咸阳市保障性住房售后与物业管理.docx

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咸阳市保障性住房售后与物业管理

咸阳市保障性住房物业管理制度

咸阳市住房和城乡建设规划局

二○一一年九月

目录

1、咸阳市保障性住房售后与物业管理办法

2、安全用气管理规定

3、安全用水、用电管理规定

4、出入登记管理规定

5、公共设施的使用和维修保养制度

6、环卫工作岗位制度

7、监督管理机制

8、门卫工作岗位制度

9、小区管理公约

10、消防安全管理规定

11、治安管理规定

咸阳市保障性住房售后与

物业管理办法

第一章总则

第一条　为规范我市保障性住房的物业管理，根据有关法规、政策规定，制定本办法。

第二条　我市城区范围内保障性住房的管理、使用、服务及其监督管理活动，适用本办法。

第三条本办法所称保障性住房，是指由市住建局、区建设局等投资建设或储备的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房及限价商品住房。

第四条保障性住房建筑区划的前期物业管理活动，应当由建设单位与市住建局签订委托协议，明确相关责任。

市住建局具体依法或受托负责保障性住房的使用、管理、服务的监管工作。

第六条廉租住房、公共租赁住房的物业服务工作由市政府相关部门组建专业机构（以下统称物业服务企业）实施，或由市住建局从保障性住房物业服务企业备选库（以下简称备选库）中选聘物业服务企业实施。

第七条在一个保障性住房建筑区划内，应当由一家物业服务企业实行物业管理。

保障性住房的业主、承租人应当遵守住房保障、物业管理相关法律法规政策的规定和临时管理规约、管理规约的约定。

保障性住房的承租人还应当遵守房屋租赁的有关规定和房屋租赁协议的约定。

第二章物业管理与服务

第八条市住建局在保障性住房的管理活动中，应当履行以下职责：

（一）宣传、贯彻执行保障性住房政策，监督检查保障性住房的使用和物业服务；

（二）会同物业服务企业做好保障性住房的动态管理和跟踪服务工作；

（三）培训从事保障性住房使用管理的人员；

（四）负责入住和退出保障性住房时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立保障性住房使用管理信息系统和维修管理档案，发布保障性住房使用动态信息；

（五）承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；

（六）办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；

（七）核拨物业服务费补贴；

（八）受理举报和投诉，并及时依法处理；

（九）委托的其它管理事项。

第九条市住建局应当按照公开、公平、公正的原则，统一建立备选库并定期公布。

入选备选库的物业服务企业应当符合下列条件：

（一）具有物业服务企业资质；

（二）信用记分结果不低于90分；

（三）物业服务项目经理和相关物业服务人员已纳入市物业服务人员执业名册；

（四）内部管理严格，规章制度健全；

（五）其他按规定应当具备的条件。

第十条市住建局应当从备选库中选聘具有相应资质的物业服务企业为保障性住房建筑区划提供前期物业服务，并与受聘的物业服务企业签订期限不超过5年的前期物业服务合同。

市住建局应当参照示范文本制定保障性住房临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主、承租户的共同利益，业主、承租户应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

市住建局应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为保障性住房买卖合同、租赁协议的附件。

　第十一条受聘为保障性住房建筑区划提供物业服务的物业服务企业，应当与业主共同创建和谐物管，使保障性住房建筑区划的物业管理达到规定的标准，同时做好以下工作：

（一）依约对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，并维护相关区域的环境卫生和秩序；

（二）协助公管中心登记保障性住房入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，及时报告公管中心；

（三）受理保障性住房维修的报修申请，协助做好施工监督、竣工验收和现场管理等工作；

（四）协助公管中心办理保障性住房住户的入住、退出等相关手续，建立保障性住房的相关档案；

（五）配合相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；

（六）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告有关部门处理；

（七）协助有关部门核实、处理有关投诉、举报；

（八）承担其它委托事项。

第十二条保障性住房建筑区划内的建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备符合《成都市物业管理条例》规定的条件后，方可交付使用。

第十三条保障性住房竣工交付住户使用30日前，建设单位应当按规定与物业服务企业和公管中心完成物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作。

第十四条保障性住房建筑区划内的物业服务力量配备，由物业服务企业按照行业规范要求落实，可优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员，并纳入市物业服务人员执业名册中管理。

第十五条保障性住房物业服务费用标准，在政府指导价标准内，由物业服务委托双方根据项目规模、物业服务事项及其质量等因素约定。

第十六条保障性住房的业主、承租人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定按月足额交纳物业服务费用。

生活确有困难的廉租住房承租户，可以按规定向公管中心申请物业服务费用补贴。

第十七条　建立物业服务费用补贴专项资金，具体补贴办法另行制定。

第三章使用与维护

第十八条保障性住房竣工交付住户使用时，建设单位应当向业主、市住建局发放、递交房屋质量保证书和房屋使用说明书以及共有部分清册，公管中心应当向廉租住房、公共租赁住房的承租人发放房屋使用说明书。

第十九条廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当赔偿损失。

廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由市住建局统一组织实施，承租人应当予配合。

第二十条建设单位应当依法按照保修期限、范围承担保障性住房的保修责任；可以自行组织维修，也可以委托其他单位进行维修。

保障性住房保修期满后，廉租住房、公共租赁住房专有部分的维修责任市住建局承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修责任由业主自行承担；共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。

第二十一条保障性住房应当按照相关规定建立专项维修资金，并依据相关规定专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第四章监督管理

第二十二条市住建局应当设立保障性住房使用、管理、服务的投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。

市住建局应当按规定对保障性住房建筑区划内的物业管理工作进行巡查和考核，发现物业服务企业有未落实本办法第十一条所列各项工作及规定的和谐物管创建通报内容之一的，应当督促物业服务企业在15日内整改。

第二十三条物业服务企业发现保障性住房住户有以下情形之一的，应当在24小时内书面报告市住建局：

（一）与其申报收入有明显不符的高消费行为；

（二）取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过半年；

　　（三）保障性住房发生转租、转借、转让、出租、调换、经营；

　　（四）家庭收入、资产、住房情况发生明显变化未按规定及时申报；

　　（五）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；

　　（六）其它违反规定的情形。

第五章相关责任　　

第二十四条任何单位、个人发现在保障性住房使用、管理、服务及其监督管理活动中有违法、违规行为的，均可向市住建局举报，区房产管理部门、公管中心应当及时依法、依约处理。

第二十五条物业服务企业有下列情形之一的，市住建局应当及时终止前期物业服务合同，同时报送相关部门依法处理：

（一）对存在的问题不按规定时限整改或两次以上整改不到位；

（二）连续两次测评，业主满意度低于80%；

（三）发生重大责任事故；

（四）未按本办法第二十三条规定履行报告义务；

（五）造成共用部位、共用设施设备重大安全隐患，或造成两次以上重大群体性事件；

（六）应当及时终止前期物业服务合同的其他情形。

第二十六条有关单位的相关工作人员在履行工作职责中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究其责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十七条保障性住房使用、管理、服务活动中发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼，也可以向当地人民调解机构申请调解。

第二十八条　各县市、区的保障性住房项目的物业管理，可参照本办法实施。

第二十九条　本办法由咸阳市住建局负责解释。

第三十条　本办法自年月日之日起施行.

安全用气管理规定

1、请使用合格的燃气设施，安装燃器具要请具有施工资格的施工队进行。

发现问题要请专业技术人员维修。

2、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。

燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。

3、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。

　　4、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀。

　　5、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。

安全用水、用电管理规定

　　1、住宅区内居民或商铺，施工队需临时接用水、电时，应向物业管理处申请，经查核获准后由技工监督实施。

　　2、住宅区内任何单位或个人未经物业管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。

　　3、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。

提倡居民在室内配备漏电保护开关，因违反安全用水、用电的规定而造成事故，住户应承担责任。

　　4、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝容量。

　　5、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使其远离易燃物，人要离开时，注意断开电源。

　　6、住户长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀。

    7、住户应爱护公共用水、用电设施。

不得有意损坏水表或电表。

8、对公共管道、线路和房屋内管道、线路进行维修时，住户有义务提供方便，对因装修或住户使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，物业管理处有权要求责任者疏通或修复。

出入登记管理规定

1、入住本小区的业主需将个人及住宅的详细资料申报到小区物

业管理办公室进行登记，落实通水、通电等事宜。

2、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

　　3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置，机动车辆停放在小区指定区域。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

公共设施的使用和维修保养制度

1、小区内的共用设备包括供电、给排水、消防、通信、治安监控等设施设备，公共部分全权由物业管理处或管理处委托的专业公司代管。

2、物业管理处定期检查共用设备运行状态，包括：

检查设备设施机械性能、安全防护措施、运行环境（温度、湿度、清洁卫生等），确保公共设施正常运行。

3、业主要自觉爱护小区公共设施设备，发现问题及时向物业管理处报告，同时从自身做起，切勿使用对保安通讯、公共设施有影响的电器；切勿把渣滓、布屑或其他硬物丢弃到下水道；切勿损坏和遮挡监控摄像头；非火警和特殊情况，不得使用消防设备。

4、对铺设在业主房屋内的某些公共设施（如下水管等），物业管理处有权在必要时进入业主房内进行维修，预先通知与否，则视紧急程度而定；

5、 物业管理处对公共设施定期或临时进行维护保养，在维护保养期间，有可能对住户生活带来不便，住户应予以理解支持。

6、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

7、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。

环卫工作岗位制度

1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。

2、环卫人员必须在上午8：

00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。

3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。

雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。

4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。

5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。

6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。

7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。

监督管理机制

坚持“服务无止境，满意创百分”的宗旨，加强“全方位管理、多功能服务”的管理手段，建立监督管理机制，确保各项制度的落实。

　　1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

　　2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

　　3、关注业主生活质量的提高，倡导“当小区保护神，做业主贴心人”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造晋源文明的住宅社区。

4、建立健全完善的管理体制和管理制度，确保各项服务监督到位、执行到位、落实到位。

门卫工作岗位制度

为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。

特制订本制度。

一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。

二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。

三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。

四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。

五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。

六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。

七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。

八、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。

九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。

必须经常打扫，保持干净、整洁。

门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。

十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。

十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。

十二、完成领导临时安排的其它工作。

十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，每人奖200元。

以上制度值班人员共同遵守，从2005年9月15日起执行。

交通管理规定

1、小区内机动车辆进入和停放，所有业主和外来车辆，都必须停放在指定区域。

摩托车、单车亦应停放在指定的地点。

2、 有特殊情况的车辆，如救护车、消防车、警车、搬家车等，确需进入小区的，必须征得门卫岗保安准许，登记后，方能入内。

3、住户的车辆，应在物业管理处填写《固定（非固定）车位登记表》，并按时交纳场地使用费，领取车辆停放卡；住户的摩托车、自行车应到物业管理处部办理停放手续，填写《摩托车、自行车停放登记表》，领取停放卡并按时交纳管理费。

4、外来车辆进入管辖区时，保安员应在《车辆出入登记表》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定交费。

5、驾车进入停车场必须遵守车辆管理制度，按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。

6、所有装载物品的车辆若无物品来源证明或住户登记、委托签名，保安人员将拒绝放行。

7、为保证小区道路干净，影响卫生车辆必须在小区外冲洗干净，保安人员认可后方可进入。

8、 物业公司有权在小区内设置交通标识，必要时将小区内交通改道，或临时封闭道路。

9、司乘人员应遵守交通规则，维持交通秩序，爱护交通设施。

小区管理公约

小区是住户共同的家，需要广大住户精心呵护，共同营造一个安全，文明、幽静、和谐的生活环境，为此特订立本规定，希遵照执行。

（1）小区设立门岗，担负小区安全保卫、秩序维持工作，进出小区人员应服从、配合门岗工作人员的管理，互相尊重，文明礼貌。

（2）非小区住户无事不得进入小区，有事来访须在门岗处登记，核实有效证件，方能进入。

（3）施工人员由施工单位统一到物业管理处办理临时出入证，一人一证，凭证放行。

（4）任何搬出小区的大件物品或贵重物品须有业主陪同，报经物业管理中心办理有关手续，方可放行。

（5）爱护公用设施，不得损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。

（6）小区花园、健身娱乐场所由住户共同享受，不得独自占用和损坏，不得做有碍观瞻、妨碍他人的事。

 （7）遵守社会公德，自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；不在公共过道、场所堆放杂物、丢弃垃圾，不得随便开启外墙上部分只允许在紧急状态下方可开启的窗户，并严禁高空抛物。

（8）装饰房屋不得擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地。

（9）不得在单元内存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

   （10）不得践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；

   （11）未给许可，不得在公共场所、道路两侧乱设摊点、推销产品；

    （12）小区内不得有影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、乱设广告牌；

    （13）不得聚众喧闹、噪声扰民，进行危害公共利益或造成足以妨碍或侵扰其它业主的事项；

（14） 不得在单元房内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得利用单元房做斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得物业管理处书面许可的商铺除外。

（15）不得饲养家禽家畜或外形凶猛的宠物。

（16）不得从事封建迷信邪教活动。

  （17）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

消防安全管理规定

   1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

　　4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

　　5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

　　6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

　7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

　　8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

　　9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

　　10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

　　11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。

一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

治安管理规定

1、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。

及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

　　2、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

　　3、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

4、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

5、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

6、对下列行为，保安人员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止：

   ①、随意停放车辆；

　　②、占用消防通道或其它公共区域；

　　③、损坏公共设施；

　　④、非法举行集会、游行、示威、聚众喧闹、酗酒滋事；

　　⑤、侵入他人住宅，损毁他人财物；

⑥、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活。