康瀛老年养生保健基地暨康瀛老年保健示范公寓项目可行性方案全文.docx

康瀛老年养生保健基地暨康瀛老年保健示范公寓项目可行性方案全文.docx

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康瀛老年养生保健基地暨康瀛老年保健示范公寓项目可行性方案全文

老年养生保健基地

康瀛老年养生保健基地

（暨康瀛老年保健示范公寓项目）

可行性方案

（20100926）

一、项目背景

二十一世纪全球已步入人口老龄化时代。

据资料表明：

2050年世界60岁以上的老年人口在峰值时的比例将达到203>.7%。

另据2001年6月2日国家统计局《2000年第五次全国人口普查重要数据公报》显示，中国已经进入人口老年型国家行列，并预测2025年中国老年人口比例比世界平均水平高出3.9个百分点。

2050年则高出4.5个百分点。

截止2005年底，北京市60岁以上的老年人口数量已达到224.3万，占全市常住人口的14.6%，预计到2010年，老年人口将达到250万，占全市常住人口的15.2%。

老年人口数量的急剧增长，已引起了全社会的广泛关注，近年来党和国家提出“党政主导、社会参与、全民关怀”老年事业的发展方针，各类老年服务机构的投入迅猛增长，据统计：

北京地区老年公寓、敬老院已从1999年的84家上升到2009年的326家。

与此同时，各种为老年人健康服务的医疗保健机构也纷纷诞生。

随着我国社会经济的发展和全社会物质生活水平的提高，老年人的养老需求已由原来的仅仅是为了生存需要，满足其简单的生活照顾和服务需求，发展为晚年生活需求多元化的趋势，希望社会满足“接受教育的需要、人际交往需要、成为志愿者服务他人的需要、贡献自己的经验和智慧的需要、有质量地休闲需要、科学地充实闲暇生活的需要”。

如何顺应这些需要，发展老年事业，建立高品质、科学性、系统性、规范的新型养老机构，已成为政府、企事业单位、有志于老年事业人士、乃至全社会的共识。

北京康瀛房地产开发有限公司根据我国当前老年人养老的需求发生了很大变化的特点，集合了一批热爱老年事业，愿意投身于老年事业，并有着一定文化背景、医疗背景、领导管理背景的骨干，将与中国老年保健协会共同打造一个“中国老年养生保健基地（以下简称老年养生保健基地）”，搭建一个高品质的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为”的服务与交流平台。

旨在老年保健领域做出中国特色，同时满足市场需求，为我国的老年事业和社会发展做出贡献。

二、项目概况

老年养生保健基地，建设地点位于北京市怀柔区庙城镇，距离怀柔城区3公里。

距京承高速公路怀柔出口800米，驾车由北三环路上京承高速后35分钟左右即可到达。

老年养生保健基地规划建设用地74000㎡，建筑用地51134㎡，总建筑面积61000㎡（其中4000㎡为租赁合作），容积率1.11，绿化率为30%。

老年养生保健基地分为休闲养生保健中心、老年保健公寓、老年病医院、商务酒店和室外活动五大部分。

（一）体闲养生保健中心

主要功能：

商务会议、教学交流、休闲娱乐、养生保健等，与老年公寓配套，并对外开放的养生保健和休闲娱乐场所。

包括：

健康长廊：

主要用于健康宣教、产品展示与销售、养生保健服务；

休闲走廊：

主要用于休闲娱乐活动（如健身、游泳、乒乓球、棋牌等）

养生保健服务（如水疗、药浴、经络疏通、按摩、足疗、刮痧、拔罐、针灸等）；

餐饮（如药膳、养生菜、特色生态食品等）；

会议活动室：

老年大学教学、各种老年文娱或专题活动、专题会议等，；

多功能厅：

主要用于各种商务活动、教学讲座、大型会议、作品展览、文娱演出等，可容纳200人左右。

（二）老年保健公寓

主要功能：

老年公寓。

私人管家和养生保健服务一体化，安静、私密的休息场所。

部分可用于接待来参加会议、培训、活动的人员，也可用于其他老年公寓互访、交流等。

包括：

老年保健公寓：

500套，酒店式管理、私人管家式服务，专属保健医生及护士服务；

接待中心：

茶室、咖啡厅、会客室、餐饮；

服务中心：

电子图书、传真、复印、交通、旅游服务等。

（三）慢病调理医院

主要功能：

按一级综合医院设置，拟设床位98张以内。

以中央保健局会诊专家为主，按照中央领导保健的理念和流程，用中西医结合的方法对基地的老年会员提供特色保健服务。

与北京知名三甲医院建立绿色通道，为会员提供就医方便。

包括：

急救中心：

与120或999建立急救网络；

专家诊室：

门诊、专病；

临床科室：

内科、外科等；

医技科室：

配备放射、化验、心电图、B超等常规检查设备；

其它：

如消毒、药械供应保障等。

（四）室外活动场

主要功能：

与养生保健和老年公寓配套。

绿色景观、生态种植和室外健身休闲活动场所。

包括：

室外运动场：

门球、鱼池、健身操、健身器械等；

生态种植：

自种可采摘蔬菜、水果等；

景观：

水景、盆景、艺术绿植、室外休闲等。

（五）商务酒店

将相邻的绿茵山庄进行改造。

用于前期的项目推广和基地运营后的配套、

接待老年公寓会员的亲友探访、大型活动的接待、科学居家养老理念的培训和推广接待等。

三、项目特点

（一）环境特点

老年养生保健基地坐落的庙城镇位于怀柔区与顺义区交界处，属怀柔区管辖。

地理位置优越、环境优美、交通便利，是怀柔区城市功能发展战略的重要区域。

碧波万顷的怀河水宛如一条灵秀飞舞的玉带环绕着庙城全境；101国道和京承高速公路穿境而过。

怀柔具有较为完善的基础设施。

经过多年的建设，特别是1995年联合国第四次世界妇女大会非政府组织论坛在怀柔的举办，极大地推动了怀柔卫星城建设。

目前，一座设施比较完善，功能比较齐全的京郊旅游会议城已初具雏形。

正在规划建设的国际会都（中国G20分会会址）极大的提升了怀柔的旅游水准。

目前怀柔境内有旅游景点58处，其中A级景区11个，各类宾馆饭店、培训中心及各类度假村共120余家，其中星级酒店52家。

老年养生保健基地将充分利用现有的地形地貌、生态环境、以乔木、灌木、竹林为主，结合应季花草实施立体绿化美化。

做到四季长绿，三季有花，结合已设置林带，开辟绿色养生保健观光园，使之既有山川湖光之秀色，又具园林之美丽。

建筑形式简洁明快，博采国内外养生基地和养老公寓的特长，为与会者和入住者提供一个绿色、环保、无障碍的温馨舒适家园。

（二）模式特点

1、老年养生保健基地面向国内外中、老年人，向社会开放。

2、老年养生保健基地分为会员制和非会员制两种经营管理办法。

3、老年保健会员制管理办法将通过创新实践国际先进的“系统，全程，连续”的服务理念，实施行之有效的健康管理和不良生活方式干预等手段，防止和延缓疾病的侵入，从而延长生命的健康时间。

（三）老年保健示范公寓服务特点

根据变化了的老年需求，老年保健养生基地的服务从五个方面入手，以满足会员的各方面需求。

1、引入中国特色的健康管理，满足老年人的健康需求

所谓中国特色的健康管理，就是中央保健办为省部级领导保健服务的健康保障体系。

该体系在内容上，汲取了古今中外养生之精华；在程序上，集健康检查、健康评估、健康干预（涵盖健康咨询，健康教育，以及医、食、住、行等）于一身，是一个完整的健康保障体系。

在方法上，坚持个性化。

即：

一对一、实时性、连续性。

老年保健养生基地将此借鉴过来，并根据会员的情况加以提炼，以形成一套自身特色的健康保障体系。

主要包括以下几个方面：

（1）健康管理方式

1）建立健康档案

采用规范化文档格式，建立私密化、人性化、电子化的健康档案。

2）建立监测系统

与三甲医院权威体检中心合作，采集科学的检测数据。

并结合体检报告的相关数据，对其生活环境、饮食习惯、慢性疾病进行动态监测，为健康干预奠定坚实的基础。

3）建立全方位的健康评估系统

与北京疾病控制中心合作，依据检测结果和个人相关信息对会员进行健康状况和患病危险性评估，从而为健康干预提供科学依据。

4）健康管理流程

为会员提供个性化的健康干预方案。

针对会员分别处于健康、亚健康、疾病的不同状态，拟定不同的干预方案。

不仅局限在医疗上，而是通过其它诸如饮食、运动、心理、环境、生理等方面的解决方案，进行全方位、系统的健康干预。

对于处于健康状态的会员，主要发挥中医“治未病”的特质。

利用中医养生保健的有效手段，使疾病消灭在量变过程中。

从而有效地维护健康状态；针对处于亚健康状态的会员的疾病苗头，本着早发现，早预防，早治疗的理念，通过中西医结合的方式及早进行干预，使之尽快调整到健康状态；针对会员大都患有一定程度的疾病，尤其是慢性病的情况，通过合作的中西医专家，为其制定科学的医疗解决方案。

对于需要就医、手术、住院的会员，为其开通“绿色通道”。

（2）健康管理结构

1）支持体系

为保证健康管理的有效落实，老年保健示范公寓已与国家中医药管理局科技交流中心签订了合作协议，与中国老年保健协会、北京康馨精英健康管理公司以及北京多家医院的著名专家达成了合作意向，这些单位和专家将为老年保健示范公寓会员提供体检、评估、会诊、健康教育、就医绿色通道等方面的支持。

2）自身保障结构

将采取与专业队伍合作和通过招聘自组队伍相结合方式，聘请曾在中央保健办定点医院做过省部级保健管理工作的退休（退役）干部和专家组成管理团队，聘请知名中、西医、心理咨询、运动医学、营养学家和健康管理专家等，开展“治未病”、慢病调理、心理咨询、健康营养和运动健身等，以保障老年养生保健基地各种健康管理和医疗保健方案的实施。

2、引入酒店和高干病房的服务模式，满足会员的生活需求

老年保健示范公寓借鉴国外老年公寓的先进经验，为提高自身品质，引入星级酒店和中央保健办定点医院高干病房的管理模式。

（1）中石油阳光酒店管理集团为本项目提供全程物业顾问服务，老年保健示范公寓在硬件设施上按四星级标准建设；软件上按五星级标准和中央保健办定点医院高干护理服务标准制定服务流程。

使会员在老年保健示范公寓真正能感受到高级干部的至尊待遇和发达国家老年公寓高水准的服务。

（2）召开专家论证会，聘请参与过中央保健办定点医院高干病房设计和建设的专家，专题研究老年保健示范公寓的布局及设施细节。

（3）引入发达国家老年公寓先进的网络服务体系，使智能化服务达到一个较高水平。

3、引入老年大学的教育体系，满足会员的受教育需求

人到老年最易产生孤独感和社会角色的失落感。

大量资料表明，不良情绪问题是造成疾病的重要诱因，同时，快乐又是治疗疾病的最好的良药。

老年保健示范公寓在解决医疗保健问题的同时，为会员开办老年大学。

（1）开办养生保健专业课程。

使会员系统地学习身体的结构，机能，养生保健常识，延缓衰老知识，疾病预防常识。

（2）开办摄影班，绘画班，文学班。

鉴于老年保健示范公寓会员在文化素质方面设立的门槛较高的特点。

根据会员的不同爱好，开办不同类型的兴趣班和讲座，并为其提供采风，参展，比赛的机会。

（3）开办声乐，表演，舞蹈班，在学习专业知识的同时，组织好排练，和与其他老年公寓的巡演，使会员在自娱自乐的同时，为他人带来愉悦和快乐，以体现其社会价值。

4、引入志愿者的服务模式，满足会员的体现人生价值的需求

在老年保健示范公寓内为身体健康、想发挥余热的老年人安排就业和做志愿者的机会，开展自我管理、自我服务。

如：

医疗咨询、行政管理、法律咨询、财务等岗位。

5、组织丰富多彩的文化活动，满足会员的精神文化需求

（1）老年养生保健基地内设多项文化体育设施及老年问题咨询热线工作室。

可同时接纳1000多名老年人开展学习培训、文化娱乐、歌舞表演、体育运动、书画展览、医疗保健等活动。

（2）国际老年中心文化广场在社区中部，可在这里举办广场联欢、节日庆典、文化庙会、音乐会、歌剧、戏曲演唱等活动。

文化广场与老年文化活动中心内外结合，动静相宜，共同构成老年保健示范公寓的文化生活环境。

（3）老年保健示范公寓将常年举办各类高雅的文化活动，定期组织老年人进行比赛交流活动，让老年人们在这里识友、会友、知友。

（4）老年保健示范公寓创办内部电视台，宣传国际老年中心孝道、仁德、诚信的理念，全面反映国际老年中心社区高尚文明的生活方式，展现老年保健示范公寓会员丰富多彩的人生阅历，增强老年保健示范公寓的凝聚力和向心力。

（四）管理特点

老年保健示范公寓的管理团队是由懂管理、懂业务、会经营、有责任心和事业心的优秀专业管理人员构成。

1、高层管理人员，由有中央保健办定点医院高层管理经验者和各类专业人士组成。

2、专家队伍由在国内享有声誉的学科带头人、专家学者组成。

3、护理工作管理人员，由中央保健办定点医院做过高干护理工作，并从事过管理工作的人员组成。

4、物业管理人员由具有酒店、老干部管理工作经验的人员组成。

四、投入估算

（一）投资估算（建设规模61000㎡、自建57000㎡）

1、会展中心4000㎡

2、老年保健示范公寓（两居300套，一居200套）44000㎡

3、保健中心（温泉、SPA会馆）6000㎡

4、生态餐厅1000㎡

5、老年特色医院4000㎡

6、办公楼、接待中心1600㎡

7、设备房、锅炉房400㎡

（二）总投资估算23570万元

1、主体建筑工程部分18078万元

（1）会展中心920万/（2300元/㎡）

（2）老年保健示范公寓11440万（2600元/㎡）

（3）保健中心（温泉、SPA会馆）1560万（2600元/㎡）

（4）生态餐厅260万/（2600元/㎡）

（5）老年特色医院1000万/（2500元/㎡）

（6）办公楼、接待中心320万/（2000元/㎡）

（7）设备房锅炉房48万/（1200元/㎡）

（8）道路及小市政700万

（9）围墙50万

（10）大市政配套设施700万

（11）停车场50万

（12）阳光棚30万

（13）措施费500万

（14）供电500万

2、其它项目部分投资5492万元

（1）大市政配套费：

（57000㎡-3500㎡已交）×160元/㎡856万（可暂缓）

（2）地热勘探和开采费：

576万

（3）设计费：

200万

（4）监理费：

200万

（5）小区景观工程费：

500万

（6）经营配套设施费：

57000㎡×200元/㎡=1140万

包含：

消防、安控、智能管理系统及其它保障设施

（7）市场宣传推广费：

300万

（8）培训实习费：

100万

（9）管理费：

300万

（10）流动资金：

500万

（11）打井费80万

（12）冷热系统：

740万（暂估）

采用何种方式待定

（13）商务酒店的装修费用暂时未计算在内。

五、销售预期（老年保健示范公寓部分）

（一）销售对象

1、企业高管退休人员或现任高管的父母

2、国家机关、军队离退休人员

3、大专院校离退休教师、退休医务工作者

4、子女在海外工作的空巢家庭老人

5、各行业成功人士退休人员或其父母

6、其他人员

（二）老年保健示范公寓销售办法

1、养生公寓A卡（100）张：

会员支付人民币100万元购买养生公寓A卡，可以得到一套2室1厅养生公寓40年使用权，同时得到20年免费健康管理服务（2人）和多项免费服务。

2、养生公寓B卡（100）张：

会员支付人民币80万元购买养生公寓B卡，可以得到一套1室1厅养生公寓40年使用权，同时得到20年免费健康管理服务（2人）和多项免费服务

3、养生公寓C卡（1000）张、100套：

会员支付人民币20万元购买养生公寓C卡，可以得到一套2室1厅养生公寓10年，每年30天使用权，同时得到10年免费健康管理服务（2人）和多项免费服务。

4、养生公寓D卡（500）张、50套：

会员支付人民币15万元购买养生公寓D卡，可以得到一套1室1厅养生公寓10年，每年30天使用权，同时得到10年免费健康管理服务（2人）和多项免费服务。

六、收益分析

（一）各种卡销售收益（合计：

45500万元）

1、养生公寓A卡：

100张=10000万（100万/张）

2、养生公寓B卡：

100张=8000万（80万/张）

3、养生公寓C卡：

1000张=20000万（20万/张）

4、养生公寓D卡：

500张=7500万（15万/张）

（二）其他配套设施收益（合计8904万元/年）

1、会展中心（500万/年）

举办各类展览、演出、比赛、会议等全年收入500万元；

2、老年保健示范公寓（8404万/年）

1）保健中心（6000㎡）健康调养、保健药品全年收入约5000万元。

A、健康管理中心：

暂以每日来客30人计，人均消费1000元，全年收入约1000万元,包括就医绿色通道和出售保健品收入。

B、健康干预中心全年收入合计为4000万元

A）心脑血管保健中心年收入1000万元

按每年接待200人计，每人约收费5万元。

B）糖尿病保健中心年收入500万元

按每年接待250人计，每人平均收费2万元。

C）肝肠胃保健中心年收入700万元

按每年接待250人计，每人收费3万元。

D）呼吸系统保健中心年收入500万元

按每年接待250人计，每人收费2万元。

E）骨关节保健中心年收入500万元

按每年接待250人计，每人收费2万元。

F）眼保健中心年收入250万元

按每年接待250人计，每人收费1万元。

G）抗衰老保健中心年收入250万元

按每年接待250人计，每人收费1万元。

H）减肥与基础保健中心年收入300万元

按每年接待250人计，每人收费1.2万元计。

2）温泉SPA会馆及养颜项目，预计可容纳客人300人，按全年平均上座率40%，人均消费200元计，全年收入约900万元；

3）生态餐厅（1000㎡），预计餐位300个，按全年平均上座率40%，人均消费早餐20元、午晚餐各100元计，全年收入约1000万元；

4）老年特色医院（4000㎡）全年预计收入1000万元；

5）空余养生公寓出租（预计150套），其中两居100套，按每套5000元/月、平均出租率60%计，全年收入约360万元；一居50套，按每套4000元/月、平均出租率60%计，全年收入约144万元，公寓全年出租收入共计约504万元；

6）经营纯利：

8904万元（年总收入）×30%（利润率）=2671.2万元/年

七、投资回报

（拟采取两种经营方式，选择其中一种）

（一）采用出售部分会员卡方式的投资回报

1、各种卡销售收益合计：

45500万元，项目总投资为23570万元

销售52%各种卡，即可收回项目全部投资。

45500万×52%=23660万元

2、经营其他配套设施年回报

收回全部投资后年收入为：

2671.2万/年

8904万元（年总收入）×30%（利润率）=2671.2万/年

（二）采用公寓出租方式的投资回报

（不销售会员卡的运营方式）

1、500套公寓全部出租（2484万/年）

其中两居300套，按每套5000元/月、平均出租率90%计，全年收入约1620万元；一居200套，按每套4000元/月、平均出租率90%计，全年收入约864万元，公寓全年出租收入共计约2484万元。

2、老年保健基地其他配套设施收入（8400万/年）

3、收入合计：

2484万/年＋8400万/年=10884万/年

4、年收入：

10884万元（年总收入）×30%（利润率）=3265.2万/年

5、投资回报周期：

23570万（项目投资）÷3265.2万/年（年收入）=7.22年（收回成本）

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