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1、资产评估81707-装- - 订 -线- 55班级 10会计4班 姓名 潘卓仪 学号 10250201437 - 广 东 商 学 院 答 题 纸（格式二）课程 资产评估 20 12 20 13 学年第 1 学期成绩 评阅人 评语： （题目） 资产评估案例分析 房地产评估市场法（正文）一、 资产评估的理论与方法（一） 资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（二） 资产评估的基本理念长期以来，我国评估业界对资产评估的价

2、值类型分类主要有以下几种：（1）以资产评估的估价标准形式表述价值类型，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种。（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。 （3）从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。（4）以产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。（三）不同的评估目的决定资产评估的价值

3、类型和不同的评估方法1、资产保全重置成本重置成本法， 2、资产纳税市场价值市场法3、产权交易市场价值市场法4、投资评价收益现值收益现值法5、资产抵押清算价值清算价格法6、破产清算清算价值清算价格法（四）资产评估的三大方法和适用范围1、成本法（1）成本法的含义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。（2）成本法的基本思路：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。评估思路：评估值=重置成本-

4、各项贬损。（3）适用范围重置成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。该方法的运用一般来讲没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不到参照物的专业资产的评估均可使用该方法。因此，重置成本既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。但并非所有评估对象都适合采用重置成本法。因为成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的。（4）基本公式：被评估资产评估值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值=重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 被评估资产评估值=重置成本综合成新率

5、重置成本A、重置核算法：重置成本=直接成本+间接成本B、功能系数法：被估资产重置成本=参照物成交价 被估资产重置成本=参照物重置成本 x为规模经济效益指数C、物价指数法:被估资产重置成本=资产的历史成本D、统计分析法：某类资产重置成本=某类资产原始成本有形损耗A、被估资产的有形损耗=重置成本B、被估资产的有形损耗=功能性损耗被估资产功能性贬值额=年超额运营成本经济性损耗A、因资产利用率下降所导致的经济性损耗经济性贬值率=1-经济性贬值额=重置成本B、因收益额减少而导致的经济性损耗经济性贬值额=年收益损失额(5)对成本法的评价重置成本法的运用一般来讲没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不

6、到参照物的专用资产的评估均可使用该方法。因此，重置成本法既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。并非所有评估对象都适合采用重置成本法。因为成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非成本耗费。2、收益法（1）收益法的含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值。 （2）收益法的基本思路 收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资产化率折成现值，来确

7、定该项资产的评估值。(3)收益法的适用范围：A、资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；B、成本费用无法或难以计算的资产。（4）收益法的基本公式当资产未来收益期有限的条件下A、 每期收益不等额：评估值P=B、 每期收益等额：评估值P=当资产未来收益期无限的条件下A、稳定化收益法：P=A, 当n时，P=A/rB、分段法：P=以上，为前期各年的预期收益额，n为前期年限，r为折现率，为资本化率，A为后期固定的预期收益额（5）对收益法的评价收益法是从资产获利能力的角度来确定资产的价值，它适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。但是，该方法也具有局限性，该方

8、法的局限性：A、需具备一定的前提条件；B、含有较大成分的主观性。3、市场比较法（1）市场比较法的含义市场比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。（2）基本思路：首先在资本市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价，然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被估资产的评估值。评估思路可用公式表示为：评估值=(3)适用范围市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。a.需要有一个充分发育活跃的资产市场；b.公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估

9、资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长；c.参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。（4）基本公式 单一因素比较法：评估对象价值=参照物成交价格A、功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格B、价格指数法：资产评估价值=参照物成交价格 =参照物成交价格C、成新率价格法：资产评估价值=参照物成交价格D、市价折扣法：资产评估价值=参照物成交价格类比调整法A、市场售价类比法：交易实例A的调整值=参照物A的成交价B、价值比率法：被评估资产评估值=参照物成交价格 （5）对市场法的评价市场比

10、较法是相对最具客观性的评估方法，其评估值比较容易为交易双方理解和接受。因此，在发达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。但是该方法的运用需要有一定的前提条件：一时 产权交易市场成熟度的要求；二是对评估对象本身的要求，即评估对象应是具有一定通用性的资产。二、 具体案例分析房地产评估市场法（一） 案例简介1房地产位置状况本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使

11、用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。（二） 案例基本资料大厦办公用房委估房地产座落于上海市浦东新区路号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速

12、电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。（三）案例结论待估物业评估价值：单价为2.4万元/平方米，与所在区域的物业的单位面积价格接近，评估物业总价为16.8亿元（四）案例评述1、评估方法的选择 (1)估价技术路线和

13、估价方法 根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期成交实例，所以对建筑物采用市场比较法估价。 (2)市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平

14、均法求得估价对象在估价期日的市场价格。2、案例分析选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况见表交易实例调查情况表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况 名 称银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦坐落位置路号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号所处地区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区浦东新区陆家嘴金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月（1）、进行交易情况修正。评估人员经过调查，根据上海市现行房地产市场情况，修正系

15、数取1.03。 （2）、进行交易时间修正。 因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。（3）、进行区域因素修正交易实例A、B、C与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。若区域因素修正采用打分法，如表所示。交易实例区域因素修正表物 业 名 称待估物业实例A实例B实例C区域因素区域繁华程度繁华100繁华100繁华100繁华100距城市主要商服中心距离近100近100近100近100道路状况优100优100优100优100交通便捷度优100优100优100优100交通受制情况无100无100无100无100距车站港口的距离近100近100近100近10

16、0城市基础设施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社会公共服务设施齐全100齐全100齐全100齐全100社会人文环境条件优100优100优100优100环境质量优100优100优100优100自然环境条件优100优100优100优100景观优100优100优100优100城市规划限制相似100相似100相似100相似100不动产销售状况优100优100优100优100区域因素小计 1111上表的比较是以待估物业的区域因素为标准的，即待估物业的区域因素分值为100，交易实例A、B、C的区域因素修正系数=1（4）、进行个别因素修正。交易实例A、B、C的个别因素修正采用打分法。

17、比较个别因素修正表物 业 名 称待估物业实例一实例二实例三个别因素临街状况优100优 100优 100优100建筑面积大100大100大100大100层高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100内部结构的合理性一般100一般100一般100一般100物业朝向、层数较好100好102较好100较好100建筑结构钢混100钢混100钢混100钢101日照、通风程度相似100相似100相似100相似100装修状况高档装修100外装修高档，内装修毛坯96外装修高档，内装修毛坯96高档装修100设备标准及状况高100高100高 100高 100新旧程度新100新100新100新100物业

18、管理好100好100好100好100绿化环保程度一般100一般 100一般 100一般100特别因素一般100一般 100一般 100一般100个别因素小计 11.02121.04170.9901个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数=1.0212交易实例A的个别因素修正系数=1.0417交易实例A的个别因素修正系数=0.9901（5）、计算比准价格。A=22480=23645（元/平方米）B=22480=24120（元/平方米）C=24090=24567（元/平方米）（6）、采用算术平均法求得评估结果经过3个交易实例价格的修正，得到的3个比准价格较接近，经分析修正结果均较可靠

19、，故采用算术平均法求出评估结果：待估物业评估价（单价）=（23645+24120+24567）/3=24110（元/平方米）待估物业评估价（总价）=2411069,720.566=1,680,962,846（元）（三） 市场比较法评估中的优缺点在评估房地产价值时，市场比较法是相对最具客观性的方法，其评估值比较容易为交易双方理解和接受。因此，在发达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。与其他评估方法相比，市场法更直接依赖于现实的市场价格资料和房地产的品质资料，更符合当事人的行为方式，因而在房地产市场比较发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况下，市场法被认为是一种说服力强、可靠性好、适用范围广

20、的基本评估方法。但在采用市场法评估房地产价值时有一定的适用条件，其中选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产周围存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的房地产近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。因此，市场法适用于具有交易型的房地产，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工

21、业厂房、古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评估。（四）对资产评估报告的考虑资产评估是专业评估机构和人员运动适当的方法对资产价值进行分析、估算并发表意见的过程，不可避免地与真实价值产生偏差，从而产生评估风险。评估风险是不可避免的，它的发生主要由以下几个方面造成：1、技术风险。不管采用哪一种评估方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水

22、平和参数的获取能力，调查获取信息的能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。2、政策风险。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响。3、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额。

23、或者估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。4、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，

24、盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论

25、此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。