上海市住宅物业治理规定.docx

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上海市住宅物业治理规定

上海市住宅物业治理规定

（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2020年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订）

第一章总那么

　　第一条为了标准住宅物业治理活动，保护业主和物业效劳企业的合法权益，依照《》、国务院《》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情形，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内住宅物业治理、利用及其监督治理，适用本规定。

　　第三条本规定所称住宅物业治理（以下简称物业治理），是指住宅区内的业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业依照物业效劳合同约定，或通过其他形式，对衡宇及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，保护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指衡宇的所有权人。

　　本规定所称利用人，是指衡宇的承租人和实际居住人。

　　本规定所称物业效劳企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业效劳的企业。

　　第四条市衡宇行政治理部门负责全市物业治理的监督治理工作。

区、县衡宇行政治理部门负责本辖区内物业治理的监督治理；其设立的衡宇治理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。

　　市和区、县衡宇行政治理部门履行以下职责：

（一）业主大会和业主委员会的业务指导与监督治理；

（二）物业效劳企业和从业人员的监督治理；

　　（三）专项维修资金归集、利用的指导与监督；

　　（四）物业利用和保护的监督治理；

　　（五）物业治理方面的其他监督治理职责。

　　第五条区、县人民政府应当做立住宅小区综合治理工作制度，组织区、县相关行政治理部门和单位，部署、推动和和谐辖区内物业治理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

　　乡、镇人民政府和街道办事处应当做立本辖区住宅小区综合治理工作制度，和谐和处置辖区内物业治理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。

　　第六条市物业治理行业协会是实行行业效劳和自律治理的社会组织，依法制定和组织实施自律性标准，组织业务培训，对物业效劳企业之间的纠纷进行调解，保护物业效劳企业合法权益。

　　本市鼓舞物业效劳企业加入市物业治理行业协会。

第二章业主及业主大会

　　第七条住宅小区，包括分期建设或两个以上单位一起开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业治理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或封锁小区，且能明确共用配套设施设备治理、保护责任的，能够别离划分为独立的物业治理区域。

　　第八条衡宇行政治理部门负责核定物业治理区域。

　　计划行政治理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应当征求区、县衡宇行政治理部门对物业治理区域的预划意见。

　　建设单位在申请办理住宅建设工程计划许可证的同时，应当向区、县衡宇行政治理部门提出划分物业治理区域的申请，区、县衡宇行政治理部门应当在五日内核定物业治理区域。

　　建设单位在衡宇销售时，应当将区、县衡宇行政治理部门核定的物业治理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

　　第九条尚未划分或需要调整物业治理区域的，区、县衡宇行政治理部门应当会同乡、镇人民政府或街道办事处，依照第七条的规定，结合本地居民委员会、村民委员会的布局划分物业治理区域。

调整物业治理区域的，还应当征得专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　物业治理区域调整后，区、县衡宇行政治理部门应当在相关物业治理区域内公告。

　　第十条建设单位在办理衡宇交付利用许可手续时，应当向房管办事处提交以下资料：

（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；

（二）设施设备的安装、利用和保护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业利用说明文件；

　　（四）物业治理所必需的其他资料。

　　建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业效劳企业移交前款规定的资料。

　　业主能够向房管办事处、物业效劳企业申请查询本物业治理区域内第一款规定的资料。

　　第十一条业主在物业治理活动中，除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业治理条例》规定的权利外，还有权提议召开第一次业主大会会议。

　　业主在物业治理活动中，应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业治理条例》规定的义务。

　　业主应当直接或通过建设单位、物业效劳企业向业主委员会提供、通信方式。

　　第十二条业主大会由一个物业治理区域内的全部业主组成。

　　一个物业治理区域内，衡宇出售并交付利用的建筑面积达到百分之五十以上，或首套衡宇出售并交付利用已满两年的，应当召开第一次业主大会会议，成立业主大会。

但只有一个业主的，或业主人数较少且经全部业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主一起履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十三条物业治理区域符合本规定第十二条第二款所列应当做立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供以下资料：

（一）物业治理区域核定意见；

（二）物业效劳企业用房和业主委员会用房（以下合称物业治理用房）配置证明；

　　（三）业主清册和物业建筑面积；

　　（四）物业出售并交付利历时刻；

　　（五）已筹集的专项维修资金清册。

　　建设单位未及时书面报告的，业主能够向乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

　　第十四条乡、镇人民政府或街道办事处应当在接到建设单位书面报告或业主书面要求后的六十日内，会同区、县衡宇行政治理部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业治理区域内公告。

　　筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或村民委员会代表组成。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由乡、镇人民政府或街道办事处代表担任。

　　筹备组中的业主代表，由街道办事处或乡、镇人民政府组织业主推荐产生。

　　业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或街道办事处和谐解决。

　　第十五条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数和所拥有的专有部份面积；

（二）确信第一次业主大会会议召开的时刻、地址、形式和内容；

　　（三）起草治理规约、业主大会议事规那么；

　　（四）确信第一次业主大会会议表决规那么；

　　（五）制定业主委员会成员候选人产生方法，确信业主委员会成员候选人名单；

　　（六）制定业主委员会选举行法；

　　（七）完成召开第一次业主大会会议的其他预备工作。

　　前款内容应当在第一次业主大会会议召开十五日前在物业治理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出回答。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开第一次业主大会会议。

　　筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

　　第十六条业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业治理条例》规定的职责外，还能够决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

　　第十七条业主大会会议能够采纳集体讨论形式，也能够采纳书面征求意见的形式。

业主大会会议应当有物业治理区域内专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会作出决定，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会决定筹集和利用专项维修资金，或改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部份占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　业主能够委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

　　第十八条第一次业主大会会议通过的议事规那么，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

　　第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。

业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。

　　业主委员会成员应当符合国务院《物业治理条例》规定的条件。

业主有损坏衡宇繁重结构、违法搭建、破坏衡宇外貌、擅自改变物业利用性质、欠交物业效劳费或专项维修资金、违法出租衡宇等情形且未更正的，不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后显现上述情形的，应当依照业主大会确信的规那么予以罢免。

　　业主委员会履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施情形；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签定物业效劳合同；

　　（三）及时了解业主、物业利用人的意见和建议，催促业主交纳物业效劳费，监督和协助物业效劳企业履行物业效劳合同；

　　（四）监督治理规约的实施；

　　（五）业主大会给予的其他职责。

　　业主委员会应当同意业主大会和业主的监督。

　　第二十条业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。

　　业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

（一）召集和主持业主委员会会议；

（二）提出业主委员会会议议题；

　　（三）依照业主大会会议的决定，签署有关文书。

　　业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

　　第二十一条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持以下文件向乡、镇人民政府或街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规那么；

　　（三）治理规约；

　　（四）业主委员会成员的名单和大体情形。

　　乡、镇人民政府或街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会应当依法刻制和利用印章。

　　第二十二条业主大会会议分为按期会议和临时会议。

业主大会按期会议应当依照业主大会议事规那么的规定召开。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，业主委员会应当事前将会议时刻、地址、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或村民委员会的意见、建议。

　　业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或街道办事处应当催促其限期召开；超期不召开的，乡、镇人民政府或街道办事处能够应业要紧求组织召开业主大会会议。

　　第二十三条业主委员会应当做立按期接待制度，听取业主和利用人对物业治理和业主委员会日常工作的意见和建议，同意业主和利用人的咨询、投诉和监督。

　　业主委员会应当做立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业效劳合同协商签定活动，和物业治理中各项重要事项的记录，并妥帖保管。

　　业主委员会应当做立信息公布制度，依照规定及时发布业主大会和业主委员会作出的决定、物业效劳企业选聘、物业效劳合一样物业治理中的各项决定和重大事项；按期发布专项维修资金和公共收益收支；同意业主查询所保管的物业治理信息。

　　第二十四条业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或街道办事处。

乡、镇人民政府或街道办事处应当在六十日内会同区、县衡宇行政治理部门组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或村民委员会代表组成。

换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。

换届改选小组组长由乡、镇人民政府或街道办事处代表担任。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对以下事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业效劳企业；

（二）除治理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

　　（三）其他重大事项。

　　第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议记要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。

业主大会、业主委员会依法需要利用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。

　　新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会能够请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处催促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十六条再也不担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会能够依照本规定第二十五条第三款规定处置。

　　第二十七条业主委员会显现成员人数不足二分之一或其他无法正常运作情形的，业主大会应看成出决定启动补选或提早换届改选程序。

　　第二十八条业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规那么和治理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或街道办事处办理变更备案手续。

　　因物业治理区域调整、衡宇灭失或其他缘故致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或街道办事处办理注销备案手续。

　　第二十九条依照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定，乡、镇人民政府或街道办事处受理业主委员会备案后，应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区、县衡宇行政治理部门。

　　第三十条同一物业治理区域内有两幢以上衡宇的，能够以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全部业主组成。

　　业主小组应当履行以下职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

　　（三）决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业治理区域业主大会议事规那么执行。

　　第三十一条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，能够依法调解本地域业主、业主委员会、物业效劳企业之间的物业治理纠纷。

第三章物业治理效劳

　　第三十二条物业效劳企业应当依照国家有关规定，取得相应资质。

　　衡宇行政治理部门应当依法对物业效劳企业的效劳活动实施监督检查。

　　第三十三条物业效劳项目领导应当取得相应的资格证书。

　　物业效劳项目领导承接物业治理区域数量和建筑面积的标准，由市衡宇行政治理部门制定。

　　第三十四条市衡宇行政治理部门应当依照物业效劳合同履行、投诉处置和日常检查等情形，成立物业效劳企业信誉档案库和物业效劳项目领导信誉档案库。

　　第三十五条选聘物业效劳企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。

选聘方案应当包括拟选聘物业效劳企业的资质、治理实绩要求、物业效劳内容和收费标准、物业效劳合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通事后，业主委员会应当在物业治理区域内公告。

　　第三十六条选聘物业效劳企业的，应当通过本市统一的物业治理招投标平台公布招标，但业主大会决定继续聘用原物业效劳企业或业主大会决定采纳协议选聘等其他方式的除外。

　　市衡宇行政治理部门负责成立本市统一的物业治理招投标平台，为选聘物业效劳企业提供指导和效劳。

　　第三十七条建设单位在申请衡宇预售许可前，应当参照市衡宇行政治理部门制作的示范文本，制定临时治理规约和衡宇利用说明书，作为衡宇销售合同的附件。

　　临时治理规约应当对物业的利用和保护治理、业主义务、违背临时治理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

临时治理规约应当报区、县衡宇行政治理部门备案。

　　衡宇利用说明书应当载明衡宇平面布局、结构、附属设备，注明衡宇繁重结构的衡宇结构图，不得占用、移装的共用部位、共用设备，和其他有关平安合理利用衡宇的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签定的衡宇销售合同，应当包括前期物业效劳合同约定的内容，和建设工程计划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在衡宇交接书中列明物业治理区域内归全部业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部份的所有权或利用权单独转让。

　　第三十八条建设单位应当在物业治理区域地面上配置独用成套的物业治理用房，其中物业效劳企业用房依照物业治理区域衡宇总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房依照不低于三十平方米配置。

在物业交付时，物业治理用房由建设单位交付物业效劳企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

　　计划行政治理部门在核发建设工程计划许可证时，应当在许可证附图上注明物业治理用房的具体部位。

　　区、县衡宇行政治理部门在核发衡宇预售许可证和办理衡宇所有权初始记录时，应当注明物业治理用房室号。

　　物业治理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。

　　第三十九条物业治理区域内的以下配套设施设备归业主共有：

（一）物业治理用房；

（二）门卫房、间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；

　　（三）物业治理区域内按计划配建的非机动车车库；

　　（四）物业治理区域内的共有绿化、道路、场地；

　　（五）建设单位以衡宇销售合同或其他书面形式许诺归全部业主所有的物业；

　　（六）其他依法归业主共有的设施设备。

　　建设单位申请衡宇所有权初始记录时，应当提出前款规定的配套设施设备记录申请，由房地产记录机构在房地产记录册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第四十条物业效劳企业应当依照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。

物业效劳合同能够约定以下效劳事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的利用治理和保护；

（二）共有绿化的保护；

　　（三）共有区域的保洁；

　　（四）共有区域的秩序保护；

　　（五）车辆的停放治理；

　　（六）物业利用中对禁止性行为的治理方法；

　　（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务治理；

　　（八）物业档案资料的保管；

　　（九）业主大会或业主委托的其他物业效劳事项。

　　物业效劳企业能够将物业效劳合同中的专项效劳事项委托给专业性效劳企业，但不得将物业效劳合同约定的全数事项一并委托给他人。

　　第四十一条物业效劳企业提供物业效劳，应当遵守以下规定：

（一）符合国家和本市规定的技术标准、标准；

（二）及时向业主、利用人告知平安合理利用物业的注意事项；

　　（三）按期听取业主的意见和建议，改良和完善效劳；

　　（四）配合居民委员会、村民委员会做好社区治理相关工作。

　　物业效劳企业应当协助做好物业治理区域内的平安防范工作。

　　第四十二条物业效劳合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或另聘物业效劳企业的决定，并将决定书面告知物业效劳企业。

业主大会决定续聘且物业效劳企业同意的，业主委员会与物业效劳企业应当在物业效劳合同届满前从头签定物业效劳合同。

　　物业效劳企业决定物业效劳合同期限届满后再也不为该物业治理区域提供物业效劳的，应当提早三个月书面告知业主委员会。

　　物业效劳合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或另聘物业效劳企业决定，物业效劳企业依照原合同继续提供效劳的，原合同权利义务延续。

在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提早三个月书面告知对方。

　　第四十三条物业效劳企业应当做立和保留以下档案和资料：

（一）小区共有部份经营治理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

　　（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；

　　（四）住宅装饰装修治理资料；

　　（五）业主清册；

　　（六）物业效劳企业或建设单位与相关公用事业单位签定的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；

　　（七）物业效劳活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料，和物业治理用房。

　　第四十四条物业效劳收费应当遵循合理、公布、质价相符的原那么。

　　物业效劳收费实行政府指导价和市场调剂价，同一物业治理区域内实施同一物业效劳内容和标准的，物业效劳收费执行同一价钱标准。

具体方法由市人民政府另行制定。

　　物业效劳企业能够依照业主的委托提供物业效劳合同约定之外的效劳项目，效劳报酬由两边协商确信。

　　物业效劳企业应当在物业治理区域内书面发布物业效劳项目及其收费标准。

　　第四十五条前期物业效劳合同生效之日至出售衡宇交付之日的当月发生的物业效劳费用，由建设单位承担。

　　出售衡宇交付之日的次月至前期物业效劳合同终止之日的当月发生的物业效劳费用，由物业买受人依照衡宇销售合同约定的前期物业效劳收费标准承担；衡宇销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　业主应当依照物业效劳合同约定，按时交纳物业效劳费；业主超期不交纳物业效劳费的，业主委员会应当催促其交纳；物业效劳企业能够依法向人民法院起诉。

　　业主转让物业时，应当与物业效劳企业结清物业效劳费；未结清的，生意两边应当对物业效劳费的结算作出约定，并告知物业效劳企业。

　　第四十六条利用物业共用部份获取的收益，归一起拥有该物业的业主所有，要紧补充专项维修资金，也能够依照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或物业治理方面的其他需要。

　　第四十七条经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主能够自行治理物业，并对以下事项作出决定：

（一）自行治理的执行机构；

（二）自行治理的内容、标准、费用和期限；

　　（三）聘请专业机构的方案；

　　（四）其他有关自行治理的内容。

　　电梯、消防、技防等涉及人身、财产平安和其他有特定要求的设施设备治理，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　业主大会能够委托具有资质的中介机构对治理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务治理，依照委托财务治理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度发布一次自行治理账目。

　　业主自行治理物业的具体范围和实施方法由市人民政府另行制定。

第四章物业的利用和保护

　　第四十八条物业效劳企业承接物业时，应当对移交的衡宇及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对相关资料进行查对接收。

　　物业效劳企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书。

　　第四十九条建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位委托物业效劳企业维修的，应当与物业效劳企业另行签定委托协议。

　　建设单位应当在衡宇所有权初始记录前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。

保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

　　物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原那么。

　　第五十条业主、利用人应当遵守国家和本市的规定和临时治理规约、治理规约，依照衡宇平安利用规定利用物业。

　　禁止以下损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏衡宇繁重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）破坏衡宇外貌；

　　（四）擅自改建、占用物业共用部份；

　　（五）损坏或擅自占用、移装共用设施设备；

　　（六）寄存不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或寄存、铺设超负荷物品；

　　（七）排放有毒、有害物质；