房产中介开业服务指导.docx

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房产中介开业服务指导

房地产中介服务

开业指导手册

上海万嘉经济信息有限公司编制

2009年

前言

党的十七大报告提出，要促进以创业带动就业，鼓励更多劳动者成为创业者。

历史从来没有给予我们今天这样良好的创业环境，通过创业来展示自我能力，实现自我价值，新一代创业者正在茁壮成长。

自主创业，既充满着艰辛与欢乐，也伴随着求索与奉献！

自主创业，更需要把梦想激情化作理性行动。

在与众多创业者接触交流当中，我们发现，在上海这片创业的热土上，很多朋友志存高远，有志创出一番大业，但他们又缺乏对一个行业的具体认知，不熟悉行业的特点，使得创业的梦想停留在懵懂和迷茫的阶段。

为此，我公司组织人员进行了大量的走访、问卷调查，搜集行业的相关信息，并广泛听取成功创业者和专业人士的意见，精心编写了开业指导系列手册。

指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注的相关信息，并提供尽可能详尽的介绍和指导。

如果您已经选定您的创业投资项目，并且该投资项目属于系列指导手册范畴，那么，我们相信，指导手册将成为您在创业路上的参考读本。

指导手册所罗列的事实和数据来自上海创业者的个案，编写时受地域经济和时间价格的限制，其绝对值可能存在波动和差异，仅供参考。

我们建议创业者更多关注本手册的内容举例和关键环节的描述。

我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供建议和意见的各位专家、老师和同仁。

我们也期待读者提供宝贵建议和案例，以帮助我们不断的完善指导手册的编写。

在此，呈上我们真诚的祝愿，祝您创业成功！

本市扶持创业的相关政策信息，读者可通过登录上海创业公共服务信息网（

二○○九年十一月

房地产中介服务项目导引图

第一篇项目简介…………………………………………………………………………….......

第二篇项目认知…………………………………………………………………………….......

1.基本概况…………………………………………………………………………….......

2.设备设施…………………………………………………………………………….......

3.行业特征…………………………………………………………………………….......

4.专业培训…………………………………………………………………………….......

5.投资规模…………………………………………………………………………….......

6.市场描述............…………………………………………………………………….......

第三篇开业筹备…………………………………………………………………………….......

1.选定经营场所……………………………………………………………………………

2.筹措投资资金……………………………………………………………………………

3.场所装潢装饰……………………………………………………………………………

4.招聘服务人员......………………………………………………………………………

5.申请和注册……....………………………………………………………………………

6.办理工商、税务登记……………………………………………………………………

7.办理银行开户手续………………………………………………………………………

第四篇经营管理…………………………………………………………………………………

1.房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺………………………………

2.完善的房地产中介机构应具备的条件…………………………………………………

3.客户在接受中介服务时的权利义务……………………………………………………

4.我国房地产中介服务行业的前景展望…………………………………………………

5.房地产中介服务小常识…………………………………………………………………

6.大中型城市房地产经纪公司创新经营…………………………………………………

第五篇相关资讯…………………………………………………………………………………

1.房地产中介服务政策与法规……………………………………………………………

2.房地产中介服务资讯媒体………………………………………………………………

第一篇项目简介

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。

其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

萌芽阶段（1988-1995年）

1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我国第一家房地产中介服务企业。

1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。

90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。

1993年，深圳房地产经纪机构达到了近70家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。

起步阶段（1996-1999）

1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。

1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。

1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。

快速发展期（2000至今）

1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。

保守估计，目前房地产中介服务机构超过3万家，从业人员逾百万。

该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。

房地产中介服务在促进我国房地产市场快速健康发展，推动我国房地产业走向繁荣的过程中起到了不可替代的作用。

房地产中介与人民的生活已经越来越近，也越来越紧密。

人们对房地产中介的期望和要求也越来越高，因此，房地产中介服务业的发展势必迈向专业化、规范化和制度化。

第二篇项目认知

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。

房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。

目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。

房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。

房地产经纪是由房地产经纪人（个人或机构，统称经纪人）完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

一般而言，房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主，辅以房地产咨询业务和房地产估价业务，通过提供免费的咨询和估价的参考等措施，协助房屋买卖交易达成的服务总称。

房产中介公司：

为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个服务平台，该平台具有为买卖双方提供安全交易的义务；房产中介服务的经济收入主要是收取中介服务佣金，以目前市场惯例，中介服务佣金为双方各1%；

房产中介事务：

房产中介的具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传发布信息并且保证房源真实有效；帮助买房人寻找和推荐合适、理想的房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；

主要服务流程：

登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物业交割等，以及解答买卖双方交易活动中提出的各种疑问。

一、基本概况

1．项目归类：

房地产中介服务业

2．行政主管：

上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局

3．行业协会：

上海市房地产行业协会

4．服务对象：

社会各界

5．经营模式

1．业务范围

房地产中介服务业务主要涉及：

房产信息展示；存量房的买卖、置换、租赁中介；商品房代理销售；二手房按揭贷款全程代办；房屋权证代办；项目可行性研究和策划；房地产展销；房地产相关知识及业务培训；房地产业政策咨询；房地产专业人员上岗培训等。

2．产业位置

房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。

中介服务产业涉及房地产开发价值链的前期、中期和后期，包括房地产咨询、土地评估、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。

我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。

3．方式方法

做好房产中介服务，保持中介服务的持续健康发展，应关注以下一些策略：

●拓展信息：

加强拓展房源、客源两方面信息；

●创建品牌：

可以选择加盟成熟品牌，也可以自创服务品牌；

●注重服务：

协助客户处理相关的交易手续，指导客户操作；

●特色服务：

在现有房产交易中介的基础上，增加附加值较高的边际项目服务。

6．市场准入

依据《上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法》条例规定，开办房地产中介服务公司实行行业审批制度。

房地产中介咨询服务公司经上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）资质审查同意后，持批准文件和有关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续，经核发营业执照后方可开业。

另外，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。

凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。

未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。

取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

7．行业品牌

据不完全统计，目前上海房地产中介市场上比较知名的品牌主要有中原地产、21世纪不动产、汉宇地产、易居臣信和合富置业等公司，俗称沪上房地产中介五大行。

在此，结合我们的调研资料，将五大行简要介绍如下，供投资者分析参考。

1．中原地产

中原地产为中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。

上海中原现有员工逾2600人、门店150余家，2008年佣金收入超过3.6亿，再创新高。

上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊，历年来获奖无数，蝉联七届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标（品牌）”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。

上海中原重视资讯公开、专业技能，实行一二手联动经营模式。

业务上形成营销代理、二手中介住宅部以及工商铺三大支柱，加上总部设立于上海的中原（中国）地产研究中心，服务质素远胜同行。

营销代理以一手项目代理为主业务，凭借强大的研究能力和丰富的操作经验，为客户提供全程地产咨询、营销、代理服务。

中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”的经营理念，服务定位中高端客户，致力于为客户提供二手房/豪宅/洋房的买卖、租赁一站式服务。

工商铺立足上海，辐射华东地区，为客户提供中高档写字楼、商铺租售代理服务，是众多国内国际知名品牌和跨国企业的租赁代理商。

中原（中国）地产研究中心长期对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究，其定期出版的研究刊物及研究报告成为指导楼市投资的风向标。

上海中原立志于创建和谐健康的地产代理行业，推动行业市场的稳步发展，并矢志不渝地为之而努力。

服务平台网址：

2．21世纪不动产

21世纪不动产于2000年3月进入中国。

截止2009年9月，21世纪不动产已覆盖全国29个区域、拥有过千家门店和超过万名经纪人。

在21世纪不动产已经进入的、正式运营的区域市场中，在企业规模和成交额方面，21世纪不动产在90%的区域处于当地市场前三名的领先地位。

2007年，21世纪不动产全国不动产交易额已达到800亿元人民币。

21世纪不动产的区域加盟商均为当地唯一的特许授权商，一般为当地有影响力的开发商或上市公司等，具有良好的企业背景和雄厚的资金实力。

例如济南三联集团，上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是21世纪不动产加盟商。

   21世纪中国不动产体系正在通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和IT平台、强大的资源整合和衍生业务发展，吸收更多的加盟店，培养更多的经纪人，推动和支持加盟店业务的规范发展，实现国际化品牌落地生根。

21世纪中国不动产未来的发展目标是：

在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。

服务平台网址：

3．汉宇地产

上海汉宇房地产顾问有限公司成立以来，秉承香港先进物业代理模式和理念，不断整合资源，逐渐形成了一手项目营销代理、二手住宅居间中介、商铺写字楼经纪和海外楼盘推广销售四大业务领域协调发展的运营模式。

目前汉宇地产业务涉及房地产流通领域各个环节,一手代理项目及二手经纪门店遍布上海全市并辐射长三角地区19个城市，累计完成一手代理项目超过100万平方米，拓展二手经纪门店接近100家。

公司内部管理及业务操作系统已经形成了前后台配合，一、二手联动的强效运作体系。

从前期的市场调研、营销策划，到中期物业代理、专案销售，直至后续管家式服务，汉宇地产发挥自身优势为上游发展商和下游目标客户提供更专业、更全面的服务。

随着公司规模的发展壮大，汉宇地产的品牌知名度和社会美誉度也不断提升。

2005年、2006年公司连续两年获得“全国房地产经纪企业百强之星”荣誉称号；公司荣获2007年中国商业地产金牌策划服务机构的殊荣；2008年公司通过ISO9001质量认证，成为华东首家通过该认证的房地产中介企业。

自2006年始，连续3年蝉联上海地产界的“奥斯卡”——金桥奖。

2009年，在上海市房地产经纪行业协会主办的一年一度金桥奖评选活动中，汉宇更是荣膺“金桥奖营销代理企业20强、房屋中介企业20强”双强称号。

公司业务规模的不断发展和企业形象品牌的深入人心让汉宇地产已经成长为在业界极具参考价值的信息提供者和消费者值得信赖的房地产综合服务商。

展望未来，通过贯通房地产流通服务产业链、构筑最具价值的房地产流通服务体系、完善房地产流通行业的格局，汉宇地产将不断提升房地产服务行业的等级、丰富房地产流通服务的内涵，从而推动整个房地产行业的健康持续发展。

服务平台网址：

4．易居臣信

易居（中国）旗下房产经纪板块之有力支撑者——易居臣信，借房地产中介服务平台全面涉及房地产经纪业务，为个人和企业客户在中高档住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多元化的买卖及租售业务，致力于为客户提供安全、快速的房屋中介服务。

规模跃进

目前，易居臣信凭借雄厚实力，已在上海、武汉、杭州、香港和澳门等地遍布了200多家房产经纪门店网点，深度挖掘服务的价值内涵，拓展直击客户源的有效分销渠道，率先在上海并逐步在全国大中型城市实现项目营销的二、三级市场联动并搭建异地推广平台，为开发商提供成本集约化、销售多样化、市场最大化的综合型利益增值服务；为客户带来更为周全贴心的置业保障。

品牌塑造

本着“服务创新、人才创新、模式创新”的企业精神，易居臣信在积极提倡企业自身发展的同时，更放眼于整个行业的发展态势，以非凡的魅力和超前的眼光以及准确的战略定位，始终站在行业发展的前沿，已荣升国内顶尖中介行列。

服务平台网址：

5．合富置业

上海合富置业顾问有限公司是国内首家在香港上市以房地产顾问代理为主业务的公司——合富辉煌集团成员之一（香港联交所上市编号：

0733）。

集团是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一，曾荣获“中国十大房地产营销企业”和“香港杰出上市企业”，为国内房地产服务企业之冠。

合富辉煌集团旗下拥有“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系，成为中国房地产服务业的领跑者之一。

上海合富置业成立以来，秉承集团“诚信为本、服务领先”的经营理念，致力于为客户提供一、二手房、豪宅、办公楼、商铺的买卖、租赁全方位服务，满足投资、置业等不同需求。

上海合富置业的每一家分行都是由总部直属管理的直营店，专业的置业服务和强大的后勤支持，全方位保障了交易安全，为客户带来全新的置业体验。

上海合富置业以先进的服务、诚信的经营赢得了广泛赞誉和良好口碑，曾荣获上海中介行业“最具潜力奖”、“诚信品牌”等殊荣，2009年，三年蝉联行业最高荣誉——“金桥奖”，成为沪上一流的品牌中介。

08年，集团斥巨资打造房地产交易服务平台——“合富房王”（），采用网络店铺与房王经纪结合的模式进一步占领二手房中介市场份额。

随着“合富房王”的上线，合富置业成为了上海首家既大规模布点直营分行，又强势拓展网络营销的品牌中介。

“合富房王”一经上线，短短数月成交标的总额就突破亿元大关，发展势头锐不可当。

未来将凭借集团和上海合富置业强大的资源优势，打造既精且强的专业队伍，成就中国房地产电子楼务的第一品牌。

上海合富置业以“合众心、富人生、成就梦想！

”为公司口号，集结了大量业界精英，以实力、人才、理念为优势，为客户提供诚信、优质、可靠、创新的服务。

还在业内率先提出“五心级”服务的概念（放心、省心、安心、开心、舒心），以专业的素养与敬业的精神，树立中国房地产中介行业之典范。

合富置业服务平台：

8．从业企业和从业人员

2002以前，上海房产中介市场基本是本地的金丰易居、智恒房产、仁丰等中低挡品牌的公司为主，以及少数的外资公司如太平洋、信义、中原、泛城、21世纪不动产等，除了金丰易居因为有上房国有资本的渊源外，其它门店数量少有超过30家的。

据行业统计，2003年年初，上海的中介门店只有6000多家，到2005年的3月，已激增到16000多家。

众多的外资中介公司和一手开发企业看好上海巨大的市场，纷纷进入抢占份额。

如住商、爱建、汉宇、世联行、先原等等，连一手开发商大佬顺弛也来抢占地盘，旗下顺弛置业在上海滩来势汹汹，大有后来居上之势。

不过，随着05年春国务院宏观调控的大棒挥下，上海的房产中介市场开始进入萧条阶段，一大批中小公司因生意的清淡和经营成本的居高不下，开始收缩或停业。

如本土的智恒公司从150家收缩到50余家，爱建立好信更是关闭了一半以上。

到了2007年下半年，房产中介市场随着银行二次房贷的松弛和国家各级政府鼓励房地产投资政策得出台，房产交易出现井喷状态，并且一直持续到现在。

无论是房产开发商还是房产中介服务商，在这波楼市行情中均获得了较大的收成。

一般而言，一个30平方的店面，可以容纳6、7张写字台，招收6-10名业务员。

9．营业时间

房产中介服务公司对外营业时间相对于普通办公室时间要长，一般从早上9点开始，一直持续到晚间8至10点不等。

10．服务项目

房产中介服务公司因经纪能力不同而有所区别，并于投资的资本程度相关联。

就服务项目而言，分为二种：

一是租售中介；二是特色服务。

⑴．二手商品房、别墅等住宅房屋的租售中介服务

✧办公楼、商铺代理租售服务

✧一、二手房联动销售服务

✧余盘、尾盘行销企划与销售执行

✧权证代办及产权调查服务

✧房产法律咨询服务

⑵．特色服务

✧二手房资金监管服务

✧金牌置业顾问服务

✧十年以上房屋保固服务

✧权证代理服务

✧二手房交易履约保障服务

✧国外购房置业服务

✧香港澳门购房置业服务

二、设备设施

创建小型房地产中介服务公司，并不需要过多的设备设施和装潢考究的营业场所。

通常情况下，中介服务公司需要的办公设备设施配置如下：

1．营业场地：

面积大小并不苛求，以能够满足员工办公即可；

2．办公家具：

主要包括工作台、服务台、椅子、文件柜等；

3．办公设施：

主要包括电话机、传真机、打印机、电脑、复印机、扫描仪等；

4．应用环境：

主要为网络；

三、行业特征

房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。

2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。

国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。

虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。

2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。

外资向中介行业的渗透也在加快。

外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。

中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。

品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。

一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。

以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。

金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。

2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。

政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。

市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。

国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。

建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。

此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。

未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。

预期2008-2009年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经