房地产企业汇算清缴完全攻略转.docx
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房地产企业汇算清缴完全攻略转
2011年房地产企业汇算清缴完全攻略（转）
作者:
钟必
第一部分：
房地产企业计税收入政策的重点难点
一、未完工开发产品取得的收入
国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
第九条企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。
第十二条③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
收入会计准则的规定
销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入企业；（超过50%）
（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
比较会计与税法关于收入确认条件，会计确认收入时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,而国税发【2009】31只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
所以企业的预售房收入会计记入预收帐款，不确认收入，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。
在这里有必要提醒广大房地产纳税人，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收入。
预收账款属于税法的收入需要注意以下几个问题：
1、不是一次性确认全部收入，还要看确认收入的方式，例如，银行按揭方式就可以分两次确认收入。
2、预收账款属于税法的收入，有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比如何申报纳税?
收入在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税；
收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税税。
3、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。
4、预收账款如何填申报表才能才能计提业务招待费？
例如，某房地产企业取得预售收入1000万，目前各地流行的预收账款三种填表方法：
（1）无锡国税：
预收账款先确认其他视同销售收入然后在附表三第四十行20其他将预售收入做调减处理
填报方法：
预售收入填入附表一第十六行（3）其他视同销售收入1000万，同时附表三第四十行20其他将预售收入1000万做调减处理。
（2）青岛地税：
在附表三第40行第4列调减调增。
填表方法：
第一步取得预售款时：
当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润150万填入附表三第52行第3列。
会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。
第二步预售款结转销售收入时：
完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率的预计利润150万填到附表三第52行第4列。
同时，应当将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。
（3）北京市国税局的填报口径
企业取得的销售未完工开发产品收入额，先确认营业收入，然后在附表三第19行“其他”栏第4列进行调减。
北京市国税局的填报口径举例：
（一）未完工年度
1、主表第1行：
1000万，但是不填写第二行营业成本。
2、附表1第4行：
1000万。
3、附表8第4行：
用于计算业务招待费、广告宣传费基数1000万。
4、附表3第19行第4列，纳税调减1000万。
5、附表3第52行第3列调增150万
6、附表3第40行第4列调减65.5万。
（二）完工年度
1、以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：
不需要结转收入。
2、附表3第19行第3列，纳税调增1000万。
3、附表3第52行第4列，纳税调减150万
4、附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。
5、预收的定金、订金是否要预征企业所得税？
（1）定金要预征企业所得税
定金属于已经签了合同的预收账款
所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。
合同上是“定金”的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。
“定金”的总额不得超过合同标的的20%。
定金具有担保性质
预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
（2）订金不要预征企业所得税
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。
订金只是单方行为，不具有担保性质。
预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质
订金，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。
诚意金、保证金、内部认购会员卡或会员费也同预收的订金一样处理，暂时不用征企业所得税。
等签合同才征税。
6、国税发【2009】31号31第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计入当期应纳税所得额是实际征收而非预征的意思，不是预征就没有多退少补的过程。
因此，当未完工开发产品取得的收入未来结转成为完工开发产品收入的时候，减的是预计毛利，而不是减预缴税款。
7、房地产企业的预收帐款属于税法的收入，并且要计入当期应纳税所得额。
不按收入计入当期应纳税所得额，属于虚假申报，税务机关将会分两种情况处理：
（1）税款不跨年度的，按照编造虚假计税依据处5万以下罚款。
关于加强企业所得税预缴工作的通知国税函[2009]34号
三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数+汇算清缴数）应不少于70%.
纳税人进行虚假申报，但未造成不缴或者少缴应纳税款的后果。
按《税收征管法》第64条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下的罚款。
（2）税款跨年度的，属于偷税
纳税人进行虚假申报，造成了不缴或者少缴应纳税款的后果，按《税收征管法》第63条偷税处理。
二、销售收入
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认。
（一）一次性全额收款方式
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）分期收款方式
采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）银行按揭方式
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实际收到日确认收入的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
国税发【2009】31号31第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（四）委托销售方式（销售方式）
1、支付手续费方式
甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。
由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。
与A房屋销售公司签订代理销售合同，A公司按销售额5%收取手续费。
2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。
A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。
甲公司账务处理为：
借：
银行存款 950万元
贷：
销售收入 950万元
正确的处理：
A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据服务业发票50万元，作为费用列支）。
（二）视同买断的方式
视同买断
买断的是价格而不是产权
开发商（企业）可以不参与销售合同，也可以参与销售合同。
如果开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入，其余都是按照买断价确认收入。
B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。
2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。
甲公司账务处理为：
借：
银行存款900万元（按买断价计算）
贷：
销售收入900万元。
正确的处理：
B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。
（三）超基价分成方式
税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
例如，C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。
合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。
2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。
甲公司账务处理如下：
借：
银行存款 900万元（按保底价计算）
贷：
销售收入 900万元。
正确的处理：
C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
（四）包销方式
包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；
包销期外：
包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。
包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。
例如， D公司采取包销方式。
合同约定：
D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。
合同规定，由受托方与客户签订售房合同。
截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。
甲公司账务处理如下：
借：
银行存款 765万元
贷：
销售收入 765万元
正确的处理：
D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝900（万元）。
这里有个问题需要注意：
如果房产公司将房产低价卖给公司股东，在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。
因为，《企业所得税法实施条例》第109条 关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
三、预租及租金收入
1、企业所得税的处理
（1）《企业所得税条例》第19条规定：
按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
我们所称的¡°收付实现制¡±并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。
（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。
法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。
企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
例如：
2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。
会计处理：
2009年确认100万租金收入。
税法处理：
可以有两种选择：
1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。
2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。
2010、2011两个年度应该调减100万元。
租金：
未按权责发生制原则确认的收入
会计处理：
借：
银行存款300
贷：
其他业务收入100
预收账款200
税务处理：
根据企业所得税法实施条例第19条：
税法应当确认300万元缴纳企业所得税。
纳税调增200万元。
2008年申报：
附表一第5行填报100万元，结转到主表第1行填报100万元营业收入。
附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第3列填报200万元，结转到主表第14行纳税调增200万元。
2009年、2010年纳税调减
借：
预收账款100
贷：
其他业务收入100
税务处理：
纳税调减2009年度应纳税所得额100万元。
申报：
附表一第5行填报100万元，结转到主表第1行填报100万元营业收入。
附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第4列填报100万元，结转到主表第15行纳税调减100万元。
四、视同销售收入
（一）企业所得税视同销售的原则：
《企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
企业所得税视同销售的原则：
资产所有权属已发生改变
（国税函[2008]828号）的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
1、用于市场推广或销售；
2、用于交际应酬；
3、用于职工奖励或福利；
4、用于股息分配；
5、用于对外捐赠；
6、其他改变资产所有权属的用途。
属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
国税函[2008]828号文件的利好在于自2008年1月1日起执行。
对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。
也就是说，即使房地产企业在2008年以前自产自用没有视同销售，2008年以后也不需要补视同销售。
这里需要注意的是由于自产自用没有视同销售，因此不能增加计税基础。
例如：
某房地产企业将成本为100，市场价为150的商品房用于本企业的固定资产。
2008年以前的
税务处理
借：
固定资产100
贷：
开发产品100
1、视同销售50
（150-100）
2、增加计税基础50
折旧150（100+50）
2008年以后的
税务处理
借：
固定资产100
贷：
开发产品100
1、不用视同销售
2、不增加计税基础
如果用150提折旧就是多列支出。
国税发【2009】31第七条规定：
企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
无偿赠送企业所得税的处理：
例：
卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。
成本50万。
国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
（1）借：
银行存款100万
贷：
主营业务收入——房屋90万
主营业务收入——家电、家俱10万
（2）借：
主营业务成本——房屋50万
主营业务成本——家电、家俱10万
贷：
库存商品60万
五、股息红利收入
新企业所得税法第二十六条企业的下列收入为免税收入：
（一）国债利息收入；
（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
（四）符合条件的非营利组织的收入。
1、国税函[2010]79号四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
但是，以未分配利润转股本计税基础可以提高，未分配利润转股就应该分解为红利分配+增资来处理。
2、股息红利所得确认时点：
《企业所得税法实施条例》第17条第2款：
股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。
国税函[2010]79号
四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
3、权益法下股息红利所得的填表注意事项？
例：
A房地产公司2005年分别购入甲企业和乙企业各25%的股权，并都采取权益法进行核算。
假设A公司2008年利润总额为100万元，不考虑填报其他生产经营活动产生的申报数据。
甲企业2008年实现利润100万元；乙企业2008年亏损60万元；2008年甲企业宣布分配2007年度利润合共88万元，A公司可分得22万元。
会计核算：
A公司按照权益法核算，应按照享有的被投资企业份额确认投资损益，因此应确认投资甲企业取得投资收益25万元（100万元×25%），确认投资乙企业应分担的投资损失15万元（60万元×25%），并计入当年的利润总额。
25-15=10
税法规定：
A公司持有的甲企业、乙企业股份期间，未被投资企业宣布分配的利润或当年的亏损，税收不予确认。
当年被投资企业宣布分配的股息22万元，应确认为投资收益，符合《企业所得税实施条例》第八十三条规定条件的，可确认为免税收入。
权益法下分回股息红利所得的填表注意事项？
1081号文件中的填表说明，附表三数字并不完全取决于附表十一。
只是分析填列。
依据如下：
第7行“6.按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益”：
第3列“调增金额”填报纳税人应分担被投资单位发生的净亏损、确认为投资损失的金额；第4列“调减金额”填报纳税人应分享被投资单位发生的净利润、确认为投资收益的金额。
本行根据附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》分析填列。
因此，申报表是倒着做的
第1步：
填附表（十一），解释清楚会计和税法的差异是12
注意:
附表（十一）的第6列（7+14）是错误的,
14列不是股息红利收入,第6列不用填，只填7、8、9列
第2步：
填附表5：
免税收入填22
第3步：
填附表3
（1）在附表3第7行第3列按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益调增12万元，不能填22，关键点4、填主表,申报表是倒着做的
（2）14行加：
纳税调整增加额12万元（填附表三）
（3）15行减：
纳税调整减少额22万元（填附表三）
第4步填主表
第二部分：
计税成本政策的重点难点
一、土地成本的确定
（一）招、拍、挂拿地方式土地成本的确定
所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称
出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本。
这里需要注意的是：
企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
（二）购买转让土地方式取得土地成本的确定
买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。
买方必须要求卖方提供发票，不能自己去开发票回来。
例如：
甲公司以8000万从乙公司取得了一块坐落于A区的土地，但乙公司未提供发票。
后甲公司从B区的税务局代开了8000万的发票，并交纳了400万的税费。
这8400万能进土地成本吗？
甲公司违反了两个行为;
1、未按规定取得发票,导致对方少缴税款。
按《发票管理办法》第四十一条 违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款处理；
2、虚开发票.虚开发票8000万不可以税前扣除.
《发票管理办法》 第二十二条任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
（三）购买股权方式取得土地成本的确定
这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
（四）以拆迁安置方式取得土地成本的确定
房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：
1、作价补偿形式。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。
根据征管法第21条，企业根据货物或劳务必须依法取得发票，才能税前扣除，但非购销业务不得依据发票税前扣除。
另外，根据营业税暂行条例实施细则
条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关
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