南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告.docx
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南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目申请报告
第一章申请单位及项目概况
一、项目申请单位概况
1、项目申报单位：
南康市锦辰置业有限公司
2、公司地址：
南康市金鸡工业区
3、法定代表人：
吴友稼
4、注册资金：
800万元
5、公司类型:
有限公司
6、公司简介：
南康市锦辰置业有限公司成立于2003年8月28日，主要经营范围为房地产开发、销售、建筑施工、物业管理，公司注册资本为800万元。
现有员工10人，其中初中级技术人员6人。
公司资金充足，无债权债务纠纷。
技术经验丰富，经营管理规范。
二、项目概况
1、项目名称：
南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目
2、建设性质：
新建
3、项目建设地点
本项目位于南康市唐江镇，北临唐兴西大道及324省道，南临规划道路，两侧为代开发用地。
4、主要建设内容和规模
项目总占地面积14284.88㎡（约21.43亩），建筑占地面积3661.53㎡，总建筑面积43058.92㎡，项目将可提供298套居住用房，提供256个机动车位和103个非机动车位，项目并建设给排水、供电、供气等相配套的基础设施工程。
具体建设规模及内容如表1-1：
建设规模及内容表
表1-1
序号
名称
单位
指标
1
用地面积
㎡
14284.88
2
建筑占地面积
㎡
3661.53
3
总建筑面积
㎡
43058.92
3.1
住宅
㎡
32334.56
3.2
沿街商业
㎡
1712.44
3.3
物业管理用房
㎡
141.00
3.4
社区服务用房
㎡
81.00
3.5
公厕
㎡
15.00
3.6
地下建筑面积
㎡
8774.92
4
绿化面积
㎡
4285.46
5
总户数
户
298
6
机动车停车位
个
256
6.1
地上停车位
个
53
6.2
地下停车位
个
203
7
非机动车停车位
个
103
5、总投资及资金筹措
总投资：
项目总投资估算为11639.42万元，其中：
工程费用7882.90万元，工程建设其他费用2950.65万元，预备费541.68万元，建设期利息264.19万元。
资金来源：
本项目共筹资金11639.42万元，其中企业自筹9639.42万元，申请银行贷款2000万元。
6、效益情况
项目按预期完全销售后实现净利润14271.53万元，上缴各税金3822.33万元。
财务内部收益率税前为25.78%，税后为13.38%；财务净现值（IC＝12%时）税前为2322.60万元，税后为228.30万元；投资回收期税前为2.57年（含2年建设期），税后为2.93年（含2年建设期）。
项目的财务内部收益率高于企业的财务基准收益率（IC=12%），投资利润率48.08%,说明项目具有较强的盈利能力，财务净现值大于零，表明该项目在财务上是可行的。
7、主要技术经济指标
主要技术经济指标
表1-2
序号
项目
指标
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
14284.88
21.43亩
2
建筑占地面积
㎡
3661.53
3
总建筑面积
㎡
43058.92
3.1
地上建筑面积
㎡
34284.00
计容面积
3.2
地下建筑面积
㎡
8774.92
4
容积率
2.40
5
建筑密度
%
25.63
6
绿地率
%
30
7
估算总投资
万元
11639.42
8
年均预计销售收入
万元
7124.75
9
年均利润总额
万元
5596.68
10
年均所得税
万元
839.50
11
年均净利润
万元
4757.18
12
投资利润率
%
48.08
13
财务内部收益率
13.1
所得税前
%
25.78
13.2
所得税后
%
13.38
14
财务净现值
14.1
所得税前
万元
2322.60
14.2
所得税后
万元
228.30
15
投资回收期（含建设期）
15.1
所得税前
年
2.57
15.2
所得税后
年
2.93
三、市场分析
（一）南康市整体房地产市场开发及供求状况
1、南康市住房供求状况
根据南康市人民政府“康发200302号”文件规定：
城市规划区内，原则上不再审批私人建房。
据调查了解，该城区前几年（2003年以前）存在一定的自建房现象，2003年后较少，据南康市房地产交易管理所介绍，2003年后自建房主要是政府拆迁安置自建，2003年以来该城市规划区内累计自建房约115户，面积约为3.45万平方米，自建房现象基本得到了控制。
从该市近年来房地产供求发展情况来看，房地产业各项指标组年增长，其中2006年呈快速发展的态势。
从商品房销售面积与竣工面积外，2004年-2005年两者基本一致，表明2005年商品房供给和需求基本处于平衡状态，而2006年销售面积则已是竣工面积的3倍，表明自2006年起南康房地产市场进入快速发展期，不但原空置房已销售完毕，且已销售期房13.5万平方米，考虑到销售相对于房屋开工的滞后期，随着2012的释放，将对南康市2012后商品房销售市场带来一定的压力竞争亦将更为激烈。
2、南康市商品房销售情况
2013年1-6月南康市完成房地产开发投资83890万元，其中住宅36028万元。
商品房新开工面积23.77万平方米，其中住宅11.1万平方米，分别同比增长172.28%、312.64%，商品房屋销售面积36.01万平方米，同比增长80.23%，销售金额220178万元，同比增长126.88%，商品住宅销售均价4945元/平方米，同比增长25.79%。
3、南康市商品房价格情况
南康市商品住宅价格总体还比较低，2003年以前，南康市房地产开发项目规模小，档次低，品位上不去，商品住宅价格一直在每平方米800元左右徘徊，且低价位与开发建设水平相互牵制。
2003年以来，在新世纪购物中心、中联鞭蓉新城、苏馨园、现代商城、国际公馆等有一定规模、档次、水平项目的带动下，小区规模、品位、消费理念上了一个新的层面，价格才有上升的趋势。
2005年在文化广场、艺术中心的响应下，加上城市规模修编，以及政府投资城市道路、绿化等基础设施建设，城市品位、价格得到迅速提升，价格才真正上一个新台阶。
价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。
当城市品位、项目品质提高时，必然会带动房价、地价的提高，促进购房者的购房消费。
2007年下半年城区商品住宅均价为2000元/㎡，最高价位已达到3000元/㎡。
这个价格水平与南康城市品位、城市价格相适应，是市场实际需求的真实反映。
在市场经济条件下，决定商品房价格的主要原因：
一是需求拉动；二是成本推动。
从南康市的实际情况看，由于南康市商品住宅一直处于较低水平，加上诸多因素的影响，南康市商品住宅价格趋势仍将呈现稳中有升的态势。
其理由除城市化进程、城市总体规划的修编等因素外，还包括一是随着国家宏观经济的好转，房地产支柱产业的地位不会改变；二是城市建设的不断回快，城市品位得到提高；三是随着人民生活水平的提高，对住房需求的品质也越来越高；四是银行存款利率较低，社会资金缺乏其它投资渠道，纷纷挤向房地产，房地产投资热情不减；五是房地产成本的增加，包括土地价格、建筑材料价格上扬、收费项目的增加等将引起商品房价格上涨。
据调查，2005年到2007年南康市城区商品住宅均价分别为1110元/㎡、1520元/㎡、2000元/㎡，年均增长33%。
近年来上升的幅度稍大一点，原因是各方面的，包括地价的大幅度上升、建材价格上涨、项目品位、城市品位的提高，但不存在经济过热的现象。
截止2013年6月底，南康市商品住宅销售均价4945元/平方米。
以现均价为基价，按住宅19%年均增长幅度推算，预计2015年本项目上半年产品上市阶段，商品房均价将在7000元/㎡。
4、南康市房地产产业的发展潜力分析
南康市房地产产业的发展后劲十足、潜力巨大。
理由有二：
一是随着城市化进程的加速，为房产产业提供了广阔的发展空间。
2004年，南康市的城市化率为32%，城镇人口12万人，到2007年全市城市化率达到35%以上，城镇人口达到20万人以上，三年时间要增加8万以上城镇人口，按照人均25㎡，需要增加200万㎡住宅，每年在66万㎡以上，等于2004年竣工验收面积的3.3倍。
二是城市总体规划的修编，为房地产产业的发展提供了广阔的舞台。
随着新编城市总总体规划的实施，特别是一江两岸、一城三区的规划，为房地产开发提供了大量土地，仅南水新区规划城市建设有地面积8614亩，尚未确定项目用地5575亩，规划总建筑面积372万㎡。
5、赣州房价走势研判
未来赣州楼价增长势头也将得到遏制，新建商品房销售价格将继续保持相对的稳定价格区间。
6、本项目定价
根据市场调查，参考南康市周边房价，结合本项目特点，项目初步设定价格（均价）：
住宅均价4800元/平米，商铺5500元/平米，车位6000元/㎡。
以上定价具有一定的价格优势。
四、劳动定员
（一）组织机构方案
1、公司机构设置
南康市锦辰置业有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。
公司下设经营管理机构，包括行政部、工程部、营销部、财务部等机构，负责公司的日常经营管理工作。
2、人力资源配置
（1）人力资源配置的依据
人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。
有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。
根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。
（2）人力资源配置的内容
1）人力资源配置：
以需设岗，以岗定员。
2）组织机构设置：
行政部、营销部、工程部、财务部。
图1-1公司组织机构图
①行政部
协调各部关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订各项规章、管理制度。
营销部
制订市场经营营销方针，作好产品的营销策划和市场营销。
工程部
开展项目的质量、进度、费用、安全“四控二管”工作，协调各方关系；
财务部
支付工程款，回笼资金，上缴税金，做好计划。
（二）劳动定员
1、公司劳动定员为25人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工，人员配制见表1-3：
人员安排表
表1-3
部门
岗位
定员（人）
总经理
1
各部门主管
4
工程部
5
营销部
策划
3
销售
5
行政部
3
财务部
计划
2
财务
2
合计
25
2、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并转为物业管理公司，对小区进行物业管理。
3、为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识和管理知识培训。
财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培训，专业技术人员（如：
工程师、电工）应持证上岗，培训合格后方可聘用。
五、质量保证体系、招标方案与实施进度
（一）质量保证体系
本项目建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。
该工程项目建设严格按《建筑法》及赣州市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。
建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。
勘察设计单位必须选择具有资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。
勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。
施工单位必须选择三级以上资质的施工企业承担施工任务。
施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。
该工程采用社会监理，对工程进行“四控制”、“二管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。
建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。
（二）工程招标方案
根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项目的特点，制订招标方案。
1、招标工作依据
（1）《中华人民共和国招标投标法》；
（2）国家发展和改革委员会《招标公告发布暂行办法》；
（3）七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。
2、招标工作原则
（1）招标方式
按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，本项目全部采用邀请招标。
（2）标段划分
按照建设部有关规定，结合该项目特点，勘察、设计合同同为1个合同标段；施工合同分为2个合同标段，其中建筑1个标段，配套工程1个标段；施工监理合同为1个合同标段。
（3）招标范围
该项目全部工程采用邀请招标，招标内容包括工程监理、勘察设计、土建工程、建筑材料、设备采购、附属工程等。
（4）公告发布
根据国家发展和改革委员会《招标公告发布暂行办法》，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告。
（5）资格审查
按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的设计、监理潜在投标人进行资格后审。
（6）潜在投标人的要求
邀请有相应资质、信誉好、实力强的单位参加投标。
3、招标基本情况
本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表1-4：
招标基本情况表
表1-4
名称
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标
方式
备注
全部
招标
部分
招标
自行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请
招标
勘察、设计
√
√
√
土建工程
√
√
√
工程监理
√
√
√
配套工程
√
√
√
其它
√
情况说明：
（三）项目实施进度
1、建设工期确定
该项目施工期为二年，按照统一规划、全面推进、交叉建设、先竣工先交付使用的原则进行。
建安施工期：
2014年5月—2015年8月。
2、实施进度计划安排
本项目主要建设内容有住宅、公建、绿化及小区内市政配套设施。
（1）编制可研报告一个月
（2）勘测设计二个月
（3）项目招标二个月
（4）建安施工十六个月
（5）绿化及小区内市政配套设施八个月
（6）竣工验收一个月
整个工程形象进度安排见表1－5。
项目实施进度表
表1－5
时间
项目
2013年
2014年
2015年
12
1-2
3-4
5-6
7-8
9-10
11-12
1-2
3-4
5-6
7-8
9-10
11
编制可研报告
勘测设计
项目招标
建安施工
小区内市政配套设施
竣工验收
六、工程投资与资金筹措
1、投资估算范围
本项目投资估算范围包括：
土地征用、土建工程、公用工程等所列子项目、基本预备费及建设期利息。
2、投资估算编制依据及说明
1）建设单位提供的相关资料。
2）土建工程：
（1）赣州市建筑安装工程造价及相关资料；
（2）《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2004）；
（3）《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2004年）；
（4）《江西省安装工程消耗量定额及统一基价表》（2004年）；
（5）《江西省建筑安装工程费用定额》（2004年）；
（6）《江西省建筑工程计价办法》（实行）；
（7）《全国统一市政工程预算定额》（江西省单位估计表）上、下册（2002版）；
（8）《江西省市政工程费用定额》（2002年）；
（9）建安以外费用由赣州市城区市政道路、绿化等工程造价参考计取。
3）其他费用的取费标准：
（1）建设单位管理费按财政部财建（2002）394号文计取。
（2）勘测设计费按工程勘测设计收费标准（2002修订本）计取。
（3）工程监理费按国家物价局、建设部【1992】价费字479号文计取。
（4）规划费、前期费等（含可行性研究报告、市场调查报告、项目策划报告等）相关规定计取。
4）基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%计取。
3、投资估算
项目总投资估算为11639.42万元，其中：
工程费用7882.90万元，工程建设其他费用2950.65万元，预备费541.68万元，建设期利息264.19万元。
各项具体投资估算如下所述：
（1）工程费用估算
本项目工程费用如表1-6所示：
工程费用估算表
表1-6
序号
工程项目
单位
数量
单价（元）
金额（万元）
一
建筑工程费用
㎡
6036.41
1
地上建筑工程
㎡
34284
1300
4456.92
2
地下建筑工程
㎡
8774.92
1800
1579.49
二
配套工程
1846.49
1
围墙和大门
项
1
200000
20.00
2
道路及硬化工程
㎡
6338
300
190.14
3
绿化工程
㎡
4285.46
100
42.85
4
给排水工程
㎡
43058.92
150
645.88
5
供电工程
㎡
43058.92
100
430.59
6
消防工程
㎡
43058.92
60
258.35
7
燃气工程
㎡
32334.56
80
258.68
三
总计
7882.90
（2）其他费用估算
本项目其他费用估算如表1-7所示：
其他费用估算表
表1-7
序号
项目名称
建筑面积
工程费用
取费标准
费用
（m2）
（万元）
（万元）
1
土地出让金及税费
14284.88
1800元/㎡
2571.28
2
建筑规划设计费
43058.92
19.8元/m2
85.26
3
前期工作费
估算
15
4
勘察费
估算
30
5
投标交易费
7882.90
工程费用×0.075%
5.91
6
招标代理费
7882.90
工程费用×0.2%
15.77
7
工程监理费
7882.90
工程费用×1.2%
94.59
8
施工图审查费
43058.92
1元/m2
4.31
9
工程保险费
7882.90
工程费用×0.3%
23.65
10
环境评价费
估算
30.00
11
管理费用
7882.90
工程费用×0.95%
74.89
合计
2950.65
（3）预备费用估算
本项目预备费按工程费用和工程其他费用的5%计取，约541.68万元。
（4）建设期利息
本项目建设期利息为264.19万元。
4、资金来源
本项目共筹资金11639.42万元，其中企业自筹9639.42万元，申请银行贷款2000万元。
第二章工程设计方案
一、设计依据
1、国家和地方颁发的相关的建筑设计法规、条例及技术标准。
2、规划设计任务书及规划方案修改意见
3、规划用地红线及地形图
4、《中华人民共和国城市规划法》
5、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
6、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002版
7、《城市居住区规划设计规范》
8、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
9、《住宅建筑规范》（GB50386-2005）
10、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
11、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）
12、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）
13、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）
14、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
15、《商店建筑设计规范》JGJ48-88
16、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
17、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
18、《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）
其它与本工程有关的国家及地方规范。
19、
20、
二、设计目标与理念
（一）设计目标
通过宏观的城市角度分析以及对基地现场的踏勘体验，对本方案设计目标主要表现在以下几个方面：
1、作为一个小区开发项目，应尽量营造一个优美、适合人类居住和生活场所。
2、体现以人为本的建筑设计，强化人们生活的体验，使小区更具有愉快的生活与交流气氛。
3、与体现小区建筑风格相协调，尽可能利用周边有利元素，回避不利因素。
在建筑色彩与形式上追求两者的统一。
4、充分考虑人的需要，创造适于人生活、工作、交往的场所，使人愉悦、获得精神享受的城市空间环境。
5、利用并强化场址的自然生态特色，寻求与周围环境协同发展的途径。
（二）理念
1、注重环境
这里的环境包括自然环境，人文环境和市场环境等诸多方面。
既要满足现实的市场需要，也要满足更高层次的规划要求，使功能与周边环境相契合，又能起到应有的先导性。
这就涉及到在多个“维度”上嵌入环境当中的问题。
人文环境：
空间形态上充分考虑与周边环境的关系，延续城市的机理，尊重周边建筑与空间环境。
并通过提供一个布局合理功能齐全、有文化内涵的住区，提高整个地区的城市空间质量。
单体建筑形式上服从全区的整体风貌定位，并以现代的材料、结构加以表现。
绿化环境：
强调周边绿地与居民生活的融合。
利用绿地、硬地、小品等元素满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿化融为一体。
市场环境：
随着市民生活水平的提高，对住宅类型的需求一方面在面积、档次有上升的趋势。
另一方面需求也趋向于多元化。
鉴于此，为了适应市场上多层次、多要求的选择，也为了创造多层次、富有人情味的建筑空间环境，我们设计了多种建筑面积、多种房间排布相结合的建筑形式与户型。
2、特色原则
对于“特色”这一概念，我们从三个层面加以解释。
一是通过合理规划，使小区的整体环境具有鲜明的形象和品位特征，绿带、城市、社区融为一体；二是通过精心设计使各小区与周边的住宅区相比，在建筑形式、户型设计上具有特色；三是在小区中引入符合时代特征的技术和设备，赋予整个小区设计以时代特征。
通过对建筑单体、空间形式的创意和新技术的运用，在整体格调统一、与周边环境相协调的前提下，使形体创造更具魅力。
强调住宅环境与建筑、单体与群体、空间与实体整合
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