海口市滨江新城控规规划文本091021.docx
《海口市滨江新城控规规划文本091021.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海口市滨江新城控规规划文本091021.docx（62页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
海口市滨江新城控规规划文本091021
海口市滨江新城控制性详细规划
文本
第一章总则
第一条编制目的
为深化和完善《海口市城市总体规划》，为琼山区滨江新城的开发建设提供科学的规划管理依据，展现滨江城市特色，改善投资环境，带动新城产业发展，提升城市环境品位，为市民创造优质的人居环境，特制订本规划实施文本（以下简称文本）。
第二条规划范围
滨江新城规划用地东临南渡江，南以新大洲大道为界，西至东线高速，北至凤翔东路北侧30米规划道路。
规划用地总面积为814.69公顷。
第三条规划依据
⏹《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）
⏹《城市规划编制办法》（2006年4月1日）
⏹《海口市城市规划管理技术规定》
⏹《海口市城市总体规划》（2005～2020）
⏹《南渡江滨江地带区城市设计深化设计》（雅克设计机构2006-2007）
⏹《海口市滨江新城前期策划及控制性规划研究方案》（安道国际2008.4）
⏹规划范围1：
1000地形图（电子版）
⏹相关规划、建筑、道路工程等设计成果资料
⏹现状调研资料
第四条规划原则
（1）遵循并延伸城市设计方案的思想和理念，通过控规的技术手段与城市设计的结合，达到更有效指导未来城市建设目标。
（2）坚持尊重自然，以人为本的设计理念，注重与场地自然环境的融合和对生态的保护。
注重对人的关怀，在用地安排、设施配套、环境营造等方面最大限度的满足人的需求。
（3）采用整体控制与重点强化相结合的方法，在控制好城市的土地使用、公共空间、支撑系统的前提下，针对性的解决好开发建设管理中的重点问题。
（4）注重规划控制性和灵活性的结合，使规划成果刚性和弹性兼备，以适应未来城市开发市场化运作的要求，使规划具有可操作性。
第五条规划期限
与总体规划保持一致，规划期限为2008—2020年。
第六条成果适用方法
本文本适用于海口市滨江新城规划范围内各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。
第七条法律地位
本文本与控制性详细规划的地块分图则具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。
本规划范围内各类建设项目，均应符合本文本和地块分图则的规定和要求。
第八条批准和解释权
本规划经海口市人民政府批准后，即具有法律效力，解释权属海口市规划局。
第二章规划目标、功能定位与发展规模
第九条规划目标
通过对区域内及周边自然和人文资源的充分利用整合，提出的规划目标为：
⏹南渡江西岸的滨江休闲娱乐之城；
⏹体现绿色生态理念的滨江居住之城；
⏹具有新时代经济模式的智慧创造之城。
第一十条功能定位
⏹海口市东南部区域公共中心
⏹南渡江畔新型生态住区
⏹海口市滨江休闲产业、现代服务产业发展区域之一
第一十一条发展规模
（1）用地规模
规划区总用地814.69公顷，其中城市建设用地706.38公顷，占总用地的86.71%，人均城市建设用地面积78㎡。
（2）居住人口规模
规划区居住人口容量约为9万人。
控规将按此人口规模并适量考虑周边地区需求安排公共服务用地及配套设施。
第三章建设用地规划
第一十二条规划结构
规划区用地功能布局结合现状用地特点、城市总体规划及城市设计要求，形成“一带、一心、一核、两轴、五区”功能布局结构：
⏹“一带”指依托南渡江的自然资源优势，打造集观光游览、度假休闲、文化娱乐为一体的滨江休闲带。
⏹“一心”指依托琼山区第二行政办公区、片区商业中心形成的城市公共服务中心。
⏹“一核”指现代服务产业核，利用该区面江向林、水系环绕的地段特征，着重发展休闲商务、文化创意、SOHO公寓等具有现代服务业特征的建设项目。
⏹“两轴”指沿新大洲大道和椰海大道形成的城市发展轴。
⏹“五片”指规划范围内的四个居住片区以及以发展职业教育、医疗卫生为主的综合片区。
第一十三条空间布局
规划充分考虑基地的特殊区位，总体上采取了相对理性的核轴结构与自由柔和的自然要素渗透并蓄的空间格局，形成核心区面江布置，“双核、一带、网络、多片区”的空间结构。
⏹双核——指城市公共中心和现代服务产业区。
其中城市公共服务中心依托琼山区第二行政办公区及片区商业中心形成；现代服务产业区是一个“半岛公园区域”，有较为完善的公共设施、社会网络和管理系统，以密集的创造性智力劳动为主，具有充分活力和现代意识的开放社区，具有生产创意、商务服务、培训教育、信息发布、休闲娱乐、居住等功能。
⏹一带——指滨江休闲带，是服务于整个地区的公共休闲、观景、活动区，也是一条空间景观上的轴线，更是联系“双核”的重要空间纽带。
⏹网络——指由道路绿化、社区绿地、街头绿地、防护绿化、广场等开敞空间和特色空间组成的遍布规划区的网络化特色空间。
⏹多片区——整个地区设置多个不同功能、空间特色各异的景观片区。
第一十四条居住用地
⏹居住用地
规划居住用地面积274.61公顷，占城市建设用地面积的比例为38.88%，可容纳居住人口9万人，人均居住用地面积30.51平方米。
其中：
二类居住用地面积204.62公顷，占城市建设用地的28.97%；主要集中分布在凤翔东路两侧；新大洲大道、椰海大道、东线高速公路围合的区域；响水河畔以联华国际仁邑小区和滨江西安置小区为主的居住区；龙塘河东侧等4个区域。
居住小区公共服务设施用地面积12.75公顷，包括中小学和部分居住小区公共配套服务设施用地（居委会、派出所等），占城市建设用地的1.80%。
住宅混合用地面积57.24公顷，占城市建设用地的8.11%，主要分布在新大洲大道东侧、椰海大道南侧以及凤翔东路南侧。
⏹居住用地组织模式
按照“居住社区——基层社区”的组织模式进行居住社区组织。
规模与现行居住区规划设计规范中居住区和居住小区相对应，单个居住社区的人口规模约为3万人，单个基层社区的规模约为7千人。
规划区划分为3个居住社区和13个基层社区。
⏹居住配套
（1）居住社区
规划居住社区中心3个，为下坎居住社区中心，铁桥居住社区中心，红星居住社区中心，规划用地总面积为2.80公顷。
居住社区中心安排的设施包括：
文化活动中心、体育活动中心、行政管理中心、社会服务中心、卫生服务中心、派出所等。
商业金融邮政服务设施于商业用地或商住用地内设置、菜市场以独立地块设置。
居住社区配套设施设置内容及标准一览表
序号
设置项目
内容
建筑规模（m2）
用地规模（m2）
设置要求
1
文化娱乐设施
文化活动中心
（☆）
包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等
3000～5000
1000～2000
2
体育设施
体育活动中心
（☆）
室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、排球场、健身房和游泳池等设施项目
1500
2000-5000
当学校体育运动场向社会开放时，可适当缩减室外场地（篮球场、排球场等）的用地
3
行政管理与社区服务设施
街政管理中心
（☆）
包括街道办事处及市政、环卫等管理用房
1000～1500
1000～1500
如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处
社区服务中心
（☆）
提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务
1000～3000
派出所
（☆）
1000
1000
宜有专用院落，应有对外、对内方便的出入口；如人口规模较小，可两个或两个以上居住社区共同设置一处
4
医疗卫生设施
社区卫生服务中心
（☆）
含残疾人康复服务中心、残疾人托养所
1500～2500
1500～2000
设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道
居住社区中心配套设施合计
8500～15000
6500～11500
5
邮政电信设施
邮电设施
（☆）
提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施
200
应设在建筑一层
6
商业金融服务设施
菜市场
（☆）
包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖
3000～5000
宜设在底层，运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场
社区商业金融服务设施
超市，餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施
20000～25000
超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地
其它地区配套设施合计
23200～30200
注：
1、设置项目后带“☆”号的设施（一类公共设施项目和菜市场），其内容和标准为刚性规定。
其余项目内容和标准具有一定的弹性，在保证基本服务的前提下可进行适当扩充调整。
2、可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。
在保证用地面积的前提下，建筑面积可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。
（2）基层社区
规划基层社区13个，其配套设施宜安排在位于基层社区相对中心的位置、或交通比较方便的地区，以方便为社区居民服务。
服务半径按不超过500米设置。
基层社区安排的设施包括：
文化活动站、体育活动站、社区管理服务设施、小型商业金融服务设施、以及社区卫生服务站等。
幼儿园依托基层社区公共建筑设置，按照36人/千人，30人/班的标准进行配套。
基层社区配套设施设置内容及标准一览表
序号
设置项目
内容
建筑规模
（m2）
设置要求
1
文化娱乐设施
文化活动站
（☆）
包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动
400～600
2
体育设施
体育活动站
（☆）
儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等，有条件可建设篮、排球及小型球类场地。
可与社区绿地结合设置
3
行政管理与社区服务设施
社区管理服务设施
（☆）
社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等
300～400
4
医疗卫生设施
社区卫生服务站
（☆）
健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗
100
5
商业金融服务设施
小型商业金融服务设施
便利店、早点店等小型商业服务设施，储蓄所等
500
合计
1300～1600
⏹中小学规划
初中按36人/千人、50人/班的标准进行配套，椰海大道北面居住区可考虑以琼山华侨中学作为配套；小学按70人/千人，45人/班的标准进行配套。
规划九年制学校两所，总用地面积5.86公顷；规划小学两所，总用地面积4.09公顷。
中小学规划一览表
学校名称
规模
（班）
用地面积（公顷）
备注
九年制学校
儒俊水厂西北侧九年制学校
54
3.50
新建（含18个初中班）
龙塘河东侧九年制学校
42
2.36
铁桥小学迁址并扩建（含6个初中班）
小学
琼山五小
36
2.34
在现状基础上扩建，提高办学规模和设施水平。
联华国际仁邑北侧小学
24
1.75
新建
总计
228
9.95
第一十五条公共设施用地
规划公共设施用地129.10公顷，占城市建设用地的18.28%，主要以行政办公用地、商业用地、旅游休闲服务用地、旅馆业用地、医疗卫生用地、商贸居住混合用地、文化娱乐用地、教育科研用地、商办混合用地构成。
⏹行政办公用地：
规划行政办公用地12.62公顷，占城市建设用地的1.79%，主要位于椰海大道西段北侧，是未来琼山区第二办公区所在地。
⏹商业金融业用地：
规划商业金融业用地15.76公顷，占城市建设用地的2.23%，位于新大洲大道西侧的商业中心区内。
主要用于建设大型综合性商业设施
⏹旅游休闲服务用地：
规划旅游休闲服务用地面积为27.21公顷，占城市建设用地的3.85%，主要位于滨江西路南段西侧以及新大洲大道东段北侧。
用于发展滨江休闲产业以及与空港相关的旅游服务和南部体育休闲相配套的休闲服务设施。
⏹旅馆业用地：
规划旅馆业用地7.81公顷，占城市建设用地的1.11%。
分别在沿滨江西路南侧规划旅馆业用地三处，用以发展滨江高档酒店和城市商务酒店。
⏹市场用地：
规划市场用地8.23公顷，占城市建设用地的1.17%。
主要位于规划用地西南角，为专业市场，包括工程机销售、建材批发、室外文化艺术品销售展示。
其余为居住片区内的菜市场。
⏹医疗卫生用地：
保留省疾病防控中心，于其东侧规划中心医院，规模为800床。
总用地面积4.95公顷，。
⏹中等专业学校用地：
保留政法学校，将华侨商业学校迁至桂林洋高校区，将海南省旅游职业学校琼山教学区（琼山职教中心）和海南外语旅游学校等规模较小的迁入政法学校北面。
规划中等专业学校用地14.52公顷，占城市建设用地的2.06%。
⏹办公商业混合用地：
规划办公商业混合用地5.87公顷，占城市建设用地的0.83%。
主要分布在琼山区行政中心东侧，用以发展滨江休闲服务和商务办公。
⏹商业文化设施用地：
规划商业文化娱乐用地4.09公顷，占城市建设用地的0.58%，位于琼山区行政中心西侧。
主要包括未来琼山区区级文化设施如会展、科技馆、图书馆、影视中心以及相应的商业配套服务。
⏹商贸居住混合用地：
规划商办混合用地25.01公顷，占城市建设用地的3.54%。
位于响水河与龙塘河环绕形成的半岛区，主要用于发展与现代服务有关的产业，如休闲商务办公、文化创意、SOHO等。
⏹文物古迹用地：
主要指市级文物保护单位陈公墓和拟申请市级文物保护单位的铁桥，用地面积1.88公顷。
第一十六条道路广场用地
规划道路广场用地169.46公顷，占城市建设用地面积的比例为23.99%。
其中道路用地166.26公顷；广场用地1.61公顷；社会停车场用地1.59公顷。
第一十七条公共绿地
共规划公共绿地104.09公顷，占城市建设用地面积的比例为14.74%。
其中公园用地12.18公顷，指于商业、行政中心，断桥，西南片区住区中心规划的三处公园绿地；街头绿地91.91公顷，主要指沿城市主、次干道以及规划区内水系两侧控制的带状绿地。
城市规划用地汇总表
序号
用地代码
用地性质
用地面积（公顷）
所占比例
1
城市建设用地
706.38
86.71%
2
E
水域及其它非城市建设用地
108.31
13.29%
其中
E1
生态绿地及水域
108.31
13.29%
总计
814.69
100.00%
城市建设用地平衡表
序号
用地代码
用地性质
用地面积（公顷）
所占比例
1
R
居住用地
274.61
38.88%
其中
R21
二类居住用地
204.62
28.97%
R22
公共服务设施用地
12.75
1.80%
C21/R2
商业居住混合用地
45.81
6.49%
C1/R2
办公居住混合用地
11.43
1.62%
2
C
公共设施用地
129.10
18.28%
其中
C1
行政办公用地
12.62
1.79%
C2
商业金融业用地
15.76
2.23%
C24
旅游休闲服务用地
27.21
3.85%
C25
旅馆业用地
7.81
1.11%
C26
市场用地
8.23
1.17%
C3
文化娱乐用地
1.15
0.16%
C51
医院用地
3.15
0.45%
C52
卫生防疫用地
1.80
0.25%
C6
教育科研设计用地
14.52
2.06%
C7
文物古迹用地
1.88
0.27%
C1/C2
办公商业混合用地
5.87
0.83%
C2/C3
商业文化娱乐混合用地
4.09
0.58%
C2/R2
商贸居住混合用地
25.01
3.54%
3
T
对外交通用地
20.38
2.89%
其中
T2
公路用地
20.38
2.89%
4
S
道路广场用地
169.46
23.99%
其中
S1
道路用地
166.26
23.54%
S2
广场用地
1.61
0.23%
S3
社会停车场用地
1.59
0.23%
5
U
市政公用设施用地
8.74
1.24%
其中
U11
供水用地
6.30
0.89%
U12
供电用地
0.38
0.05%
U21
公共交通用地
0.55
0.08%
U29
其它交通设施用地
0.19
0.03%
U41
雨水、污水处理用地
0.27
0.04%
U42
垃圾处理用地
0.07
0.01%
U9
消防用地
0.98
0.14%
6
G
绿地
104.09
14.74%
其中
G11
公园
12.18
1.72%
G12
街头绿地
91.91
13.01%
总计
706.38
100.00%
第四章道路交通规划
第一十八条路网结构
本规划区道路采用方格网结构，分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成快速路、主干路网“三横三纵”+次干路网“两横两纵”的格网系统。
第一十九条道路断面控制
⏹快速路：
规划红线宽度为60米。
⏹主干路：
规划红线宽度为60至105米。
⏹次干路：
规划红线宽度为40米。
⏹支路：
规划红线宽度为12至30米。
道路规划一览表
道路
等级
道路
名称
道路断面
道路红线宽度（m）
长度
（m）
路网密度（km/km2）
道路面积（公顷）
备注
快
速
路
椰海大道
4+7+3+12+8+12+3+7+4
60
1986.40
0.46
12.32
在建
海榆东线高速公路延伸段
3.5+8+5+12+3+12+5+7+3.5
60
1268.32
8.06
改建
主
干
道
凤翔东路
8.5+6+2+12.5+2+12.5+2+6+8.5
60
1257.56
1.36
9.77
现状
新大洲
大道
6.5+4+3+12.5+8+12.5+3+4+6.5
60
5085.18
33.51
滨江西路
8.5+7+2.5+8+2.0+不等宽绿带+2.0+8+2.5+13.5
80-105
3261.59
35.21
基本建成
次
干
道
规划路
5.5+4.5+2+16+2+4.5+5.5
40
9619.24
1.36
39.53
两横两纵共四条道路
支
路
规划路
5+20+5
30
7874.66
3.00
24.37
规划路
4+12+4
20
3735.99
8.57
规划路
3.5+8+3.5
15
4213.62
6.95
规划路
2.5+7+2.5
12
5367.79
7.14
合计
43670.35
6.18
185.43
第二十条公交系统规划
公交线路主要沿主、次干道布置，公交站点距离控制在500m左右。
公交站点在城市主次干道上应设计成港湾式。
在滨江西安置小区东侧规划一处公交首末站，占地面积0.55公顷。
第二十一条静态交通
结合公园、广场以及商业、办公、文化设施等用地布置集中式社会公共停车场，并结合建筑设置地下停车库；在部分生活性道路考虑设置停车带；居住区根据配建指标设置地上或地下停车场（库）。
所有用地的停车配建指标应符合《海口城市管理技术规定》的要求，具体配建指标如下。
配建公共停车场（库）停车位控制指标表
用途
分类
单位
标准
住
宅
拆迁安置住宅
车位/户
0.5;自行车及摩托车取2
单元式住宅
车位/120m2建筑面积
1.0,自行车及摩托车取1；旧城区取0.5
自行车及摩托车取2
独立式及联排式住宅
车位/户
2.0
商
业
商业建筑（区）
车位/100m2建筑面积
小于等于2000m2部分取2.0；超过2000m2的以2000m2为基数往上递增，递增部分取0.8～1.0；旧城区取0.4～0.6；
自行车及摩托车取7.5
批发交易市场
车位/100m2建筑面积
1.5～2.0,旧城区取0.5～0.6
自行车及摩托车取7.5
农贸市场
车位/100m2建筑面积
1.0；旧城区取0.5～0.6；
自行车及摩托车取15
酒店
车位/客房
四、五星级宾馆0.4～0.6车位/客房，其他星级宾馆0.3-0.5车位/客房
自行车及摩托车取0.2
专业餐饮、餐馆
车位/100m2建筑面积
2.5-3.5,旧城区取0.5～1.0
自行车及摩托车取3.6
办
公
行政办公楼
车位/100m2建筑面积
1.5～2.0,旧城区取0.6～1.0
自行车及摩托车取2.0
商业办公楼（写字楼）
车位/100m2建筑面积
1.8～2.2,旧城区取0.6～1.0
自行车及摩托车取0.4
其它办公楼
车位/100m2建筑面积
1.2～1.5
自行车及摩托车取1.0
工
业
厂房
车位/100m2建筑面积
0.2～0.6
仓库
车位/1000m2建筑面积
0.4～0.6
公
园
综合公园、专类公园
车位/1000m2占地面积
0.5～1.5
其它公园
车位/公顷占地面积
需进行专题研究
文
体
设
施
大型体育场馆
车位/100座
3.0～4.0;自行车及摩托车取20
小型体育场馆
车位/100座
2.0～3.0;自行车及摩托车取20
市级影剧院
车位/100座
4.5～5.5
自行车及摩托车取30
一般影剧院
车位/100座
2.0～3.0
自行车及摩托车取20
博物馆、图书馆
车位/100m2建筑面积
0.5～1.0;自行车及摩托车取10
展览馆
车位/100m2建筑面积
0.7～1.0;自行车及摩托车取1.5
医
疗
设
施
区以下医院
车位/100m2建筑面积
0.2～0.4
自行车及摩托车取3.0
区以上医院
车位/100m2建筑面积
0.4～0.8
自行车及摩托车取1.5
教
育
设
施
中学
车位/100学生
0.7～1.5;自行车及摩托车取70
校址范围内至少设2个校车停车处
小学
车位/100学生
0.5～1.2;自行车及摩托车取20
校址范围内至少设2个校车停车处
幼儿园
车位/100学生
0.5～1.2;自行车及摩托车取10
校址范围内至少设2个校车停车处
交
通
设
施
火车站
车位/高峰日每千旅客
3.0;自行车及摩托车取2.0
长途汽车站
车位/高峰日每千旅客
2.0;自行车及摩托车取1.0
公交枢纽站
车位/高峰日每千旅客
1.5;自行车及摩托车取1.0
升级会员 