大别山游客集散中心建设工程项目可行性研究报告.docx

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大别山游客集散中心建设工程项目可行性研究报告

大别山游客集散中心建设工程项目

可行性研究报告

目　录

附表：

投资估算表、财务评价表

附图：

游客集散中心建筑方案图

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

大别山游客集散中心建设项目

（二）项目业主：

××省××市××旅游开发有限公司

（三）建设地点：

××市××办事处××村

（四）项目性质：

新建

（五）建设目标

本项目通过大别山游客集散中心、游客换乘中心及停车场等旅游配套基础设施建设，改善××旅游基础设施条件和旅游环境，提升××景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发××及周边旅游资源，推动××旅游业的可持续发展。

（六）工程建设规模及内容

1、游客服务中心：

建筑面积3000平方米，功能：

旅游信息咨询、景区风光展示、导游服务、医疗站、员工休息等服务功能及设施。

2、游客换乘中心及停车场：

建设南北停车场，标准停车位2320个。

功能：

售票、车辆调度、侯车、修理、洗车等。

3、旅游商品市场：

建筑面积3000平方米，建设有特色的旅游商品步行街，具有商业网点、银行、邮局等功能。

4、配套建设道路、厕所、围墙、水、电及环境基础设施。

5、项目建设用地面积171067平方米。

（六）建设工期：

6个月，2011年10月—2012年3月。

（七）项目投资估算及资金筹措

1、项目建设投资：

4655万元，其中建设工程费2791万元，工程其它费用1675万元，预备费84万元，建设期利息106万元。

2、资金筹措：

申请银行贷款3000万元，业主自筹1655万元。

（九）主要技术及经济指标

表1—1：

主要经济技术指标

序号

名　称

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

游客服务中心

平方米

3000

1.2

停车场

平方米

100000

1.3

旅游商品市场

平方米

3000

2

项目投资

万元

4655

3.1

建设投资

万元

4549

3.2

建设利息

万元

106

4

资金来源

万元

4655

4.1

企业自筹

万元

1655

自有资金

4.2

银行贷款

万元

3000

贷款本金

5

新增固定就业岗位

人

10

6

经济效益

6.1

经营收入

万元

1689

年均

6.2

营业税金

万元

92.9

年均

6.3

总成本

万元

260

年均

6.4

利润总额

万元

1336

年均

7

财务评价指标

7.1

投资利润率

%

22.14%

平均

7.2

投资利税率

%

30.70%

平均

7.3

全部投资静态投资回收期

年

5.17

含建设期税后

7.4

全部投资财务内部收益率

%

24%

税后

7.5

全部投资净现值

万元

3056

税后

7.6

盈亏平衡点

%

29.96%

达产年

7.7

贷款偿还指标

还款中期利息备付率

8.55

均＞2

还款中期偿债备付率

1.19

均＞1

二、业主简介与项目实施基础

项目业主是××省××市××旅游开发有限公司成立于2010年11月2日，是××市政府确定的工业园区投融资平台---××市××投资发展有限公司与××市××街道办事处××村民委员会共同发起设立，公司经营范围为从事旅游景区开发、旅游信息咨询服务；旅游工艺品批发、零售；住宿、餐饮、娱乐项目的筹建。

公司注册住所××市××街道办事处××村，注册资本500万元，其中：

××市××投资发展有限公司出资350万元，××市××街道办事处××村民委员会出资150万元。

三、编制说明

（一）编制依据

1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委《投资项目可行性研究指南》；

2、《风景名胜区管理暂行条例》、《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《风景名胜区建设管理规定》、《风景名胜区安全管理条例》等；

3、《城市规划法》、《环境保护法》、《森林法》及《文物保护法》；

4、《中国旅游业十一五发展纲要》

5、《××省旅游发展总体规划》

6、《××城市圈“两型”社会建设社会事业规划纲要》

7、《××旅游发展总体规划》

8、《××十一五旅游发展规划》

9、××委、市政府《关于加快发展旅游经济的决定》

10、《黄冈大别山旅游经济带发展专项规划》

11、××市委、市政府《关于加快发展旅游经济的意见》

12、《××市十一五旅游发展规划》

13、《中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要》国家旅游局。

14、××市城投公司提供的相关资料和具体要求等。

（二）编制原则

1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。

2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。

3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则

4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。

5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

（三）编制范围

本报告就××市大别山游客集散中心建设项目进行可性行研究，编制范围包括：

项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。

四、主要结论与建议

××市作为××旅游新秀城市，有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。

本项目以××市杜鹃花为资源基础，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的旅游接待中心。

通过项目建设游客集散中心、停车场，完善基础设施，为保护和开发××市旅游资源奠定更好的基础，通过项目建设，能有效提高××旅游承载力、服务能力，增强××旅游吸引力和市场竞争力，全面推动××市××旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。

引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动××市旅游业发展具有积极意义。

可见，项目建设是必要的，也是可行的。

第二章项目建设背景

一、××市概况及旅游资源特色

（一）××市概况

××市位于鄂东北、大别山中段南麓、鄂豫皖三省交界处，是××城市圈的重要卫星城市。

全市版图面积3747平方公里，辖19个乡镇办事处和1个省级经济开发区。

市区规划区面积172平方公里，建成区面积23.76平方公里。

全市总人口120万人，城区常住人口22万人，每年流动人口近10万人，2020年市区建成面积将达38平方公里。

全市综合经济实力位居××前三名，步入全省山区县（市）先进行列，先后获得了全国科技进步、广播电视、体育、教育、民政工作、双拥模范等国家级先进县（市）称号，城市建设、文化、计划生育、卫生等专项工作已跻身全省先进县（市）行列。

1、地理位置

××市位于××省东北部，大别山中段南麓，长江中游北岸。

北与河南省商城县、新县以山脊为界，东北同安徽省金寨县依界岭分水，省内东邻罗田县，南接团风县、××市新洲区，西与红安县毗连。

地理方位:

东经114°40′—115°28′，北纬30°52′—31°36′。

2、社会经济概况

2010年，××市国民经济快速增长。

全市实现地区生产总值118.7亿元，同比增长14%。

投资高位运行，完成全社会固定资产投资112.15亿元，增长34.96%。

消费规模扩大，完成社会消费品零售总额54.5亿元，增长15.4%。

发展质效提高，完成全口径财政收入12.43亿元，增长41%，地方一般预算收入4.7亿元，增长16.7%；城镇居民人均可支配收入12802元，增长13.5%；农民人均纯收入3988元，同比增加242元。

近年来，××市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。

目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了××市国民经济和社会各项事业的全面发展，××市城市化进程建设得到稳步发展。

××市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。

3、资源条件

（1）自然资源

××市有着丰富的自然资源和自然景观。

有耕地100余万亩，林地近300万亩。

水域45万亩。

地表水、地下水储量20多亿立方米，高于全省平均水平。

玄武岩、大理石、萤、硅、玉等矿储量很大，还有金、银、铜、钛铁、镜铁、磁铁、赤铁、褐铁等矿。

野生动物有一百多种，珍稀动物有北豹、梅、野猪、水獭、草狐、娃娃鱼、断板龟、银环蛇等。

植物千余种，大宗特产有桑蚕、板栗、菊花、柿子、银杏等。

还有大量珍贵中药材如蔓荆子、天麻、杜仲等等。

××资源富集，物产驰名。

工业已形成汽车配件、治金机械、花岗石材、电力能源、医药化工“五大集群”。

汽车配件成为××省重点产业集群，××是“中国花岗石之乡”。

特色农业已形成中国菊花之乡、中国油茶之乡、中国板栗之乡及蔬菜、畜牧、桑茶药产业等“三乡三业”，福白菊、黑山羊、绿壳蛋、野茶油茶名品畅销海内外。

（2）人文景观

××是文化古城。

××之名始于东晋，隋开皇十八年（公元589年）设县治，至今有1400余年历史。

××的“古战文化”、“名士文化”、“移民文化”、“红色文化”、“名村文化”、“民俗文化”，异彩纷呈，魅力无限。

在××古老而神奇的土地上，有世界经典战例柏举之战的古战场遗址，有麻姑献寿、麻姑羽化成仙的传奇故事,有曹操亲临龟峰山题名的“能仁寺”遗址,有唐太宗李世民登临龟峰山吟咏的诗歌,有被列为全国重点保护文物,被誉为”楚天第一塔”的千年古塔—柏子塔,有唐代杜牧饮酒赋诗、闻名天下的杏花村，有北宋时期兴建的五脑山帝主庙，有明代著名思想家李贽著书讲学的遗址—钓鱼台，有一代廉吏于成龙勤廉治政的歧亭古镇。

××还是明代晚期中国进步哲学、文学的中心，思想家李贽、戏剧学家冯梦龙、公安文学代表“公安三袁”等长期寓居××，著书讲学，××明代文化美名遐迩。

××历史人文昌盛，英才辈出，明清时期有芝佛、辅仁、万松等十二大书院，仅明代就有进士136人，其中吏部尚书李长庚、兵部尚书刘天和、竟陵派代表作家刘侗等名垂青史。

××是明清时期“移民之都”，“全国八大移民集散地”之一，“××孝感乡”声振川渝，移民文化影响久远。

（二）旅游资源丰富

××是旅游胜地。

××已被规划为××城市圈的重要休闲旅游服务基地，被列入国家红色旅游“1231”工程。

境内地域广阔，雄山秀水，魅力天成。

全市风景名胜众多，龟峰山的雄壮、五脑山的幽静、九龙山的神奇、杏花村的古韵、古杜鹃群落的芳菲、红色旅游的震撼、乡村农家乐的天然等享誉华中。

绿色景观突出。

××境内巍巍大别山延绵近百里，海拔1000米以上的山峰有9座，举水、巴水纵贯南北，大中小型水库253座（其中大型水库3座），长年水保有量20亿立方。

被誉为“天下第一龟”的龟峰山风景区，由龟头、龟背、龟尾等9座山峰组成，面积近70平方公里，整个山体酷似一只昂首吞日的巨大神龟；龟峰山龟背岭有连片近万亩的原生态古杜鹃，据专家考证，有近百万年的历史，是华中地区最大的古杜鹃群落，其面积之大、保存之好、密度之高、花色之美，堪称华中一绝、全国少有。

每年暮春三月，漫山红遍，形成非常壮观的“杜鹃花海”景观，堪为“中国杜鹃第一山”，××市也被中国花卉协会评为“中国映山红第一城”，××红杜鹃被评为“灵秀××十大旅游新秀”。

××还有被誉为“麻姑故里、五脑仙山”的五脑山国家森林公园，麻姑在此修道成仙，有“九龙缠顶”神奇传说的九龙山国家地质公园，还有牧童遥指处—×ד杏花村”等景观极具开发潜力。

红色资源富集。

××是革命老区，