房地产法教学提纲doc.docx

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房地产法教学提纲doc

房地产法

第一章房地产法学概述（第一周）

1、学习本章，要求学生对于民法关于不动产的知识要有所了解，本章主要讲述的基本知识是我国房地产的特色。

2、本章要求学生要掌握房地产法有关的基本概念，房地产法的调整的对象，房地产法的性质以及房地产法学在法学体系中的地位。

3、本章教学重点是要注意区分基本概念，主要有：

房产与地产，房地产与房地产业，房地产法与房地产法学，难点在于：

分清房地产法的调整的对象与物权法、行政法调整的对象的界线；房地产法的性质争议有四种主要观点的理论依据和法律依据；关于房地产法在我国法律体系中的地位之争议的两种主要观点。

第一节房地产法的基本概念

一、房地产

房地产广狭二义

房地产的特征

二、房地产业

房地产业的概念

房地产业作为独立产业运行过程的三个环节

房地产业在一国国民经济中的地位和作用

我国房产业发展概况

三、房地产法

房地产法的定义

房地产法的特征

房地产法的调整的对象：

房地产法的作用

第二节、房地产法学概述

一、房地产法学概述

房地产法学的概念

建立房地产法学的重要意义

房地产法与房地产法学的联系和区别

二、房地产法学的研究方法和研究现状

房地产法学的研究方法

房地产法学的研究现状（自学）

三、房地产法学的理论体系（自学）

第三节房地产法律制度的产生和发展

一、房地产法的产生和发展（自学）

二、新中国房地产立法简况

土地改革时期

土地国家所有和集体所有并存的土地所有权制度确立

改革开放以来中国的土地所有权制度

三、我国现行房地产立法中存在的问题（简要介绍或自学）

第四节房地产法的分类与体系

一、房地产法的分类

不同的分类依据可以分为不同的种类，主要可以分为：

房产法

地产法

房地产法

二、房地产法的体系

房地产的渊源（自学）：

宪法规范

房地产法律规范

房地产行政法规、规章

房地产地方法规

房地产法的内容体系

1．总则

2．房地产开发。

3．房地产交易。

4．物业管理。

5．房地产市场管理。

6．房地产法律责任及其他内容。

房地产法的法理体系（自学）

法理体系与法律体系应当是基本吻合

第五节房地产法的性质与地位

一、房地产法的性质

关于房地产法性质的四种主要观点及其各自的理论依据：

房地产法属于经济法；

房地产法属于民法；

房地产法属于行政法；

房地产是调整房地产关系的专门法。

二、房地产法的地位

关于房地产法地位的两种观点：

房地产法是独立的法律部门

房地产法属于民法，是民法的一个分支

房地产法与相关法律的联系和区别（自学）

房地产法与宪法的联系

房地产法与民法的联系和区别：

房地产法与物权法

房地产法与行政法

房地产法与经济法

第六节房地产法的基本原则

一、坚持社会主义土地公有制原则

二、促进房地产商品化原则

三、合理节约用地原则

四、房产和地产的权利主体同一原则

五、国家扶持发展居民住宅建设的原则

第二章房地产法律关系（第二周）

1、学习本章内容，要求学生对于法律关系的基本知识如法律关系三要素、法律事实的种类、构成等民法知识要有所掌握。

2、本章要求学生要掌握房地产法律关系的特征、房地产法律事实的构成，以及房地产法律行为的种类。

3、本章教学重点是：

房地产法律行为；难点是要分清房地产法律关系中不同主体的不同的权利义务，以及权利的界线。

第一节房地产法律关系概述

一、房地产法律关系的概念

房地产法律关系的定义

房地产法律关系的分类：

依据法律性质的不同，可分为房地产民事、房地产行政和房地产经济法律关系

依法律关系的客体的不同，可分为房产、地产和房地产法律关系

二、房地产法律关系的特征

客体具有特殊性

主体具有广泛性

法律关系性质具有多重性

法律关系具有相对的稳定性

法律关系的产生、变更和消灭具有严格的程序性

第二节房地产法律关系的构成

一、房地产法律关系的主体

房地产法律关系主体的概念

房地产法律关系主体的种类主要有：

房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体、房地产服务主体、

二、房地产法律关系的内容

房地产权利：

房地产民事权利：

地产权利、房地产权利

房地产管理职权：

决策权、命令权、审批权、监督、处罚权

房地产义务：

房地产交易价格申报

全面履行房地产合同

依法缴纳税收

三、房地产法律关系的客体

房地产经济行为

房地产：

房屋、土地

第三节房地产法律事实

一、房地产法律事实的概念（自学）

二、房地产法律事实的种类

行为：

房地产法律行为

房地产管理行为

房地产违法行为

事件：

主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止；

不可抗力事件

三、房地产法律事实构成（自学）

第三章中国土地所有权法律制度（第三周）

1、学习本章的内容，要求学生要熟悉所有权、所有制的基本原理，掌握不动产所有权的基本知识。

2、通过本章的学习，要求学生要掌握并分清的基本概念主要有：

土地所有权与土地使用权、土地他物权与土地使用权、国家土地所有权与集体土地所有权

3、本章教学重点是国有土地所有权的原理、重要性；难点在于要阐明集体土地所有权的主体以及当前我国保留集体土地所有权法律制度的必要性。

第一节土地所有权法律制度概述

一、土地所有权的概念

土地所有权作为历史的、经济的、法律的概念的内涵

土地所有权的特征

我国土地所有权的特征

我国土地所有权的作用

二、土地所有权的权能及其各项权能的分离

土地所有权的四项权能

土地所有权与各项权能分离的情形

土地所有权权能分离（使用权转移）的意义和结果

土地所有权权能分离（使用权转移）的法律特征

第二节土地使用权法律制度概述

一、土地他物权概述

土地他物权的概念：

土地他物权是限制物权、土地他物权是以利用物的使用价值为目的的用益物权、土地他物权一般以实施对土地的占有为实现条件、土地他物权可以依法自由转让、出租、抵押和继承

我国的土地他物权

我国创制土地他物权制度的必然性

我国的土地他物权的类型

二、土地使用权

土地使用权的概念及其权能

土地使用权的基本性质

土地使用权的特征

三、土地所有权与土地使用权

土地所有权与土地使用权关系（二者的联系和区别）

土地所有权与土地使用权的分离

土地使用权的发展

我国现存土地使用权的种类

土地使用权的消灭

四、构建我国的土地使用权制度及其存在的问题

第三节国有土地所有权法律制度

一、国家土地所有权的概念及其性质

国家土地所有权的概念

国家土地所有权的双重性质：

是一种私法上的权利——民事权利，表现为所有权人对土地的占有、使用、收益和处分；该主体行使其权能体现国家作为所有人的公有的权利

二、国家土地所有权的法律特征

主体具有惟一性和统一性

客体具有广泛性

行使上的特殊性

移转的单向性

三、国家土地所有权的范围

城市市区的土地

部分农村和城市郊区的土地

国家依法征用的土地

依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

四、行使国家土地所有权的限制

禁止买卖或以其他形式非法转让国有土地

禁止滥用土地

五、国家土地所有权的保护

第四节集体土地所有权法律制度

一、集体土地所有权的概念

二、集体土地所有权的性质

是私法上的权利——民事权利，表现为所有权人对土地的占有、使用、收益和处分

集体土地所有权是公有制的表现形式之一

三、集体土地所有权的特征

集体土地所有权主体的多层次性

集体土地所有权权能的残缺性

集体土地所有权的相对性

农民集体土地的所有权受法律的限制

四、集体土地所有权的范围

五、集体土地所有权的行使

行使集体土地所有权的主体

集体土地所有权的行使

行使集体土地所有权应遵循的基本法律要求

六、集体土地所有权的保护

尊重农村集体土地的所有权，不能强行改变其所有权性质

使用集体土地时，必须合法

七、国家土地所有权与集体土地所有权的区别

主体不同

代表的利益不同

用途不同

所受限制不同

八、对我国现行土地所有权制度的改革构想（简要介绍，注意自学）

关于我国土地所有权结构的几种学说

完善我国现行土地所有权制度的构想：

城乡土地权属具体化、土地所有权主体或代表明确化、土地所有制关系实在化、集体土地所有权权能相对完整化、创制完善的土地他物权法律制度

第四章国有土地划拨法律制度（第四周）

1、学习本章的内容，学生要复习民法中关于国家所有权的基本原理。

2、本章学生要掌握的基本概念：

划拨土地使用权

3、本章教学的重点和难点在于要阐明：

划拨土地使用权是对国有土的使用；作为民事权利的土地使用权与作为行政法律关系的划拨土地之间的关系；行政划拨土地已逐步向土地有偿出让转型

第一节划拨土地使用权概述

一、土地使用权划拨的概念

二、土地使用权划拨的特征

土地使用权划拨法律关系是一种行政法律关系

划拨土地使用权使用人的法定性

划拨土地使用权的客体只能是国有土地

土地使用权划拨具有无偿性

划拨土地使用权的适用范围的有限性

划拨土地使用权用途的特定性

划拨取得的土地使用权具有无期限性

取得土地使用权的行政审批程序性

三、土地使用权划拨的弊端

划拨土地使用权是一种无偿、无期限、无流动的“三无土地使用权”

四、行政划拨土地已逐步与有偿出让相衔接的表现

对划拨取得土地使用权的土地使用者征收土地使用税

法律允许土地使用权的划拨在法律规定的条件下转化为有偿出让

第二节划拨土地使用权的取得、行使和消灭

一、划拨土地使用权的取得

必须是法律规定的适用划拨土地使用权的七种情况

必须履行严格的法律程序：

用地单位申请、土地主管部门审批、核发划拨国有土地使用权证书

注意不同性质所有的土地的不同划拨方式

二、划拨土地使用权的行使

划拨土地使用权的权利内容

对行使划拨土地使用权的限制

对划拨的国有土地使用权的收回

三、划拨的土地使用权的消灭

第三节划拨土地使用权市场化

一、划拨土地使用权市场化的条件

土地使用者必须是公司、企业、其他经济组织和个人

领有国有土地使用证

具有地上建筑物、其他附着物的合法的产权证明

经济组织以外的其他组织需要补办手续，须经过其上级主管部门批准

二、划拨土地使用权市场化的方式

出让

转让

出租

作价出资（入股）

法律直接规定的划拨土地使用权的转化

三、国有企业划拨土地使用权的转化

国有企业的改革及国有企业划拨土地使用权转化的条件

企业持有土地使用权证书

必须进行地价评估

土地用途必须符合当地的土地利用总体规划

国有企业划拨土地使用权转化的处置方式

划拨土地使用权出让、租赁、作价入股等方式处置划拨土地使用权

划拨土地使用权市场化的目标、措施以及意义

清理、整顿划拨土地使用权的隐形市场

对经营性划拨土地使用权确定合理地租

第五章国有土地出让法律制度

1、学习本章的内容，学生要复习民法中所有权四项权能的分离与回复的知识，物权合同与债权合同的异同，不动产物权中用益物权的基本原理。

2、要求同学们能够掌握、区分的基本概念有：

国有土地使用权出让与国有土地使用权划拨，土地出让合同、划拨土地使用权补办出让合同、成片开发土地出让合同等三种合同的区别

3、教学重点在于划清土地使用权出让与土地使用划拨的区别。

第一节城镇国有土地使用权的出让

一、土地使用权出让的概念

国有土地使用制度的改革

土地使用权出让的定义

土地使用权出让与划拨的区别

二、土地使用权出让的特征

财产性

期限性

计划性

垄断性

三、土地使用权出让的有关问题

土地使用权出让的范围

土地使用权出让的批准权限

土地使用权出让的宏观调控

四、土地使用权出让的方式

协议出让方式

招标出让方式

拍卖出让方式

挂牌出让方式

五、土地使用权出让的年限

土地使用权出让的年限：

法定最高年限、合同约定年限

土地使用权出让年限的计算

土地使用权出让年限届满与续展

六、地价

地价的概念

基准地价、地租与出让金

七、出让的土地使用权的收回

第二节城镇国有土地使用权出让合同

一、土地使用权出让合同的概念和特征

土地使用权出让合同的概念

土地使用权出让合同的特征

民事主体之间的一种民事合同

合同标的具有特殊性

是要式合同

二、土地使用权出让合同的分类

土地出让合同

成片土地开发出让合同

划拨土地使用权补办出让合同

三类合同的关系

1．土地出让合同和成片开发土地出让合同的区别

2．划拨土地使用权补办出让合同与土地出让、成片开发土地出让两种合同的区别

三、土地使用权出让合同的订立

土地使用权出让合同订立的原则

土地使用权出让合同订立的程序

四、土地使用权出让合同的内容

土地使用权出让合同的十项主要条款

土地使用权出让合同当事人双方的权利和义务

五、土地使用权出让合同的变更和解除

土地使用权出让合同变更和解除的概念

土地使用权出让合同变更与解除的主要情形

第六章国家土地使用权的转让（第五周）

1、学习本章的内容，要求同学对于物权法调整动态的法律关系的基本知识要预先复习，弄清楚使用权的基本原理。

2、要求学生学掌握的基本概念有：

土地使用权转让与房地产转让、土地使用权出让与土地使用权转让；加深物权法调整动态法律关系的基本理论和基本原理的认识和掌握。

3、教学重点和难点：

必须清楚地告诉学生：

“土地使用权转让”与“房地产转让”是同义语；在我国现阶段，“房地产转让”主要是指城镇房地产转让，不包括农村集体土地使用权的转让；要在划分清楚土地使用权出让与土地使用划拨的区别基础上，分清土地使用出让与土地使用权转让的区别。

其难点在于，要让学生牢牢记住：

土地使用权划拨、出让、转让的客体仅指国有土地，不包括集体土地；土地使用权因取得方式为划拨取得或出让取得不同，而使转让的方式有所不同。

第一节国家土地使用权转让概述

一、国家土地使用权转让的概念

“土地使用权转让”与“房地产转让”是同义语，只是不同部门使用的术语不同而已

房地产转让的主体是房地产权利人

房地产转让的法律后果是所有权转换

房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式

房地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成的在建房屋的转让

二、土地使用权出让与转让的区别

出让是设权行为，转让是转移权利的行为

法律关系主体不同

出让金与转让金构成所反映的关系不同

三、土地使用权转让的方式

转让的方式有买卖、赠与或者其他合法方式

关于“其他合法方式”主要包括的五种情形

四、土地使用权转让的原则

除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：

土地出让方地位不变原则（认地不认人的原则）

房产地产一致原则

效益不可损原则

五、不同方式取得土地使用权的不同转让方式

以出让方式取得土地使用权的房地产转让：

转让的三个条件

转让的程序

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

其程序因办理土地使用权出让手续和不办理土地使用权出让手续两种情况而不同

房地产的转让要办理土地使用权出让手续的转让程序

房地产转让不办理土地使用权出让手续情形及其程序

六、法律禁止转让的土地使用权的七种情形

第二节土地使用权转让合同

一、土地使用权转让合同的概念和特征

土地使用权转让合同的概念

土地使用权转让合同的特征：

以土地使用权出让合同的存在为生效的前提条件；

转让合同的内容受出让合同的制约；

土地使用年限受出让合同约定的年限的限制

二、土地转让合同的种类

土地使用权买卖合同

土地使用权赠与合同

土地使用权交换合同

三、土地转让合同的主要条款

房地产转让合同的主要条款，是指房地产转让合同必须具备的条款。

房地产转让合同应当载明的九项主要内容

四、房地产转让合同订立的程序

协商

签约

登记

五、土地使用权转让合同的履行、变更和解除

土地使用权转让合同的履行

土地使用权转让合同的变更和解除

土地使用权转让合同的变更和解除的概念

土地使用权转让合同的变更和解除的条件

土地使用权转让合同的变更和解除的特点

变更和解除转让合同四个法定事由

第七章其他土地使用权的利用方法

1、学习本章，要先弄清租赁法律关系的基本原理，就“租赁”的法律性质在理论上的争议和实践中的具体适用，要有所了解。

对于集体所有权的基本知识要掌握

2、要求学生学掌握的基本概念有：

土地使用权出租与国有土地租赁，土地使用权出让与土地使用权出租；土地征用，要在掌握他物权的基本原理的基础上，就国有土地划拨、出让、转让、租赁基本理论要有深刻地认识和掌握。

3、本章教学重点：

我国国有土地租赁关系的两种形态：

土地使用权出租；国有土地租赁。

本章教学的难点：

要分清楚以划拨方式、出让方式以及转让方式取得国有土地的使用权和以租赁方式取得国有土使用权有何区别。

第一节土地使用权出租

一、土地使用权出租的概念

土地使用权出租的定义

土地使用权人出租土地的两种情况

与土地使用权出租相关的概念比较：

与土地使用权转让的区别；土地使用权出让的区别

二、土地使用权人出租土地的生效要件及程序

土地使用权人须具备土地使用权出租条件：

、以出让方式取得的国有土地使用权出租；2、以划拨方式取得的国有土地使用权出租；土地和土地上的附属物一同出租

土地使用权人出租土地使用权的条件：

签订土地租赁合同，依法办理登记手续

三、土地使用权人出租土地的效力

承租人取得租赁权，有权依约定对承租的土地占有、使用、经营、收益

承租人因取得租赁权而享有优先权

租赁期限、租赁权利及土地用途不得与出让合同的内容相抵触

出租人仍应按出让合同向原出让人履行出让合同规定的义务

第二节国有土地租赁

一、国有土地租赁的概念

国有土地租赁的定义

国有土地租赁与土地使用权出租的区别

二、国有土地租赁的方式和适用范围

方式：

与土地使用权出让的方式相同。

适用范围：

不超过取得的土地使用权的范围

三、国有土地租赁合同

合同的主要内容（尤其要注意的是：

租金和租期）

合同的效力：

出租人的权利义务；承租人的权

第三节集体土地征用法律制度

一、土地征用的概念

土地征用历史沿革（自学）

土地征用的定义

二、土地征用的适用范围

适用范围：

集体土地；需要改造的城市旧房占用的土地

集体土地征用和城市房屋拆迁的四个相同

三、集体土地征用的概念

集体土地征用定的义

集体土地征用的法律特征

四、集体土地征用的原则

土地有偿使用原则

珍惜耕地，合理利用土地原则

保证国家建设用地原则

妥善安置被用地单位和农民原则

五、集体土地征用的审批程序

审批：

征用不同的土地其批准权限不同

由国务院批准征用的土地

由省、自治区、直辖市政府批准征用的土地

程序：

农用地用途转换、征地审查；公告；组织实施，多方协调

六、集体土地征用的补偿及农民的安置

集体土地征用的适当补偿原则

集体土地征用的补偿范围和安置

补偿：

土地补偿；与土地有关的补偿

安置：

安置的补偿费；土地征用后剩余劳动力的安置

七、集体土地征用存在的问题及其完善

存在的问题：

土地征用过度，土地大量闲置；开发用地成本过高；农民失地严重，损失严重

问题存在的若干原因

解决问题的若干思路

第八章城市房屋拆迁安置与补偿法律制度（第六周）

1、学习本章，要求学生对于所有权分离后回复的原理，地上权，建筑物所有权等基本概念预先复习并掌握。

2、要求学生掌握的基本概念有：

城市房屋拆迁，货币补偿，房屋产权调换安置。

3、本章教学的重点在于：

在我国城市化建设和城市改造过程中，对城市旧房屋改造拆建拆迁中涉及的房屋所有权人，如何适用等价有偿的民事基本原则，公平合理的对原房屋所有权人进行拆迁补偿和安置。

本章的难点在于：

在我国法律制度并不健全的情况下，国家强制征用集体土地的法律依据，其效力不高，老师在讲课中如何理清国家、集体作为平等的民事主体之间的平等自愿的关系。

第一节城市房屋拆迁概述

一、城市房屋拆迁的定义

城市房屋拆迁的具体内容：

房屋拆迁的三个法律特征

二、房屋拆迁法律关系：

城市房屋拆迁法律关系的概念及三要素：

主体；客体；双方的权利与义务

三、房屋拆迁的分类：

公房和私房拆迁；住宅和非住宅拆迁；国有土地上的房屋拆迁和集体所有土地上的房屋拆迁；强制拆迁与非强制拆迁

第二节城市房屋拆迁的程序

一、申请房屋拆迁许可证

二、提出领取房屋拆迁申请

三、房屋拆迁管理部门审批

四、发布拆迁公告

五、作好房屋拆迁前的准备工作

第三节房屋拆迁的补偿制度

一、房屋拆迁补偿的定义

房屋拆迁补偿的原则：

公平合理、等价有偿是房屋拆迁补偿的根本原则

房屋拆迁补偿的对象：

主体：

拆迁房屋的所有权人；客体：

被拆除的房屋及其附属物、没有超过期限的临时建筑物

二、拆迁补偿的方式：

货币补偿、房屋产权调换；可以选择补偿方式的房屋；不可以选择补偿方式的房屋

三、对拆迁房屋中特殊情况的处理和补偿：

公益事业房屋的拆迁补偿；产权不明房屋的拆迁补偿；设有抵押权的房屋的拆迁补偿；非住宅用房的拆迁补偿

第四节房屋拆迁的安置

一、房屋拆迁安置的定义

对房屋拆迁安置的三种不同理解；

安置对象；

安置的地点：

过渡期的异地安置，长期安置分为原地安置和异地安置；

安置费用

二、房屋拆迁安置的基本原则：

谁拆迁谁安置原则；安置相当原则；安置与补偿相分离的原则；住宅与非住宅区分补偿原则

拆迁安置的面积标准：

拆迁住宅房屋的安置面积标准；拆迁非住宅房屋的安置面积标准

三、拆迁纠纷

房屋拆迁纠纷的种类：

拆迁许可纠纷；拆迁协议纠纷；拆迁安置纠纷；

拆迁纠纷产生的原因：

拆迁政策不完善、中国长期住房问题导致矛盾、被拆迁人对拆迁安置政策有误解和期望值过高；

化解纠纷的对策

强制执行房屋拆迁

第九章房地产开发概述（第七周）

1、学习本章的内容，要求学生学生首先要对不动产用益物权的基本知识有所掌握。

2、要求学生学掌握且能区分的基本概念有：

不动产、房地产。

3、本章教学重点是房地产开发的特征。

第一节房地产开发概述

一、房地产开发的概念和特征

房地产开发的定义及其两点内容

特征：

五个

二、房地产开发的类别

根据房地产开发的内容不同，可分为土地开发和房屋开发

根据房地产开发的规模不同，可分为单项开发、小区开发、成片开发

根据房地产开发的目的不同，可分为自用型开发、经营型开发

根据房地产开发的范围不同，可分为开发、再开发

根据房地产开发的机构不同，可分不政府开发和非政府开发

三、房地产开发的三个作用（自学）

第二节房地产开发的基本原则

房地产开发应遵循的原则主要有：

严格执行城市规划的原则

坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则

依法取得土地使用权，严格按照出让合同约定用地的原则

扶持开发居民住宅原则

第十章房地产开发企业

1、学习本章的内容，要求学生对于法人制度基本知识有要较为透彻的掌握和了解。

2、要求学生学掌握的基本概念有：

房地产开发企业

3、教学重点：

不同资质等级的房地产开发企业的权利义务

第一节房地产开发企业概述

一、房地产开发企业的概念

房地产开发企业的定义

房地产开发企业的特征

二、房地产开发企业的类别

（一）按所有制结构分为国有、集体所有、中外合资、外商独资房地产开发企业

（二）按经营性质分为专营企业、兼营企业和项目公司

第二节房地产开发企业的设立、变更和终止

一、房地产开发企业设立的条件

设立的实质条件：

有自己的名称和组