产权式酒店项目市场研究报告海南方能投资.docx

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产权式酒店项目市场研究报告海南方能投资

XXXXX房地产开发有限公司

产权式酒店项目市场研究报告

编制单位：

海南方能投资顾问有限公司

编制时间：

2014年11月8号

一、城市宏观环境分析

⏹海南省宏观环境分析

1、2013年GDP增长9.9%，房地产投资增长强劲

2013年，海南省实现地区生产总值（GDP）3146.46亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%。

其中，第一产业增加值756.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值871.29亿元，增长9.2%；第三产业增加值1518.70亿元，增长12.1%。

按常住人口计算，全省人均地区生产总值35317元，按当年年平均汇率折合5703美元。

2013年，海南省城镇居民人均可支配收入达22929元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长6.6%；农村居民人均纯收入8343元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长9.7%。

其中工资性纯收入2979元，增长20.3%。

全年城镇居民人均消费支出15593元，比上年增长7.9%；农民人均生活消费支出5467元，增长15.4%。

城镇和农村居民恩格尔系数分别比上年下降0.5和1.4个百分点。

固定资产投资继续快速增长。

2014年，海南省固定资产投资2725.40亿元，比上年增长27.0%。

其中房地产开发完成投资1196.76亿元，比上年增长35.0%。

全年在建施工项目2699个，其中本年新开工项目1079个。

分地区，东部地区投资1789.27亿元，比上年增长25.2%；中部地区投资183.42亿元，增长21.5%；西部地区投资755.41亿元，增长30.6%。

旅游、房地产业增势强劲。

2014年，海南省实现旅游业增加值229.96亿元，比上年增长11.3%。

全年接待旅游过夜人数3672.51万人次，比上年增长10.6%。

其中，接待国内旅游者3596.87万人次，增长11.1%；接待入境旅游者75.64万人次，下降7.3%。

全年旅游总收入428.56亿元，比上年增长13.0%。

全年房地产业完成增加值288.54亿元，比上年增长19.2%。

全年房屋施工面积6173.00万平方米，增长20.8%；销售面积1191.23万平方米，增长27.8%；销售额1032.65亿元，增长40.4%。

2、“国际旅游岛”助推全省经济腾飞

建设海南国际旅游岛，毫无疑问是海南省成为经济特区以来又一次重大发展机遇。

建设海南国际旅游岛已正式上升为国家战略，海南国际旅游岛的理想设计，包含了一系列的政策内涵，主要有：

✧实行入境免签（海南现已对26国旅游团实行入境免签政策）

✧全面开放旅游产业及相关产业

✧实行旅游零关税

✧扩大航权开放

✧实行更加开放的海洋旅游政策

国际旅游岛的政策背景，将对海南省未来的发展产生立体化的直接效应，包括几个方面：

一是直接带动现代服务的发展，改善经济结构。

据研究测算，在中国旅游收入每增加1元，可带动第三产业相应增加10.7元，旅游外汇收入每增加１美元，利用外资额则相应增加5.9美元，旅游业的发展明显带动直接和间接相关产业的同步发展；二是带动海南对外开放，提升海南国际化程度；三是推进政府管理创新，与国际对接；四是带动整个社会文明程度的提高。

3、海南2014年前三季度主要经济指标高于全国平均水平

经国家统计局计算确定，2014年前三季度，海南省地区生产总值2453.50亿元，比上年同期增长8.7%，增速比上半年加快0.7个百分点，其中三季度增长10.0%，经济运行继续呈现稳中提速态势。

分产业看，第一产业增加值592.16亿元，增长4.5%；第二产业增加值684.73亿元，增长12.5%；第三产业增加值1176.61亿元，增长8.4%。

主要经济指标增速高于全国平均水平：

在主要经济指标中，前三季度海南省地区生产总值增速高于全国1.3个百分点，地方公共财政收入增速高于全国8.1个百分点，社会消费品零售总额增速高于全国0.3个百分点，以人民币计算外贸出口总值高于全国8.6个百分点。

固定资产投资保持较快增长。

前三季度，海南省固定资产投资（不含农户）完成2119.03亿元，同比增长14.6%。

其中，房地产开发完成投资974.92亿元，增长19.7%。

分产业看，第一产业投资29.91亿元，增长37.9%；第二产业投资329.45亿元，增长11.0%；第三产业投资1759.67亿元，增长15.0%。

重点项目建设加快推进。

海南省395个重点项目完成年度投资计划的77%。

在重点项目中，25个项目建成投产或进入收尾阶段，其中琼海温氏禽畜一体化养殖一期、厚水湾渔业物流中心项目投入使用，澄迈椰树矿泉水生产线、300万吨LNG工程竣工，海口电影公社、海口希尔顿逸林酒店正式营业，儋州—洋浦跨海大桥建成通车，西部中心医院建设项目试开业。

141个项目处于主体施工阶段，包括昌江核电、海口万特制药二期、洋浦港油品码头及配套储运设施、红岭水利枢纽工程、海南国际汽车园、万宁神州半岛、乐东龙沐湾、三亚万科等。

62个项目新开工建设，包括亚龙湾旅游文化综合体、海棠湾新田园城农业综合开发、儋州商业广场、三亚凤凰山国际旅游度假区、五指山SNS国际社交文化旅游度假区、保亭雨沐香庭、海南联通基础设施建设、海口红旗镇城镇化、昌江风情小镇等。

旅游业较快发展。

前三季度，海南省各市县依托特色资源禀赋，深度挖掘旅游资源，开发多元化旅游产品，多渠道开展旅游营销，出台了多项扶持旅游业发展的优惠政策，旅游业保持较快发展势头。

海口、三亚、万宁出台财政奖励政策，鼓励涉旅企业开拓客源市场。

海口红树林乡村旅游区、琼海龙寿洋国家农业公园先后开放。

三亚千古情、海口冯小刚电影公社等景区、万宁奥特莱斯购物中心等新型旅游项目建成开业。

自驾游、自助游持续升温，黄金周、小长假旅游市场火爆。

前三季度，全省接待旅游过夜人数2800.90万人次，比上年同期增长10.6%；旅游收入311.12亿元，比上年同期增长13.3%。

免税政策效应进一步释放，免税商品销售依然是亮点。

三亚海棠湾免税购物中心正式投入运营；海口美兰机场免税店继续扩大经营规模，推出多种促销活动；万宁首创奥特莱斯文化旅游区以“购物旅游”的独特形式不断完善购物旅游业态。

2014年，海南省免税商品销售额31.03亿元，比上年同期增长24.0%，增速比上半年加快4.2个百分点。

汽车及相关产品销售活跃，是拉动社会消费品零售总额较快增长的主要因素。

其中，汽车零售额比上年同期增长21.7%。

其他增幅较大的商品有：

体育娱乐用品类增长34.0%、粮油食品类增长32.8%、服装类增长23.1%、日用品类增长22.5%。

⏹三亚市宏观环境分析

1、三亚市概况

三亚市是海南省仅有的2个地级市之一，位于海南岛的最南端，是海南著名的热带海滨旅游城市和海港。

全市面积1919.58平方千米，其中规划市区面积38平方千米。

东西长91.6千米，南北宽51千米。

全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形，境内海岸线长209.1千米。

2014年1月25日，国务院正式批复同意海南省调整三亚市部分行政区划。

根据工作计划安排，行政区划调整后，三亚市辖4个区：

海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区。

撤销海棠湾镇，设立海棠区，以原海棠湾镇的行政区域为海棠区的行政区域；撤销吉阳镇，设立吉阳区，以原吉阳镇的行政区域为吉阳区的行政区域；撤销凤凰镇、天涯镇、育才镇，设立天涯区，以原凤凰镇、天涯镇、育才镇的行政区域为天涯区的行政区域；撤销崖城镇，设立崖州区，以原崖城镇的行政区域为崖州区的行政区划。

三亚辖区主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。

主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。

有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方千米，蜈支洲岛1.05平方千米。

三亚是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人。

2、三亚市城市总体规划

三亚市设2个管理区，辖6个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇），境内有5个国有农场：

国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。

三亚城市整体规划将三亚定位为：

“世界的三亚、中国的三亚、海南的三亚”。

拓展东西两翼滨海度假区，开创第二居住地，提升中心城区。

世界的三亚：

把三亚“旅游度假”定位为世界级的，重点区域为亚龙湾、海棠湾、红塘湾和旧城区。

中国的三亚：

将三亚“第二居住”功能定位为中国人民的后花园，面向全国市场，迎接异地郊区化，重点区域是海坡、临春、凤凰水城、中兴创意城。

海南的三亚：

将三亚“城市发展”定位为海南南部中心城市，吸纳并推动本地及区域城市化，重点区域是主城区。

2007年三亚市城市总体规划（1995－2010）曾经进行过重大调整，调整后主要内容为：

发展备用地启用，包括海棠湾、红塘湾、南山港腹地等部分备用地提前启用。

拓展东西两翼滨海度假区。

 对主城区部分用地进行调整、整合，完善主城区功能，强化城市空间形态和景观控制、提出旧城改造、度假型居住建设的策略和措施。

规划范围和城市规划区

城市分市域、滨海地区和主城区三个层次。

市域城镇体系规划范围：

三亚市行政辖区范围，面积1919.6平方公里。

滨海地区即城市规划区范围：

东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积1250平方公里。

包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域。

是三亚规划实施管理的地域依据。

主城区范围：

西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，面积188.03 平方公里，其中城市建设用地52.41平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。

城市性质 ：

国际性热带海滨风景旅游城市。

城市人口规模：

严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。

在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。

规划2010年主城区居住人口35万人。

其中，常住人口20万人，一年以上暂住人口15万人。

城镇体系结构 三亚市市域城镇总体布局采用沿海带状城镇群布局结构。

主要城镇（组团）规划布局 三亚市域由三亚主城区、海棠湾、田独、凤凰、天涯、育才、崖城六个中心镇和七个一般乡镇（含农场场部）以及重要风景旅游组团构成。

滨海地区规划：

滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。

“一带”：

指沿滨海形成的旅游产业带。

“两片”：

指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片。

“一中心”：

指三亚主城区形成的城市旅游服务中心。

“多组团”：

指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地。

滨海旅游度假区规划：

 规划期内三亚的旅游度假区的开发策略可以归纳为“拓展提升”，即“拓展海棠湾与红塘湾，提升亚龙湾”。

 规划期内（2010年）海棠湾、坎秧湾和红塘湾三个度假区总建设用地规模控制在1260公顷，各度假区发展规模控制如下：

1、海棠湾度假区是近期三亚旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内征用土地来建设。

建设用地控制为1040公顷。

远景期（2020年）建设用地规模为51.61平方公里。

2、坎秧湾是一块独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严格控制开发量，建设用地控制为100公顷。

3、红塘湾建设用地控制为120公顷。

居住用地布局：

居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、临春片区。

规划居住用地总面积为965.95公顷，人均27.60㎡。

旅游度假用地布局：

旅游度假用地集中在海坡、鹿回头两个片区及三亚湾、大东海、榆林湾红沙滨海地段、老城区滨河部分地段安排，充分展现滨海城市的景观特点。

规划旅游度假用地538.15公顷，人均15.38㎡。

3、三亚经济发展水平

2014年前三季度，三亚市市生产总值289.25亿元（含农垦，下同），按可比价计算，增长4.4%，增速分别高于一季度、上半年2.4、0.3个百分点，低于全年预期目标5.6个百分点，低于全省增长水平4.3个百分点。

其中，第一产业增加值43.98亿元，增长4.2%；第二产业增加值65.76亿元，增长16.5%；第三产业增加值179.51亿元，增长0.6%。

前三季度全市完成公共财政收入58.97亿元，同比增长16.6%，增速分别比1季度、上半年提高1.6、0.5个百分点。

其中，税收收入50.77亿元，增长13.8%；非税收收入8.19亿元，增长37.5%。

税收收入中，主体税种营业税16.09亿元，下降6.8%；企业所得税6.78亿元，增长21.4%；在“营改增”的带动下增值税1.58亿元，增长112.4%，土地增值税、房产税分别增长40.7%、45.6%。

值此，三亚作为海南省旅游业的排头兵，在建设国际旅游岛的政策背景下，有利于促进三亚旅游产业向国际化、高端化转变。

作为省重点项目的东环铁路、三亚绕城高速公路、海棠湾等一批交通、旅游房地产顺利推进，推动三亚市投资继续保持较快增长。

2014年，三亚面临国际旅游岛建设上升为国家战略的重要战略机遇的转折点，在一系列优惠政策的支持下，三亚将继续巩固其在海南省的经济龙头地位，同时提高其在国际范围内度假旅游胜地的影响力。

三亚市经济发展环境结论：

2014年在一系列扩内需的政策下，三亚整体经济较快实现企稳，并快速巩固了回升势头，作为海南省度假旅游经济最核心的城市，将是海南建设国际旅游岛当仁不让的排头兵，在建设国际旅游岛的国家战略的影响下，三亚将全面推进城市建设，同时实现产业优化、环境保护、民生改善的全面升级，逐步成为“世界的三亚、中国的三亚、海南的三亚”，未来的发展前景普遍看好。

二、海南及三亚旅游经济分析

⏹海南旅游经济分析

海南省位于中国最南端，行政区域包括海南岛，西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。

全省陆地总面积3.4万平方公里，海域面积约200万平方公里。

海南是我国最具热带海洋气候的地区，这里长夏无冬，年均气温23.7度，海水温度一般为18~300C，光、热、水等条件十分优越，又由于四面环海，形成了海南独特的热带自然风光。

在海南岛长达1500多公里的海岸线上，沙滩约占50—60%，沙滩宽数百米至1000米不等，多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软，岸边绿树成荫，空气清新；阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。

当今国际旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气这5个要素海南环岛沿岸均兼而有之。

海南省以其独具特色的海洋、海岛风情和中国唯一的热带滨海风光，正发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。

2020年内建成中国旅游强省和亚洲一流、世界著名的海岛旅游休闲度假胜地。

海南省拥有全国唯一的热带海滨海岛生态等旅游资源，旅游业持续快速增长，其面向全国和全球充足的客源市场保证了三亚酒店业的持续快速发展。

目前，旅游业已发展成为海南省的龙头支柱产业，海南省经过建省20年的旅游发展,旅游接待规模已从1988年的118.55万人次发展到2013年的3672.51万人次，实现旅游总收入428.56亿元，其中，国内游客3596.87万人次，海外游客75.64万人次，入境旅游收入33118.77万美元，旅游饭店客房开房率56.06%。

虽然为了对海南的旅游经济有更深刻的认知，我们对2004至2014年上半年的旅游经济数据情况作了总结和分析，结果表明虽然2014年开始的政治经济调整使海南的旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但是从长远角度来看，前景依然看好，促进海南旅游度假市场的迅速升级和结构性的调整发展，是国内扩大内需，刺激消费的重要举措。

海南省2004年到2013年旅游市场统计数据，详见以下表：

2004年-2013年海南省旅游收入及接待游客情况表

窗体顶端

窗体底端

窗体顶端

窗体底端

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

一、接待过夜人数合计（万人次）

1402.89

13.7

1516.47

8.1

1605.02

5.8

1845.51

15.0

2060.00

10.0

海外旅游者

30.86

5.2

43.19

40.0

61.69

42.8

75.31

22.1

97.93

-5.5

#外国人

18.38

27.4

26.94

46.6

46.57

72.9

59.31

27.4

73.13

-9.9

香港同胞

7.68

-21.2

10.16

32.3

9.53

-6.2

9.52

-0.1

14.37

14.0

澳门同胞

0.43

-76.5

0.51

18.6

0.42

-17.7

1.22

1.9倍

2.45

3.4

台湾同胞

4.37

31.6

5.58

27.7

5.17

-7.4

5.26

1.7

7.98

7.8

国内旅游者

1372.03

13.9

1473.28

7.4

1543.33

4.8

1770.20

14.7

1962.07

10.8

#旅游饭店接待人数

1051.25

15.9

1141.30

8.6

1196.81

4.9

1397.00

16.7

1559.89

11.7

一般旅馆接待人数

320.78

7.8

331.98

3.5

346.52

4.4

373.20

7.7

402.18

7.8

二、旅游饭店客房开房率（%）

54.3

53.6

52.49

-1.1

57.31

3.7

59.18

1.9

三、旅游收入（亿元）

111.01

18.7

125.05

12.6

141.43

13.1

171.37

21.2

192.33

9.1

境外旅游收入

6.77

2.6

10.49

57.4

17.86

78.4

21.74

31.6

27.32

4.4

国内旅游收入

104.24

19.9

114.56

9.9

123.57

7.9

149.63

21.1

165.01

10.3

四、旅游饭店接待人数（万人次）

1082.11

15.6

1184.18

9.4

1285.5

8.6

1472.2

14.5

1641.27

10.60

海口市

316.72

11.8

348.86

10.2

362.15

3.8

395.66

9.3

434.11

9.1

三亚市

363.84

21.4

406.59

11.8

454.9

11.9

538.43

18.4

618.50

13.2

五指山市

13.58

-7.4

14.11

3.9

15.57

10.4

16.24

4.3

17.25

6.2

文昌市

15.04

29.5

17.48

16.2

20.3

16.1

21.7

6.9

28.92

32.6

琼海市

65.65

14.6

67.06

2.2

68.74

2.5

75.06

9.2

79.49

5.5

万宁市

218.62

10.2

226.78

3.7

212.39

-6.4

257.33

21.2

256.30

-0.6

定安县

14.91

94.1

15.15

1.6

18.49

22.1

21.34

15.4

22.63

5.5

屯昌县

0.53

76.7

2.79

84.9

4.80

7.5

5.16

7.5

5.94

15.1

澄迈县

2.69

2.57

-4.5

2.31

-10.1

9.36

3.1倍

13.18

40.1

临高县

3.38

-18.0

5.15

52.4

4.17

-19.0

4.87

16.8

4.96

1.9

儋州市

34.24

9.8

35.19

2.8

38.65

9.8

41.76

8.1

44.27

6.0

东方市

7.90

-24.6

8.43

6.7

7.46

-11.5

11.85

58.9

12.49

5.3

乐东县

2.45

2.41

-1.6

4.67

93.8

4.4

-5.8

4.43

0.7

琼中县

2.16

10.8

1.86

-13.9

2.01

8.1

2.53

25.9

2.95

16.6

保亭县

7.11

15.4

7.12

0.1

9.51

33.6

11.12

16.9

15.16

35.5

陵水县

8.76

31.5

16.33

36.3

25.77

6.3

48.81

89.4

71.11

45.7

昌江县

4.23

85.5

6.30

48.9

6.61

4.9

6.58

-0.5

9.58

45.6

注：

旅游饭店为列入省旅游局统计范围的酒店、宾馆（主要为星级酒店），旅游饭店接待人数及开房率由省旅游局提供;一般旅馆接待人数由省统计局提供,下同。

续表2

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

本年

比上年同期增减%

一、接待过夜旅游者总计（万人次）

2250.33

9.2

2587.34

14.98

3001.34

16.0

3320.37

10.63

3672.51

10.61

（一）过夜国内旅游者

2195.18

11.9

2521.03

14.84

2919.88

15.8

3238.80

10.92

3596.87

11.06

（二）过夜入境旅游者

55.15

-43.7

66.31

20.24

81.46

22.8

81.56

0.13

75.64

-7.26

1．外国人

37.21

-49.1

47.38

27.33

56.17

18.6

51.97

-7.48

50.05

-3.69

2．香港同胞

12.18

-15.2

11.33

-6.98

13.62

20.2

11.51

-18.12

10.39

-6.65

3．澳门同胞

0.56

-77.1

0.79

41.07

1.13

43.0

0.78

-31.13

0.76

-2.56

4．台湾同胞

5.20

-34.8

6.81

30.96

10.54

54.8

17.77

68.63

14.44

-18.74

二、旅游外汇收入（万美元）

27666.01

-29.12

32227.65

16.49

37