南阳市城市规划管理技术规定.docx
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南阳市城市规划管理技术规定
南阳市城市规划管理技术规定（修订）
第一章 总 则
第一条为加强南阳市城市规划管理,有效地实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，保障城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《南阳市城市总体规划》等规定要求，遵循国家有关规范、标准，结合南阳实际制定本规定。
第二条 本规定适用于南阳市城市总体规划所确定的规划区范围内各类新建、扩建、改建的建设工程（包括室外装修）及一切与城市规划设计和管理有关的活动。
临时建筑、居民和村民自建住房,另按有关规定执行。
第三条 各类工程建设应采用南阳独立平面坐标系和国家高程系。
第四条各类工程建设除应满足本规定外，还须符合有关法律、法规、规章及技术规范。
第二章 用地管理
第一节 城市用地分类及适建范围
第五条城市用地按其主要用途和功能分区的基本原则，按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》分为大类、中类和小类三个层次，其中大类10类，中类４6类，小类7３类（具体内容详见附录１）。
第六条各类建设用地的划分应遵循土地使用兼容性的原则,按经批准的各项规划执行。
凡表1中未列入的建设项目，由市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件,具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质，超出表1规定范围的,应先调整规划，并按规定程序和审批权限报批,经批准后执行。
第七条凡用地单位征用未开拓的规划道路旁土地,需同时代征规划道路宽度一半范围的土地,作为开拓道路及敷设市政基础设施用地；若用地临道路交通广场、河道绿地、街头绿地、道路景观绿地等,一并代征，作为相应市政基础设施等用地。
其建筑密度、容积率等规划技术指标计算按实际（使用）建设用地面积（不含代征地面积）计算。
第二节 建筑容量控制指标
第八条 城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,在控制性详细规划覆盖的地区，其建筑容量指标按控制性详细规划确定。
第九条建设用地面积大于0．3万平方米小于3万平方米，且控制性详细规划尚未覆盖的建设区的建设项目,其控制指标按表2、表3、表4的规定执行。
表中建筑密度、容积率为上限，是强制性指标;绿地率为下限，是建议性指标。
公共建设区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表2
用地面积
类型
指标
3000~6000
６00０～12００0
12000~20０00
20０00~3０000
FＡR
Ｄ（%）
G（%）
FAＲ
D（％）
Ｇ（%）
ＦAR
D（%）
Ｇ（%）
FAR
D（%）
Ｇ（%）
办公
建筑
２4M以下
２.4
３4
３0
２.2
31
３２
1．8
2８
３４
1.6
２4
３6
24M~50Ｍ
３.5
３2
30
3.0
30
３２
２.0
26
３4
1．８
22
３６
5０M以上
4.0
30
30
3.3
28
32
2.8
24
34
2.5
2０
3６
旅馆
建筑
２4M以下
２.０
35
30
1．８
32
32
1.7
２8
35
１.６
25
40
24M~５0M
3.3
32
30
3．0
30
32
2.8
26
35
2.5
２4
40
5０M以上
4.5
30
３0
４．0
28
３２
3.5
2５
35
3．０
22
40
商业
建筑
２4M以下
2.2
40
2５
1.9
３６
25
１.6
３２
30
1.4
2８
3０
24Ｍ～50M
3.０
36
25
2.6
34
2５
2．2
30
30
1.８
２４
30
民用
综合
建筑
24M以下
１.5
30
35
1．4
2８
３8
1.３
2６
４0
１．２
2４
40
2４M~50M
2.0
2８
35
１．8
2６
38
1．6
24
40
１．5
２2
40
５0M以上
3.２
26
3５
３.0
２4
38
2.８
２2
40
2.５
20
４0
注:
1、办公建筑容积率不得低于1.5。
2、FＡR——容积率 D——建筑密度G——绿地率（本条注解适用于本规定全文,后文遇到此问题,亦按此解释。
）
住宅建设区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标 表3
控制指标
建筑层数
容积率
建筑密度
绿地率
低层
0．4
18
5０
多层
0.5-１.４
18-22
40
小高层
1.４-１.9
15-1８
4０
中高层
１．9－2．3
1１－1３
40
高层
2.3－3.０
9－11
4０
注：
1、住宅用地规模需达到组团级的要求,新增联片住宅建设区用地规模需达到住宅小区级的要求。
２、住宅与公共建筑混合开发,原则上应按使用性质进行用地分割，按上表分别控制，无法实行用地分开的,按住宅建筑指标控制。
3、表中建设密度含5％的住宅公共服务设施用地。
４、100米以上可适当增加容积率，但密度保持不变。
工业、仓储建设区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标 表4
序号
分类
容积率
绿地率
建筑密度
行政办公及生活服务设施占总建筑面积比例
1
金属冶炼及压延加工业
ＦAR≥0.5
15％≤G≤25%
D≥30%
≤20%
２
回收加工业
FAＲ≥0．5
１5%≤G≤25%
D≥3０%
≤20％
３
木材及造纸业
FAＲ≥０．6
１5%≤G≤25%
Ｄ≥3０%
≤2０％
４
石油化工业
FAＲ≥0.6
1５％≤Ｇ≤2５%
D≥3０%
≤2０％
５
机械设备制造业
ＦAR≥0.６
１５％≤G≤25%
Ｄ≥3０%
≤20%
6
食品、饮料制造加工业
FAR≥０．８
１5%≤G≤25%
D≥3０%
≤20％
7
印刷文教制造业
FAR≥0.８
1５%≤G≤25%
Ｄ≥3０％
≤20%
8
纺织服装业
ＦAR≥0.8
15％≤G≤25%
D≥30％
≤２０%
９
医药制造业
FAR≥0．8
15％≤G≤25%
D≥3０%
≤20％
１0
非金属化工业
FAR≥0.8
1５%≤G≤25%
D≥30%
≤2０%
11
电子机械制造业
FAＲ≥1.0
15％≤G≤2５%
Ｄ≥３0%
≤20%
１2
工艺品及其他制造业
ＦAR≥1.0
1５％≤G≤2５%
D≥３0％
≤2０％
13
通用厂房
FAR≥0．８
１5％≤G≤25%
D≥30%
≤2０%
14
工业研发
２.5≥FAR≥1.0
20%≤G≤３0%
Ｄ≥３0%
≤20％
15
一般仓库
FＡＲ≥０.8
１0%≤G≤20%
D≥40%
≤15%
16
物流仓库
FAR≥1．0
１0%≤G≤20%
D≥50%
≤15％
注：
1、已编制详细规划的工业园区、物流园区，其容积率上限指标按规划执行。
2、航空限高区域,工业仓储地块容积率应根据限高要求确定。
3、工业仓储项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的５%。
４、严禁在工业仓储项目用地范围内建造成套住宅、餐饮、宾馆和培训中心等非生产性配套设施。
第十条工业集聚区、开发区（园区）严格限制单层厂房建设用地,推广应用多层标准厂房，标准厂房建设用地指标应符合表５规定要求。
标准厂房建设用地控制指标表５
地域
容积率
FAR
绿地率
G
建筑密度
D
省辖市
FＡR≥2.0
20%≤G≤30%
Ｄ≥25%
县（市）及工矿区
FＡＲ≥１.５
2０%≤G≤30％
D≥２8%
乡（镇）
FAＲ≥１.0
20%≤G≤30%
D≥30%
第十一条 对向社会公众提供开放空间的建筑项目,在符合消防、环保、卫生、交通等有关规定和本章规定的前提下,可按表６在允许范围内给予一定的面积补偿。
但补偿的建筑面积不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。
开放空间建筑面积补偿表 表6
容积 率
每提供１平方米有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（Ｍ?
）
ＦAR<1．3
2.０
１.３≤FAR<２.4
2．4
2.４≤FＡＲ<3.5
2．8
3.５≤ＦAＲ＜4.5
3.２
FAＲ≥4.5
4.0
第十二条在原有建设用地范围内,建筑容量控制指标已达到或超出规定值的建筑物,不得进行扩建、加层。
第十三条沿城市快速路、交通主轴、主次干道,开发建设时除公共建筑、市政建筑建筑高度不受限制外,其他建筑必须为高层住宅和高层写字楼。
第三节绿地管理
第十四条 中心城区内公共绿地、生产绿地、防护绿地、生态绿地等各类规划绿地,依据总体规划确定的绿线内用地范围,应严格按照建设部《城市绿线管理办法》进行管理。
第十五条 中心城区内市级公共绿地面积不小于30０亩，区级公共绿地面积不小于100亩,游园级公共绿地面积不小于30亩。
第十六条防护绿地包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压线走廊防护绿带、防护林、城市组团隔离带等。
防护绿地设置应符合以下规定:
1、产生有害性气体及污染物的工厂应设置卫生防护林带,且宽度不小于5０米。
２、白河两岸绿地宽度不应小于８0米,市区水库周边的绿地宽度不应小于2００米。
３、城市垃圾处理场周边的卫生防护林带宽度不应小于300米。
４、古树名木以树干为中心周边宜留出不小于半径２0倍的保护绿地。
第十七条道路绿地包括行道树绿带、分车绿带、交通岛绿地、交通广场和停车场绿地等。
道路绿地设置应符合以下规定:
1、除旧城保护区的传统街道外,城市景观路绿地率不得小于40%，红线宽度大于5０米的道路绿地率不得小于3０％，红线宽度大于４0米（含４0米）的道路绿地率不得小于２5%,红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于２0％。
2、分车绿带宽度、行道树绿带宽度不得小于1.５米;快速路分车绿带宽度不宜小于2．５米。
３、交通岛绿地应突出城市景观特色,保证行车视线通透。
4、互通式立体交叉绿岛宜种植草坪等地被植物,形成开敞的绿化空间,草坪可孤植树、点缀花灌丛,墙面应进行垂直绿化。
第十八条 城市快速路和主干路两侧应设置宽度不小于20米的绿化景观带（又称道路绿化景观带），在道路绿化景观带内设置停车泊位等硬质地面时,其面积不得超过道路绿化景观带的３0%。
第十九条 城市主要道路交叉口应设置绿化景观区（又称交叉口绿化景观区）。
立交路口匝道红线外侧不宜小于50米；主干路平面交叉口和主干路与次干路平面交叉口规划红线外侧绿化景观带的宽度不宜小于2０米。
在规划交叉口绿化景观区内，不得新建任何建筑物,现有建筑物应逐步拆除。
道路绿化景观带和交叉口绿化景观区的绿化面积计入城市公共绿地,但不计入小区绿地和建设项目附属绿地。
第二十条建设用地内的绿地宜采用集中与分散相结合的方式布置，并应注意保留和利用已有树木和绿地。
滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计,形成有特色的滨水景观绿带,并应在道路和水面之间形成透景,使水体、绿带有机地组织在街景中。
第二十一条 居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，以及可以满足当地植树绿化覆土要求,方便居民出入的地上或半地下建筑的屋顶绿地。
居住区内绿地应符合下列规定:
1、一切可绿化的用地均应绿化,并宜发展垂直绿化。
2、宅间绿地应精心规划与设计;宅间绿地及建筑基础绿地一般应按封闭式绿地进行设计;宅间绿地宽度应在15米以上。
3、绿地率:
新区建设不应低于35%;旧区改建不宜低于30%。
4、居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件,采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统,并宜保留和利用规划范围内的已有树木和绿地。
ﻫ 5、居住区内的公共绿地，应根据居住区不同的规划布局形式,设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其他的块状、带状公共绿地等，中心绿地的设置应符合下列规定:
（1）符合表7规定，表内“设置内容”可视具体条件选用。
各级中心公共绿地设置规定表7
中心绿地名称
设置内容
要求
最小规模（m2）
居住区公园
花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、老幼设施、停车场和铺装地面等
园内布局应有明确的功能划分
10００0
居住小区游园
花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有一定的功能划分
500０
组团绿地
花木草坪、桌椅、简易儿童设施等
灵活布局
500
（2）集中的公共绿地至少应有一个边与相应级别的道路相邻,且相邻道路宽度不小于30米。
（３）绿化面积（含水面）不宜小于７0%；集中布置适当规模的水景设施，占地面积不宜超过绿地总面积的10％。
ﻫ （4）组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。
其他块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于15米、面积不小于5０0㎡。
宜设置在小区中央,最多有两边与小区主要干道相接。
ﻫ 第二十二条居住区内公共绿地的总指标,应根据居住人口规模分别达到：
组团不少于0．5㎡/人,小区（含组团）不少于1㎡/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5㎡／人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用,同时居住区内公共绿地应不低于总用地面积的10%；旧区改建可酌情降低,但不得低于总公共绿地面积的７0%。
第二十三条 绿地面积应按下列规定确定：
１、宅旁（宅间）绿地面积计算：
绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边;当小区路设有人行便道时算到便道边;沿居住区路、城市道路则算到红线,距房屋墙脚1.5米;对其他围墙、院墙算到墙脚。
ﻫ 2、道路绿地面积计算,以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。
ﻫ 3、院落式组团绿地面积计算:
绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边;临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。
4、开敞型院落组团绿地,至少有一个面面向小区路,或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口。
ﻫ ５、其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。
沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。
第二十四条居住区内绿地与建筑物、构筑物、各种市政管线、其它基础设施的最小净距应满足规范要求。
第四节 居住区公共服务设施
第二十五条居住区公共服务设施（也称配套公建）,应包括：
教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类设施。
配套公建的配建水平,必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
第二十六条居住区配套公建的项目配建指标,应以表8规定的千人总指标和分类指标控制，并应遵循下列原则：
在使用时可根据选用的规划组织结构类型和规划用地四周的设施条件,对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的应配建项目与千人总指标；当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时,除配建下一级应配建的项目外,还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标。
公共服务设施控制指标（㎡/千人） 表８
居住区
小区
组团
建筑面积
用地面积
建筑面积
用地面积
建筑面积
用地面积
总指标
１668~32９３ﻫ（22２8～4２１3）
２１72~5５59ﻫ（2７62~632９）
968~２３9７ﻫ（1３３8～2977）
１０９１~３83５ﻫ（１491~４585）
362~85６ﻫ（703～1３56）
４8８~1058ﻫ（86８～１578）
其
中
教育
600～1200
1000~24０0
330～120０
７00~240０
160～4０0
30０～５０0
医疗卫生（含医院）
78～1９8ﻫ（1７8～398）
１38~３78
（298~5４8）
38～98
７8～22８
６～２0
12~40
文体
１2５~24５
225～６4５
４５～7５
65～１０５
18~24
40～60
商业服务
70０～９１0
60０~9４0
45０～57０
100~600
150~370
100~４00
社区服务
59～46４
76～６68
５9~292
76~328
１9~3２
16～28
金融邮电（含银行、邮电局）
2０~3０ﻫ（60～8０）
25～5０
16~22
22～34
--
－-
市政公用（含居民存车处）
40~１50
（４60~８20）
７0～３６０
（５00~960）
30~14０ﻫ（400~７2０）
5０~140ﻫ（450~760）
9~１０
（350～510）
20～30ﻫ（４0０~550）
行政管理及其它
４６～96
3７～7２
－-
-－
--
--
注:
1、居住区级指标含小区和组团级指标,小区级含组团级指标；
2、总指标未含其它类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标；
3、小区医疗卫生类未含门诊所;
4、市政公用类未含锅炉房。
5、旧区改造和城市边缘的居住区，其配建项目与千人总指标可酌情增减,但应符合规划管理部门的有关规定。
第二十七条居住区配套公建各项目的规划布局，应符合下列规定:
根据不同项目的使用性质和居住区的规划组织结构类型,应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。
商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置,形成居住区各级公共活动中心。
基层服务设施的设置应方便居民,满足服务半径的要求。
第三章建筑管理
第一节 建筑间距
第二十八条 建筑间距是指两栋相邻建筑平面投影最突出部位的直线距离。
本规定泛称建筑间距或住宅间距,均系指正面间距。
第二十九条 建筑间距的确定,以满足日照、采光、通风、消防、管线埋设、环境保护、国家安全、卫生防疫、建筑保护、视觉卫生和空间环境等要求为原则。
住宅建筑间距,以满足大寒日日照不小于2小时为基础,综合考虑各种相关因素确定。
第三十条根据日照、通风要求和本市建设用地实际情况，住宅建筑的间距应符合下列规定:
1、平行布置的低层、多层、中高层住宅建筑，朝向为正南北向的，其正向间距不小于南侧建筑高度的１.3倍,旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照１小时的标准。
当建筑方位偏东、偏西时，则按不同方位折减系数换算间距,见表９。
不同方位间距折减系数表表9
方位
０°≤a<15°
15°≤a<3０°
30°≤a<45°
45°≤a＜６０°
a≥６0°
折减系数
1.0L
1．0—0.９L
0.9—０.８L
0.8—0．９L
0.95Ｌ
注:
表中的Ｌ为正南向的建筑间距;方位为正南（０°）偏东、偏西的方位角。
2、平行布置的低层、多层、中高层住宅建筑,朝向为正东西向的,其正向间距不得小于建筑高度的1.0倍。
3、相互垂直布置的低层、多层、中高层住宅建筑，山墙宽度必须小于等于15米，大于15米时,其间距按平行布置的住宅建筑控制。
（1）两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距不小于南侧建筑高度的０.9倍，当计算间距小于８米时,按8米控制。
（2）两栋建筑的相对位置处于东西方位时,其间距不小于建筑高度的0.7倍,当计算间距小于８米时,按8米控制。
4、高层住宅建筑与高层住宅建筑平行布置时，建筑间距按以下规定控制。
（１）处于南北方位的,高度在6０米（含60米）以下部分，面宽大于30米的，其正向间距不小于南侧建筑高度的0．8倍;面宽小于等于30米的,其正向间距不小于南侧建筑高度的0.6倍;高度在60米以上部分,每增加一层,间距递增层高的0.3倍,当计算间距小于24米时，按24米控制。
（2）处于东西方位的,高度在6０米（含６０米）以下部分，按较高建筑高度的０.4倍控制,且其最小距离不得小于1８米;高度在6０米以上部分，每增加一层,间距递增层高的0.15倍,当计算间距小于24米时，按24米控制。
５、高层住宅建筑与高层住宅建筑垂直布置时,且山墙宽度在16米（含1６米）以下,其最小控制距离不得小于表1０所列值,山墙宽度大于16米时,其间距按平行布置间距要求控制。
高层住宅与高层住宅垂直布置最小控制距离表１0
高度（米）
24<Ｈ<40
40＜H＜60
60＜H＜100
最小距离
1５
1８
２0
6、在符合以上各间距规定的前提下,南北向平行布置的低层住宅建筑之间的最小间距不得小于8米，低层住宅建筑与其北侧的多层、中高层住宅建筑的最小间距不得小于１0米;多层住宅建筑之间的最小间距不得小于1８米；多、低层住宅建筑与北侧高层住宅建筑的最小间距不得小于20米。
第三十一条 住宅建筑的山墙间距应符合下列规定：
1、低层、多层之间不得小于6米，中高层与低层、多层之间不得小于9米，高层住宅与各种层数住宅建筑之间不得小于13米。
2、侧面同时有窗的各种层数住宅建筑之间间距应考虑视线干扰因素,低层、多层之间不得小于8米，中高层与低层、多层之间不得小于11米,高层与各种层数住宅建筑之间不得小于15米。
3、多层、中高层点式住宅山墙间距按东西朝向平行布置时控制。
第三十二条 敬老院、老年公寓住房及医院病房楼、休（疗）养院住房等特定老年人服务设施其建筑间距不应低于冬至日日照２小时的标准。
托儿所、幼儿园的生活用房和教学用房应满足冬至日底层满窗日照不小于3小时的标准。
中小学校南向的普通教室应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时的标准;两排教室的长边相对时,其间距不应小于25米。
第三十三条非住宅建筑（第三十二条所列的非住宅建筑除外）的间距,应符合下列规定：
1、高层建筑与高层建筑平行布置的间距按以下规定控制。
（１）两栋建筑位于南北向的，其正向间距按南侧建筑高度的0.５倍控制，当计算间距小于１8米时，按1８米控制。
（2）两栋建筑位于东西向的，其正向间距按较高建筑的０.4倍控制，当计算间距小于15米时，按１５米控制。
2、高层建筑与多层建筑平行布置时的间距不应小于15米。
３、低层建筑与高、多、低层建筑平行布置的间距按消防间距的规定控制，其最小值不应小于10米。
以其他形式布置的非住宅建筑的间距，根据具体情况参照上述规定酌情确定,但不应小于消防间距。
4、工业、仓储、市政设施建筑之间的间距，按其工艺及消防要求控制。
第三十四条 非住宅建筑与住宅建筑的间距，应符合下列规定:
1、非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东、西两侧的，其间距按第三十条的规定控制。
２、住宅建筑位于非住宅建筑（第三十二条所列的非住宅建筑除外）南侧或东、西两侧的，其建筑间距按第三十三条的规定控制。
3、非住宅建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定控制,但居住建筑山墙有居室窗户的,其山墙间距按第三十一条的规定控制。
第三十五条 住宅建筑在
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