酒店管理筹建投资与分析集团项目连锁酒店投资管理叶予舜.docx

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酒店管理筹建投资与分析集团项目连锁酒店投资管理叶予舜

酒店管理筹建投资与分析——集团项目连锁酒店投资管理

酒店项目投资可行性研究

对具体酒店项目的可行性研究大致分为三块：

项目市场可行性分析、项目经济可行性分析和不确定因素分析。

项目市场可行性分析

（一）酒店投资环境分析。

酒店投资环境分析的主要目的是通过调查、分析酒店项目所在省份、所在城市、所在行政管辖区域或目标市场区域的国民经济发展水平现状、未来的发展趋势等方面的数据及信息，以识别酒店项目所处的大、中、小地理环境的区域经济是否适合酒店项目投资。

（二）酒店选址分析。

现代酒店鼻祖斯塔特勒100年前提出了“酒店经营成功的关键三要素是：

地段、地段，还是地段”。

因此一个酒店项目的地理位置是否优越，对该酒店是否可能有充足的市场需求、是否能成功运营，以实现其经营目标，起着一个非常重要的决定性因素。

酒店地理位置优越性评估主要需调研者收集、整理、分析、总结以下方面信息，以便决定该地理位置可能带来的酒店需求。

1.酒店项目地理位置及所在地区、区域的地理位置描述；

2.该地块建筑法规或规划要求（如高度限制、容积率要求、停车场容量等）；

3.酒店项目的可视化/醒目性程度（从交通、人流短暂停留角度评估）；

4.酒店项目的交通便利性：

周边区域的交通基础设施（含高速公路、公路、地铁、机场、铁路等）基本情况；进出高速公路/当地机场的便利性；

5.周边临近的主要设施（含写字楼、商场、娱乐餐饮、企业、学校、医院等）；

6.周边临近的酒店、会议设施；

7.酒店项目建筑物的尺寸、形状、地形学及土壤特性、排污排水基础设施等；

8.周边区域吸引力；

9.周边扩容潜力；

10.长期战略潜力。

（三）区域酒店业现状分析。

区域酒店业现状分析主要包括酒店项目所在行政管辖区域的酒店业规模发展现状分析和区域酒店业经营现状分析。

区域酒店业规模指一个区域的酒店总量和住宿接待能力的总量，它是通过区域酒店数量、区域酒店的客房总数、区域酒店的床位总数进行描述。

（四）市场需求分析。

目标酒店市场需求分析主要包括分析酒店所在地的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。

（五）竞争对手分析。

竞争对手分析主要是指在确定的区域范围内，识别出对目标酒店可能有竞争影响的所有的现存的、在建的、拟建的酒店物业，并依据划分标准，确定主要竞争对手及次要竞争对手；并通过调查、分析、统计主要竞争对手的基本情况及历史经营绩效，以便为目标酒店进行市场细分、确定目标市场、市场定位、SWOT分析、营销组合策略提供决策依据。

可针对酒店不同设施，如酒店客房、会议设施、餐饮设施分别确定其目标市场及主要竞争对手。

（六）目标市场细分。

目标市场细分主要包括目标酒店细分目标市场、确定酒店客源市场的结构占比、并识别各个细分市场的消费特征。

（七）SWOT分析。

SWOT分析就是根据上述市场调研结果，分析目标酒店面临的市场机会与威胁，相对于竞争对手的优势与劣势，以便为后续确定目标市场、市场定位、营销组合策略提供有价值的信息。

（八）酒店定位。

根据上述做出的酒店投资经济环境分析、选址分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析及酒店业主做出的初步市场定位、组织需求、资金要求等信息，结合酒店项目的实际情况，由调研者提出目标酒店的定位（包括酒店类型、等级、规模）及经营设施类型（如包括客房、餐厅、会议设施、酒吧、水疗设施等）、规模、数量、产品或服务特色建议，并提出详细的建议依据及关键假设，以便酒店业主/投资者及专家团队参考决策。

项目经济可行性分析

（一）财务效益指标体系。

投资项目的财务效益评价指标体系主要包括静态评价指标体系（不考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括静态投资回收期、投资利润率等）和动态评价指标体系（考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括动态投资回收期、净现值、内部收益率等）。

投资项目的动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值，而且考虑了项目在整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。

因此，动态评价指标比静态评价指标更科学、更全面。

（二）目标酒店财务效益指标体系。

为判断目标酒店是否有财务效益，是否值得投资，必须事前合理设定目标酒店投资项目的财务效益指标的评判体系。

（三）关键经营绩效指标假设.为准备酒店项目的经营预测，必须事前假设酒店项目的关键经营绩效指标，其主要包括酒店项目的年平均客房入住率、年平均房价、房价年增长率、每间客房客人平均密度、餐饮设施人均消费水平及座位捕捉率、宴会经营预测、其他经营设施预测（如会议设施）等指标。

这些指标的假设正确与否将直接影响酒店项目的经营预测结果，所以必须用科学的方法进行预测，并提供详细的假设依据，以便决策者检验这些关键假设的正确性。

以下分别介绍上述指标的预测内容、预测依据、预测方法及预测结果。

1.酒店项目的年平均客房入住率及年平均房价预测依据：

2.整个区域目标市场的客房入住率、平均房价信息；

3.主要竞争对手的客房入住率、平均房价信息；

4.目标市场及其各个细分市场的定价及折扣策略；

5.酒店项目的地理位置、目标市场组成、有效营销手段、服务级别、客房及配套

6.设施等基本情况；

7.酒店项目的供给需求分析结果；

8.会议设施经营绩效指标预测依据：

会议设施目标市场的历史平均绩效：

如进行各种活动（展销会、大型会议、其他活动）的年平均次数，参加每次活动的平均人数，因活动产生的出租客房夜需求；

9.会议设施目标市场的需求趋势预测；

10.酒店项目会议设施的类型、规模、容量及配套客房等基本信息；

11.对酒店项目会议设施的供给需求分析结果。

（四）编制5年经营预测。

酒店经营预测是酒店可行性研究项目的重要组成部分之一，经营预测的质量信度好坏将直接影响酒店业主/投资者对该酒店项目进行财务评价。

（五）计算财务效益评价指标。

酒店的本质分析

对酒店本质的归纳，是“基于私人居留空间的公共服务场所”酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。

“私人空间”为私密性客房单元。

客房单元的创新发展迅速，形成了功能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。

在功能方面，出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡浴为中心的温泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行政套间、绝对私密安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。

“公共场所”，把酒店的功能放大，以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。

因此，出现了“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式。

其中，最有影响力的是“酒店MALL”――以酒店为基础，“休闲MALL”的新发展。

“私人空间”与“公共场所”两个方向，形成酒店的多元化发展趋势，无论是新建酒店还是酒店改造，都应该把握这一发展方向，不断创新酒店经营模式。

（一）酒店产品功能不断完善——中国（内地）酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。

酒店集团化步伐加快。

酒店联合重组不断推进，特许加盟兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，中国（内地）市场国际化步伐加快。

（二）酒店个性化服务更加突出——以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入中国（内地）酒店业。

（三）空间结构——全国有两个明显的热点，一个海南，一个上海，前者投机者纷纷涌入，势必形成泡沫，后者由世博而兴，空间上布局整个长三角，高人一等。

这种新的热点现象，业界担心不久会造成产能过剩。

（四）投资结构——不少外行企业涉足旅游行业，投资酒店，这样可以填补空白市场，也会加剧产能过剩。

（五）市场结构——明显的一点是，近几年酒店业外需市场在下滑，内需市场在成长。

（六）经营结构——面对变化，经营势必相应变化。

酒店业的经营只能细分化，是企业有独特的品牌，才能在竞争中有一席之地。

（七）产业结构——国资委提出非主业资产调整，对全国所属2,500家酒店进行调整，这涉及大的利益调整，对酒店业的影响势必不小。

酒店管理筹建——前期策划

首先要成立一个筹备小组，集结有酒店开发、策划和资金运作的资深的专业顾问进行前期策划。

在整个策划过程中需要不断调整，开发思路，寻求一个适应当地市场状况，可持续发展的一个酒店建设实施规划。

1.选择一个可持续发展的建设地点

首先对各地点进行环境评估，包括环境资源、水资源、电资源、交通设施以及文化资源，分析这一城市或地区的经济状况，食宿市场和需求量，以及可持续发展的前景。

2.提供一份可行性研究报告

根据建没地点的特征，在调查研究当地的市场状况前提下，提出一份可行性报告，这项工作通常由筹备小组来完成，或是再委托顾问公司进行，进而由投资者和管理公司决策，而这过程往往需经多次调整再议定，报告一般包括两个重要方面：

1）分析当地经济发展，把握现时和将来对酒店服务业的需求，对客房、会议、餐饮与娱乐供应类型与数量做出初步计划；

2）对建没酒店的投资计划，以及对酒店开业10年间的营业收入与成本的估算。

进行可行性研究的目的就在于让酒店项目开发符合科学发展观，对建设地点、市场需求、设施组合、资金流量和专业管理等各种因素，通过调查研究分析，提出评估报告，有利于获得可靠的融资。

当酒店选择在政府重点开发区域能得到政府的扶持，或许还有低廉土地价等优厚的政策鼓励，就会大大减小开发难度。

开发酒店并没有一个固定的模式，只有认真的可行性研究就会回避不利因素，发挥有利条件，明确的融资计划，正确的供需分析，来指导整个开发进程。

3.编制一个设计任务书

在可行性研究报告的基础上，开始实施酒店开发计划，提出设计任务书，明确一下酒店的规模、设施以及星级标准作为设计的指引。

设计团队

酒店建筑功能丰富又多样，酒店如同把公寓、会场、餐厅、商场、娱乐甚至更多的功能集成一个综合体。

正因为酒店的复杂程度和特殊要求，使酒店设计就需要一批资深的专业设计师来完成，并且还要在设计全过程中密切配合，形成和推行建筑师、室内装饰设计师与酒店顾问之间的默契合作，来共同完成酒店设计。

1．酒店管理公司

随着酒店发展规划的实施，业主需要聘请酒店管理者对酒店的基本功能、运作流程、建筑设计、内部设计、餐饮服务与后勤布局等各个领域提出要求，提供技术数据与资料，从而保证酒店管理经营成功。

因此，项目一开始，酒店管理公司应参与酒店设计，它是业主的专家顾问。

在与酒店管理公司的技术服务协议中，应提出酒店的规模和等级，客房数目与种类、宴会厅的座位、会议室的数目与要求，餐饮种类与座位、零售店、停车位等资料作为服务指南，并协助业主完成设计任务书的编制。

还要对后勤区域布置、厨房、洗衣房、员工用房以及机电系统、计算机系统等提出具体要求，尤其要提出和酒店设计和预算有直接影响的需求，从而保证估算建设成本的正确性，保证经营计划的实现。

2．建筑设计师

酒店建筑设计通常包括五个阶段：

1）概念设计阶段——约占设计总工作量10%；

2）方案设计阶段——约占设计总工作量15%：

3）初步设计阶段——约占设计总设计工作量20%；

4）施工图设计阶段——约占设计总设计工作量40%；

5）设计配合阶段——约占设计总设计工作量15%。

酒店的前四个设计阶段是必需的，而设计配合阶段，除了工程建造阶段的施工配合外，还要与室内设计、景观设计和厨房洗衣房顾问、灯光顾问、机电顾问、餐饮顾问、SPA顾问、视听顾问、计算机等顾问的设计和工程加以配合，这是酒店建筑设计中十分独特又十分重要的，

3．室内设计师

酒店的室内设计与其他建筑不同，为了创造一个有特色、舒适、美观的酒店自部环境，普要聘请优秀的室内设计师，实现与建筑师及其他顾问的通力合作。

室内设计师工作可分成六个阶段：

1）概念设计阶段：

根据业主设计任务书（包括运营和设计主题），建筑设计平面图、酒店管理者的要求提出室内设计的概念设计，包括平面布局、公共区域空间设想、客房家具布局以及效果图。

初选材料的样板、家具设备的参考照片和费用预算．

2）方案设计阶段：

确认概念设计方案后，进一步展开方案设计，包括公共部分空间设计、客房与套房家具浴卫和设备的布局、天棚、墙（柱）面、灯光和艺术品方案设计，与此同时还需提供演示文件、效果图、材料样板与参考图片，并提交一份室内家具设备预算。

3）样板房设计阶段：

选择最大量的又有代表性的客房类型作为样板房，提供一套设计图，包括平面图、立面图、顶棚图、灯具、电源、电视、电话插头位置，还要选择窗帘、床上用品、装饰艺术品等，经过审图通过后搭建样板房，样板房可选在现场或其他有足够空间的位置。

4）初步设计阶段：

应完成室内设计图，包括地面、天棚平面图、剖面图、墙面立面图，全部家具、浴卫、灯具、壁柜、地毯、织物、室内陈列品的布置，以及特殊装饰清单和说明书。

5）施工图设计阶段：

在深化初步设计的图纸基础上，编制详图、节点大样和制造技术要求，每项设计都需要有全部资料，说明它的质地、颜色、细部井提供样板，制造商、供应商提供的多种进货渠道。

酒店的标志设计是很有意义的一项设计，包括图片、制服、桌面设计与标志的设计，设计师应提供标志图案、指引路牌、室内标牌、桌面陈设品（包括客房、餐桌和各个功能区）。

这项设计还可以由其他专业公司进行，由室内设计师协助业主审查设计。

6）配合装修阶段：

在室内设计进入施工实施时，室内设计师应跟进设计配合，及时调整与完善设计，补充细部节点图，审查制造商、供应商提供的家具、设备是否达到设计要求，确定装饰材料、艺术品、陈列品的位置。

以上各设计阶段工作量因项目不同会有些差别，一般可按下列比例控制：

1）概念设计阶段——约占设计总工作量的lO%；

2）方襄设计阶段——约占设计总工作量的15%；

3）样板房设计阶段——约占设计总工作量的10%；

4）初步设计阶段——约占设计总工作量的25%；

5）施工图设计阶段——约占设计总工作量的30%；

6）配合装修阶段——约占设计总工作量的l0%。

室内设计费用取决于酒店规模、等级与复杂程度，国际上一般被认可的室内装修费用为工程总概算的6%～10%，最高不超过l2%，中国（内地）则根据行业标

准具体协商议定。

4．厨房与洗衣房设计公司

由于酒店的餐饮经营需要，宴会和多功能厅的重要性日益提高，酒店的餐饮厨房设计就显得更为重要，在建筑方案设计阶段完成前，就要选聘厨房设计公司，其工作范围自食品进货开始，包括粗加工、储藏、中心厨房制作加工，直到各个餐厅厨房的烹调和备餐的全过程设计，一般分成四个阶段：

1）概念方案设计阶段：

根据酒店设计要求文件，提出工艺流程、平面规划和面积要求，并与建筑师和室内设计师协调。

2）平面设计阶段在概念方案设计获得业主和酒店管理公司认可，与建筑师、室内设计师协调后，开展平面设计可以分两阶段进行：

1布置厨房设备，制定技术文件，提出厨房设备、器具清单，包括名称、型号、外形尺寸、材料要求。

2绘制厨房平面布置图，表明设备位置和工作台面，以及提供所需水管、电气、燃气、蒸汽和排气排污口的位置。

3）设备招标阶段：

厨房设计公司可以推荐至少三家厨房设备制造商，协助业主完成招标、评标工作，待评标完成后，根据厨房设备商的要求进行深化设计，并按实际设备状况完成调整设计工作。

4）施工配合阶段：

厨房设计公司审查设备制造商供应设备的完好合格，检查设备和管线的安装，验收与调试，直到试营业。

四个阶段工程量一般为概念方案设计占30%、平面设计阶段占30%，设备招标阶段占30%和施工配合阶段占10%，会因具体项目状况而有变化。

有些小型项目直接选择厨房设备供应商，从提供设备到安装调试完毕，但是作为大中型酒店的厨房设计，则与设备供应分开比较合适。

洗衣房的设计则一般委托厨房设计公司一并设计．同样也经历上述的四个阶段。

5．照明顾问公司

为经营需要，酒店的形象工程备受重视，需要专门聘请有经验的照明顾问公司担负如下工作：

1）大堂、多功能厅、餐厅和咖啡厅的照明方式、灯具选择和光影效果：

2）建筑物的外墙灯饰效果。

3）节日灯光照明和建筑的泛光照明。

4）路灯、园林灯等景观照明。

5）水景和游泳池的灯光配合，其设计阶段需要和建筑设计、电气设计、内设计以及景观设计同步协同进行。

6）根据酒店经营项目不同，在设计阶段还会聘请一些专业顾问，如高尔夫球场顾问、SPA顾问、健身设施顾问、娱乐设施顾问等。

在建设过程中还会遇到二次专业设计，在建筑设计师的综合与协调下，由分包工程专业厂商来完成，如电梯工程、门窗工程、幕墙工程、污水处理工程、消防工程、燃气工程、自动控制工程、电讯（信）工程、网络工程和交通标志工程等。

策划——酒店策划的重要数据

研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：

第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，

第五，平均房价。

按平均每间客房建筑面积而言——

1从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积100平方米；

2四星酒店85～90平方米；

3三星酒店大体上在80平方米；

按投资每平米计算，一个建筑平米——

1五星级酒店平均10,000块钱；

2四星级酒店大体上在9,000块钱；

3三星级酒店在8,000块钱；

按出租率计算，58～60%的出租率是平均盈亏平衡点，一般来说，酒店最佳的出租率是75%～80%，极限出租率是85%。

至于房价，国际“千分之一”法则指出，合理房价应是平均每间客房建造价值的千分之一，另有经验数据表明，一个城市五星级酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均单位价格的1/10。

酒店投资策略

以产品线为依托的投资策略

所谓产品线是从投资者角度将酒店看作是投资活动的产品。

围绕市场需求和投资意向可以将所有酒店分为三大系列，即主题型酒店、功能性酒店和综合型酒店，三大系列酒店都可分别开发不同的投资产品线，主题型酒店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外酒店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到酒店独特的主题内涵.功能型酒店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的酒店，在酒店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假酒店、会议展览酒店、商务酒店、公寓式酒店等；综合型酒店则是满足一般大众消费市场的酒店，当然每一种酒店都会有自身的一个主题定位，综合型酒店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。

由于酒店性质的差异，三大系列的酒店在投资策略上也有所不同：

（一）主题型酒店——在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；

（二）功能型酒店——要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，比如度假型酒店要求在自然环境优美的地区、商务型酒店则要求比较便捷的交通、会展型酒店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型酒店运营成本高但投资回报快；

（三）综合型酒店——投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，酒店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。

以资金链为纽带的投资策略

随着酒店市场的不断成熟，酒店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般酒店的投资回收期相对延长，投资酒店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的酒店类型上，从而确保酒店资金的顺利回收和增值。

目前从投资总成本的角度来看，酒店投资主要集中在豪华型酒店和经济型酒店上，豪华型酒店建设周期长，投资成本高，根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店每间客房的投资成本在15-20万美元之间，四星级酒店每间客房的投资成本在10-14万美元之间，三星级酒店每间客房的投资成本在5-8万美元之间

从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，高星级酒店在中国（内地）某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级酒店，资金运作会存在一定的难度；但是连锁的经济型酒店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，中国（内地）近期投资连锁经济型酒店成长性较好

以时间轴为序列的投资策略

在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面绝对值的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。

以时间轴为序列的酒店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合酒店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。

美国WimberlyAllisonTong&Goo（WATG）专业酒店设计公司认为：

最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与酒店盈利有强相关性，能对酒店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对酒店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在酒店建成后，酒店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照酒店的生命周期规律，10年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长酒店的盈利时段。

以收益率为前提的投资策略

投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。

然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。

根据酒店经营管理的属性，一般影响酒店投资收益的因素有：

酒店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合酒店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。

要确保酒店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略：

第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为酒店投资方向，像江苏的无锡、常州、江阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为酒店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都市上海、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等

第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型酒店能够较好的满足目前中国（内地）大众需求，产权式酒店则引领着高端的度假休闲市场；

第三，投资品牌酒店，酒店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低酒店营运成本。

以情感源为基点的投资策略

所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的