资产评估81707.docx
《资产评估81707.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估81707.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
资产评估81707
---------------------------------------------装------------------------------------------订-----------------------------------------线----------------------------------------
55
班级10会计4班姓名潘卓仪学号10250201437
-
广东商学院答题纸（格式二）
课程资产评估 2012－2013学年第1学期
成绩 评阅人
评语：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（题目）资产评估案例分析
——房地产评估市场法
（正文）
一、资产评估的理论与方法
（一）资产评估的概念
资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估的基本理念
长期以来，我国评估业界对资产评估的价值类型分类主要有以下几种：
（1）以资产评估的估价标准形式表述价值类型，具体包括重置成本、收益现值、
现行市价和清算价格四种。
（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、
公开市场价值和清算价值三种。
（3）从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。
（4）以产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适
用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。
（三）不同的评估目的决定资产评估的价值类型和不同的评估方法
1、资产保全——重置成本——重置成本法，2、资产纳税——市场价值——市场法3、产权交易——市场价值——市场法4、投资评价——收益现值——收益现值法5、资产抵押——清算价值——清算价格法6、破产清算——清算价值——清算价格法
（四）资产评估的三大方法和适用范围
1、成本法
（1）成本法的含义
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
（2）成本法的基本思路：
先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。
评估思路：
评估值=重置成本-各项贬损。
（3）适用范围
重置成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。
该方法的运用一般来讲没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不到参照物的专业资产的评估均可使用该方法。
因此，重置成本既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。
但并非所有评估对象都适合采用重置成本法。
因为成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的。
（4）基本公式：
被评估资产评估值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
=重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
被评估资产评估值=重置成本×综合成新率
①重置成本
A、重置核算法：
重置成本=直接成本+间接成本
B、功能系数法：
被估资产重置成本=参照物成交价
被估资产重置成本=参照物重置成本
x为规模经济效益指数
C、物价指数法:
被估资产重置成本=资产的历史成本
D、统计分析法：
某类资产重置成本=某类资产原始成本
②有形损耗
A、被估资产的有形损耗=重置成本
B、被估资产的有形损耗=
③功能性损耗
被估资产功能性贬值额=年超额运营成本
④经济性损耗
A、因资产利用率下降所导致的经济性损耗
经济性贬值率=[1-
]
经济性贬值额=重置成本
B、因收益额减少而导致的经济性损耗
经济性贬值额=年收益损失额
（5）对成本法的评价
重置成本法的运用一般来讲没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估均可使用该方法。
因此，重置成本法既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。
并非所有评估对象都适合采用重置成本法。
因为成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非成本耗费。
2、收益法
（1）收益法的含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值。
（2）收益法的基本思路
收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资产化率折成现值，来确定该项资产的评估值。
（3）收益法的适用范围：
A、资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；B、成本
费用无法或难以计算的资产。
（4）收益法的基本公式
①当资产未来收益期有限的条件下
A、每期收益不等额：
评估值P=
B、每期收益等额：
评估值P=
②当资产未来收益期无限的条件下
A、稳定化收益法：
P=A
当n
时，P=A/r
B、分段法：
P=
以上，
为前期各年的预期收益额，n为前期年限，r为折现率，
为资本化率，A为后期固定的预期收益额
（5）对收益法的评价
收益法是从资产获利能力的角度来确定资产的价值，它适用于那些形成资产的成
本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。
但是，该方法也具有局限性，该方法的局限性：
A、需具备一定的前提条件；B、含有较大成分的主观性。
3、市场比较法
（1）市场比较法的含义
市场比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
（2）基本思路：
首先在资本市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价，然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被估资产的评估值。
评估思路可用公式表示为：
评估值=
（3）适用范围
市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。
只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。
a.需要有一个充分发育活跃的资产市场；
b.公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长；
c.参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
（4）基本公式
①单一因素比较法：
评估对象价值=参照物成交价格
A、功能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格
B、价格指数法：
资产评估价值=参照物成交价格
=参照物成交价格
C、成新率价格法：
资产评估价值=参照物成交价格
D、市价折扣法：
资产评估价值=参照物成交价格
②类比调整法
A、市场售价类比法：
交易实例A的调整值=参照物A的成交价
B、价值比率法：
被评估资产评估值=参照物成交价格
（5）对市场法的评价
市场比较法是相对最具客观性的评估方法，其评估值比较容易为交易双方理解和接受。
因此，在发达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。
但是该方法的运用需要有一定的前提条件：
一时产权交易市场成熟度的要求；二是对评估对象本身的要求，即评估对象应是具有一定通用性的资产。
二、具体案例分析——房地产评估市场法
（一）案例简介
1．房地产位置状况
本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
（二）案例基本资料——＊＊大厦办公用房
委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
（三）案例结论
待估物业评估价值：
单价为2.4万元/平方米，与所在区域的物业的单位面积价格接近，评估物业总价为16.8亿元
（四）案例评述
1、评估方法的选择
（1）估价技术路线和估价方法
根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。
估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期成交实例，所以对建筑物采用市场比较法估价。
（2）市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象在估价期日的市场价格。
2、案例分析
选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况见表
交易实例调查情况表
物业名称
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素情况
名称
＊＊银行大厦
新上海国际大厦
华能联合大厦
证券大厦
坐落位置
＊＊＊路＊＊号
浦东南路360号
银城东路139号
浦东南路528号
所处地区
浦东新区陆家嘴金融区
浦东新区陆家嘴金融区
浦东新区陆家嘴金融区
浦东新区陆家嘴金融区
建筑用途
办公楼
办公楼
办公楼
办公楼
单价
待估
22,480
22,480
24,090
交易日期
2004年6月30日
2004年8月
2004年7月
2004年7月
（1）、进行交易情况修正。
评估人员经过调查，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
（2）、进行交易时间修正。
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。
（3）、进行区域因素修正
交易实例A、B、C与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。
若区域因素修正采用打分法，如表所示。
交易实例区域因素修正表
物业名称
待估物业
实例A
实例B
实例C
区域因素
区域繁华程度
繁华
100
繁华
100
繁华
100
繁华
100
距城市主要商服中心距离
近
100
近
100
近
100
近
100
道路状况
优
100
优
100
优
100
优
100
交通便捷度
优
100
优
100
优
100
优
100
交通受制情况
无
100
无
100
无
100
无
100
距车站港口的距离
近
100
近
100
近
100
近
100
城市基础设施
七通一平
100
七通一平
100
七通一平
100
七通一平
100
社会公共服务设施
齐全
100
齐全
100
齐全
100
齐全
100
社会人文环境条件
优
100
优
100
优
100
优
100
环境质量
优
100
优
100
优
100
优
100
自然环境条件
优
100
优
100
优
100
优
100
景观
优
100
优
100
优
100
优
100
城市规划限制
相似
100
相似
100
相似
100
相似
100
不动产销售状况
优
100
优
100
优
100
优
100
区域因素小计
1
1
1
1
上表的比较是以待估物业的区域因素为标准的，即待估物业的区域因素分值为100，交易实例A、B、C的区域因素修正系数=1
（4）、进行个别因素修正。
交易实例A、B、C的个别因素修正采用打分法。
比较个别因素修正表
物业名称
待估物业
实例一
实例二
实例三
个别因素
临街状况
优
100
优
100
优
100
优
100
建筑面积
大
100
大
100
大
100
大
100
层高
3.8m
100
3.8m
100
3.8m
100
3.8m
100
内部结构的合理性
一般
100
一般
100
一般
100
一般
100
物业朝向、层数
较好
100
好
102
较好
100
较好
100
建筑结构
钢混
100
钢混
100
钢混
100
钢
101
日照、通风程度
相似
100
相似
100
相似
100
相似
100
装修状况
高档装修
100
外装修高档，内装修毛坯
96
外装修高档，内装修毛坯
96
高档装修
100
设备标准及状况
高
100
高
100
高
100
高
100
新旧程度
新
100
新
100
新
100
新
100
物业管理
好
100
好
100
好
100
好
100
绿化环保程度
一般
100
一般
100
一般
100
一般
100
特别因素
一般
100
一般
100
一般
100
一般
100
个别因素小计
1
1.0212
1.0417
0.9901
个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数=
=1.0212
交易实例A的个别因素修正系数=
=1.0417
交易实例A的个别因素修正系数=
=0.9901
（5）、计算比准价格。
A=22480
=23645（元/平方米）
B=22480
=24120（元/平方米）
C=24090
=24567（元/平方米）
（6）、采用算术平均法求得评估结果
经过3个交易实例价格的修正，得到的3个比准价格较接近，经分析修正结果均较可靠，故采用算术平均法求出评估结果：
待估物业评估价（单价）=（23645+24120+24567）/3=24110（元/平方米）
待估物业评估价（总价）=24110
69,720.566=1,680,962,846（元）
（三）市场比较法评估中的优缺点
在评估房地产价值时，市场比较法是相对最具客观性的方法，其评估值比较容易为交易双方理解和接受。
因此，在发达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。
与其他评估方法相比，市场法更直接依赖于现实的市场价格资料和房地产的品质资料，更符合当事人的行为方式，因而在房地产市场比较发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况下，市场法被认为是一种说服力强、可靠性好、适用范围广的基本评估方法。
但在采用市场法评估房地产价值时有一定的适用条件，其中选取可供比较参照的参照物是很关键的。
可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。
该案例由于被评估房地产周围存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的房地产近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。
同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。
因此，市场法适用于具有交易型的房地产，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评估。
（四）对资产评估报告的考虑
资产评估是专业评估机构和人员运动适当的方法对资产价值进行分析、估算并发
表意见的过程，不可避免地与真实价值产生偏差，从而产生评估风险。
评估风险是不可避免的，它的发生主要由以下几个方面造成：
1、技术风险。
不管采用哪一种评估方法，都需要详实的基础资料来支撑。
因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。
实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。
另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力，调查获取信息的能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。
2、政策风险。
政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。
政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。
同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响。
3、不端正执业态度引发的风险。
这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。
在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。
另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额。
或者估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
4、房地产估价自身特性而导致的风险。
房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。
评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。
由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。
出师表
两汉：
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：
愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：
愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也
。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
升级会员 