保利地产偿债能力分析会计毕业论文.docx
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保利地产偿债能力分析会计毕业论文
保利地产偿债能力分析
1前言
1.1研究背景
企业在我国的都进入到了一个新的发展时期，这便是归功于加入到WTO当中，在2001年的时候，这对于国内经济的发展具有巨大性的帮助，在各个行业之中当产生了相当久远的影响。
相对来讲，面临的困难越大的时候所获得的机会就会越多，两者之间相互依存，相辅相成且它们成正比的关系。
当前企业会面对三个比较大的挑战：
一是两个或者多个企业之间由于经营的范围相同便会出现相互争抢订单的情形，会使得它们之间的争抢愈演越烈。
被市场所不接纳的企业则便是被认为处于劣势地位的，终会被那些富强而有竞争力的企业所吞噬。
当行业重组时，市场结构将相应变化;另外，要是站在整个世界的角度来看的话，会惊奇的发现许多国外市场的公司也会用涌现进我国，并构成了或多或少的障碍对我国的房地产的发展。
第三，中国大多数公司没有自己的核心技术，缺乏创新能力，研发投入较少，因此在一定程度上弱于国外竞争力我国企业的健康可持续发展站需要国人不懈的努力。
本文通过对保利地产有限公司进行分析、探索，通过相关指标偿还债务的能力。
1.2研究意义
保利地产作为一家上市公司。
保利地产有限公司发布其财务报表，公众可以从中获取财务数据。
但是，对于那些拥有公司索赔的人以及尚未被发现想要向公司注入资金的人来说，大量的财务数据并不能直接获取他们所需的财务数据。
因此，本文对公司偿债能力的分析简化了拥有公司债权人和投资者的工作流程。
企业要想一直力于不被打败的位置，那么既要诚实守信，按照所签署的契约，又要时刻注意债务可能发生的风险，保持适当的偿付能力。
以收抵支，按期偿还借款，这两个是基本的条件去保证一个企业在现如今的市场经济这个大家庭当中。
若一个企业总处于亏损的状态下仅为维持运营，而用新债去还清以前的借款，一旦不能转变为盈利状态就会因没有资金而无法运转，从而导致出现破产清算的结果。
为了保证对企业的偿付能力的结果的分析准确性，在挑选众多的评价指标时应尽可能的严格，以最后达到反映出真实的偿付水平。
在我们所熟知的指标中大多都是在权责发生制上的一种比较静态的分析，因而存在其自身的一些缺点。
对于一家企业的偿付能力的判断，也可以去观察这家企业的信誉度情况，若缺乏诚信，则极少出现按时还款的情况；相反，则会做到按照到期的时间归还欠款，这样的企业势必会是那些信誉好的。
这篇文章的研讨分析会为保利地产今后的发展或者经营来说提供了一定的值得借鉴学习的意义，站在实际运用的角度之上。
更加重要的是，提供了一定的借鉴给了对个人或者是公司单位可能出现的风险而制定的措施上面。
在一定程度上，公司的偿债能力对其自身的战略发展具有重要影响。
由于一家企业的还款情况与它自身的发展息息相关，甚至还可能会事关到公司的能否生存的问题。
所以说评价一家公司的还款情况是极为重要的，也是一个重要的标准对于衡量财务的整体情况。
还会影响债权人的信用保护和贷款风险。
因此，公司和债权人评估公司的偿付能力极为重要。
综上所述，本文将建立偿债能力体系，综合分析多种因素，分析保利地产的偿付能力，力求对债务人和潜在投资者进行更加严格，更全面的公司偿债能力评估。
提供所需的债务风险信息，为其投资决策提供依据。
1.3研究现状
1.3.1国内研究现状
陆婷与张明（2017）在《金融论坛》上发表经过分析2005-2015年房地产数据，有人指出，房价上涨将有助于提高房地产企业的短期偿债能力。
房价的上涨改变了公司对未来现金流的预期，增强了企业获得贷款的能力，引导企业积极提高杠杆率。
从而削弱了其长期偿债能力。
张道响（2018）在《经贸实践》在房地产开发过程中，存在资产负债率高，偿付能力不足的问题。
通过对房地产融资主要特征的分析，找出影响房地产企业偿付能力的因素，并提出有效提高偿债能力的建议。
段法剑（2016）在《太原师范学院学派（自然科学版）》发表最近年来，中国的房地产市场一直低迷，消费和投资不足，致使国内地产库存。
面对此种情形，基从固流结构、流动资产结构、偿债能力、营运能力、获利能力和发展能力等方面来分析我国房地产企业的现状。
1.3.2国外研究现状
Hwang（2015）在《anapproachtounderstandingmodernfinancialrisk》该研究认为，对在财务可能出现的风险所进行的识别，控制，以及是对这种出现的可能性大小的预计和估测，提供了研究和分析的前提条件。
企业预计可能出现的资产的收益和可能存在的风险之前的关系可以用资本资产定价模型来表现出来，这样为实现商品的需求价格与供给价格之间处于同一水平线提供了保障。
SunS等（2016）在《Currentsituationandrisksofloansinrealestateinfrastructureenterprises》则会认为，有这样的可能性就存在一些难以发现的风险，应当建立金融风险评估模型，因为其的科学性较高，以此来判断房地产在金融方面出现的风险的上下起伏，这些都是在没能进行合理的科学性的分析。
上述的这种情况一旦成为了事实一旦这种可能性转变成为现实，将会影响到房产经济的健康以及可持续发展。
总之，与其他行业不同，房地产行业有其自身的特殊性，尤其是高负债运作。
另外，房地产行业现在已经成为我国的一项支柱型产业。
原因是经济、政治以及市场等方面的因素所形成的。
因此，偿付能力分析对房地产企业的发展至关重要。
乃至于对企业的生存也是十分关键的。
若企业意味的仅仅关注于所获取到的利益而忽视对能否及时还清欠款能力的分析，将会有意想不到的结果出现。
或者说房地产企业所面对的风险性较高，从而使得越来越多的主体将注意力放在了企业的偿还欠款的能力上。
在某种意义上来说，生存比盈利更加重要。
要想将发生的经济上的风险控制在一定的范围之中，那么流动资产及其组成的其他部分跟流动性的负债之间要保持一个合适的比率关系。
这句话侧面说明了流动负债所产生的风险是巨大的而且难以估量，一旦处于失控的情况对于管理现金，就有可能直接导致公司的破产。
另外，如果问题出现在短期的偿债能力上，还会使得经营管理的人在进行资金的筹集过程中受到限制，还会投入大量的时间与精力到这一过程当中，筹资的难度有所增加亦或是在临时并在紧急的情况下筹集资金所耗费的成本与其相对而言所要面对的风险都会有一定的增长，这是由于应该偿还向外所欠的资金而导致出现的。
因而，企业对其自身的偿债能力进行分析，从而进行适当程度上的调整以及控制，有利于保证其的均衡发展，提高其内部的资金运转速率。
还可以使得自身在还款时选择一个最优的方案，从而减少其今后的发展过程中可能会面对的风险。
总的来说，衡量一家企业的偿债能力的高低会对其产生一定程度的影响。
2偿债能力相关理论概述
2.1债务与偿债能力
债务用比较通俗的说法来说，就是拥有足够的资金实力向那些资金不足或者现金流转出现的问题的单位或者个人，提供资金的一种行为。
两者在签订的协议中约定的日期以
及应该要支付的利息达成一致，借方按照协议中所规定的时间进行还款以及利息的支付。
它隶属于现时义务中的一种就，单位或者个人而言，各项的借款，应该支付的款项，提前收取的款项，这些都是建立在过去的时段中所发生的交易而形成的，这些是站在会计方面所具有的重要性来说。
就并由单位或个人预期为经济利益所占；根据借款的方式不同，所出现的行为也会不一致。
举例来讲，债务也可以被当做是必须还给别人款项。
除了借进来的资金之外，若归还的是借款时的钱以及所产生的利息则是建立在一旦发行的是债券的基础上所存在的。
这些例子都是基于经济的角度。
债务管理现在所具有的内涵只有通过一种方式来体现，便只是通过向外部借款的行为所获取的资金形成的欠债。
由于其自身的局限性，公司可以通过向银行提供其的诚信证明而获得的贷款，发行的债券，在筹集资金时凭借其商业的信度，还有租赁的方式，共同构成了对债务的管理的体系中的一部分。
企业必须遵守契约，到期还清欠款。
偿付能力既是指企业可供偿债的存量资产超过债务存量的程度，也是指的经营活动现金净流量超过所需现金的程度，公司以其资产偿还长期债务和短期债务的能力。
它是公司财务状况和经营能力的重要指标。
这也是公司偿还到期债务的能力或保证，包括偿还短期债务和长期债务。
能力。
公司所具有的现金支付以及偿还欠款需要依靠它自身在发展中一直营造一个稳定健康乃至积极向上的环境。
公司的偿债能力可以从两个方面来观察。
静力学而言，公司的偿付能力是使用公司资产偿还公司债务的能力；在动态层面上，它是使用公司资产和业务过程中产生的收益偿还债务的能力。
公司的偿付能力分析是财务分析的重要组成部分。
债务管理使公司能够充分利用借入的资金产生合理的“杠杆效应”，同时有效降低公司的加权平均资本成本。
如果你想完全使用借来的钱，你就可以实现债务管理方法，这可以产生“杠杆效应”，公司的成本也在很大程度上降低。
由于公司债务的偿还是基于账面价值，而通货膨胀因素被忽略，债务管理也可以使公司受益于通货膨胀。
此外，债务融资的好处是增加公司的资金而不影响公司所有者的控制权。
2.2偿债能力的重要性
如今，市场的日益竞争使得国内的经济市场正在逐渐转变为一个复杂多变的市场。
从而，诚信也自然而然成为衡量一个人乃至一个行业的标准。
相对于企业来讲的话，能否准时清偿债务就成为了一个标准以至于去衡量一个企业的诚信状况。
还清欠款的能力大小与经营的管理水平和信誉有着密不可分的关系。
另外，偿付能力的大小与公司继续力直接相关，而且是，需要多加注意的是衡量评价财务状况的能力之一，存在于与利益相关的所有方面。
在财务的管理当中，它被作为其中的核心内容。
尤其，是在现在的经济市场的发展之下的企业并进行的活动与商业息息相关。
正因为这样，在当代的企业进行经济上的情况分析时，成为了评价的主要的内容之一。
企业应该在满足日常所进行的运营活动中所需要的资金，除此之外，还应该关注一下，是否会出现资金的结存情况，这样会便于偿还之前公司所欠下的账款和这段时间之中产生的利息。
因而，应该结合企业的现金流入以及流出的量去分析一家公司进行还款能力。
债务被披露，企业进行贷款的合理性，是可以经过一些质量性的指标来进行评价。
比如说，资产负债率，流动比率和速动率等。
同时，所欠欠款按照时间划分，分为短期和长期，以上述指标来估计所前欠款的有效性。
除了这些，还可以对在实际中是否支付能力大小，以及对管理债务的有效性，进行评价。
之所以提及乃至强调清偿债务的重要程度不仅与一个企业过去所发生的事项息息相关更加关乎于一个企业以后长远的发展以及利弊得失。
还可以进一步评价对手的优势与自身内部所出现的问题。
若能正确无误的去评价分析一个企业的偿债情况，还可以更好地规划企业的未来发展方向，从而优化企业内部结构，从而达到一种最优的经营管理模式。
2.3偿债能力的指标
在我们的生活中，据一个企业清偿债务的时间不同划分为了两个时段。
一个是短期而另一个则为长期偿债能力。
据两者各具有的不同衡量指标，从而可以全方面的认识一个企业乃至一个行业的清偿能力以及从侧面所体现的诚信程度。
若一个企业的清偿能力高则证明它的诚信也是极好的，在引进投资或者其他方面也将会有一些意想不到的结果出现。
2.3.1长期偿债能力衡量指标
资产和负债。
资产负债率=总负债/总资产*100％，即企业债务融资部分的资产比例。
往往是对长期偿债能力和财务风险进行衡量的最简单的指标。
物业比率。
物业比率=总债务/股东权益*100％。
它反映了企业的财务杠杆程度，反映了企业的基本财务结构是否稳定。
跟资产负债表一样它也是从使用者的角度来看数值的高低。
2.3.2短期偿债能力测量
流动比率。
是指流动资产与流动负债的比，用于衡量企业流动资产可以保证多少流动负债。
也在反映着企业在短时间之内转变为现金的流动资产偿还流动负债的能力。
在一般的情况下，流动比率越高，则说明企业在短时间之内的偿还债务的能力就会越强。
随着该比率不断地增大，企业的偿付能力也在不断提高。
也在说明着企业经济状况稳定、可靠，有足够的财力还清之前所欠下的款项。
相反则为资金运用捉襟见肘，难以还清借款在规定时间里，而且还会对企业的成本的筹集产生一定的影响。
因而，在国际上一般会认为，该比率的下限在100%而处于200%的时候为最恰当。
速动比率。
是指从流动资产中扣除存货之后与流动负债的比，即公司的快速比率是快速资产和流动负债的比。
是因它得变现能力弱而且在它之中还可能包括难以变现的产品因销路不适而出现的。
所以在上式中不包含存货。
若在还清账款的过程中出现异常，则说明了该比处于较低状态。
相反，则说明企业会拥有过多的速动资产而失去一些有利的投资和盈利的机会。
在国际上通常情况之下会认为该比处于100%较为恰当。
低于该值时则会证明企业线面临着比较大的风险，可高于该值则会增加企业的机会成本从而表明企业会因为现金的留存量以及应该收回的账款占用的过多。
现金比率。
是指现金及现金等价物与流动负债的比。
它可以用来反映企业当期偿还短期的负债的能力，这是基于现金流量的角度来进行的反映。
该比值较大时，则证明在企业的经营生产活动当中产生的现金的净流量也就越多，从而企业也能按照时间的约定进行款项的归还。
当遇到危机时能度过的几率越高，则证明公司对外清还欠款的能力就越强。
从侧面就说明指标的比率越大。
用现金比率对企业债务偿还能力进行衡量是最为可靠的。
一般情况下，也没有必要保留过多的现金类资产。
虽可直接的反映一家企业的直接支付的能力，公司所筹资的流动负债未被完全充分利用则会出现该比偏高的情况。
说明该比需要保持一个较为平稳的水平，原因是该比过于之大，则指明企业当中的流动性资产的利用不够充分，获取的利益的能力也不够强。
3保利地产有限公司偿债能力现状分析
3.1保利地产有限公司简介
近年来，中国的房地产行业发展迅速或者说是以迅猛的趋势赶超别的国家。
保利地产是房地产行业优秀企业的代表之一。
保利地产是一家综合性较为强的开发公司，其集中于高质量的住宅，商业化的写字楼等的地产性开发。
此公司是在香港的联合交易所上市的。
公司的开发的战略布局力而力致于划分发展区域的重点，以及坚持精细化的且奢华的商品。
在物业方面，该公司始终坚持具有一定格局的高端性的开发以及运营。
公司的目标是，一直严格要求并能够规范自己，向达到长期发展的方向迈进。
另外，更加重要的是，它可以做到与客户所需之间是相互吻合。
从消费者方面而言，极大地满足了他们的需求，并为其提供了一个高品质适宜居住的环境；对公司自身来讲，也得到了公众的认可。
最终，会成为这个行业之中的佼佼者。
在公司准确判断市场发展，敏锐洞察消费者需求，不断追求高品质的基础上，采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断完善项目定位，
规划设计，建设和服务。
能够提高项目的整体质量并创建高质量的项目。
在其所发展的城市之中，所产生的影响力以及品牌的号召力是极为广泛的，这些成果都归功于很多年的苦心经营以及经验的不断累积。
从而，赢得众多客户的好评。
其是主要开发以及对精细化，高端化的房屋进行销售。
它涵盖了各种房型，如精细化的住房，奢华不失大气的别墅，商业和办公楼。
公司应该继续保持或者更快的速度去发展，旨在提升对客户的讲解以及服务态度方面，以进一步使得产品的竞争里得到提升在以后的时段中。
3.2短期偿债能力分析
短期偿债能力是用来衡量一个企业是否可以在到期偿付日时完好的支付本金及利息。
对于企业来讲，只有充足的资金才可以保障自身的公司运营。
与其同时，短期偿债能力受到多种因素的影响，它的大小取决于流动资产及流动负债的大小。
另外，它还会受到企业的经营特点，其公司的资本结构以及流动资产是否能被完全利用有关。
评价一个企业的短期偿债能力应该结合指标的动态变化趋势以及对在不同的时期可能出现的结果。
通过保利地产发布的消息，将流动比率和速度比率和现金比率的三个比率用于分析保利房地产有限公司的偿债能力，如表3-1所示。
表3-1保利房地产有限公司2013-2017的资产负债表部分数据
2013
2014
2015
2016
2017
货币资金（万元）
3375296.98
4006951.26
3748491.54
4698382.19
6805091.72
应收账款（万元）
334956.77
334956.77
314176.22
161163.21
0
应收票据（万元）
322.45
315.00
6591.01
7546.88
1825.00
其他应收款（万元）
存货（万元）
773688.74
23990729.60
1767806.30
26719210.19
3033495.61
28826583.99
3871267.56
30330358.48
6454178.84
43966916.47
流动资产（万元）
30300805.49
35085801.20
38467518.60
43512203.36
64733723.88
流动负债（万元）
16663455.68
18731349.32
22183374.28
25079583.08
36415942.29
经营活动现金流量净额（万元）
流动比率（%）
速动比率（%）
现金比率（%）
-975410.68
1.8183986
0.3786771
49.699%
-1045836.66
1.87310592
0.44666248
51.9564%
1778464.77
1.73406976
0.43460181
54.2694%
3405395.72
1.73496517
0.52679683
68.8094%
-2926141.70
1.77762045
0.57026692
62.1236%
数据来源：
中财网
就表格中的数据从整体方面来得出这样的结论。
保利的流动比率相对较高，存在着许多流动性差的股票，在公司的流动资产中。
这才致使速动比率和现金比率普遍较低的情况的出现。
因此保利地产的偿付能力强弱，主要取决于作为库存的房地产业务的实力。
因而说一个公司的还清欠款的能力与它所销售产品的营业利润成一定的相关关系且为正相关。
流动比并不是越高越好，因为此值高不代表着一定有足够的资金还清债务或者说是在流动资产中有一部分不是钱。
这种情况则表明流动资产的占用较多，不仅丧失机会收益还在间接影响利益以及资金的使用效率；还可以是应该收回的款项所占有的比重比较大，在产品，产成品造成堆积的后果。
资产负债率是一个综合性的指标，用来对公司的欠款进行评价。
也用来表示有多少是通过负债筹集的，在公司总资产中。
可从表中可以看出，保利地产的负债在不断增加，且呈上升趋势。
造成不利的影响，对于公司的发展而言。
使得偿债能力变弱，从整体性来看。
这是由资产的负债率高所导致的。
由于更加依赖于债务基金，与此同时，公司所留存的货量越多，会导致商品所出售的时间较长。
换一句话来说，就是存货的周转率比较低。
现金比率通常被认为优于20％。
但是，如果该比率过高，若无实际必要，则意味着公司的流动负债未得到适当使用，现金在企业的各种各样的资产中的盈利能力最低。
如果持有此类资产的数量过高，企业的机会成本将会增加。
可以看出，保利地产的现金比率超过标准并逐年增加，这意味着保利房地产有限公司的年度企业成本也逐年增加。
此数值多少为合适并无严格的标准，这要依据公司所需要承负的债务状况而定。
综上所述，改善了企业的短期偿债的能力，在一定的程度上。
但出现了局限性。
原因是，这三比率随着年份的增长而上升，说明企业的短期偿还能力已得到改善，但存在一定的局限性。
由于流动资产包含较少的流动性存货和应收账款无法立即实现，我们仍需要进一步分析应收账款和存货的流动性。
此外，在2015年，公司的短期偿债能力变得弱于2014年，应给予足够的重视。
3.3长期偿债能力的分析
一家企业能否实现长期并且稳定发展的前提，是保持一个合理的资本结构。
衡量企业的长期偿债能力可据多种指标进行分析。
资产负债率，权益比率和利息支付倍数。
这三个是选择的主要指标。
该比的是否合理将会对债权人、投资者对企业的发展的信心产生影响。
表3-2保利地产有限公司近五年长期偿债能力主要指标
2013
2014
2015
2016
2017
总资产（万元）
31393985.43
36573664.33
40383320.30
46799677.48
69763466.85
总负债（万元）
24478667.84
28489335.84
30669281.90
34989482.75
53947145.69
股东权益额（万元）
产权比率（%）资产负债率（%）
利息保障倍数
31393985.43
503.10
77.972476
39.252082
36576564.33
392.03
77.895766
-24.41005
40383320.30
428.81
75.945419
-14.57680
46799677.48
463.92
74.764667
-33.81440
69763466.85
472.90
77.39648
-13.00236
资料来源：
中财网
得出的结论是在表3-2基础上进行的。
保利房地产有限公司的资产负债率相对正常，并逐年下降，这意味着公司的债务在过去四年中变得更轻，更轻。
这个比例越低则对于公司的股东越好，这样只可以承担有限的责任而并不是全部。
若该指标大于100%则说明该公司的资产已经不足以偿还欠下的债务，从而可能会面临的风险极大。
对于管理的人来言，既不想接受高的负债比率也不想要长时间保持低水平的负债率，最终使无法得企业资本净
利润无法得到提升；对于向公司投入资金的人来讲，他认为适当的负债比较有利，这样可以用比较少部分的资金获得公司的控制权还可以将部分风险转嫁给其他人；与此相对于债权人来说则是希望该比值越小越好，这样可以极大地保障所借出的资金能够被按时归还也就是债务安全性越强。
股东权益比率逐年降低，这表明保利房地产有限公司在过去四年中一直在做出越来越低的债务担保。
在过去的四年中，很难利用所获得的利润去清还借款所产生的利息。
原因是公司的利息支付倍数的支付出现了异常，除了利息支付倍数在第五年的时期外。
利润很难支付债务利息，但风险已从四年前逐渐下降。
综上所述，可得知保利地产有限公司连续五年，资产负债率不断减少。
一方面体现了偿债能力在逐年提高，但由于各个行业的标准不同，所以企业应根据自身的状态结合历史数据制定一个标准，根据这一标准进行调整，而不是一味的为了获取利益忽略了重要的财务风险。
保利房地产有限公司的资产负债率已高于限定最高值，也就是60％，在2014-2016年中。
可在我国企业的资产负债率一般在40％-60％之间而上下浮动。
因而相比于行业标准来说，该企业的资产负债率是偏高的。
基于企业当中的财务管理的角度之上，在进行相关的资本进行决策时，应该结合当下的情况审时度势进行全面性的考虑，充分对未来预期所获取的利益以及应该应对的风险进行评估，权衡利弊得失做出正确的分析以及决策。
产权比率可用来表明拥有债权的人以及投资者提供的资金的来源的相对关系，还可以对企业的负债经营是否处于有利的位置进行一定的衡量。
由上表可得知，偿还欠款由于在净资产的保护范围内所以得到了一定的变化在往好的方向，进而出现了产权比率在减少的情况但从基本来看都大于1，说明长期偿债能力风险还是有点大。
原因主要是一个房地产企业的发展主要依靠于庞大的资金来进行支持，若企业不愿意向其他的企业进行增加借款，那就会对长期清偿所欠下的债务产生一定的压力。
从上面的表格中，我们可以观察到利息支付倍数从2013年的39.252082，到后面四年的负值，说明该公司亏损严重，偿还到期债务的保证程度很弱。
在今后的规划乃至发展中都应该对这一情况引起
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