询证明显示上述不动产有抵押、有查封。

3、地理位置及环境状况

烟台市莱山区滨海中路145号元丰观海花苑3号楼3单元101号住宅房室内固定装修，所在的区域东临滨海路，西临观海路，北临金海岸花园，南临黄海北路，交通便捷，位置及环境较优，公共配套较优越，位置见下图：

4、住宅房室内固定装修状况

烟台市莱山区滨海中路145号元丰观海花苑3号楼3单元101号住宅房的室内固定装修，内木地板地面，内木门，白腻子内墙面，局部贴壁纸，局部电视背景墙，局部吊顶，顶部装饰灯具，装饰暖气罩，理石窗台面，理石暖气罩台面；卫生间吊顶，瓷砖墙面地面，卫生间带干湿分离系统、浴霸、固定洗脸柜、坐便器等卫生及洗浴设施；厨房瓷砖地面墙面，已吊顶，固定橱柜，钛合金推拉门。

房屋水、电、暖、天然气、排污等设施齐全。

四、估价目的

确定估价对象住宅房室内固定装修在价值时点的市场价值，为委托方办理案件提供参考依据。

五、价值时点

2018年11月15日。

六、价值类型

根据估价目的本次评估的价值类型为公开市场价值。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、国家、省、市其他有关房地产法律、法规；

3、编号为GB/T50291-2015国家标准《房地产估价规范》；

4、烟台市莱山区人民法院（2018）31号《司法技术鉴定委托书》；不动产登记部门档案等有关资料；

5、通过调查收集的市场价格信息、资料；

6、估价人员掌握的其他有关资料和现场勘查核实的资料；

八、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

1、独立、客观、公正原则：

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用：

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

6、谨慎原则：

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑去导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

九、估价方法

房地产估价常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。

结合估价人员的经验及对市场供需情况的把握，确定本次估价采用比较法对住宅房的室内固定装修进行评估。

十、估价结果

莱山区滨海中路145号元丰观海花苑小区3号楼3单元101号住宅房的室内固定装修，在价值时点2018年11月15日的评估结果为：

人民币100,320.00元，大写人民币壹拾万零叁佰贰拾元整。

十一、估价人员

姓名

注册号

签名

签名时间

王艳红

3720180065

2018年11月30日

宋叶余

3720080130

2018年11月30日

十二、实地查勘期

2018年11月15日

十三、估价作业日期

2018年11月15日-2018年11月30日。

十三、估价报告应用的有效期

自报告出具之日起一年内有效。

山东天陆新房地产土地资产评估咨询有限公司

二○一八年十一月三十日

四、附件

（一）（2018）31号法院司法技术鉴定委托书复印件

（二）估价对象部分照片

（三）房屋（转移登记）登记申请表

（四）莱山区不动产登记信息查询证明

（五）估价机构资质证书复印件

（六）房地产估价师注册证书复印件