云岩时代数码广场商业合作计划书打印版.docx

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云岩时代数码广场商业合作计划书打印版

云岩时代数码广场

云岩科技大厦

合作计划书

（欲寻找专业化的电脑买场管理团队）

管理输出的合作模式

省怡和房地产开发

市云岩区科技局

2004年11月

摘要

市云岩数码广场（暂定名）由怡和房地产开发有限责任公司开发和市云岩区科技局在市中心地带文路上共同打造规模最大（13000平方米）、档次最高、购物环境最好的集购物、休闲、商务、娱乐、教育、物流为一体的综合性3C卖场。

省3000多万人口，城区人口300万左右、IT类企业总数在1000家以上、IT从业人员约3万左右，电脑市场经历了近十年的发展，已经初具规模。

随着时代的发展数码产品的消费的日趋增加，老的电脑商城在硬件环境和软件环境上已经更不上时代发展的需求，省急需出现融合现代化、科技发展需求，规模最大、档次最高、购物环境最好的现代的数码购物广场，云岩数码广场在时代的发展需求下呼之欲出。

市云岩区经济结构的战略性调整步伐，实现产业结构的进一步优化,使产业层次向管理型和高技术型转化，区委、区政府发挥区位优势，充分挖掘区域楼宇资源潜力，促进多种经济要素向楼宇集聚整合，从而进一步提高区域经济运行的质量和效益。

市云岩区科技局怡和房地产发展有限责任公司合作，建设为"云岩科技大厦",层高25层，主楼5层至25层为云岩科技大厦，裙楼1—4层为云岩时代数码广场。

通过科技大厦和数码广场，推动本区高新产业发展和和科技产业集群发展，促进科技产业的形成。

为扶持科技产业大厦的发展，云岩区将制定优惠政策，在云岩科技大厦（含数码广场）入住的商家给予在金融贷款、税收、和产业政策上的大力扶持。

我们希望能找到一家专业化的电脑买场管理团队，以管理输出的作为合作的模式。

共同合作来经营数码商业广场。

一、项目介绍

1、楼盘技术数据

技术指标

总用地面积：

5247.00m2；建筑密度：

44％；容积率：

7.6；绿化率：

25％

基本数据

建筑层数：

±0.00以上26层，其中：

1－4层为商业裙楼，5－26层为A、B塔楼（A栋21层写字楼，B栋22层商住楼）；±0.00以下2层。

建筑高度：

99m；建筑占地：

2327.24m2。

总建筑面积：

50287.69m2（±0.00以上面积43936.66m2，±0.00以下6351.03m2）。

其中：

商业面积：

12659.37m2（负一层商场：

3089.55m2，一层商场2327.24m2，二层商场：

2538.13m2，三层商场2678.24m2，四层商场2026.21m2）。

A栋写字楼面积：

14660.31m2；B栋商住楼面积：

17972.68m2。

转换层面积：

1733.85m2;

地下车库面积（负二层）3161.48m2。

双层停车位142个，可申请市政规划地面停车位若干个。

2、优越的地理位置

云岩时代数码广场位于市老成区中路与南路交叉口街面，雄驻在中路龙头地位的“黔宝金店”原址上，所处位置属市中心“寸土寸金”黄金宝地。

该建筑东到南路街面，临近省人民医院；南至尚武巷，俯南明河畔甲秀楼；西接护国路、尚武小区；北沿中路街面，主入口与阁相向。

阁是文教、商业繁华的老城旧址，是解放前老人富贵家族的居住宅院，现在作为市标志性景观建筑，造型、风格特异，绿化广场开阔，休闲、娱乐景观别致，文化分为浓厚，可谓商居两旺之地。

3、完善的环境配套

云岩时代数码广场位于的老居民区——老东门片区，该区居民点多，各类市政配套设施齐全，水电气供应正常，属于成熟的居住社区；无大型污染源，空气质量好；道路宽达30米；阁属大型休闲、绿化广场。

有万东花鸟市场、集贸市场，民生集贸市场；百货购物广场、时代广场、白马服装城等，购物便捷、环境优美；有名门食府、蔡家街小吃一条街、拉丁酒吧及众多洗裕中心和临街服装品牌店等休闲、娱乐中心；有省人民医院、老百姓大药房等医疗机构；有六一幼儿园、环东小学、新东门小学、甲秀小学、十中、十八中等教育机构；有建设银行、农业银行、商业银行、大唐证券、华创证券、中国移动、中国联通、中国电信等金融、证券、电信服务机构；有大南办事处、第三居委会等政府服务机构。

4、良好的人口机构

云岩时代数码广场附近居民均为本地老居民，人口密度大，以省医、邮政及交易系统职工为主，有部分商品房购买者迁入，知识分子比例较大，居住人口素质高，人均收入较稳定，家境殷实，消费水平较高。

5、便利的交通条件

云岩时代数码广场面临下中路、南路街宽30米，有绿化带，200米外有外环城东路、护国路、富水路、中华南路等市重要交通道路，交通方便。

步行至市中心“大十字”约十分钟，至甲秀楼南明河畔约12分钟；途径大巴、中巴有：

4、5、6、21、24、253、81、76、84、62、95、70、71等。

6、完美的规划设计

云岩时代数码广场的规划设计工作由市建筑承担。

开发商和通过深入的市场调查，准确的市场定位，对各类商住楼设计方案进行对比研究，多方面应用科技成果，把规划师、建筑师的灵感与业主的意愿结合起来。

7、独特的建筑造型

云岩时代数码广场的建筑造型注重协调性、和谐性、耐看性，采用简洁、明快的现代风格，在外墙设计上以澳洲风情为主，力求创造一个富有时代感的标志性形象，与阁相应成辉，为师的城市建设增添一道亮丽的风景。

建筑立面采用大块的虚实对比及细腻的细部处理，流畅大方，简洁明朗，虚实有度，刚柔相济，有节奏韵律感和时代特征，充分展现建筑这一“凝固的音乐”无穷魅力的独特个性，突出典雅端庄形象，创造一个富有鲜明个性特征及人文景观、高贵时尚的集商贸、办公、居住为一体的宜人的“都市精品”。

8、合理的建筑结构

云岩科技大厦建筑为全框架结构，结构合理，涵丰富。

1）商场部分（云岩时代数码广场）：

（负一层-四层1.2万m2），层高4.2-5.1m,柱距宽（4.2-8.4m）,柱网分布均匀，设有自动扶梯、供暖系统及新风系统、大堂背景音乐及广播系统，属理想的商业活动布局模式，应成商家经商之首选构造；既可做大型的“购物天堂”装修，亦可任意间隔活动空间作为独立“精品屋”。

2）办公部分：

写字楼标准层面积698.11m2，层高3.5m。

楼宇设备：

垂直交通：

三部三菱商务电梯；空调：

冷暖中央空调及新风系统；供电：

双电源供电系统；消防：

烟感温感报警系统、自动喷林灭火系统、消火栓消防系统、气体灭火系统；通讯：

闭路电视、宽带网络系统；广播：

楼宇背景音乐及楼宇广播系统。

楼宇配备：

（OSA）办公自能化系统、（SAS）保安智能化系统；顶层大型商务会议中心；停车场；负二层为地下双层停车场142个车位，属景观型完全智能化商务空间。

3）公共设施：

转换层设独立室会所，配有娱乐、健身、文化设施等。

室外设绿化、凉亭等休憩、交往场所和空间，地下停车场配有142个车位，引进智能化系统，实行良好、便捷的物业服务，创造邻里和睦、互尊互爱的住区形象。

9、项目背景

为加快市云岩区经济结构的战略性调整步伐，实现产业结构的进一步优化,使产业层次向管理型和高技术型转化，区委、区政府发挥区位优势，充分挖掘区域楼宇资源潜力，促进多种经济要素向楼宇集聚整合，从而进一步提高区域经济运行的质量和效益。

市云岩区科技局、区市场管理委员会、与路街道办事处、怡和房地产发展有限责任公司合作，合作开发市怡和房地产开发位于中路的在建楼宇，拟建设为"云岩科技大厦"。

希望通过这次开发，探索推动本区高新产业发展和和科技产业集群发展，促进科技产业的形成，加快区域经济的结构调整的提升和经济的持续发展的一种新模式。

2004年10月15日、16日，区政府邀请专家、学者及相关部门召开关于开发云岩科技大厦的座谈会。

通过这次座谈会统一了思想，坚定了信心，各方一致认为有必要在云岩区建立一座汇集科技产业的能充分发挥科技产业优势的科技产业发展大厦。

同时，开发商怡和房地产开发有限责任公司通过慎重调研和分析，经过长期酝酿，也决定在商业裙楼经营数码产品，并立志打造省最先进，最规的数码广场。

二、市场环境分析

1、市电脑市场的发展历程

1）电脑市场发展概要

电脑市场经历了近十年的发展，已经初具规模。

省人口3600万，城区人口300万左右、IT类企业总数1000家以上、IT从业人员约3万左右。

目前已经拥有西南电脑城、电脑城、怡信数码港、脑百信数码世界等四个专门的电脑卖场

在发展过程中已经倒闭的电脑城：

新世纪电脑城、创新电脑城

2）电脑卖场的演变　　

从97年开始就有了西南电脑城和电脑城，分别位于公园路和神奇路，当时的IT企业也就几十家，随后几年里IT行业稳步发展，

2001年9月份，在地区有着IT卖场运作经验的怡信数码港亮相瑞金路，此时IT企业已经达到600多家，

2003年6月本地运作市府灯饰广场的管理团队在公园路运作了脑百信数码世界

电脑市场通过十几年的发展，已经初具规模。

3）从94年产生第一批电脑公司开始，在短短的十年IT市场的商业形态经历了三个阶段

第一阶段：

沿街为市

以路、公园路为代表

是最早的沿街为市的商业形态，几个人合伙开一个店面，散兵作战

第二阶段：

物业型电脑城

以西南、电脑城为代表

由于卖场与商家之间只有单纯的租赁形式，缺乏专业的经营和服务模式，使其没有得到进一步的发展，至今也只是一个简单的现状维持

第三阶段：

管理型电脑城

以怡信、脑百信为代表

-2001年，怡信以专业、品牌化的电脑卖场形象，进入IT市场，向IT卖场注入了新的活力，使IT商家的经营理念向前推进了一大步

-2003年脑百信数码世界开业将将卖场理念向前推了一步，成功的推行了2001年怡信未能成功推行的柜台式营业理念

怡信也

2、市电脑城现状的深入分析将采用五力分析模型框架

5、成功的关键因素和失败的主要原因分析

•1）市电脑城的竞争日益激烈，对竞争者的要求越来越高

•2）市电脑城行业目前处于管理型和物业型电脑城并存阶段，管理型电脑城处于优势地位，

•3）管理型电脑城居于相对优势只是在于其管理稍微领先对手，但在全国围比较还处于非常粗放阶段，经不起有先进管理经验、有实力的对手冲击

•4）商场的价格并不是商场的成功的决定因素，价格只是在招商中的一个有力的吸引商家的手段

•5）不能够在定位、品牌打造和经营管理方面跟上时代的电脑城已经或面临淘汰

•6）商场的成功在于有领先的经营理念和专业化的管理经营团队，必须在专业的招商、专业的卖场推广、专业的部管理和经营下功夫

三、市云岩数码广场SWOT分析

从企业部环境（企业的优势、劣势）和外部环境（机遇、威胁）两个角度来分析怡和房开操作的数码港项目

1、部分析-优势

1）公司高层的信心和决心

怡和房开的董事长、总经理及全体高层达成共识，致力打造一流的数码港品牌。

2）营业用地为自有产权

拥有物业产权使我们不象其他卖场经营者那样面对租金压力；对卖场的管理、装修、持续经营具有主动性；承担风险的能力比竞争者增大；对我们经营数码城具有成本优势。

这是目前其他电脑卖场经营者无法比拟的优势。

3）自主开发楼宇，硬件设施上有充分保障

公司多年的房地产开发经验，在数码港的硬件投资方面具有专业性，使数码港的硬件设施具有充分保障。

罗董事长坚定不移地要“打造最好的数码城，十年不过时”

4）数码港停车位充足，可满足商务楼宇、卖场、消费者需求

我们走访大量在的电脑城里经营的商家和消费者，普遍停车难令他们非常头疼。

目前的所有竞争对手的停车位置非常有限，这是他们无法解决的硬伤。

随着汽车拥有量不断增加，停车难的矛盾将更加突出。

云岩数码港底层设计双层停车装置共有停车位140个，是目前数码卖场自有停车位最多的。

新大陆数码世界宣称拥有200个车位实际上已经包含了后楼平台、大厦及周边的停车场车位。

按照那样的计算方式，云岩数码港商圈至少拥有600个以上停车位。

能够解决商家和消费者的停车问题是其他竞争对手无法比拟的优势。

5）良好的政府资源

保持和工商、税务等的良好关系对电脑数码卖场非常重要。

怡和房开是云岩区纳税大户，诚实经营，拥有良好的政府资源，可以将政府资源充分发挥作用于数码港的经营。

区科技局、市管会、办事处三家政府部门和怡和房开专门成立科技大厦筹备组，对本项目进行重点支持。

6）有作为重点扶持楼宇的优惠政策

公司作为区政府重点扶持的楼宇，是云岩区发展楼宇经济扶持的第一栋专业性楼盘。

将通过运作取得政府对数码港商家在税收、贷款贴息等方面的专门政策支持。

7）长期默契配合、团结忠诚的精干团队

怡和房开经过多年共事，人员流失率很低配合默契；公司具有和谐的企业文化氛围。

2、外部分析-机会

消费应用电子产品具有巨大的市场潜力，尤其是数码类产品，增长率惊人

据我们从省统计局拿到的资料显示，近年来市人均收入稳步上升，电脑普及率增加很快，对消费应用电子的需求旺盛

•目前的电脑城卖场经营者无论是自身经济实力、经营理念、管理水平，还是卖场的硬件环境等远落后于全国其他省会同行，消费应用电子市场有必要进行升级换代。

•竞争对手在经营理念、服务意识上的不足给了我们绝好的市场空间

3、云岩数码广场项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）

分析总结如下

优势——S

1、公司高层对打造一流数码港品牌高度信心和决心

2、营业用地为自有产权可以降低经营成本

3、自主开发楼宇，在硬件设施上有充分保障

4、区纳税大户，诚实经营，拥有良好的政府资源

5、停车位充足，满足商务楼宇、卖场、消费者需求

6、区政府、科技局、市管会、办事处的强力支持

7、有作为重点扶持楼宇的优惠政策

8、长期默契配合、团结忠诚的精干团队

劣势——W

1、没有向其他领域扩展的经验

2、即将进入的领域和原经营领域差别很大，原先积累的管理经验很难借鉴

3、缺乏经营电脑城的专业性管理人才

4、公司低调、不扬的经营风格与数码港扬个性、重宣传和推广的经营理念可能产生矛盾冲突

5、与其他几个电脑城相比，云岩数码港人流量相对较小

机会——O

1、消费应用电子市场具有巨大的市场潜力

2、市人均收入稳步上升，电脑普及率增加很快，对消费应用电子的需求旺盛

3、目前的电脑城卖场经营者无论是自身经济实力、经营理念、管理水平，还是卖场的硬件环境等远落后于全国其他省会同行，消费应用电子市场有必要进行升级换代。

威胁——T

1、目前的电脑城数量众多，竞争激烈

2、新开的新大陆在业态上领先于其他几家，在卖场经营管理方面有成功运作的丰富经验，对我们形成巨大威胁

3、潜在竞争者进入市场壁垒很低

4、直营连锁大卖场的冲击

5、其他营销渠道分流卖场的客户

通过SWOT分析，我们决定发挥优势，抓住机会，通过和合作伙伴多种合作解决管理瓶颈。

四、关于合作的方式

欲寻找专业化的电脑买场管理团队，以管理输出的作为合作的模式。

我们通过广泛的调查和访谈，了解了周边以致全国的电脑城、数码广场和家电/数码卖场连锁经营商，欲寻找专业化的电脑买场管理团队，以电脑买场管理输出的合作模式合作。

我们将在未来很长一段时间实现双赢。

所以，我们希望贵公司的决策层能够认真考虑我们的建议，并能够在适当的时间来实地考察和深入了解一下我们这个项目，实现双方共同的发展。

附件：