宜兴官林市调报告.docx

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宜兴官林市调报告

宜兴官林市调报告

一、官林概况

1、官林镇简介

中国名镇官林是江苏省宜兴市工业经济中心，是宜兴市西北地区的政治、文化、教育、交通、商贸中心，镇域面积104.58平方公里，人口7.26万，辖32个行政村，2个居民委员会，官林镇位于宜兴市西北部。

东至高塍镇，南邻徐舍镇，西靠杨巷镇，北接常州市武进区。

面积104平方千米，其中水面面积2万亩，常住人口7.2万。

镇建成区面积7平方公里，人口2.8万，镇人民政府驻官林公园路，在市政府驻地西北20千米处。

2、官林镇经济

2007年，官林镇工业总产值468亿元，财政收入11.68亿元，人均GDP超过1.4万美元。

2008年实现地区生产总值110亿元，完成工业应税销售370亿元，实现财税总收入12亿元，主要经济指标连续九年位列宜兴市第一。

2008年完成工业后劲投入20亿元，在建项目66只，其中市定重点项目16只，投资超亿元项目3只，5000万以上项目6只。

全年新批外资项目12只，协议利用外资1.46亿美元，完成市定计划的146.9%；实际到账外资5200万美元，完成市定计划的104%；自营出口1.58亿美元，完成市定计划的144.9%。

在重大项目引进上有了新突破。

2008年引进超千万美元项目7只，超3000万美元项目4只。

官林镇经济以电线电缆、铜材加工、化工涂料为支柱，精密机械、电子、轻工等布局合理。

拥有5家国家级高新技术企业业，9家省级高新技术企业，3家国家免检企业，11家省级名牌企业，6个中国驰名商标，3个国家免检产品，1个中国名牌产品，15个省级名牌产品，25个无锡市名牌产品。

超百亿家企业3家，超亿元企业60多家。

3、官林镇规划

从规划图上可以看出，官林镇的西面与南面为工业用地，官林镇的居住、生活必然向西北方面发展，以孟津河为界，可以将官林镇的东北部分成两个部分，分别是中部和东部。

中部又可以以镇政府南面的公园路为界分成南段的老城镇和北段司徒片区两个部分。

从官林镇的规划图上可以看出，司徒片区的北部也为工业用地，一定程度上限制了此区域未来的发展，但依目前官林镇的发展速度来看，司徒片区的发展也需要5年左右的时间才能够完善。

东部虽然规划主要为居住区，但目前只有规划了一个房地产商业项目，并且该区域仍拥有较多的企业，在一定程度上限制了房地产业的房展。

东区由于受到孟津河的阻隔，不受到当地人的认同，按照政府的规划以及当地人的认知，东区肯定要晚于司徒片区的开发。

4、司徒片区的规划

从规划图上可以看出，司徒片区主要是政府办公、居住、商业、学校区域。

目前该区域拥有政府相关部门、几家企业、紫金广场和原住居民。

目前规划的有官林公园、物流园区、生活配套园、三创中心。

这里将会建一个省级的重点中学和一个省级的重点小学，将有利于吸引人气。

官林镇是宜兴北部的重点乡镇，随着“合乡并镇”的发展，将会有大量的政府官员到司徒片区工作，为该区带来充足的人气。

司徒片区的发展成熟按照政府规划，需要3-5年左右，当地居民的普遍看法为需要5-10年时间。

二、老镇区商业情况

1、分布情况

目前官林镇老镇区的商业主要分布在凌霞路与官新街上，以凌霞路与官新街交汇处为中心，向四边扩散，往南约300米，往西约200米，往东约500米，往北约1500米。

官林镇的商业主要分布在该区域内。

2、具体经营内容

多为五金、机械、副食品、服饰、酒店等，具体经营业态的数量已记录在纸上，等时间充足时，将具体统计情况反馈。

3、商铺案例

（1）永兴索具机械物资公司

面积约60㎡，店铺位于幼儿园附近，靠北面，店主为60岁左右男子

司徒广场哪里人流稀少，缺乏各种商业配套，不能够一站式购物，这点较老镇区有着明显的劣势，如果将来有大量的商业在北区，北区才具有吸引力；现在租的店铺约2万/年，每年房租递增约2千元，旁边的许多店铺已经关门，自己因为要照顾上学的孙子，未关门；经营了约十年，房租是最近几年旁边店铺开起后才升起来的，经营最好的一年可赚20万左右，今年受金融危机影响仅够保本。

（2）民生烟花专卖

面积约60㎡，租金1.7万/年，今年第一年经营，营业额不祥

（3）某杂货店（无店名），老板为一45岁左右男子

为了照顾在官林中学读书的孩子，2000年开始在此经营，当时租金未3000元/年，2001年租金为4000元/年，现租金约2万/年；2003年将此商铺购买，当时价格为8万元，现约可卖48万左右；现在的房价涨的很快，买铺是件不错的事情，但目前司徒片区人流量不足，司徒广场可能需要非常久的时间才能够形成成熟的商业氛围。

旁边的服饰店，面积约30㎡，两面临街，租金为2.1万/年，现已关门。

（4）60岁老汉，经营华联超市的烟酒柜台

司徒广场需要3年的时间才能发展起来，现在肯定是发展不起来的。

（5）老北京果木烤鸭

约30㎡，两个月前租的，当时租金为2.5万/年（数字较虚），现以1.7万/年转让。

（6）手工坊十字绣

面积40余㎡，租金约2万/年，每年净收入约2万元，现出售约值40-50万元。

（7）幼娟布业

商铺的面积40余㎡，店主为50余岁女子，自己的商铺，若出租可售40-50万之间，若出租，可租2万/年左右，有孩子在官林中学读书，照顾孩子方便。

对司徒广场比较感兴趣，但担心市场形成不起来。

对于营业额不清楚，没有统计过。

（8）琴亚副食品店

前面约66㎡，后面约55㎡，自己的店铺，若租租金约3-4万/年，受超市的影响较大，经营情况不好，今年受到金融危机的影响，情况更糟。

（9）尼科尼亚电动车、双鹿羊毛衫

两家店铺紧挨在一起，情况基本相同，每间店铺约38㎡，租金约3万每年，都表现出强烈的购买商铺欲望。

从2007年开始，房价开始涨的厉害，官林镇缺乏商铺。

尼科尼亚电动车的年营业额约5-6万。

（10）乔丹专卖

店主欲去苏州发展，转让，店铺位于十字路口中心区，一楼的面积约40㎡，有阁楼，租时一年租金为2.5万，自己对地面、天花板、玻璃门进行装修，现1.5万每年转让。

（11）利民副食

店主为60多岁老汉，水利局的房子，前面30㎡，后面20㎡，每年租金1.8万，07年开始每年涨5000，09年因为金融危机的影响未涨，年净赚1-2万。

每人的年收入官方统计数据为3万，实际上就1万多，如同60年代的放卫星；受金融危机的影响，电缆厂不景气，政府官员手里有钱；以前外地人余本地人的数量差不多，现在外地人的数量很少；官林污染严重，西面的王亢村（音）有一千多人，一半因为某电缆厂的污染而患上癌症，但该企业为龙头企业，每年上缴几亿税收，政府宁肯死人，污染严重也是许多外地人离开官林的原因之一；往南某商铺一年换了3班外地人，该商铺的租金为3万/年；官林前几年发展很快，未来几年发展将会非常缓慢。

（12）361°运动系列

店主为一年约35岁的男子，外地人，租金为2万/年，年可赚3万左右，租金涨的厉害，希望能够有专业市场。

（13）紫罗兰（家居）

面积约80㎡，自己的店，若租每年2万左右，周边店铺3万多每年，一年内得换好几任店主，不清楚店铺可以卖多少钱。

（14）周琴床上用品

面积约30㎡，房管所的房子，租金为1万每年，周边的商铺30㎡左右，可卖约30万。

注：

尚有一些店铺情况，由于了解的并不是很多，并且与具体位置相关，具体可见手绘的示意图。

4、商铺情况分析

（1）几乎全为临街式商铺，商业经营业态传统，没有专业的商业市场；

（2）2007年前几乎全为本地人经营，2007年后，开始有大量的外地人到此租商铺，大量的品牌店、连锁店开张；

（3）2007年开始租金涨的飞快，之前5000元每年左右的商铺，现在大约需要2万左右每年，中心区域现每年涨大约5000元，非中心区域现每年涨大约2000元；

（4）商铺还是以传统的五金店、机械店、服饰店、副食品店为主；

（5）商铺经营冷清，许多店铺都是房东自己的店，不需要房租，所以就开在那里熬着，否则早关门了；

（6）很多店铺现在已经关门，大约有20%左右；

（7）由于没有出售商铺的可能，绝大部分房东都不清楚自己商铺的价格；

（8）大量的外地人败走官林，由于房租涨的太快，商铺经营的太难，所以造成许多外地人纷纷败走，许多店铺一年换好几任老板；

（9）官林镇上的店铺较少，这也是官林镇上店铺近几年涨价太快的原因之一。

三、市场对司徒广场认知度

1、司徒片区人流量稀少，没有商业气氛

现在官林镇的主要商业、居住区都主要集中在老镇区，认为司徒片区比较偏僻。

2、司徒片区的发展需要3-10年的时间

从老城镇的北至南，对于司徒片区的开发时间认知程度不一，但普遍都认为需要较长的时间，北部认为需要3年，中部认为需要5年，南部认为需要10年。

3、知名度较大，但看法不一

由于官林镇的面积非常小，镇内几乎所有的人都对于司徒广场或者司徒广场所在的地块有所认知，但对司徒广场的看法不一，一种认为目前官林镇缺乏商铺，司徒广场的建立有利于缓解商铺压力，降低租金；另一种认为由于司徒片区的发展需要非常长的时间，因此认为不是很看好近几年司徒广场的发展。

4、未来司徒广场将会十分繁荣，但需要太长时间的等待

对司徒广场感兴趣的镇民仍然十分担心市场的形成，商铺是否能租的出去，自己经营的话，商业氛围是否能够形成，是镇民最为担心的；对项目不看好的镇民，觉得司徒广场需要太多年才能发展起来。

总而言之对司徒广场近几年的发展都十分的不看好。

四、其他房地产项目简介

1、官林公园

所属区域：

司徒片区

原规划：

总占地面积15.72公顷，660户，2112人，总建筑面积15.32万㎡，其中高层7.51万㎡，378套；多层3.22万㎡，190套；别墅1.35万㎡，92套；商业1.35万㎡，会所0.2万㎡；建筑密度19.2%，容积率1，绿化率67.5%，车位441。

现调整规划，有高层、小高层、多层、别墅和商业，总建筑面积20多万方。

目前工地正在动工，普通住宅的户型具体的规划面积还没有出来。

项目位置：

位于公园路、官丰路、孟津河之间。

优势：

具有文化宫、文化公园、中心湖等景观，是目前官林镇规划的最高档项目，普通住宅、别墅、商业、景观齐全。

2、紫金公寓

所属区域：

司徒片区

分三期，为目前官林镇唯一在售项目，有安置房，未找到售楼处，一期已经入住，二期已经完工，三期外立面已成型，占地约30万方。

项目位置：

新镇政府西面，新医院的南面

3、物流园区

所属区域：

司徒片区

占地50亩

项目位置：

新宜金路南侧，大田路西侧，即司徒广场马路对面的西北侧

4、生活配套园

所属区域：

司徒片区

用地63105.6㎡；地下面积5330㎡，高层地下室；地上面积99500㎡；多层宿舍28700㎡，住3711人；高层宿舍31350㎡，住5376人；细雨餐饮中心6330㎡；酒店公寓12030㎡，客房168间；专家公寓9630㎡；商业8460㎡；自行车位面积3000㎡；总建筑面积18360㎡；建筑密度29.1%；容积率1.58；绿化率16%

位置：

司徒庙的西北面，物流园的正东面

5、三创中心

所属区域：

司徒片区

具体不祥，从示意图上可以初步判断为创业园

位置：

官丰路西面，生活配套园正东面

6、恒生时代广场

所属区域：

西区

商业，具体情况不详

位置：

远程路余东虹路交界处