宿迁汽车产业园项目可行性报告.docx
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宿迁汽车产业园项目可行性报告
项目建设的重要性
一、宿迁经济发展和汽车行业现状
（一）宿迁经济发展状况
宿迁作为淮海经济区新兴城市，在江苏省委、省政府“举全省之力，加快宿迁经济发展”的政策支持下，正在以历史最快速度超速发展，2005年地区实现GNP387亿元，十年年均增长12.6％，主要经济指标增幅均居全省第一，增长速度第一次走在全省前列。
产业结构发生历史性转变,三次产业结构比例由“九五”末的37.9：
35.3：
26.8调整为2005年的25.6：
45：
29.4，标志着宿迁的经济发展已从农业主导型转变为工业主导型，拉动经济结构的协调快速的发展。
（二）宿迁机动车经营发展现状
随着我市经济的发展，运输、物流等行业得到快速提升，市民生活水平进一步提高，带动我市汽车行业进一步突飞猛进，宿迁的汽车保有量2005年突破85000辆，当年新增12000辆，2006年1～9月份实际新增10000辆，预计2006年将达到100000辆。
2005年，宿迁地区实现汽车经营贸易额25.2亿元，预计2006年将突破40亿元，增长幅度超过整体水平46个百分点。
汽车整车制造、销售、维修、养护、零配件销售、检测、贷款、保险等方面实现产值占全市生产总值10%，已成为我市经济中不可分割、具有极大潜力和活力的重要部分。
随着农业政策调整，我市农机发展也迎来了一个新的高峰，2005年底，我市各类农业机械保有量200000台，2006年1～6月份实际新增6592台，特别是联合收割机和高性能插秧机增幅达到100%～250%，农机销售贸易额达到年20亿元。
摩配市场同样潜力巨大，整车销售、零配件供应、维修每年产值都在5亿元以上。
机动车消费不同其他消费品种，后期消费远远超过购买消费，随着我市汽车保有量的增加，越来越多的有车族亟盼能有个规范集中的服务场所、市场、渠道解决后期的消费顾虑。
但多年来，我市汽车、农机、摩配行业基本上在自我生存、自我发展的方式中逐渐壮大，目前在市区多为沿街店面，仅有的汽车配件市场也即将拆迁。
无序的发展带来管理难度加大、竞争力不足、加大经营成本、废弃物和污染排放困难等制约瓶颈。
（三）宿迁机动车交易区域现状
我市汽车交易区域较分散，既有沿徐淮路集中区，又有沿街、利用旧厂房、利用办公楼底楼等形式。
因每家经营商代理品牌的区别，很多购车人为买一辆车可能要跑遍全城。
而且整个交易过程还要往返店铺、银行、保险、评估、公证、办证检测上牌等多家，极不方便。
汽车维修同样分散在大街小巷，最大缺点就是造成维修市场混乱，油、物、声污染严重，无序竞争，政府管理难度较大。
摩配维修更是分布在各居民区，管理难度同样很大，噪音、污染让居民苦不堪言。
农机具销售多分布在城乡接合部，管理、交通不便。
通过我们对经营商、消费者初步调查，广大经营商亟盼能有个属于他们的固定、方便、集中、专业的交易区域，庞大的消费群更是急切盼望能有个公开、透明、规范、方便，所有交易程序都能集中办理的消费场所。
（四）周边区域机动车交易区域状态
我们对周边南京、扬州、淮安、盐城、连云港、临沂、徐州、淮北等城市机动车交易市场情况进行调研，扬州、淮安、盐城、连云港、临沂、徐州、淮北等城市都没有一个完善的集中交易场所，只有南京在大明路地段形成集中交易区，政府对项目支持很大，专门成立汽配市场办公室对市场发展、规范进行指导。
但经过几年发展，现有区位、格局已不能满足功能需要。
二、政府政策与规划趋式
2004年至2006年，市政府为加快宿迁经济，制定了《关于加快市场发展的实施意见》《关于加快市区房地产业发展的补充意见》《关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见》：
…宿迁市应立足淮海经济区，加快市场结构调整，适应现代商贸流通业发展需要，通过科学规划、正确引导、重点培育、扶持发展，形成一批在淮海经济区有较大影响和专营特色的物流中心和大市场，全面提升全市商贸流通业的总体水平，带动中心城市和整个经济社会快速发展。
重点发展区域性大市场、大物流，形成全方位、多层次、多功能、广辐射、开放式的市场体系。
…
…构建五大物流中心，充分发挥水陆交通优势和中心城市特有的区位优势，在宁宿徐公路和徐宿淮盐公路交汇处、宿迁运河港、徐宿淮盐公路洋河出口处、洋新公路和宿沭公路交汇处、通湖大道和徐淮路交汇处建设五大物流中心，使宿迁成为淮海经济区重要的物流中心之一。
…
…建设十大龙头交易市场，即围绕人们的生产、生活需求，在宿洪路以东、古黄河以西、威海路以南、南二环路以北区域内，进行整体规划，分区布局，分步实施，建成集中连片的市场群，形成苏北乃至整个淮海经济区最大的批发市场集中区。
具体规划建设汽车贸易市场、建材市场、农副产品批发市场、五金家电批发市场、小商品批发市场、服装批发市场、农业生产资料批发市场、食品批发市场、家具批发市场等九个专业批发市场。
…
三、建设汽车产业园对我市产业结构的调整和经济拉动
（一）有利于宿迁市汽车产业结构的战略调整。
面对江苏“加快宿迁发展”的重要契机，推进宿迁汽车产业园区建设，将有利宿迁市汽车产业从贸易到整体服务的结构调整，优化资源配置，实现整车制造与零配件制造并举，汽车贸易与汽车服务并举，全面提升产业发展层次，着重拓展汽车贸易、零部件销售、配套服务的产业化。
（二）有利于现有基础设施作用的发挥。
宿城新区位于宿迁市的西端，已形成了一个现代化的水、陆、空立体交通网络。
目前我市通往各大城市的高速公路网络已建成，周边城市群交通半径基本都在一小时车程；全国第二大水上运输干线—京杭运河线，我市正处于中间枢纽位置；我市据徐州观音机场在半小时车程内。
交通体系的完善，一方面极大提升我市物流能力和产业服务半径，另一方面带动了运输和交通消费进一步增强。
建设汽车产业园，能充分有效地利用现有基础设施，充分发挥其作用，更好地服务于宿迁市区、周边城市和辐射苏鲁豫皖地区。
（三）有利于进一步完善社会经济发展体系。
在市区西侧建汽车产业园，形成宿迁市区西面以徐淮路、通湖大道为主体的现代汽车物流园区，南面以开发区为主体的现代工业园区，北面以骆马湖省级旅游区为主体的现代人文生态居住区的城市发展新格局，拓展了宿迁市城市发展的空间，有利于宿迁在淮海城市群中功能的分工，进一步完善宿迁市社会经济发展体系。
（四）有利于带动相关产业发展。
建设宿迁汽车产业园为宿迁市的汽车产业、信息产业、机械加工产业、商贸流通产业、现代物流业、都市型服务业、教育文化产业等产业相互整合、融合渗透、加快发展提供了一个有利的发展平台与创造空间，有利于加速构筑“高增值、强辐射、广就业”的产业体系。
（五）有利于提高宿迁市的综合竞争力。
建设宿迁汽车产业园将全面提升宿迁市的综合竞争力，加强宿迁作为淮海城市群核心城市的地位，强化其对淮海地区乃至鲁南、豫东、皖北的影响和辐射作用。
（六）有利于加快宿迁市与淮海经济区经济一体化的进程，建设宿迁汽车产业园将直接提高宿迁承接汽车及相关产业的市场转移的能力，从而加速宿迁市与淮海经济区经济一体化的进程。
（七）增加就业机会
我市现有劳动力260万人，因市区周边经济发展需要，每年新进城市劳动力的数量逐年上升，建设汽车产业园，建设期即可提供就业机会2000人，一二三期全部建成后，可在园区新增就业机会5000人，整体带动就业机会20000人以上，按人均年收入15000元计算，每年创造就业价值3亿元。
（八）增加财政收入
产业园建成后，当年可实现贸易额40亿以上并呈逐年上升态势，年增加地方财政收入2～5亿元，通过汽车产业园的逐步发展，必将在周边形成汽车制造、零配件制造产业带，当我市汽车制造贸易产业带初步形成后，对地方的产业、就业、财政贡献将影响深远。
（九）带动周边土地价值增加
产业园的选址建设，将明显带动周边土地增值，
项目建设可行性
目前宿迁中心城区还没有一处大规模、高档次的大型汽车贸易交易场所，在市区按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，建设一处大型汽车、零配件交易场所及配套服务消费场所，将对宿迁汽车销售、汽配、维修服务等相关服务业的发展、城市功能的完善以及满足市民对汽车销售和配套服务的需求产生重大影响。
建设专业汽车产业园使用现代物流手段，将货物流、信息流和资金流为一体，一是有助于调整汽配产业结构，缩短汽配流通渠道，提升产业竞争优势；二是有助于促进汽配专业市场改造和提高；三是有助于减轻城市交通压力，从根本上改善城市的整体环境和形象。
一、政府规划指导0
以专业市场形式，在区域内将生产者、中间流通者、需求者集中、引导到固定市场内完成商品的供求信息和流通任务。
这种具有商品和信息集中、快捷和方便的优势，在经过几年的巩固和发展后，可在100公里半径内形成相对稳定的辐射渠道。
二、行业集中
建设汽车产业园，有利于商品流的快速运行。
将汽车产业园建设成具备集汽配件展示、信息、仓储、配送为一体的功能，全面提升我市汽车贸易服务整体水平：
（一）做大规模
将专业市场办成集聚型市场，规模和品牌是竞争力，也是生产力。
因为只有集聚，才有最大的规模；只有集聚规模，才能有最强的辐射功能和最大的效益。
建设集聚型市场，一方面在市场内引进品牌汽配总经销、总代理商及生产厂家进商城设立窗口。
同时对一些规模小、实力弱的经营进行指导，在优势互补、利益共享前提下进行合并，以建立起有较强的辐射能力的经销集团。
（二）做新业态
建现代物流管理格局，汽车产业园在信息与速度、服务与管理上加以创新，向现代物流靠拢。
用现代物流的特点来减少中间环节、减低流通成本，实现快捷流通，以高质量服务于商品经营者和终端消费者。
专业市场一方面加强为经营者服务，另一方面加强对经营者的管理，这是做大品牌、做强市场的重要任务之一。
（三）改造原有市场
通过汽车产业园软硬件的提升和政府鼓励支持引导，在几年内逐渐引导原有经营者集中到园区来，实行标准化管理，主动与周边的各个汽配市场进行过沟通，形成了共识，逐渐建立淮海地区汽配物流集散中心，建设和完善专业市场的配套。
总之，汽车产业园只要能充分发挥自身优势，以现代物流为方向，坚持改革创新，走集聚型发展之路，那么我市汽车专业市场的业态就会焕发新的生命力，实现汽车专业市场的新辉煌
项目建设规划
一、项目主要建设指标
（一）项目选址
项目拟选址于宿迁市中心西侧，近徐淮路、宁宿高速、徐淮盐高速交汇处。
项目拟占地面积350亩。
1、位置条件
项目位于宿迁市西侧，是“十大龙头市场”建设的重要基地。
随着宁宿、徐宿淮盐高速公路和宿迁经济开发区等重大基础设施的建设，项目位置具备了便捷的交通条件和竞争优势。
该项目靠近宿迁市中心城市，交通便捷。
目前，沿徐淮路段已建成4S店三家，整车制造厂2家，汽车销售公司、二手车市场、维修厂数十家。
汽车产业带已基本形成，产业集聚效应已初步体现。
本项目的实施将进一步整合、优化现有资源，在政府的强力推动下，以不到5年时间，必将形成辐射苏、鲁、豫、皖的大型汽车产业区。
2、交通条件
徐淮路每日有近百班公交车直通。
距徐州观音机场50公里，距南京230公里，通往周边各大城市基本在1小时车程以内。
鉴于本项目为汽车销售、汽配、物流、维修为主的主题专业市场，面向的直接消费群体大部分为市区内有车一族，相对于这部分群体来说，交通同样便利。
4、土地平整情况
水、电、路、讯等基础设施基本完备，具备开发的基本条件。
5、土地征用情况
由开发单位通过政府土地部门采取挂招拍形式取得。
（二）建设规模及功能标准
１、集汽车贸易服务、汽车物流、汽车博览、汽车科技与信息、汽车文化与体育等于一体，集公安、工商、税务、车辆检测、驾驶教学、评估、中介、物流、银行、保险、邮政、电信、各项服务于一园，使汽车产业园成为淮海地区汽车贸易的核心市场，整车及汽车零部件贸易的重要基地。
２、规划建设期限为3年，即2007年～2010年。
根据汽车产业园建设总体规划和分步实施、滚动发展的总体原则，并考虑到宿城新区总体规划和发展规划，同时顾及到宿城新区的发展现状和汽车贸易产业发展周期，汽车产业园的建设分为三个建设阶段：
即近期（2007-2008）为基本建设期；中期（2008-2009）为建设发展期；远期（2009-2010）为巩固完善期。
３、内将建汽车主题公园 汽车产业园具有两大显著特色：
一是汽车贸易服务。
园区内设有汽车交易、二手车交易、汽车零配件交易、汽车装潢美容、汽车养护、汽车维修、汽车检测、汽车出租等汽车贸易服务；二是汽车主题公园。
公园内设有汽车试车道、公众赛车场、汽车宿营地、汽车旅馆、汽车影剧场、汽车博物馆等，集品牌展示、汽车展览、汽车博览、汽车科普教育、汽车文化体育于一体，将公园建成淮海地区乃至苏鲁豫地区独一无二的爱车族乐园。
４、整合我市机动车经营资源，将大型汽车、小型汽车、摩托、农用机械经营，维修、配件供应集于一园，将车辆经营相关服务集于一园。
（三）建筑面积和内容
项目拟建设为综合商业项目，初步规划总建筑面积250000平方，其中商铺60000平方米，整车、二手车市场20000平方米，汽车维修20000平方米，综合服务区15000平方米，农机贸易区10000平方米，摩配贸易区10000平方米，4S店100000平方米，配套服务区15000平方米。
（四）建设方案
1、总体规划布局
项目总平面呈正方形布局，沿项目两大块建筑低层商铺，两大块建造整车、二手车市场，一大块建设配套服务区，项目中心建造综合服务区。
项目设主入口一个，次入口三个，布局主次分明，各有优势，总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。
（1）商业服务配套设施齐全。
（2）商铺户型设计适应“商住两用”需求。
（3）体现独特的汽车文化建筑风格。
（4）注重综合服务区的景观设计。
（5）注重配套服务区的居住设计。
附：
建设技术经济指标
序编号
项目
指标
1
总用地面积
230000
2
总建筑面积
250000
3
地上建筑面积
250000
其中商铺
60000
整车、二手车市场
20000
汽车维修
20000
农机贸易区
10000
摩配贸易区
10000
4S店集中区
100000
配套服务区
15000
4
建筑总高
36米
低层商铺
10米
市场
8～20米
5
建筑层数
1～12
其中：
综合服务楼
12
低层商铺
3
市场
2
2、建筑方案设计
工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时遵循有关的规范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定和宿迁十大刚性规定。
因项目地块紧靠交通要道，项目总体构思应涵盖贸易、消费、物流、服务等多重含义。
由于社会经济的发展，人们的审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料都提出了更高的要求，因此，项目在建筑上采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息，为业主装修装饰成各具特色的店铺打好基础。
（五）项目建设进度
项目准备分为三期进行滚动开发。
项目总建设期为两年半，合计30个月，工期从2007年6月开始，至2009年12月底结束。
一期开发分成两部分同时进行。
一部分为全部规划区土地的平整、道路施工、绿化、亮化、停车场（中心广场）、及市场进口的修建、地上附着物的拆除等前期工程，另一部分为汽配商铺的开发建设。
工期预计为6个月，2007年6月动工至2007年12月结束。
二期为整车、二手车市场和综合服务区的建设。
工期预计为10个月，2008年2月动工至2008年12月结束。
三期为建设配套服务区和农机贸易区。
配套服务区的开发建设可在二期整车、二手车市场及综合服务区启动后铺开。
工期预计为8个月，2009年2月动工至2009年10月结束。
4S店集中区建设可根据进驻情况随时展开，预计在2009年12月底前结束。
资金来源
一、项目资金投入与资金筹措
（一）一期工程初步估算静态投资为5000万元，其中第一部分工程总投资约为1800万元;第二部分静态总投资约为7200万元。
二期工程静态投资为4800万元。
三期工程静态投资为3000万元。
4S店集中区工程静态投资为15000万元。
总建筑面积约100000平方米，该区域根据进场情况随时建设。
（需要说明的是，该项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。
）
总投资估算表如下：
项目
土地款、全部规划区土地的平整、道路施工、绿化、亮化，（广场）停车场、地上附着物的拆除等前期工程
汽配、汽车装饰、摩配商铺的开发建设
土地款、综合服务区和整车、二手车贸易区
土地款、农机贸易区和配套服务区建设
4S
建设时间
2007年
2007年
2008年
2009年
2007-2009年
投资额
1800
7200
4800
7500
150000
总投资
34800
该项目静态总投资为34800万元。
（二）资金投入计划与资金筹措方式：
项目开发投资的资金来源有两个渠道：
一是自有资金，二是银行贷款和滚动投入。
资金运作方式如下：
自有资金：
本项目拟由四家公司投资建设
1、香港贸易公司投入资金：
15000万元
2、福建有限公司投入资金：
5000万元
3、江苏省盐城有限公司投入资金：
5000万元
4、江苏金驰汽车有限公司投入资金：
5000万元
以上四家公司总计投入资金30000万元。
银行贷款和滚动投入：
尚欠资金4800万元拟在项目建设期向银行贷款和通过滚动投入解决。
项目效益分析
一、经济效益
一期工程：
第一部分，即完成全部规划区土地的平整、绿化、亮化、道路建设、停车场的修建、地上附着物的拆除等前期工程，约需1800万元。
第二部分即60000平方米上下双层商铺的开发建设，完成进度至商铺封顶，约7200万元。
60000平方商铺按1500元/平方销售，可收回资金90000万元，本期工程结束后收益为零。
二期工程：
40000平方米交易摊位的建设资金投入和资金来源。
资金投入：
1200元/平方米×40000平方米＝4800万元
销售收入：
1400元/平方米×40000平方米＝5600万元
项目收益：
5600万元-4800万元=800万元
三期工程
资金投入：
1200元/平方米×25000平方米＝3000万元
销售收入：
1500元/平方米×25000平方米＝3750万元
项目收益：
3750万元-3000万元=750万元
4S工程
资金投入：
1500元/平方米×100000平方米＝15000万元
销售收入：
1650元/平方米×100000平方米＝16500万元
项目收益：
16500万元-15000万元=1500万元
项目经济效益分析表：
类别
面积（平方）
成本（元/平方）
造价（万元）
销售价格（元）
收入
（万元）
收益
（万元）
税收（10%）
一期
60000
1200
7200+1800
1500
9000
0
900
二期
40000
1200
4800
1400
5600
800
560
三期
25000
1200
3000
1500
3750
750
375
4S
100000
1500
15000
1650
16500
1500
1650
配套服务区
25000
1200
3000
1500
3750
750
375
合计
250000
34800
38600
3800
3860
从上表分析，本项目利润在11%左右，因为经过周密调研，项目市场认可度较高，如果政府能对项目在政策、土地价格、市场准入、配套服务上加大支持力度，风险不大，应该可以执行。
二、社会效益
（一）市场辐射
项目建成后，服务半径可延伸到江苏的盐城、淮安、连云港、徐州，山东临沂、菏泽，安徽淮北，河南东部等地区。
（二）就业
项目建设期，可提供1000人就业机会，每年创造就业收入1500万元，三年创造就业收入4500万元。
项目投入后，产业园可提供5000人就业岗位，每年创造就业收入1亿元。
（三）财政收入
项目建设期，包括土地费用和各项规费，可上缴财政收入7000万元。
产业园投入运转后，以每年40亿元贸易额计算，可上缴财政收入4亿元。
项目建成一年后，即2010年，以周边1000亩土地计算，土地增值不低于4亿元。
（四）产业带形成
产业园运转后，必将在周边形成关联产业带，仅产业带将每年带来上万个就业机会和增加GNP数十亿元。
通过对该项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，该项目都具有很好的经济和社会价值。
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