政策红利下的长租公寓投资机遇.docx

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政策红利下的长租公寓投资机遇

政策红利下的长租公寓投资机遇

住房租赁领域政策暖风频吹，长租公寓行业天时已具，然而随着各路资本竞相涌入，本来就利润不丰的长租公寓市场竞争进一步加剧。

对于长租公寓品牌而言,突破口一方面在于千方百计快速拿房,另一方面要靠精细化运营提高品牌溢价、做大租金价差。

对于投资机构而言，需要认清长租公寓的经营现状，轻资产模式下短期债务投资空间有限,在行业发展空间无虞的共识下，唯有长期资金的持续投入、长期持有，才能帮助企业实现规模扩张，最终分享到资产价值增值和品牌溢价的双重收益。

一、政策暖风频吹

1、中央层面助力住房租赁

2015年我国住房租赁政策的春风开始吹起，中央层面积极推动住房租赁市场发展，国务院办公厅以及住建部、财政部、人民银行等多部委相继出台了多项政策，共同大力推进住房租赁。

2017年7月20日，为进一步贯彻落实国办发〔2016〕39号文，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，住建部、国家发改委等九部委联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,被选取首批开展住房租赁试点.

2、住房租赁试点城市陆续出台方案

截至2017年8月28日，12个首批开展住房租赁试点的城市中，已有10个城市公布了租赁试点方案或通过了市政府会议审议。

在已经公布的实施方案中，大部分城市都提出了发展国有住房租赁公司、降低租赁住房税负、多渠道扩大租赁房源、构建监管交易平台等.

二、行业群雄逐鹿

1、多布局于一二线核心城市

2017年市场上长租公寓企业已经多达1100家，绝大多数均扎根于北上广深一线城市,并积极在一二线市场上快速跑量扩张。

原因有三，其一，一线城市人口密集而房价高企，租赁市场需求旺盛；其二，人们收入水平提高,长租公寓提供的产品和服务正好可以迎合需求;其三，一二线资产增值的预期和资产的安全性,更符合金融资本的投资需求。

2、江湖现有五大门派

按照市场上的参与主体划分，长租公寓各大品牌运营商可以细分为五大类.

资产派：

自有地产基金募资，如新派公寓。

中介背景派:

如链家（自如）、我爱我家（相寓），主要由租赁中介业务延展而来.在客源和分散式房源获取渠道上占有极大优势。

这类中介系的目的在于，用租赁房源入口来把控买卖入口,通过租的方式控制优先购买权，做存量资产的积累.

开发商派:

在资源和资金方面都占有优势，如万科泊寓、龙湖冠寓.

酒店派：

如华住（城家）、窝趣（铂涛）,主要有品牌和会员优势，有数量庞大的会员作为获客渠道,运营管理及IT系统实力更强。

年轻的创业派：

长租公寓领域中创业派数量最多，他们在资源端和资金端都没有优势，另辟蹊径，做轻资产运营，开展互联网+的模式，在市场上占领了一席之地。

3、“国家队”即将进场

除了上述五大门派在长租公寓的跑道上正加速跑马圈地外,更有实力的第六大门派“国家队"即将开始进场。

综合来看，“国家队"入场长租公寓行业眼下有三大趋势性表现：

1）集体建设用地建租赁房大势所趋，政府有权指定公司运营

以北京为例,作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块，建设租赁住房1。

28万套，由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，面向中低收入家庭按公租房价格出租，今年下半年将迎来交用入住高峰期.

国土资源部已选定北京、上海等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。

而手握集体建设用地租赁房源的地方政府可指定合作的公寓运营企业，这对于长租公寓企业来说是挑战也是机遇。

2）国有住房租赁公司即将入市

从已经出台住房租赁实施方案的10个城市来看，成立国有住房租赁公司是共同的选择，各地都有明确的公司成立目标。

比如成都，到2017年底，将新组建或依托现有国有企业组建3至4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营.

再比如沈阳，今年12月底前将组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理，到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模,持有的住房租赁房源占全市增量的20％、总量的10％。

3）央企、国企开发商主动或被动入场

比如，2017年8月9日，上海张江科学城规划正式出炉，拟新增住宅建筑面积约920万平方米,其中890万平方米用于租赁住宅，这意味着上海将新增一个租赁城区.而在此前，上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁，分别被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得，两家公司均为地方政府平台公司。

另外,北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞报自持面积，保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块，长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

有业内人士分析，央企、国企在土地资源、资金实力方面原本有着先天优势，再加上和外部资源的合作也更加通畅,在这场长租公寓市场竞争中,对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

3、“国家队”即将进场

除了上述五大门派在长租公寓的跑道上正加速跑马圈地外,更有实力的第六大门派“国家队”即将开始进场。

综合来看，“国家队"入场长租公寓行业眼下有三大趋势性表现：

1）集体建设用地建租赁房大势所趋，政府有权指定公司运营

以北京为例，作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,从2011年起,先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块，建设租赁住房1。

28万套，由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，面向中低收入家庭按公租房价格出租,今年下半年将迎来交用入住高峰期。

国土资源部已选定北京、上海等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。

而手握集体建设用地租赁房源的地方政府可指定合作的公寓运营企业，这对于长租公寓企业来说是挑战也是机遇。

2）国有住房租赁公司即将入市

从已经出台住房租赁实施方案的10个城市来看，成立国有住房租赁公司是共同的选择，各地都有明确的公司成立目标。

比如成都，到2017年底，将新组建或依托现有国有企业组建3至4家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营；再比如沈阳，今年12月底前将组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理,到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模,持有的住房租赁房源占全市增量的20％、总量的10％.

3）央企、国企开发商主动或被动入场

比如,2017年8月9日,上海张江科学城规划正式出炉，拟新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，这意味着上海将新增一个租赁城区。

而在此前，上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁，分别被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得，两家公司均为地方政府平台公司。

另外,北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞报自持面积,保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块，长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

有业内人士分析，央企、国企在土地资源、资金实力方面原本有着先天优势,再加上和外部资源的合作也更加通畅，在这场长租公寓市场竞争中，对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压.

三、行业发展困窘

（一）盈利痛点

目前国内品牌长租公寓普遍处在战略投入阶段，几乎所有的公寓企业从账面上看都是亏损的,但并不是长租公寓行业不盈利，而是盈利并不丰。

据华创证券报告显示，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8％至10％的水平.显然，对于处于规模扩张期的长租公寓来说,单纯依靠租金差来实现盈利并不现实。

1、拿房竞争白热化

据华菁证券报告显示，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展的状态中，原因之一是一线城市资产价格本就极高.随着数百家公寓品牌高价哄抢物业，物业获取价格更是上了一个台阶,再加上市场上专科医院、月子中心、养老院等新业态对独栋楼的巨大需求，长租公寓特别是集中式长租公寓面临着拿房竞争白热化的扩张痛点。

2、宏观环境制约

我国市场利率仍然长期在4％以上的水平,企业融资成本较高，特别是对于轻资产的长租公寓公司，用ABS等融资工具进行融资的成本在8％以上。

过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了长租公寓企业加杠杆快速做大的可能性。

3、盈利空间有限

据华菁证券估算,目前国内品牌公寓的成本费用=物业成本+获客成本+装修摊销+人力开支+增值税。

其中拿房成本是重中之重、占到整体收入的50％左右;其次是装修摊销，按10个月的租金作为装修开支、5年摊销,装修摊销成本占收入的比重为16.7%;人员成本和获客成本大致为12。

6％和4。

5%。

一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10。

2％左右,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4～5年左右。

这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，在目前产业链上其它增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，企业规模扩张之后的盈利压力将十分巨大。

4、运营能力待提高

运营能力是长租公寓核心竞争力之一，租金差和出租率是关键要素.以春节假期为例,目前有些长租公寓到年底会出现大面积空置现象,因为春节假期后很多人搬走，有些房源甚至会空置一个月.公寓方会采取春节当月租金减半的办法，留住租客的行李,减少租客流失，但这并非是良策.

乐乎城市青年社区创始人罗意认为，站在长期发展角度看，长租公寓行业最稀缺的是运营能力，这是长租公寓能否盈利的关键。

中信信托信托业务部业务副总经理王震岳指出，公寓方需要不断地提升自己的运营能力，把自己的租金剪刀差给拉大，强运营能力的公寓运营商会越来越受到金融机构的青睐。

5、缺乏退出机制

长租公寓是投资周期较长的行业,对于轻资产模式来说，行业投资回报周期基本在5～8年，如何获取资金支持是一大痛点。

很多金融机构投资人表示，看不懂长租公寓的投资逻辑，看不到长租公寓可行的退出路径.国内众多长租公寓现阶段以重资产运营为主，对于参与的投资机构来说,重资产运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国最大出租公寓运营商EQR的成功就和美国REITs的盛行离不开。

但目前国内尚未推出正式的REITs产品,长租公寓缺乏能够大规模复制的退出模式。

（二）政策痛点

虽然住房租赁政策红利来袭,但长租公寓行业缺乏相关立法规范、从业标准，也被认为是行业成长的“烦恼"所在。

总结长租公寓政策和标准缺失，新派公寓的王戈宏认为主要包含以下四点：

1、公寓项目消防验收标准不清晰

消防验收是长租公寓面临的最大发展难题。

全国的消防只有酒店规范、写字楼规范,没有公寓规范。

在没有公寓行业具体消防规则出台前，公寓企业在规模化拓展时缩手缩脚,为降低被关停的政策风险，尽量避免收购工业类、综合类、办公类、和集体土地产权的存量物业，最终聚焦到一类资产上—-收购酒店。

因为酒店类资产改造成公寓耗时短，酒店本身的格局、消防报批都有很好的基础，变相降低了成本。

综合来看，在没有全国统一的公寓消防规则出台前，酒店类的资产更符合收购和改造需求,也更适合公寓运营,这也是导致长租公寓行业竞争加大的主要因素之一。

2、公寓无法工商注册企业

按照工商注册管理规定，在公寓和住宅楼里,是不能注册企业的,不能办理营业执照。

因为公寓管理属于公安机关,不归工商管理。

这也是很多公寓方面临的一大难题.比如新派公寓CBD旗舰店,土地性质是住宅,无法作为企业工商注册地，存在公司注册地和实际经营地不一致的法律风险。

3、物业土地属性不开放

物业的物质实体表现为具有特定用途和明确属主的建筑物，在城市更新挖掘存量物业的情形下,如果无法对物业土地属性进行职能和用途的转换，那么对于长租公寓参与者来说,物业争夺会更加激烈，工业用地属性和很多商办用地属性的长租公寓还存在打“擦边球"的政策风险。

4、缺乏租金税收优惠

高额的税费也被认为是长租公寓发展中的“拦路虎"。

虽然国务院在2015年11月出台文件把公寓定义为生活性服务业，但执行层面依然把公寓作为不动产经营业务，增值税率是11％,而供应商的增值税率是6％,公寓方抵扣损失为5%，增加了税务负担。

政府真正扶持一个行业，最直接的表现就是税收优惠政策。

公寓行业能在美国大发展,其中关键一点就得益于租金免税.

四、公寓企业的出路

（一）千方百计拓展拿房渠道

一方面，长租公寓企业普遍利润率低，只有实现规模化才能分摊成本，提升利润；另一方面,只有达到一定规模,尽快实现盈利,才会获得资本的青睐，进而在长租公寓行业集中度整体偏低的窗口期抢占市场份额。

所以目前长租公寓企业都在加快跑马圈地，千方百计拓展拿房渠道。

1、与地产商进行合作

房地产行业进入存量房时代，各大房企纷纷进军长租公寓市场,但是却并不具备长租公寓的运营管理能力。

除了万科（泊寓）、龙湖（冠寓）、远洋（邦舍）、旭辉（领寓）等开发商旗下设有自己的长租公寓品牌外，大多数开发商希望通过引进第三方公寓运营商进行合作，一是为了培养自己的长租公寓运营管理人才，二是为了继续持有增值型资产。

市场动态看,2017年5月，复星地产宣布战略投资乐乎城市青年社区，8月初乐乎城市青年社区与复地国际公寓签约仪式举行,双方将联手对复地国际公寓进行升级改造，挖掘其潜在价值。

于复星地产而言，战略投资乐乎,将有效盘活其存量物业，提升资产价值,同时能够占据长租公寓的流量入口；于乐乎而言，又增加了一条高端房源获取的渠道。

2、与地方政府平台公司合作

北京昌平科技园发展有限公司（简称“昌发展”）是北京市昌平区政府全资设立的产业生态投资运营平台。

截至2017年8月中旬，公司已在昌平区交通便捷、配套成熟的区域通过收购、承租、合作开发等形式，获取了涵盖办公楼宇、商业配套、公寓住宅等多种类型近49万平米规模的物业资产，其中约有5万方物业资产准备做长租公寓。

对于公寓方而言，这是一个难得的大资产方。

但是从长期发展角度看，昌发展并不想只做“房东”或“二房东"，而是希望打造自己的长租公寓品牌“回+理想乡”，需要找第三方公寓运营商进行合作.据悉，目前昌发展已经与乐乎达成了房源托管的战略合作,不久之后“回+理想乡”品牌将正式面世。

3、与地方政府合作保障房租赁

在10个城市已经公布住房租赁试点方案的城市中,有部分城市明确提出将公租房、剩余安置房源等作为租赁住房，这部分房源大多数会由地方组建的国有或国有控股的住房租赁公司平台负责运营，但品牌公寓也有合作机会。

4、拓展加盟商业务线

加盟商也是品牌公寓扩张规模的渠道之一.比如窝趣,开了15家店,80％都是加盟店，全是窝趣输出品牌、输出管理.今年下半年,窝趣推出了“项目合作保底计划”，如4年内不能收回投资，窝趣将完全承担其中的差额，补偿投资人损失.

（二）发力运营提高盈利空间

在战略发展阶段,各大公寓扩大规模,打造品牌之外,还需要从各个方面提升自己的运营管理能力,这既是降低获客和管理成本的需求,也是提升品牌溢价的关键因素。

1、品牌定价权

每个新的长租公寓品牌出现,首当其冲的就是公寓品牌影响力和运营能力的提升,只有打响了自己的品牌，才会有高的定价权，带来高的租金差，在市面上有价值的不仅仅是房子，更是品牌的影响力。

2、提升获客质量

不仅仅是增加租客的数量，还需要提升获客质量。

铂涛旗下公寓品牌窝趣，8月10日与58集团形成了战略合作，获得了58同城领投的pre—A轮战略投资5000万元，同时与58集团旗下安居客进行深度战略合作,可让安居客的房源可以引流到窝趣。

再加上铂涛酒店本身的众多会员，其未来租客数量将十分可观。

窝趣同时依照自己的客户群体定位,定向选择人群,提升租客质量；新派公寓也从成立之初秉持着租客“三高”（高学历、高颜值、高收入）原则；YOU+的“三不租”（45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租）更是严格，都意在提升自己的客群质量.

3、打造社群文化

打造社群和圈层,带给租客归属感和认同感，增加租客的粘性，从而降低租客流失率，并使社群服务增值收益成为可能，这是很多品牌公寓商想极力做到的。

YOU+被公认为是长租公寓行业社群运营能力NO.1。

据YOU+创始人刘洋介绍,YOU+每年都会举办上千场社区活动，严格贯彻“三不租”原则,从精神层面满足租客的需求，为租客带来快乐,做的是真正社群的运营，“人心”运营,这也是YOU+与众同的关键基因，希望以此构建一条与众不同的稳健的增长路径。

尽管社群运营增值服务还普遍不被业界看好,但有越来越多的公寓运营商看好社群运营的魅力,比如窝趣、熊猫公寓、37度公寓等,也正逐步加重社群运营和建设。

4、IT系统搭建

IT系统建设是保证长租公寓企业规模化后管理不失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降）的重要手段。

寓见公寓创始人程远举了一个例子，当寓见公寓管理房源到了2万间的时候，就遇到了分散式长租公寓企业非常典型的销售人马该如何分配的问题以及空房快速匹配租客需求的问题。

通过IT系统建设投入，不但省去大量人力沟通，降低人力成本,还能当机立断做出决策,匹配提高出房签约速度。

互联网背景起家的蛋壳公寓，通过数据和技术双驱动，在成立短短两年的时间里规模扩展到了3万间.蛋壳公寓创始人高靖透露，他们有一套数据体系支撑的风控模型，从前期的筛选房源到后期的出租退租的全过程，全过程节点设置在系统上都有明确体现。

5、培养行业人才

长租公寓是一个新行业,培养行业人才也成为各大公寓运营商需要攻克的难题之一.原先做经济型酒店的人可以做销售、做基础运营，但难以把控社区的运营；而广告公司的人可以做社群，但又欠缺基础运营能力。

据窝趣副总裁杨稷介绍，窝趣已经成立了一个人才培养体系，每个店长的培训用时45天，其中15天在总部学习,由各个部门核心人员对他们进行专项培训；另一个月的时间在门店当实习店长，这样培养出来的店长很多就能快速胜任，窝趣新开业的很多门店启用的都是新店长。

（三）坚持转型轻资产化

目前越来越多的公寓运营商已经开始做轻资产运营,仿照酒店运营模式,和资产资源方合作，只输出管理、输出品牌，不负担高额物业获取和装修成本，不收租客的房租,只分运营管理收益.

（四）轻重结合求资产增值收益

今年1月，长租公寓行业领头羊魔方公寓联手中航信托成了了上海蓝山资产。

主要原因之一就是魔方公寓在发展的过程中遇到一个问题,在租城市核心地段的物业时经常遭遇PK，甚至往往会被买走；同时，魔方公寓以租赁的方式运营管理房源，并不能分享到一线城市资产的增值收益.在此背景下,成立了蓝山资产，力求打造长租公寓收购-改造—运营-退出的投资闭环.

开发商系品牌公寓也坚持重资产策略.据泊寓内部人士介绍，基于保值增值的需要,泊寓目前的轻重资产比为1：

1，购买的物业和租赁物业相当，但未来购买的比例将扩大；按照龙湖地产的内部铺排，冠寓早期轻重资产比为8:

2，未来将加大重资产量，比例逐步实现6:

4.

（五）增加高端服务式公寓路线

类似高星级酒店的高端服务式公寓的租金一直居高不下，也成为公寓品牌想要拓展的产品线。

比如魔方公寓在中高端市场有一个品牌-—摩尔公寓,租赁情况很好,面积约30～40平米，平均月租金1。

2万元左右。

蓝山资产希望收购的一线城市资产，通过中高端公寓运营，保障租金增长，能够做到很高的溢价，保证基金退出的时候获得很好的收益。