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典型购房陷阱案例
买房也"步步惊心"盘点十大典型购房陷阱案例
2011-09-2316:
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一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。
当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事成为常态，我们需要知道，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱？
还有哪些新的陷阱需要我们去识破？
陷阱一：
土地性质
市场上出售的房产的土地性质不一定相同，有的属于商业用地，也有可能属于划拨土地。
由于土地性质的不同，房产的价值与流动性就要受到较大的影响。
建议：
在购房前，向房产公司了解清楚土地情况，并特别留意合同条款内容上写的土地性质。
【案例】40年产权的商业用房变70年住宅房
□产权证使用期限有两种
□购房合同清楚写明70年产权
□购房者提供的楼盘广告晨报记者罗剑华本版现场图片
新闻晨报2011年9月讯规划中只有40年产权的商业用房，最后竟能变身为70年的住宅房，且还能“错”4年。
如此蹊跷荒唐的事情，发生在还在售卖当中的金山区朱泾镇“森海豪庭（资料、论坛）”楼盘。
对上述产权风波，金山区房地产交易中心承认，确实是因交易中心的内部流程出错。
9月26日是金山区房地产交易中心、开发商、销售商约定好给购房者提供初步善后方案的日子。
然而，在“有错必纠”的刚性原则下，截至目前，事件各方还都在盼望着，非自己的一方能拿出更具可操作性的方案。
楼盘广告：
32万能买70年产权房
金山区朱泾镇城南是镇上规划中的新城，有宽敞的道路、相对高标准的生活区，甚至还有配套的重点中学。
而金龙新街又是整个新城的核心商业区。
从2010年10月起，“森海豪庭”位于金龙新街的售楼处，就不断有购房者光顾。
不过，与常见的住宅商品房不同，发售的“森海豪庭”是每栋只有四层楼高，房屋结构、布局和沿街商铺一个样的“商铺房”。
去年10月，老张第一次来到金龙新街，一则售楼广告吸引了他，“广告内容我还记得——首付16万元，抢购70年产权稀缺房。
当时市区的房价平均都已经过2万了，哪怕是小房型，正常的首付怎么也要50万元吧，但广告上说，这里的房子一套就只要32万元。
”综合考虑下来，老张觉得广告上的“森海豪庭”值得一购。
杨阿姨是典型的投资客，在看到“森海豪庭”的广告之前，她已经对朱泾镇新城的前景有乐观的判断。
“这个地区的商品房正常价格已近万，还受贷款政策的影响。
但按照广告上的说法，‘森海豪庭’的房价算下来只有8000元左右，而且还是小房型……”
回应疑问：
售楼处拿出大产证
当购房者询问有关房屋性质时，“森海豪庭”售楼处解释称，楼盘属“商住两用”。
因为开发商是2003年拿到的地块，当时的政策较松，因此尽管买房者今后需要按照商铺的标准缴纳水电费，但在房屋的权属上，它和普通住宅商品房一样，都有70年的使用权。
售楼处还表示，正因为“森海豪庭”卖的是70年使用权的“商住两用”房，因此其不限购和限贷。
而为打消购房者的顾虑，售楼处还给一些客户提供楼盘的大产证复印件，上面的“使用期限”一栏写明：
2003-3-7至2073-3-6。
有了主管部门出具的大产证为70年使用权做背书，包括老张、徐先生、杨阿姨在内，不少看房者最终都出资购买了“森海豪庭”的现房。
购房者惊觉：
产证使用年限少了30年
众多购房者中，有过多次购房经验的杨阿姨，最先感觉到“森海豪庭”有问题。
“我们所有人在办购房手续的时候，都没有事先看到过合同。
”杨阿姨说，每当有购房者提出要事先查看合同时，售楼处一律回答：
合同是由区房地产交易中心制定的统一文本，内容都是从交易中心的电脑里自动形成的，不会有问题，只能付款后才能打印。
当合同打印到手后，其中的几处关键性表述让杨阿姨觉得有点不踏实。
表述之一是在合同第13页的附件四，写明“森海豪庭”的土地批准用途是“商业、住宅”，使用权有70年，备注栏内写的是“新建商品房”。
可在合同第18页的补充条款中，又出现了“该房屋用途为商铺，非住宅用房”的词句。
虽然杨阿姨觉得这两段不同的表述，似乎存在矛盾，但当今年5月份，部分较早购房的业主拿到了70年使用权的小产证时，杨阿姨先前的顾虑迅速打消。
今年6月底，等不及售楼处统一代办，杨阿姨带着全套手续来到金山区房地产交易中心，提出办理小产证的申请。
但窗口工作人员查了查电脑，抛出的一句话让杨阿姨震惊，“窗口说，‘森海豪庭’之前办理的70年产权证今后不会再有了，从6月底开始都是40年的使用权。
”
“合同上写得好好的70年使用权，为什么平白无故就缩水了30年？
”杨阿姨开始较真。
在之后的数周内，她先后联络了数十位“森海豪庭”的同期购房者。
而此时大家才发现，他们当中只有32位较早办证的购房者，拿到了70年权属的小产证，另有17人的小产证是40年使用权。
“蹊跷的是，有些同楼、同层的业主，仅仅因为办证时间不同，产证也不同。
”开发商：
想按合同办事，不可能了！
按照合同，“森海豪庭”名义上有70年的使用权，但扣除开发商从拿地到发售的近8年时间，购房者实际使用年限不到63年；但如果按照最新核发的小产证，同样的计算方法，购房者真正享有的使用权只有32年。
也就是说，如果产权证出现变化，业主名下房产的实际使用年限几乎缩水了一半。
除了32户“幸运者”，已经或者即将拿到40年产权证的业主当然不甘心。
“我们都是看到70年产权的广告才来买房的，现在我们的房子办不出70年产权，就说明开发商、售楼处是在骗人。
”
对于购房者的说法，“森海豪庭”开发商、销售商迅速回应称，销售广告是根据金山区房地产交易中心核发的大产证来制作的，售楼合同中的年限约定，同样是基于大产证中的数据。
因此广告、合同根本没有问题，如果要说有问题，也是金山区房地产交易中心的问题。
据“森海豪庭”销售商，上海兴吉投资管理有限公司负责人章权透露，目前购房者的要求主要是退房和赔钱，“交易中心已经要求公司自行筹措资金，为购房者办理退赔手续。
但公司资金非常有限，几乎不可能短时间内筹到上千万元的资金应付退赔。
”
金山房地产交易中心：
确是内部流程出错
责任人还在等处理结果涉及127套房，错发的产证要从70年改回40年
对“森海豪庭”出现的产权风波，金山区房地产交易中心主任周光洵承认，的确源自交易中心的内部流程出错。
4年来一直没有发现
按照周光洵的说法，2003年，上海金禹房地产开发有限公司（以下简称金禹公司）购得了金山区朱泾镇上的这片地块，“土地出让合同上，写清楚了这一地块的住宅部分用地是70年使用权、商业用地是40年使用权。
”周光洵说，2007年，金禹公司在为“森海豪庭”办理“新建房屋初始登记”（即“大产证”）时，交易中心工作人员在电脑输入过程中，没有将楼盘40年商业用地的权属和70年住宅用地一并登记。
因此，开发商当时拿到了一份错版大产证。
周光洵表示，由于4年来没有涉及到具体商铺的发售，因此这张大产证的信息错误一直没有被交易中心发觉，“直到今年6月，一位较有责任心的工作人员在处理去年10月发售的‘森海豪庭’商铺项目时，通过调阅原始土地资料，才查清了问题。
”
“我们已经把整个情况向市房地局进行了汇报，相关工作人员的调查、处分结果，也在等待上级的指令。
”周光洵表示，此次产权风波共波及127套“森海豪庭”的房产，其中包括已经错发的32本小产证。
“剩余待办的小产证已经全部暂缓。
”周光洵表示，虽然最理想的做法是允许上述127户业主拿到70年产权证，但土地法规的刚性要求使得这种诉求不可能实现，“包括开发商的大产证和业主的小产证，我们都要换成40年的。
如果他们不接受，我们也会在事先告知的情况下，对这些房产的登记信息在内部进行更正。
”
开发商也有责任
周光洵还表示，开发商和销售商将此次产权风波的所有责任都推到交易中心的身上，这是不对的。
“他们是从事房地产项目的专业单位，公司里都有法律顾问，应该看得出我们2007年发给他们的大产证和原先的土地出让合同有矛盾。
”周光洵认为，客观上，开发商、销售商是明知大产证出了差错，还故意将错就错，把70年使用权作为楼盘的卖点。
陷阱二：
使用年限
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一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。
当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事成为常态，我们需要知道，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱？
还有哪些新的陷阱需要我们去识破？
陷阱二：
使用年限
由于土地性质的不一样，土地的使用年限也有所区别，譬如住宅用地一般是70年，而商业用地使用年限一般为50年。
有的房产开发数年后才卖到消费者手中，它的使用年限就相对缩短了。
建议：
首先要了解土地性质，然后要注意房产公司取得地块的时间和销售时间之间的时间差，要密切注意合同中使用年限的规定。
【案例】二手房过户瞬间产权年限缩水20年产权凭空消失
深圳商报2010年9月讯三人六眼看得真真切切，原业主持有的房产证上的土地使用年限明明是70年，过户之后就成了50年。
市民李先生怎么也想不通，他买的房子在过户瞬间产权怎么就缩水了20年？
一个多月来，他跑了国土局、档案局等多个部门，至今也没任何部门给他一个合理的解释。
过户瞬间土地年限缩水20年
李先生今年7月份通过世华地产在南山区京光海景花园买了一套二手房。
李先生说，看房时，中介重点向他推介，他所看中的房子是“70年产权”。
原来，该小区的房屋产权各不一样，有的土地使用年限是70年，有的是50年。
李先生不放心，但看过了原业主手里所持有的房产证原件之后，他才放心签了购房合约。
7月13日，在中介及担保公司工作人员的陪同下，李先生等人到银湖金湖大厦产权交易中心办理过户手续。
过户成功后，工作人员让他看了属于自己的新房产证，李先生当场发现新旧产权证上的信息有所出入。
同一套房子，旧的产权证上的土地用途是“住宅用地”，使用年限是70年；新的产权证上土地用途变成了“商住混用”，使用年限“骤减”为50年；就连该建筑的竣工日期也由原来的1996年2月变成了1995年12月。
李先生很是吃惊，但是当时已经木已成舟，他在现场也不知如何解决这个问题。
李先生说，根据目前的价格，该小区产权50年与70年的房子相比较，差价在10万元左右。
产权缩水，等于他的房子一过户就降了价。
为了这“凭空消失”的20年产权，一个多月来，李先生跑断了腿也没跑出个说法来。
8月下旬，李先生到罗湖区档案大厦调看档案，一直到上周，他才查询到所购买的房产的基本信息。
查询档案时，有关工作人员告诉他，他所购买的房子从第一任业主开始土地的使用年限就是50年。
假如李先生要查询土地使用年限变更的时间，必须用原来的业主的身份证方可查询。
而土地使用年限的变更原因，则必须咨询国土部门。
李先生所购买的房子土地使用年限究竟是多少年？
记者采访了原业主林先生。
林先生表示，他2005年从上一任业主手里购得这套房子时，上一任业主手中所持有的产权证上的土地使用年限就是70年，过户给他之后，这一项信息也没有变更。
这一次交易，房子产权的土地使用年限怎么就缩水了20年，他自己也十分茫然。
国土部门承诺：
会给业主一个交代
广东广和律师事务所李栋梁律师分析，出现这种情况有三种可能。
首先，房产证登记的用途和年限与登记部的信息有出入，也就是登记错误，这种情况下，一般是以登记部信息为准。
如果是这种情况，李先生的房产使用年限就是50年，而这无疑与其之前买房获得信息有出入，他可以跟原业主协商或者解除合同。
原业主若也不知情，也是受害者，同样可以与上一任业主协商，或找国土部门解决。
第二，房产因规划调整发生过变更，但这要经过产权人同意，否则，产权人有权要求恢复信息。
第三，不排除新的房产证录入信息发生错误，这情况可以要求登记部门更正。
李先生所购买的房子土地使用年限为何会突然缩水？
记者带着这个疑问向市规划与国土资源委员会求证。
该委员会宣传科有关人员认为，新房产证上的资料一般不会有错，那是工作人员根据原始资料录入的信息。
问题可能是原业主的旧房产证时间较为久远，数据不规范，但具体情况还要等调看数据核查过后才能确定。
这位工作人员表示，他们会尽快查出原因，等查询结果出来之后，会给业主及媒体一个正式答复。
陷阱三：
赔付比率
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一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。
当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事成为常态，我们需要知道，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱？
还有哪些新的陷阱需要我们去识破？
陷阱三：
赔付比率
一般而言，格式合同中延迟交房、面积不等、权证办理等条款的赔付比率都是双方自行约定的。
大多数的格式合同由房产公司提供，他们会在赔付问题上避重就轻，做出有利于自己一方的约定。
建议：
尽量将合同拿给专业的律师把关，根据律师的意见修改合同。
如果请不到合适的律师，也要多向业界人士请教。
【案例】房子“缩水”开发商不愿按合同赔偿
现代快报2011年4月讯2009年，王小姐在江宁区天印大道广博苑小区购置了一套期房，近日房子交付，在办理入住手续时发现，本应是67.44平方米的房屋“缩水”至63.41平方米。
按照合同规定，建筑面积减少3%以内，开发商按照购房价赔偿，超出部分按双倍价格赔偿。
但王小姐要求按合同赔偿时，开发商只愿意全部按购房价退钱。
今年4月7日交房时，王小姐发现《交房通知书》上写着，房屋面积为63.41平方米，比原合同面积减少了4.03平方米。
开发商通知她，房屋面积经测绘减少4.03平米，退还房款31172.05元。
售楼处表示，在办理入住手续时王小姐可到售楼处领取赔付。
王小姐算了算，按照买房时签的《南京市商品房预售合同》，她应得的赔款不应仅仅是这些钱。
《南京市商品房预售合同》上写明房屋单价7735/平方米，总价521648元。
后面的面积差异处理条款第11条第一款注明，“如果实测面积小于合同约定建筑面积，误差比绝对值超出3%以上的，在3%以内的部分按购房时的价格退款，在3%以外的部分开发商双倍赔偿”。
按照合同，误差面积部分，有2.02平方米应该按照原购房价退款，另外2.01平米应按购房价的双倍赔偿。
如今开发商对超出部分也按原价退款，少赔了约1.5万元。
王小姐找到开发商，开发商开始还答应，但后来推脱要请示领导，自此没有下文。
王小姐说，“我购买的是20层的高层住宅，其他的67.44平米户型的业主，面积也都大大缩水。
”
昨天下午，记者在广博苑销售中心的销售展板上看到，整个9号楼内，房屋面积为67.44平米的户型，一共有15家。
王小姐表示，每户交付时面积缩水四五个平米，这15户加起来，开发商如果不按合同赔偿，业主每家都要损失一两万元。
记者来到广厦房地产开发有限公司，相关人士解释，房屋交付时建筑面积实际并未减少。
在开发商与这批业主签订预售合同后，房产局对房屋面积的测量方式进行了变更，原来的计量面积涵盖阳台，但现在的测量面积里除去了阳台面积。
“房产局计量方式改变造成交付面积大幅缩水，因此只能按购房价退钱。
”开发商称，已有住户找上门来要求双倍赔偿，都让他们找房产局去。
王小姐对开发商的说法并不买账，“合同是我与你们签的，我只认开发商”。
江苏东恒律师事务所项斌律师说，按照合同相对性原则，因第三人的原因导致一方违约，这不能成为违约一方抗辩的理由。
业主购房时是与开发商签订的合同，作为合同的一方，开发商应该严格依据合同，不能以第三人房产局作为借口，拒绝履行合同相关规定。
陷阱四：
配套设施
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一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望，它的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。
当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事成为常态，我们需要知道，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱？
还有哪些新的陷阱需要我们去识破？
陷阱四：
配套设施
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺的完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多承诺并不到位。
建议：
冷静分析各种配套设施存在的可能性，不为表面现象所迷惑;调查教育设施是否为教育行政部门所认可；看周围是否有替换的配套设施。
在购房时，最好能就某个配套问题请教相关的部门。
【案例】小区规划开发商说变就变十几万买景观说没就没
网易房产2010年8月11日讯对2008年买了绿洲康城（资料、论坛）亲水湾楼盘的业主来说，这个新家的头疼事还真不少，不但延期交房半年之多，而且还擅自改动规划，原本小区中心的湖泊不翼而飞。
刘太太更是因为所谓的“景观楼王”为这个湖泊多花了十几万房款。
对此，开发商表示改动规划是无奈之举，并且没有楼王一说，对于延期交房的赔款也已经打到业主账户上。
但律师认为，只要业主能证明当初购房因湖泊多付了房款，就能要求开发商赔付，且目前延期交房的赔偿金大大低于普遍水准。
网易房产特对于此事进行了调查。
质疑一：
景观随意取消7栋变10栋？
据刘太太介绍，房子是08年5月份买的。
“当时买的时候，我拿到的宣传材料上明明白白地画着一个湖泊。
”刘太太说，就是觉得这个湖泊的景观很不错，于是她就狠了狠心，买了最靠近湖泊的这一栋楼的一处房源。
“由于是靠近湖泊的景观房，所以是最贵的，总价算来，我们比其他楼差不多的房源要贵上十几万。
”
“我买这套房子，是出于改善性需求，本来就想住的好一些的，所以多花一点也情愿的，但是没想到这个湖说没就没了。
”刘太太说，再次看到绿洲康城新的宣传材料，发现原本广告中的湖泊消失了。
刘太太告诉记者，他们买的是东区第一期的房源，原本东区后续的规划是一个湖泊加上7栋楼。
但最新的宣传资料上，湖泊没有了，7栋楼摇身一变变成了10栋楼，这让她不仅困惑，还很气愤。
“这样的话，我多付的十几万成本算什么？
”
开发商回应：
当初只是想法不是规划
对于湖泊“不翼而飞”的问题，上海振龙房地产副总经理刘正兵解释到，当初东区就是分两批规划的。
“在出售第一批房源的时候，我们的本来想在第二批房源这里建一个湖泊，7栋29层到30层的高层楼房，但这只是我们的想法，当时这个规划还没有上报上级部门审批。
”刘经理表示，湖泊等景观绿化的规划是不需要审批的，他们原本也是想让小区的环境更好一些，所以想设计一个湖泊的景观。
“但是后来我们第二批房源的规划审批的时候，不允许我们造29层到30层的高楼，所以我们只能把原本7栋29层到30层的高楼重新规划成10栋18层的小高层，这样一来，湖泊自然就不可能建了。
”刘经理强调，在总体的建筑面积上，他们没有超标，甚至在规划改变后，总体建筑面积变小了。
刘经理说，虽然湖泊取消了，但是目前在东区还是建了一个游泳池大小的水景观，以保证小区环境的质量。
不过，对于刘太太多付十几万买了景观房的问题，刘经理却坚称没有楼王一说，“我们的楼都是一房一价的，每套房源价格不一样很正常。
”
律师说法：
楼书可做证据开发商需做出补偿
北京广晟律师事务所的李沛育律师认为，不论开发商改动规划是有意为之还是无奈之举，如果业主确实承担了景观房比一般房源高的费用，开发商就需对此做出补偿。
“楼书是可以作为证据的，业主只要保留了当时的楼书，就可以作为是规划这一方面的证据。
”而另外要证明业主是否多付了费用，一可以看业主的购房合同上是否注明了是景观房或者楼王，二即使购房合同上没有注明，业主也可以找到当时同期购房的其他业主的购房合同，只要能证明业主确实比其他购房者多付的费用，就可以要求开发商做出补偿。
质疑二：
延期交房半年赔偿开发商说了算？
还有一件让刘太太特别揪心的事情，就是她买的这个绿洲康城的楼盘，足足延期交房了半年时间。
“购房合同上写的交房的时间是2009年12月31日，但是到现在，我们都没有拿到钥匙，更别提什么产权证了。
”改规划或许对刘太太这一栋景观楼的业主影响特别大一些，可是延期交房，就牵涉到整个小区的业主利益了。
“购房合同上注明，延期交房的赔付标准是房价的万分之0.3一天，这也太低了点，因此我们从09年10月份就开始和开发商交涉，足足维权了3个多月，只到今年1月份，开发商才答应以今年6月30日以前以万分之1.5，6月30日以后以万分之2一天的标准进行赔偿。
”刘太太说，这3月时间，近百户业主几乎轮流每个周末去售楼处找开发商交涉，而开发商对于违约金一事则一直反反复复，没有明确的表态。
“当初他们还承诺，会提早交房，结果不但没有提早，还足足拖了半年多的时间。
”刘太太气愤地说。
开发商回应：
延期交房是施工管理原因造成的
“报批规划对于施工没有什么影响，延期交房是由于施工管理的问题，由于公司管理层变动造成的。
”对于延期交房的原因，刘经理如此解释道。
对于延期交房的赔付一事，刘经理表示，目前赔付的标准已经确定，业主已经接受并且已经收到了违约金。
“我们的赔付已经高于了我们当初合同的标准。
”
律师说法：
万分之二的违约金低于常规标准
李律师认为，目前开发商给出的万分之1.5或者万分之二的赔偿标准是低于正常标准的。
“延迟交房是一件很严重的事情，因为对于被延迟交房的业主来说，在被延迟的这段时间里，业主要付出额外的房租等成本，所以一般延期交房，违约金是在万分之三到万分之五一天的。
”李律师认为，违约金的具体额度要根据楼盘的市场价值去判断，但是万分之三到万分之五是目前比较常见的一个标准。
“其实购房者在签订购房合同时，就应该注意延期交房的违约金这一条款，这在购房合同中是可以约定的，而像刘太太这样的情况，合同上原本注明的万分之0.3一天的赔付标准原本就不合理，刘太太当时就应该指出。
”在签订购房合同时小心一些，就不会惹来后面那么多纠纷了。
陷阱五：
回购承诺
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还有哪些新的陷阱需要我们去识破？
陷阱五：
回购承诺
很多商铺都会有几年回购或回租的承诺，但这样的承诺往往得不到有效的保障，并出现很多相关的纠纷。
建议：
不要对回购抱有幻想。
如果对回购很感兴趣，就要对房产商的实力进行全面的考察。
因为一些小的房产公司可能会在拿到房款后卷钱走人。
【案例】购房时开发商承诺高价回购买房人起诉要求履约
北京晚报2007年9月讯 房价看涨，买房时，开发商竟与业主签订“回购协议”，承诺在业主办理入住手续前，可要求开发商以高出购房款10%的价格回购房屋。
但据业主罗先生讲，在开发商通知交房时，他如约而行要求其高价回购房屋时，却屡遭推诿。
因此，罗先生将某开发商告上法院，要求其履行回购协议，按回购政策收回房屋。
记者上午获悉，该案已被朝阳法院受理。
罗先生向法院起诉称，2005年3月31日，他与某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了朝阳区晶都国际行政公寓的一处商品房。
该房屋预售套内建筑面积68.64平方米，房价总额为82.2万余元。
罗先生支付了25.2万余元的首付款，余款以银行按揭方式支付。
罗先生称，购房的同时，他与开发商还签订了一份《承诺函》，开发商承诺在他办理入住手续前，可要求他们履行回购政策，以高出他所购房屋价款10%的价格回购房屋。
2006年6月30日，开发商通知他办理入住手续，他提出，要求开发商按高于总房款10%的价格对房屋进行回购，却遭到开发商推诿，至今无法解决。
因此罗先生诉至法院，要求开发商按回购政策支付房款90.4万余元。
陷阱六：
延迟交房
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