对标分析报告中梁集团宁波项目与宁波塔山一期典型单体对标.docx
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对标分析报告中梁集团宁波项目与宁波塔山一期典型单体对标
对标分析报告
（对标中梁地产集团）
日期
2017年9月
一、项目基本情况简述
本次对标分析报告为同行业先进标杆企业的横向对标分析。
选取的标杆企业样本为中梁地产集团在宁波象山在建项目“中梁玖墅”，对标范围为典型单体，即联体别墅、小高层、普通车库以及人防车库，成本科目为除土地外的五大科目。
该项目为位于宁波市象山县，根据产品类别、建设区域和建设时间的三个原则。
我司对标选取的样本为宁波“保集蓝郡”一期项目的小高层、普通车库、人防车库以及“象山府”联体别墅。
但对标分析时，也不可避免的有产品定位不同、建设时间不同以及在建项目不可预计等而产生成本差异的原因。
根据对标分析，中梁地产宁波象山项目小高层、普通车库以及人防车库建安指标根据扩初阶段目标成本计入，该项目为在建（目前尚未出±0.000），我司宁波蓝郡一期为真实成本（即结算成本），象山府联体别墅为扩初阶段目标成本，两者对比分析可能存在一定差异。
（备注：
由于拿到成本资料有限，部分指标对比仅供参考）
1.宁波“保集蓝郡“一期项目以及“象山府”项目：
1）项目地处：
宁波象山县
2）“保集蓝郡”一期：
✧小高层：
总建筑面积136704.65㎡,地上总建筑面积79922.1㎡，地下总建筑面积56782.55㎡，剪力墙结构，地上9层/10层/11层，地下自行车库层高2.8米，小高层层高为：
3m；
✧一期地下车库：
建筑面积：
49420m2，地下室层高为3.6m；
✧一期项目：
2014年5月开工，至2016年6月竣工；
3）“象山府”项目：
✧联体别墅：
主体结构为短肢剪力墙结构，户型均为中等户型，单套面积约为160m2；地上3层，地下1层，地上一层层高4.25m,二层层高3.2m,三层层高3m；
2.对标中梁集团“中梁玖墅”在建项目，典型单体为联体别墅、小高层以及地下车库（含人防部分）：
1）项目地处：
浙江省宁波市象山县，丹阳路与巨鹰路交叉口
2）建筑面积153167.62㎡,地上总建筑面积122022.5㎡，地下建筑面积31145.12㎡；
3）本次对标样本为中梁集团宁波象山项目“中梁玖墅”典型单体联体别墅、小高层以及地下车库（含人防车库）：
✧别墅：
为联体别墅，主体结构为框架结构，户型均为中等户型，单套面积约为215m2；地上3层，地下1层，地上平均层高为3.2m；
✧小高层：
高层为剪力墙结构，地上为16层，均为中等户型，单套面积约为115m2,地下部分地为自行车库，层高为3m，地上部分层高为2.9m；
✧地下车库（含人防车库）：
地下一层，层高为3.4m。
4）该楼盘目前尚在建，尚未出±0.000。
二、建筑标准：
别墅部分：
项目名称
保集
宁波“象山府”联体别墅
中粮地产“中梁玖墅”联体别墅
结构体系
短肢剪力墙结构
框架结构
墙体维护材料
填充外墙为200厚砼空心砌块,内墙为加气砼砌块
外墙：
砂加气砼砌块，内墙：
加气砼砌块
外立面
1-2层石材干挂，部分面砖，局部真石漆
外墙全部为外墙涂料（较便宜）
屋面
瓦屋面做法：
1、20mm水泥砂浆找平层2、75mm发泡水泥板保温层3、40mm细石砼4、瓦屋面
瓦屋面做法：
1、20mm水泥砂浆找平层2、40mm挤塑板保温层3、40mm细石砼4、瓦屋面
内墙
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
内墙混合砂浆抹灰，厨卫水泥砂浆，
地面
地面找平层,30mm砼面层、水泥砂浆踢脚线、地下室工具间轻骨料砼找平层
找平层,20mm水泥砂浆面层、水泥砂浆踢脚线
外窗及玻璃
采用断桥隔热,单面LOW_E.
铝合金门窗，单面LOW_E
电梯
无
无
小高层
项目名称
宁波“蓝郡”一期小高层（9层/10层/11层）
中梁地产“中梁玖墅”小高层（16层）
结构体系
短肢剪力墙结构
短肢剪力墙结构
墙体维护材料
填充外墙页岩多孔砖与内墙为加气砼砌块
外墙：
砂加气砼砌块，内墙：
加气砼砌块
外立面
1-2层10厚保温一体板，3层以上弹性涂料
外墙全部为普通外墙弹性涂料（较便宜）
屋面
平屋面做法：
1、轻集料砼找坡2、水泥砂浆找平层3、50mm挤塑板4、干铺无纺纤维布5、40mm细石砼（钢筋网片）。
瓦屋面做法：
1、水泥砂浆找平层，2、屋面棕色陶土瓦（含顺水条、挂瓦条、屋面瓦、脊瓦等）
平屋面：
具体做法为常规做法1、水泥砂浆找平层2、20厚STP超薄绝热保温板3、20厚水泥砂浆找平4、1.2厚合成高分子防水卷材5、细石砼4cm厚有筋
内墙
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
内墙混合砂浆抹灰、厨卫水泥砂浆
地面
含地面找平层,30mm砼面层、水泥砂浆踢脚线、楼面拉毛
地面保温砂浆
外窗及玻璃
采用断桥隔热铝合金双层6+12A+6中空玻璃推拉窗,含2mm热镀锌钢附框、五金配件为山东国强,玻璃为浙玻
断桥隔热铝合金双层6+12A+6中空玻璃推拉窗
三、成本分析
1.别墅横向对比分析：
1）两个项目的别墅类单方指标：
均不包括地下普通汽车库和人防地下汽车库分摊，也不包括物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）宁波“象山府”联体别墅为扩初版目标成本，“中梁玖墅”联体别墅为目前在建项目的目标成本，存在一定不可预计因素。
3）经初步分析比较，别墅类因地块定位不同以及容积率的较大差异，现仅比较三大类（第三科目、第五科目以及第六科目，扣除土地成本、前期工程费以及基础设施），我司较“中梁玖墅”高339元/m2总建筑面积，以下平米指标均为总建筑面积指标.
序号
科目名称
别墅（元/m2）
“象山府”联体别墅扩初版目标成本
（3F）
“中梁玖墅”联体别墅
目标成本
（3F）
科目2
前期工程费（暂不比较）
2.1
工程前期准备费
2.2
前期规费
科目3
建安工程费
2,729
2,352
3.1
主体建安工程费
2,665
2,322
3.2
装修费用
63
30
3.3
其他
科目4
基础设施（暂不比较）
4.1
设施配套费
4.2
总体配套费
科目5
配套设施
53.00
50
科目6
其他开发成本
65
43
别墅单方指标
2847
2445
扣除售楼处精装修分摊
2784
2445
2.小高层横向对比分析：
1）两个项目的高层单方指标：
均不包括地下普通汽车库和人防地下汽车库分摊，也不包括物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）宁波蓝郡一期高层为结算成本，“中梁玖墅”小高层为在建项目的目标成本，目前尚未出±0.000，存在一定不可预计因素。
3）初步分析比较，小高层类五大类（扣除土地成本、市政配套费用以及精装修差异较大项目），我司宁波蓝郡一期小高层较“中梁玖墅”小高层类高603元/m2总建筑面积。
以下平米指标均为总建筑面积指标.
序号
科目名称
小高层（元/m2）
宁波蓝郡一期小高层结算成本
（9F+10F+11F）
“中梁玖墅”小高层
目标成本
（16F）
科目2
前期工程费
151
130
2.1
工程前期准备费
134
106
2.2
前期规费
17
24
科目3
建安工程费
2621
2,057
3.1
主体建安工程费
2,421
1,967
3.2
装修费用
200
90
3.3
其他
科目4
基础设施
602
509
4.1
设施配套费
245
320
4.2
总体配套费
356
189
科目5
配套设施
4.76
50
科目6
其他开发成本
67
43
小高层单方指标
3446
2790
扣除市政配套、公共建筑分摊、以及户内精装修后指标
3381
2778
3.普通车库横向对比分析：
1）两个项目的人防车库单方指标：
均不包括不包括物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）宁波蓝郡一期普通车库为结算成本，“中梁玖墅”普通车库为目前在建项目的目标成本，存在一定不可预计因素。
3）初步分析比较，普通车库类五大类（扣除土地成本、市政配套费用以及机械车位分摊等差异较大项目），我司宁波蓝郡一期普通车库较“中梁玖墅”普通车库低904元/m2总建筑面积。
以下平米指标均为总建筑面积指标.
序号
科目名称
普通车库（元/m2）
宁波蓝郡一期普通车库结算成本
“中梁玖墅”普通车库
目标成本
科目2
前期工程费
117
130
2.1
工程前期准备费
107
106
2.2
前期规费
10
24
科目3
建安工程费
3,247
3,805
3.1
主体建安工程费
3,247
3,805
3.2
装修费用
3.3
其他
科目4
基础设施
204
509
4.1
设施配套费
204
320
4.2
总体配套费
189
科目5
配套设施
50
科目6
其他开发成本
53
43
普通车库单方指标
3621
4538
扣除市政配套、公共建筑分摊、以及机械车位分摊后指标
3621
4525
4.人防车库横向对比分析：
1）两个项目的人防车库单方指标：
均不包括不包括物业用房等大型公建配套用房分摊，故比较为同一水平线。
2）宁波蓝郡一期人防车库为结算成本，“中梁玖墅”人防车库为目前在建项目的目标成本，存在一定不可预计因素。
3）初步分析比较，人防车库类五大类（扣除土地成本、市政配套费用以及机械车位分摊等差异较大项目），我司宁波蓝郡一期人防车库较“中梁玖墅”人防车库低1114元/m2总建筑面积。
以下平米指标均为总建筑面积指标.
序号
科目名称
人防车库（元/m2）
宁波蓝郡一期人防车库结算成本
“中梁玖墅”人防车库
目标成本
科目2
前期工程费
120
130
2.1
工程前期准备费
110
106
2.2
前期规费
10
24
科目3
建安工程费
3,310
4,082
3.1
主体建安工程费
3,310
4,082
3.2
装修费用
3.3
其他
科目4
基础设施
204
509
4.1
设施配套费
204
320
4.2
总体配套费
189
科目5
配套设施
50
科目6
其他开发成本
53
43
人防车库单方指标
3688
4815
扣除市政配套、分摊后指标
3688
4802
5.比较分析：
1）别墅类：
宁波“象山府”联体别墅建安工程指标较“中梁玖墅”高376元/m2,若扣除样板房分摊的差异（售楼处样板房分摊63.22元/m2），“象山府”联体别墅较中梁联体别墅的第三科目建安指标高约344元/m2（如考虑配套和其他开发成本则为339元/m2，详见三、1条），别墅建安成本的主要差异在我方与中梁项目结构体系不同（断肢剪力墙与框架体系）、外墙装饰工程（我方石材/面砖和真石漆，中梁普通涂料）和总包造价差异（我方总包费率较高，且另有模板、砼补贴等），分析如下。
（备注：
均为总建筑面积指标）
序号
项目名称
单方指标
宁波“象山府”
联体别墅目标成本
“中梁玖墅”联体别墅目标成本
建安工程合计
2729
2352
扣除样板房分摊等差异因素后
2666
2322
一
单体土建工程
2373.96
2124.29
1
基础工程
69.12
198.51
2
结构建筑工程
1309.47
1145.54
3
户内装饰装修工程
204.40
151.50
4
外墙装饰
371.13
274.46
5
门窗工程
159.40
194.02
6
零星工程
135.69
42.87
7
措施费及其它
124.75
117.38
二
安装工程
184.01
167.73
1
室内电气工程
66.50
100
2
室内给排水工程
60.00
45
3
电梯工程
381
4
消防工程及通风工程
5
5
太阳能工程
27.51
23
6
特殊设备
25.00
三
精装修分摊
63.22
29.98
四
涨价及签证
107.47
30
2）小高层类：
宁波蓝郡一期高层较“中梁玖墅”小高层建安工程指标高564元/m2.若扣除建筑配置上的差异（售楼处样板房分摊65.09元/m2以及样板房装修分摊40.69m2/m2），宁波蓝郡一期小高层较“中梁玖墅”小高层公寓指标扣除桩基土方分摊差异高295元/m2，主要差异在主体结构工程（我方总包费率较高）和外墙装饰工程（我方石材和真石漆，中梁弹性涂料）等
序号
项目名称
单方指标
宁波蓝郡一期小高层结算成本
中梁集团“中梁玖墅”小高层目标成本
建安工程合计
2621
2057
扣除售楼处及样板房分摊因素以及基础分摊因素差异后
2297
2002
一
单体土建工程
2012.71
1623.09
1
基础工程
218.42
50.24
2
结构建筑工程
938.05
866.46
3
户内装饰装修工程
139.06
163.75
4
外墙装饰
307.43
203.41
5
门窗工程
147.77
139.60
6
零星工程
37.70
51.82
7
措施费及其它
224.28
147.81
二
安装工程
326.26
314.30
1
室内电气工程
83.30
100.00
2
室内给排水工程
42.48
30.00
3
电梯工程
90.35
125.03
4
消防工程及通风工程
38.16
40.00
5
太阳能工程
50
19
6
特殊设备
21.66
三
精装修
199.79
89.95
1
户内精装修
40.69
5.44
2
公共部位精装修
94.01
84.50
2
售楼处及样板房精装分摊
65.09
四
涨价及签证
82.24
30.00
3）宁波蓝郡一期普通地下车库较“中梁玖墅”普通车库建安工程指标低558元/m2，主要差异在基础工程、消防及通风工程、措施费等
序号
项目名称
单方指标
宁波蓝郡一期普通车库结算
“中梁玖墅”普通车库目标成本
建安工程合计
3247
3805
一
单体土建工程
2769.98
3482.20
1
基础工程
272.75
1074.00
2
结构建筑工程
2002.71
1932.50
3
户内装饰装修工程
189.50
166.90
4
外墙装饰
1.50
5
门窗工程
6.00
13.50
6
零星工程
119.46
46.17
7
人防设备
8
措施费及其它
178.06
256.80
二
安装工程
394.93
285.00
1
室内电气工程
137.92
130.00
2
室内给排水工程
12.34
45.00
3
电梯工程
4
消防工程及通风工程
220.50
110.00
5
太阳能工程
6
特殊设备
24.17
三
涨价及签证
82.24
30
4）宁波蓝郡一期人防车库较“中梁玖墅”人防车库建安工程指标低772元/m2，主要差异在基础工程、消防通风工程以及人防设备等
序号
项目名称
单方指标
宁波蓝郡一期人防车库结算
“中梁玖墅”人防车库目标成本
建安工程合计
3310
4082
一
单体土建工程
2833.21
3766.73
1
基础工程
272.75
1074.00
2
结构建筑工程
2002.71
1943.5
3
户内装饰装修工程
189.50
166.90
4
外墙装饰
1.50
5
门窗工程
6.00
13.50
6
零星工程
119.46
35.03
7
人防设备
63.23
277
8
措施费及其它
178.06
256.80
二
安装工程
394.93
285.00
1
室内电气工程
137.92
130.00
2
室内给排水工程
12.34
45.00
3
电梯工程
4
消防工程及通风工程
220.50
110.00
5
太阳能工程
6
特殊设备
24.17
三
涨价及签证
82.24
30
四、联体别墅差异点分析
1.主要成本的差异：
因建筑标准定位的差异，我司联体别墅建安指标高于“中梁玖墅”联体别墅，经分析主要由于基础工程、结构工程、门窗工程、外墙装饰工程，具体如下：
1）基础工程：
宁波“象山府”基础工程低于”中梁玖墅”，象山府基础工程造价较中梁玖墅低129元/m2。
.
土石方工程：
两项目指标基本相同，单方指标均为69元/m2。
桩基工程：
象山府联体别墅无桩基工程，中梁玖墅桩基工程造价造价为129元/m2。
A.“象山府”联体别墅：
无桩基；
B.“中梁玖墅”联体别墅：
有桩基，桩基单方指标为129元/m2，桩基造价按地下室面积700元/m2估算。
2）结构工程：
宁波象山府联体别墅为短肢剪力墙结构，“中梁玖墅”为框架结构，较“中梁玖墅”项目高164元/m2。
主体结构钢筋与砼指标：
因提供的成本资料只有主体结构单方造价指标，无钢筋与砼指标，本次对比仅为模拟对比分析。
“象山府”联体别墅指标较高的原因一是为山地别墅，因地理条件所限，总包范围内的主体结构人工、砼与模板均有补贴，其中主体结构人工（木工/泥工/钢筋工）补贴103元/m2，模板补贴20元/m2，砼折合建筑面积为：
17.85元/m2（补贴35元/m3），此部分合计增加费用为：
140.85元/m2。
外墙保温：
外墙保温做法不同，但指标比较接近，象山府与“中梁玖墅”项目相比，单方指标高2元/m2。
A象山府项目：
外墙保温为18mm硬泡聚氨脂，综合单价为130元/m2，含量为0.6；地面保温无；
B.“中梁玖墅”项目：
外墙为保温砂浆3cm厚，72元/m2，，含量为0.71；
地面保温：
象山府项目无地面保温，中梁玖墅有地面保温，此项低33元/m2。
A象山府项目：
地面保温无；
B.“中梁玖墅”项目：
地面保温为保温砂浆，综合单价58元/m2，含量为0.57。
3）户内装饰装修工程：
因提供的成本资料无相关指标，本次对比分析仅为模拟造价分析，宁波“象山府”指标高52元/m2。
4）外墙装饰工程：
宁波“象山府”项目“中梁玖墅”项目高96元/m2。
建筑指标（窗地比、墙积比）：
宁波象山府项目与“中梁玖墅”项目相比基本相同，窗积比高0.01，墙积比低0.34。
外墙装饰造价较高的主要原因为外墙装饰做法不同。
A.象山府项目：
窗积比为：
0.26（地上建筑面积），墙积比：
1.81，
B.“中梁玖墅”项目：
窗积比为：
0.25（地上建筑面积），墙积比为：
2.15。
外墙装饰做法和单价：
象山府项目外墙做法为石材+面砖+真石漆，“中梁玖墅”项目外墙做法全部普通涂料。
。
A象山府项目：
外墙石材含量为0.35，综合单价550元/m2；外墙真石漆含量为：
0.55，综合单价为：
90/m2；外墙面砖含量为0.35，综合单价为110元/m2
B“中梁玖墅”项目：
外墙普通外墙涂料含量为1.75，综合单价为70元/m2
5）门窗工程：
“象山府”项目较“中梁玖墅”项目低34元/m2：
铝合金门窗：
象山府项目与“中梁玖墅”项目相比，单方指标略低，低24元/m2，。
A象山府项目：
铝合金门窗单方指标为：
111.6元/m2，综合单价620元/m2；
B“中梁玖墅”项目：
铝合金门窗136.54元/m2，综合单价670元/m2；
进户门：
象山府项目和“中梁玖墅”相比，单方指标高16.54元/m2。
A象山府项目：
进户门单方指标为29.8元/m2，综合单价为：
4000元/樘，钢木甲级防火乙级防盗。
B“中梁玖墅”项目：
进户门单方指标为13.26元/m2，综合单价为：
3500元/樘，进户门为普通钢质门。
6）零星工程：
由于“象山府”项目有钢结构雨篷，故零星工程较“中梁玖墅”高44元/m2.
7）安装工程：
象山府项目与“中梁玖墅”项目相比，单方指标比较接近，高16元/m2。
A象山府项目：
安装指标为：
184.01元/m2，其中电气单方指标为66.5元/m2，给排水单方指标为60元/m2，太阳能单方指标：
27.51元/m2,即6000元/套；
B“中梁玖墅”项目：
安装指标为：
167.73元/m2，其中电气单方指标为100元/m2，给排水单方指标为45元/m2,太阳能单方指标23元/m2，即6000元/套；
2、建安成本差异产生的主要原因分析：
1）产品定位差异：
我司“象山府”初步定位为三四线城市中档，而“中梁玖墅”定位为C+档，因产品定位而产生一定的差异。
2）地理位置属性差异：
我司“象山府”项目属于坡地建筑，因地理位置的特殊性，导致我司联体别墅的建安成本增加，主要是人工、砼及模板的成本。
而“中梁玖墅”地处象山市区，不受地理环境的影响。
3）总包费率差异：
我司“象山府”项目总包费率：
按浙江10定额取费，总价上浮12%，且人工、模板及砼均有补贴。
而“中梁玖墅”总包工程同样采用浙江10定额，总价下浮11%。
4）建设时间段的差异：
我司“象山府”目前地块一基本竣工交付，地块二已全部结构封顶，进入外墙装饰阶段。
而“中梁玖墅”目前尚在在建，存在一定不可预计因素。
五、小高层差异点分析
1、主要成本的差异：
宁波蓝郡一期小高层较“中梁玖墅”小高层建安工程高，经分析主要由于基础工程、结构工程、外墙装饰工程及不可预计费，具体如下：
1）基础工程：
“中梁玖墅”项目，桩基与土方为全地块分摊，宁波蓝郡一期为此物业形态指标，两者计算方式有一定差异，故指标存在较大差异，宁波蓝郡一期小高层项目基础工程造价较“中梁玖墅”168元/m2。
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土石
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