gms9 技术管理手册.docx
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gms9技术管理手册
GMS管理体系文件之九
大连万恒房地产开发有限公司
技术管理手册
（初稿）
受控状态：
受控号：
持有人：
文件编号：
DLWHGMS—09A
发布日期：
2004年月日
实施日期：
2004年月日
编制人：
审核人：
批准人：
1手册说明
2技术管理方针、目标
2.1技术管理方针
2.2技术管理目标
3技术管理体系图
3.1工程管理组织结构图
3.2工程管理体系运行图
4技术管理职责范围
5岗位说明书
6设计供方管理
6.1设计单位管理办法
附：
初选供方名册
供方自荐书
供方信誉能力调查报告
供方选择意见书
合格供方名册
供方阶段评审表
合格供方资格取消申请表
7设计控制
7.1设计管理流程
7.2《设计任务书》编制规定
7.3设计过程控制管理办法
《工作联系单》
7.4过程项目设计管理监控程序
7.5设计评审控制程序
附：
设计评审控制程序图
《设计评审记录表》
7.6施工图设计交底与图纸会审控制程序
附：
施工图设计交底与图纸会审控制程序图
《图纸会审记录》
7.7设计变更控制程序
附：
工程变更单处理程序（施工单位提出）
设计变更处理流程图（建设单位提出）
《工程变更评审单》
《工程变更单》
8质量管理
8.1施工阶段控制程序
附：
工程竣工验收程序图
《工作联系单》
协调会议纪要签发程序图
单位、单项工程验收程序图
工序交接检验程序图
建筑工程质量管理工作流程
隐蔽工程验收程序
附表：
技术管理法律、法规、规范清单
1手册说明
1、手册内容
本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成。
公司技术管理体系的范围；
公司关于技术管理体系要求的所有制度、规程文件；
2、适用范围
本手册适用于公司所有项目的规划设计、施工材料质量和项目工程质量的控制和管理。
3、手册管理
本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。
手册管理的所有相关事宜由办公室统一负责，未经办公室主任批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。
手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还办公室，办理核收登记。
手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司。
在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到办公室。
办公室每季度的最后一个季度的28日（节假日提前）对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行《文件控制程序》的有关规定。
2技术管理方针、目标
2.1技术管理方针
严格执行行业规范和各项管理制度，不断更新规划和设计理念，严把质量关，遵循公司的开发理念和发展方向，以全新和优质的开发产品服务于社会。
2.22004年技术管理目标
1、开发项目无重大设计缺陷和差错；
2、开发项目所有设计变更严格按本手册的进行规定进行评审，保留相关记录；
3、工程项目不发生重大质量不合格；
4、对所有堪察、设计和材料设备供方进行评价选择，与堪察、设计和材料设备供方建立良好的沟通、协调和互利的合作关系。
3工程管理体系图
3.1工程管理组织结构图
3.2工程管理体系运行图
4技术管理职责范围
本章规定了供方管理体系各部门的职责。
相关人员工作职责见各自《岗位说明书》。
4.1总经理
1、批准技术管理体系文件，批准工程管理方针、管理目标；
2、确保技术管理体系的建立、实施和保持；
3、及时协调开发配套部、工程部、成本管理部接口关系；
4、主持工程技术管理年度评审会议，批准管理评审会议决定的管理改进方案和计划；
5、确保提供人力、设备、财务等资源，以确保工程管理体系的有效性、适宜性和持续改进；
6、听取总工程师、技术部部经理和办公室主任关于技术管理体系改进的意见和建议，提出指导意见。
7、批准规划设计方案和重大设计变更。
4.2副总经理
1、分管资材部，组织资材部进行材料设备采购，确保满足项目工程的需要。
2、负责组织对材料、设备供方的评价和选择，审批《合格供方名册》；
3、负责审批材料采购计划。
4、领导、监督、协调公司内部各部门之间技术管理事项。
4.3总工程师
1、全面负责项目工程的技术管理工作，作为公司的技术负责人负责各项工程技术的把关工作；
2、负责组织对勘察和设计供方的评价和选择，审批《合格供方名册》；
3、组织各阶段设计评审、设计确认和设计验证；
4、负责施工前设计更改的审核和工程施工过程中结构更改的批准；
6、负责组织对涉及到安全、结构的分部分项或工序的质量缺陷的评审和处理。
4.4技术部
1）负责联络和协调委托设计单位（包括配套设计），负责设计单位的选择、控制、评价，负责委托设计供方的招标组织工作；
2）组织图纸会审、设计交底、负责处理设计变更，审批施工组织设计；
3）负责作为公司的技术负责人负责各项工程技术的把关工作；
4）负责组织地质勘察、工程设计供方的选择和评定，编制《合格供方名册》。
5）负责和委托设计供方的沟通和协调，负责组织各部门进行设计评审、设计确认和设计验证工作；
6）负责项目设计的策划及方案设计、初设、施工图设计等阶段性设计工作的评审、协调；
7）负责施工前设计变更的审核和工程施工过程中设计变更的审核；
8）负责涉及到安全、结构的分部分项或工序的质量缺陷的评审和处理；
9）负责对材料的产品特性、技术参数、使用功能进行评审、检测和确认。
4.5资材部
1、负责工程设备供应商、材料供应商的前期评价选择和项目结束后的评审。
2、资材部是工程设备采购控制办法、材料供应商控制办法的主控部门，负责建立《合格供方单位名册》，并调整《合格单位名册》。
3、负责工程设备供应商、材料供应商的跟踪控制和重新选择和评价。
4、负责根据供方管理体系文件和工程管理体系文件的规定实施采购，并组织对采购材料的验证和交接。
4.6成本管理部
1、参与设计供方和材料设备供方的评价和选择。
2、负责对规划设计方案和设计变更进行造价预算和成本分析。
3、负责各类与供方签订合同的审定。
4.7工程部
1、工程部参与规划设计方案、设计变更的评审。
2、工程部负责现场工程施工质量的跟踪控制。
5岗位说明书
（见《岗位说明书手册》）
根据技术管理组织架构和工程管理工作衔接流程，公司制定的技术管理各个岗位的《岗位说明书》，现予颁布。
《岗位说明书》包括岗位标识信息、工作概述、岗位职责与任务、工作绩效标准、岗位工作关系、工作时间、工作环境、任职要求等，是公司工程管理的组成部分。
各岗位人员应严格按照《岗位说明书》内容进行工作。
如持有异议，请与各部门经理进行沟通。
各部门经理要认真听取意见和建议，每季度汇总后，报办公室留存，作为文件修订的依据，以便于持续改进。
注：
体系中所设岗位是根据技术管理的职能进行的岗位划分，在实际执行中可能根据开发业务的实际情况定编，可一职多人或多职一人（兼职），但必须明确兼职人员的多重职责和权限。
6设计供方控制
6.1设计单位管理办法
1目的
为了有效的监督设计过程，使设计单位能按公司要求为公司设计出精品建筑、景观等。
降低工程造价避免施工中的经济损失。
特制定本制度。
2范围
适用于建筑楼体、室外景观、勘探设计、装修设计等单位的选择，以及设计过程的控制和结果评审。
3职责
3.1技术部负责设计单位的前期评价选择和项目结束后的评审。
3.2技术部是本制度的主控部门，负责建立设计单位《合格供方名册》。
并调整设计单位《合格供方名册》
3.3技术部负责编写《设计说明书》，并对方案和图纸提出建议和整改意见。
3.4技术部负责向设计单位提供设计单位所需的资料。
设计期间技术部需要安排专人经常与设计单位沟通，及时与技术部其他专业人员协商并向总经理汇报。
确定设计的细节问题。
3.5技术部主控人负责监督检查设计院所设计的图纸是否满足规范，标准；是否经济适用；是否安全美观；有无重大缺陷；有无漏缺图纸等现象。
3.6工程部负责组织会审，对图纸中出现的问题与设计方共同解决。
3.7分管副总经理负责与设计单位签定合同。
3.8成本管理部负责对合同的审核。
3.9营销部、开发配套部、工程部、总工程师、副总经理、总经理参与设计方案的评定。
4流程图:
（附下页）
5工作程序
5.1建立设计单位《初选供方名册》。
5.1.1技术部提前搜集设计单位名单，搜集有以下途径：
1）以往合作过的设计单位；
2）其他开发企业所使用的设计单位；
3）本地、市的设计单位；
4）由原建筑公司、监理公司、广告公司推荐的设计单位；
5）通过媒体发布设计招标信息；
6）由专业书刊或通过网络查找；
7）本公司人员推荐。
5.1.2将搜集到的单位编制成设计单位《初选供方名册》。
5.1.3主控人电话通知所有设计单位填写设计单位《供方自荐书》。
5.2建立设计单位《合格供方名册》。
5.2.1通过设计单位《供方自荐书》和交流，淘汰与公司要求相差较大的设计单位。
5.2.2进行设计师资和信誉调查，选定3～5家较合适的设计单位。
5.2.3合格设计单位应满足以下条件：
1）具有独立的法人资格和相应的资质证书；
2）具有良好的品牌或口碑；
3）具有优良的设计师师资队伍；
4）在本地设计过大型项目或在异地做过标志性建筑的设计单位优先。
5.2.4设计单位评审小组在经过综合评价选择后，将选定的3～5家设计单位录入设计单位《合格供方名册》，并报办公室汇总存档。
5.3设计单位的选定。
招标参照《招投标规程》。
5.3.1技术部按照邀请招标的方式（也可委托招标代理公司）进行招标，要求以下几点：
1）设计方案做出的具体时间，以及方案评审通过后全部图纸或报告做出的时间；
2）提供具体本项目设计的所有设计师的情况；
3）每家设计单位做出2～3套设计方案。
5.3.2技术部编制《设计方案任务书》交招标代理公司由其转发各设计方，作为设计依据。
《设计方案任务书》包括以下内容：
1）建筑总面积、每户面积、层高、层数、楼高；
2）容积率、日照系数的要求。
5.3.2技术部组织成本管理部、工程部、营销部、广告代理公司并邀请总经理对方案的评审打分，做出选择意见。
5.3.3技术部与中标单位洽谈合同的具体内容条款，拟定出《委托设计合同》初稿，交成本管理部审查。
5.3.4将审查通过后的合同交总经理审阅批示。
5.3.5分管副总经理代表公司与设计方签定正式合同。
5.3.6合同的主要条款
1）建设工程名称、规模、投资额、建设地点；
2）公司提供资料的内容，技术要求及期限，承包方勘察的范围、进度和质量，设计的阶段、进度、质量、和设计文件份数；
3）勘察、设计取费的依据，收取标准及拨付办法；
4）协作条件；
5）违约责任；
6）其他约定条款。
5.4设计过程控制
5.4.1技术部在设计工作开始之前2日内向设计单位提供地形图、规划定点图、周围环境图纸及说明、地质勘探报告等。
装修设计还要提供建筑的管线和建筑图。
5.4.2设计过程中技术部指定一名主控人具体负责设计项目的工作。
主控人负责向设计方提供所需各种参数和其他所需配合的工作，并督促设计人员争取提前完成该项目的设计工作。
5.4.3主控人与设计人员及时确定建设中所使用的建筑风格、结构要求，以及设备、材料的规格、颜色。
5.5图纸的会审。
5.5.1图纸设计完毕并通过设计单位内部审核后，主控人将图纸取回，分发给监理公司、建筑公司并要求在15天内将图纸全部看完并作好书面记录，确定会审日期和地点。
5.5.2工程部组织设计院、监理公司、建筑公司、工程部、成本管理部进行会审。
5.5.3监理公司和建筑公司将从图纸中发现的问题，逐个提出由技术部、工程部和设计方各专业设计师共同解答。
不能解答的作好记录，上报领导确定后答复。
5.5.4监理公司和建筑公司做好详细的记录，全部问题解决后，最终形成会审纪要。
设计方出具设计变更和说明。
5.6施工中出现重大结构问题和其他由于设计造成的问题，工程部马上向技术部、总工和总经理汇报，要求设计方做出解决方案，且保证不会存在其他隐患，并要求承担相应的经济责任。
5.7参照《工程管理制度》中《工程图纸审核记录表》。
6阶段评审
6.1在与设计供方合作过程中，主控人要如实记录并留存双方人员、电话、资料、信函（包括正式的《沟通函》）的往来情况，作为评审的依据。
6.2每一个工作阶段结束后7日内，技术部都要进行阶段评审。
阶段评审在：
1）设计方案报送后；
2）设计方案改进后；
3）施工图纸报送后；
4）施工图纸变更后；
5）施工期间每满三个月。
阶段评审时，总工程师组织技术部进行，也可邀请相关部门人员参加。
评审结果作为付款、合同中止的参考依据。
如果阶段评审不合格，技术部要以正式《沟通函》的形式要求供方进行整改，或提出中止合同。
中止合同执行《合同管理规定》和《合同纠纷处理规程》。
合同中止后，技术部报请总工程师同意后，从设计单位《合格供方名册》中删除。
6.3合同执行完毕后一个月内，总工程师组织技术部和相关部门人员对设计供方进行“综合评审”。
“综合评审”的结果可作为付款和是否继续作为合格供方的依据。
评审不合格的，技术部报请总工程师同意后，从设计单位《合格供方名册》中删除。
6.4阶段评审和综合评审应包括“供方对本公司的评价”和“本公司工作改进措施”等内容。
6.5设计供方的评审应保留评审记录，填写《供方阶段评审表》和《等级措施对照表》。
7相关文件
《委托设计合同》
《委托设计说明书》
《工程图纸审核记录表》
8相关记录
设计单位：
《初选供方名册》
《供方自荐书》
《供方信誉能力调查报告》
《供方选择意见书》
《合格供方名册》
《供方阶段评审表》
《供方资格取消申请表》
初选供方名册
提供部门（人）：
类别：
序号
企业名称
地址
联系人
联系电话
主要产品
供方信息来源
备注
供方自荐书
年月日编号：
类别：
企业名称
企业地址
联系人
电话
自荐内容：
编制人：
盖章：
附件清单：
（附件至少应包括：
公司简介、公司产品简介、营业执照复印件、资质证书等）
供方信誉能力调查报告
年月日编号：
类别：
供方名称
地址
总经理
电话
联系人
电话
企
业
概
况
技术力量
与
人员素质
产品质量与
服务
机
械
设
备
调查结论
调查人：
供方选择意见书
年月日编号：
类别：
企业名称
企业地址
联系人
电话
委托产品
选
择
原
因
部门主管人签字：
评审组
意见
签字：
副总经理
意见
签字：
总经理意见
签字：
备注：
合格供方名册
类别：
页次：
序号
供方名称
地址
联系人
联系电话
提供产品（服务）类别
备注
编制：
审核：
批准：
日期：
供方阶段评审表
年月日编号：
类别：
供方名称
项目负责人
提供产品（服务）类别
供方阶段工作综述：
评审人员：
综合评分
序号
项目
权重
评分
（满分100）
成绩
主要存在问题
1
质量
40%
2
价格
30%
3
信誉
20%
4
配合度
10%
5
实际得分：
e=a+b+c+d
供方等级措施对照表
序号
得分
等级
措施
Ａ
90以上
优秀供方
加大合作按合同付款
Ｂ
75～89
合格供方
继续合作按合同付款
Ｃ
60～74
仍为合格供方
需警告减少合作推迟付款或保留部分余款
Ｄ
60以下
不合格
淘汰处理完具体问题视情况付款
合格供方资格取消申请表
年月日编号：
类别：
供方名称
地址
总经理
电话：
项目负责人
电话：
提供产品
原因
部门经理签字：
主控人签字：
成本管理部
意见
签字：
副总经理意见
签字：
总经理意见
签字：
备注
7设计控制
7.1设计管理流程
设计过程管理流程及相关文件如下：
相关文件：
委托设计单位控制办法
相关文件：
《设计任务书》编制规定
相关文件：
设计过程控制办法
相关文件：
设计评审控制程序
相关文件：
设计变更管理办法
相关文件：
总手册《8测量、分析与改进》
本体系所称的“设计”包括：
1、项目规划设计
2、项目景观设计
3、建筑设计
4、配套设施设计
5、装修设计
7.2《设计任务书》编制规定
为明确《设计任务书》的编制部门、编制内容，使设计单位更加了解项目的开发理念和公司的设计要求，进而缩短反复修改的时间，特规定如下：
1、技术部负责《设计任务书》的编制。
2、《设计任务书》的编制内容一定要充分、详细、明确，应包括项目的开发理念和公司的设计要求等内容。
3、在编制《设计任务书》的过程中，技术部部要广泛征询设计单位和开发配套部、工程部等相关部门的意见和建议。
4、《设计任务书》编制完成后，要报总工程师、分管副总经理审阅，经总经理审定后，方可交给设计单位。
5、本规定自颁布之日起执行。
7.3设计过程控制管理办法
在设计委托合同签署后，为更好地监督设计单位履行合同，确保设计质量，按时完成设计，制定本办法。
1、技术部负责建立并严格贯彻实施本办法。
2、技术部应每周二次定期与设计负责人保持联系，了解设计进度和需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。
3、当设计内容有变更，如本公司提出新的设计要求时，需要补充协议时，技术部应与设计单位及时签署。
4、如果设计单位无法按合同完成，技术部经理要及时将情况反馈给总工程师和分管副总经理。
5、设计期间，技术部要及时、准确地记录双方往来的内容。
记录是双方出现纠纷的原始证据。
6、在设计过程的各阶段技术部应组织对设计单位进行阶段评审，根据评审结果提出改进与设计单位沟通协调和解决问题的措施，执行《设计单位管理办法》。
7、本办法自颁布之日起执行。
工作联系单
发出单位
发出人
发出时间
接收单位
接收人
接收时间
传递信息内容
信息处理建议
批准人：
日期：
备注
附件内容
注1：
本表格用于内部和外部信息的沟通。
注2：
一式两份，发出部门和接受单位各执一份。
7.4工程项目设计管理监控程序
1目的
发挥公司的技术监控职能，实现地产公司技术能力的支持与保证，使公司开发项目设计管理高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保投资的产品质量，确保专业产品的高品质品牌特征。
2适用范围
适用于公司所有房地产开发项目。
3定义
重大修改——对项目设计各阶段评审关键点做出的修改。
（各阶段设计评审关键点详见5.11）
项目指定负责人——指由技术部指定的，负责项目资料和信息的收集，并负责及时将项目设计的进展情况向技术部及公司领导及时汇报。
参与——指项目指定负责人在保证对项目的技术、经营进展不进行干预，但有权要求地产公司各部门提供所有有关项目的信息的工作。
4职责
4.1总经理负责审批《技术审批表》；
4.2技术部负责：
技术备案资料进行技术备案；提交《设计进度计划》。
技术评审资料的技术评审，提交评审建议，提交技术审批资料.
负责监督各部门总经理审批意见的落实情况。
技术档案的收集整理。
5工作程序
5.1信息接口程序
5.1.1技术部应及时将项目各阶段技术备案资料（设计文件除外）在公司信息平台上发布，供公司相关部门及相关人员查阅和督办。
提供设计文件投标方案、最终确认方案，扩初及施工图等。
5.2技术备案程序
5.2.1填写《技术备案表》（见GAP3-31-F1）并在公司信息平台上发布，资料交公司资料
5.3技术评审程序
5.3.1技术部应及时提交本程序规定的相应资料，技术部在收到相关技术资料十个工作日内完成技术评审，提出评审建议；
5.3.2设计工程部依据《项目策划报告》、《设计任务书》、当地政府部门规定、国家设计规范、设计文件、专家意见及集团整体投资利益等前提条件进行技术评审。
5.3.3技术部根据项目具体情况，可召集专家评审会对设计进行技术评审。
5.4技术审批程序
经评审程序后，技术部对本程序对本规定须技术审批的，填写《技术审批表》上报总经理审批，总经理的审批意见各部门必须立即执行。
5.5项目前期阶段
5.5.1在项目前期阶段，提出项目概念设计意见书。
5.6方案设计阶段
5.6.1方案设计开始前，根据经公司批准的《项目策划报告》，技术部完成《方案设计任书》，并履行技术审批程序。
5.6.2方案设计开始前，技术部须填制《设计投标单位名单》报总经理审批。
5.6.3备选方案设计完成后一周内，应履行技术备案程序。
技术部应对各备选方案进行市场评议、技术评价和成本核算，分别提交销售部、开发部、配套工程部和造价部，并提请总经理办组织集团领导及相关部门召开内部评审会对备选方案进行评审。
5.6.4内部评审会后，技术部应参与组织、及由当地规划部门主持的方案评审会，整理会议纪要，并将该会议纪要履行技术备案程序。
5.6.5设计工程部委派项目指定负责人参与中标方案深化和修改的过程。
5.6.7在中标（或深化）方
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