XXX年天津房地产市场分析报告33页.docx

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XXX年天津房地产市场分析报告33页

XXX年7月天津房地产市场分析报告33页

一、行业政策

　　1、国土部9月首启土地问责强调让地点心服口服

　　7月6日，国土资源部强调，9月首次土地问责，要问得合情合理，让地点心服口服。

2020年的〝卫片〞检查首次覆盖全国，将依据卫星遥感图片检查结果首次对地点政府实施问责。

2.国土部：

专项治理系统清理房地产闲置土地

　　在7月4日终止的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部就下半年工作进行了总体部署，并提出紧密关注形势变化，不断完善国土资源治理政策，积极为中央宏观调控要求服务。

下半年要不断完善国土资源治理政策，土地供应要向基础设施、新兴产业、保证性住房等民生项目倾斜，紧密关注土地抵押贷款、农地〝非农化〞、农地〝非粮化〞等新情形、新问题。

同时，积极参与房地产调控。

开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。

　　3.住房和城乡建设部联合公布公共租赁住房意见

　　7月5日，住房和城乡建设部联合公布公共租赁住房意见，意见指出，公共租赁住房的供应对象要紧是都市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区可将新就业职工和有稳固职业并在都市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范畴。

公共租赁住房只能用于承租人自住，违规使用将被责令退出；承租人拖欠租金和其他费用的，可通报其所在单位，从其工资收入中直截了当划扣。

　　4.中央要求县处级副职以上干部购买房产须申报

　　7月11日，中办、国办共同下发了«关于领导干部报告个人有关事项的规定»，并发出通知，要求各地区各部门认真贯彻执行。

«规定»要求县处级副职以上〔含县处级副职〕干部必须申报本人、配偶、共同生活的子女的房产以及股票、基金等经济投资情形。

　　5.银监会：

严格执行二套及以上房贷政策不坚决

　　7月12日，中国银监会消息称，针对近期有媒体关于〝个别地区放松三套房贷〞的报道，银监会新闻发言人表示，银监会关于各商业银行贯彻落实国务院«关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知»以及住建部、人民银行和银监会«关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知»的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能坚决。

6.国土资源部：

我国将逐步提高被征地农民补偿水平

　　为确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保证，7月14日，国土资源部发出«关于进一步做好征地治理工作的通知»，要求各地每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平;应支付给被征地农民的补偿安置费，要直截了当支付给农民个人。

7.国土部拟修改土地招拍挂制度防止串标等行为

　　在对相关规章进行〝后评估〞之后，国有土地招拍挂制度将有望纳入立法程序进行修改。

国土资源部政策法规司司长王守智7月26日表示，«国土资源部规章和规范性文件后评估方法»〔简称«方法»〕差不多出台，并将于8月1日起施行，国土资源部的规章执行两年、规范性文件执行一年后需要进行评估和清理，提出立、改、废的意见或建议。

这是中国首个专门规范立法后评估活动的部门规章。

　　 二、市场运行数据

　　〔一〕土地市场

　　2020年7月共成交66宗土地，成交面积634.27万平米，成交额124.21亿元，成交宗数和成交面积环比分别上涨了88.57%和109.38%，成交额环比上涨了46.37%。

　　从成交土地宗数来看，2020年7月共成交66宗，其中住宅用地24宗，占成交宗数36.36%；工业用地26宗，占成交宗数39.40%；商业用地10宗，占成交宗数15.15%；综合用地6宗，占成交宗数9.09%，其他用地未成交。

　　2020年7月，土地成交总面积为634.27万平米，环比6月份土地成交面积302.93万平米，大幅上涨了109.38%，同比2020年7月份土地成交面积716.42万平米，下降了11.47%。

　　在7月份成交土地中，居住用地成交面积为296.76万平米，占总成交面积47%；工业用地成交面积131.68万平米，占总成交面积20.76%；商业用地成交面积130.44万平米，占总成交面积20.57%；综合用地成交面积75.39万平米，占总成交面积11.89%。

　　从成交土地体量结构来看，2020年7月，5万平米以下共成交28宗，其中居住用地5宗，商业用地1宗，工业用地21宗，综合用地1宗；5万平米至10万平米共成交8宗，其中居住用地1宗，商业用地4宗，工业用地2宗，综合用地1宗；10万平米至20万平米共成交27宗，其中居住用地18宗，商业用地3宗，工业用地2宗，综合用地4宗；20万平米以上成交3宗，其中商业用地2宗，工业用地1宗。

　　 从成交土地分布区域上分析，中心城区成交1宗土地，成交面积为1.57万平米，成交额0.75亿元，成交土地在红桥区；

　　环城四区共成交27宗土地，成交面积为310.31万平米，成交额76.55亿元。

其中东丽区成交土地22宗，成交面积276.01万平米，成交额60.26亿元；

　　西青区成交土地4宗，成交面积为30.63万平米，成交额10.19亿元；

　　津南区成交土地1宗，成交面积3.67万平米，成交额6.10亿元。

　　远郊区县共成交22宗土地，成交面积137.66万平米，成交额6.18亿元。

　　其中静海成交15宗，成交面积50.52万平米，成交额1.99亿元；

　　宝坻成交土地2宗，成交面积18.02万平米，成交额2.70亿元；

　　武清成交土地3宗，成交面积6.50万平米，成交额0.17亿元；

　　宁河成交土地1宗，成交面积15.95万平米，成交额为0.36亿元；

　　蓟县成交土地1宗，成交面积46.67万平米，成交额0.96亿元。

　　滨海新区、开发区共成交土地16宗，成交面积184.73万平米，成交额40.75亿元。

　　其中塘沽区成交4宗，成交面积30.43万平米，成交额9.60亿元；

　　汉沽成交土地9宗，成交面积145.82万平米，成交额30.91亿元；

　　空港成交土地3宗，成交面积8.49万平米，成交额0.24亿元。

　　从土地成交均价来看，2020年7月土地成交均价1958元/平米，环比下降了30.09%，同比大幅上涨了87.96%。

　　其中，居住用地成交均价2771元/平米，环比上涨85.96%，同比下降53.12%；工业用地成交均价286元/平米，环比下降了10.01%，同比下降了7.54%；

　　综合用地成交均价2551元/平米，环比下降了67.12%，同比大幅上涨179.69%

〔二〕住宅市场分析

　　1、新建商品房

　　〔1〕成交量

　　2020年7月，新建商品房共成交5603套，环比6月份4663套上涨了20.16%，同比2020年7月12268套下降了54.33%。

从成交面积来看，2020年7月新建商品房成交62.90万平米，环比6月份50.45万平米上涨了24.68%，同比2020年7月134.40万平米下降了53.20%。

　　〔2〕成交均价

　　从成交均价走势上来看，2020年7月新建商品房成交均价9566元/平米，环比6月份成交均价8958元/平米，上涨了6.79%；同比2020年7月成交均价7713元，上涨了24.02%。

　　〔3〕各区域新建商品房成交量及成交均价对比

　　同比2020年7月，2020年7月新建商品房成交面积市内六区下降了72.97%，环城四区下降了34.82%，滨海新区大幅下降80.11%，远郊区县下降了18.87%

　　价格方面，同比2020年7月，2020年7月各区域新建商品房成交均价保持了上涨的趋势，市内六区上涨了36.79%，环城四区上涨了50.13%，滨海新区上涨了46.56%，远郊区县上涨了28.38%。

　　2、二手房

　　〔1〕成交量

　　2020年7月，二手房成交4505套，环比6月4607套，下降了2.21%；同比2020年7月10122套，下降了55.49%。

　　从成交面积来看，2020年7月二手房成交面积35.84万平米，环比6月38.20万平米，下降了6.17%，同比2020年7月86.32万平米，下降了58.47%。

　　〔2〕成交均价　

　　从月度成交均价走势来看，2020年7月二手房成交均价6767元/平米，环比6月成交均价6911元/平米，下降了2.09%；同比2020年7月成交均价5701元/平米，上涨了18.69%

　　〔3〕各区域二手房成交量及成交均价对比

　　从各区域二手房成交量对比来看，同比2020年7月，2020年7月天津各区域二手房成交量均保持了下降趋势，其中市内六区下降了58.76%，环城四区下降了47.75%；滨海新区二手房成交量下跌了71.48%；远郊区县下跌了48.62%

　　价格方面，2020年7月二手房各区域成交均价，同比2020年7月均保持了上涨的趋势。

各区域涨幅相当，市内六区上涨了23.05%，环城四区上涨了20.01%；远郊区县上涨了18.33%，滨海新区上涨了14.00%。

〔三〕天津各区域新建商品房及二手房月度成交分析

　　1、市内六区

　　〔1〕新建商品房

　　2020年7月，市内六区新建商品成交821套，成交面积8.72万平米，环比分别上涨了18.30%、17.85%，同比分别下降了71.73%、72.97%。

价格方面，2020年7月市内六区新建商品房成交均价15748元/平米，环比增长了9.57%，同比增长了36.79%。

　　〔2〕二手房

　　2020年7月，市内六区二手房成交2123套，成交面积16.17万平米，环比分别下降了3.98%、11.45%，同比分别下降了55.15%、58.76%。

　　价格方面，7月市内六区二手房成交均价8882元/平米，环比增长了0.14%，同比增长了23.05%。

　　2、环城四区

　　〔1〕新建商品房

　　2020年7月，环城四区新建商品房成交2002套，环比上涨了35.55%，同比下降了41.53%；成交面积23.39万平米，环比增长了37.32%，同比下降了34.82%。

　　价格方面，7月环城四区新建商品房成交均价10087元/平米，环比下降了3.45%，同比增长了50.13%。

　　〔2〕二手房

　　2020年7月，环城四区二手房成交797套，成交面积6.35万平米，环比分别下降了8.91%、12.53%，同比分别下降了43.52%、47.75%。

　　价格方面，7月环城四区二手房成交均价5901元/平米，环比下降了1.49%，同比增长了20.01%。

　　3、滨海新区及开发区

　　〔1〕新建商品房

　　2020年7月，滨海新区及开发区新建商品房成交687套，成交面积7.46万平米，环比分别上涨了3.00%、18.42%，同比分别大幅下降了80.44%、80.11%。

　　价格方面，7月滨海新区及开发区新建商品房成交均价11117元/平米，环比上涨了34.32%，同比增长了46.56%。

　　〔2〕二手房

　　2020年7月，滨海新区及开发区二手房成交737套，成交面积5.78万平米，环比分别上涨了1.24%、2.49%，同比分别下降了69.27%、71.48%。

　　价格方面，7月滨海新区及开发区二手房成交均价5829元/平米，环比下降了1.19%，同比上涨了14.00%。

　　4、远郊区县

　　〔1〕新建商品房

　　2020年7月，远郊区县新建商品房成交2093套，环比上涨了14.68%，同比下降13.76%；成交面积23.34万平米，环比增长了18.33%，同比下降了18.87%。

　　价格方面，7月远郊区县新建商品房成交均价6239元/平米，环比上涨了6.51%，同比上涨了28.38%。

　　〔2〕二手房

　　2020年7月，远郊区县二手房成交848套，成交面积7.55万平米，环比分别上涨了6.94%、7.16%，同比分别下降了46.30%、48.62%。

价格方面，7月远郊区县二手房成交均价3682元/平米，环比上涨了2.49%，同比上涨了18.33%。

　　三、天津2020年7月份住宅项目销售排行榜

　　天津市7月各项目成交金额排名

　　2020年7月，东丽区恒大绿洲214套的销售套数和3.2万平米的销售面积获得本月销售排行榜的成交套数和成交面积冠军；

　　河东区主力楼盘河东万达广场以3.53亿元的销售额成为本月销售排行榜的成交金额冠军。

　　本月销售额前20项目中市内六区占据5席，环城四区有9个项目入围，滨海新区有5个项目进入排行榜，郊县区域有1个项目进入本月的销售金额排行榜；

　　本月河东万达广场、博轩园、恒大绿洲、盛世天下和万通华府5个项目销售额超过2亿元。

天津市7月各项目成交金额排名

排名

区域

项目

销售套数

销售总面积

销售额

均价

〔套〕

〔万平米〕

〔亿元〕

〔元/平米〕

1

河东区

河东万达广场

177

1.9

3.5

18500

2

河西区

博轩园

133

1.7

3.5

20700

3

东丽区

恒大绿洲

214

3.2

3.0

9400

4

武清区

盛世天下

87

2.1

2.3

11300

5

开发区

万通华府

51

1.0

2.0

20900

6

南开区

环球置地广场

44

1.3

1.5

10900

7

西青区

富力津门湖

94

1.1

1.4

13700

8

西青区

万科盈润园

148

1.3

1.4

10500

9

西青区

万科金奥国际

91

0.8

1.4

17200

10

西青区

水岸江南

21

0.6

1.4

21500

11

津南区

富力桃园

154

1.5

1.3

8300

12

津南区

天津碧桂园

63

1.4

1.2

8900

13

河北区

君临天下

109

0.2

1.2

57400

14

西青区

松江城

116

1.1

1.2

10900

15

空港经济区

远洋新干线

72

0.9

1.0

10900

16

塘沽区

滨海华贸中心

60

0.7

0.9

13500

17

和平区

环球金融中心

12

0.2

0.9

40000

18

塘沽区

融科贻锦台

74

0.8

0.9

11300

19

津南区

首创福缇山

34

0.7

0.8

11800

20

塘沽区

首创国际城

82

0.8

0.8

10700

备注：

以上均为商品房数据，监测时刻2010年7月1日-2010年7月31日

2020年7月各企业成交金额排名

　　本月万科旗下金奥国际、万科盈润园等多个项目均有良好的成交表现，助推万科在开发企业的成交额排行中独占鳌头：

万科金奥国际于6月中旬两次推盘，万科盈润园随后在6月下旬再次加推，本月两个项目均处于连续签约期，在市场的常规性淡季中分别制造了近1.4亿元的成交额，本月万科总销售额4.21亿元，市场占有率为5.9%。

近期恒大在津的第二个项目恒大绿洲成交烈火，自6月下旬开盘以来市场反应良好，出现出一片逆市旺销的势头，凭借该项目的捷报频传，恒大以3.7亿元的成交金额获得本月企业成交额排行榜亚军，市场占有率为5.2%。

　　富力旗下项目富力津门湖和富力桃园近期成交稳固，本月富力以3.61亿元的成交金额险胜万达，跻身前三，市场占有率为5%。

本月适逢楼市淡季，成交排名前20企业的总市场占有率为56.7%，较上月明显攀升。

排名

企业

项目

销售套数

销售总面积

销售额

成交均价

〔套〕

（万平米〕

〔亿元〕

〔元/平米〕

1

万科

万科假日润园

0

0.00

0.00

0

万科东丽湖

10

0.12

0.14

10900

万科金域蓝湾

9

0.13

0.19

14100

万科魅力之城

82

0.72

0.77

10800

万科金奥国际

91

0.80

1.38

17200

万科假日风景

0

0.00

0.00

0

万科朗润园

10

0.16

0.36

21800

万科盈润园

148

1.32

1.38

10500

合计

350

3.26

4.21

12900

2

恒大

恒大金碧天下

53

0.97

0.69

7100

恒大绿洲

214

3.22

3.02

9400

合计

267

4.19

3.70

8800

3

富力

富力津门湖

94

1.05

1.44

13700

富力桃园

154

1.55

1.28

8300

富力中心

0

0.00

0.00

0

富力湾

92

0.82

0.77

9300

富力城

6

0.05

0.12

21800

合计

346

3.47

3.61

10400

4

万达

河东万达广场

177

1.91

3.53

18500

合计

177

1.91

3.53

18500

5

博智

博轩园

133

1.69

3.49

20700

合计

133

1.69

3.49

20700

6

松江

水岸公馆

16

0.32

0.66

20400

水岸江南

21

0.63

1.36

21500

喜年广场

34

0.17

0.19

11700

松江运河城

0

0.00

0.00

0

松江城

116

1.07

1.16

10900

松江高尔夫小镇

0

0.00

0.00

0

合计

187

2.19

3.37

15400

7

万通

万通新城国际

16

0.23

0.29

12800

万通上北新新家园

23

0.26

0.31

11800

万通华府

51

0.97

2.03

20900

万通上游国际

15

0.15

0.25

16300

合计

105

1.61

2.88

17900

8

奥克斯

盛世天下

87

2.05

2.32

11300

合计

87

2.05

2.32

11300

9

首创

首创国际城

82

0.75

0.81

10700

宝翠花都

0

0.00

0.00

0

溪堤郡

13

0.32

0.37

11600

首创福缇山

34

0.71

0.84

11800

合计

129

1.78

2.02

11300

10

远洋

远洋城

80

0.84

0.79

9500

远洋新干线

72

0.92

1.00

10900

合计

152

1.75

1.79

10200

11

碧桂园

天津碧桂园

63

1.35

1.20

8900

合计

63

1.35

1.20

8900

12

星际

君临天下

109

0.20

1.17

57400

合计

109

0.20

1.17

57400

13

融创

海逸长洲

11

0.24

0.41

17300

时代奥城

44

0.36

0.63

17800

融创星美御

1

0.01

0.03

28100

合计

56

0.60

1.07

17700

14

泰达

瞰海

1

0.01

0.01

14500

清谷

3

0.04

0.06

15100

滨海先锋SOHO

0

0.00

0.00

0

北斗星城

11

0.16

0.21

13500

格调竹境

41

0.43

0.55

12800

泰达岭上林里

4

0.12

0.16

13500

格调艺术领地

5

0.06

0.05

9400

合计

65

0.82

1.05

12900

15

天一

天一绿海

51

0.50

0.29

5700

天一海馨园

109

1.21

0.66

5500

合计

160

1.71

0.95

5500

16

融科

融科心贻湾

0

0.00

0.00

0

融科贻锦台

74

0.77

0.87

11300

融科金月湾

5

0.06

0.07

12500

合计

79

0.83

0.94

11400

17

浙商

浙商大厦

0

0.00

0.00

0

滨海华贸中心

60

0.66

0.90

13500

合计

60

0.66

0.90

13500

18

金融街

环球金融中心

12

0.22

0.89

40000

合计

12

0.22

0.89

40000

19

星耀

星耀五洲

69

0.88

0.80

9100

合计

69

0.88

0.80

9100

20

绿地

磐石坊

1

0.04

0.02

4200

漫山红墅

14

0.37

0.33

9000

星梦工坊

36

0.64

0.43

6800

四季花苑

0

0.00

0.00

0

绿地景城

1

0.01

0.01

8000

合计

52

1.06

0.79

7500

备注：

以上均为商品房数据，监测时刻2020年7月1日-2020年7月31日