社会福利院ppp项目物有所值评价报告.docx
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南宁市第二社会福利院PPP项目
物有所值评价报告
实施机构：
南宁市财政局
咨询机构：
广西中信恒泰工程顾问有限公司
2016年4月19日
声明
本报告是由广西中信恒泰工程顾问有限公司（简称“中信恒泰”，原广西华蓝工程咨询管理有限公司）编制，并提、供给南宁市民政局的重要资料。
无论以书面、电邮或任何其他形式获得本文件的所有收件人，只要接收本文件即意味着其对本文件承担严格保密的义务，未经中信恒泰书面同意，不得将本方案的部分或全部内容以任何方式披露给任何第三方。
广西中信恒泰工程顾问有限公司
2016年4月19日
目录
第一章项目基础信息 5
1.1项目概况 5
1.1.1项目提供的公共产品和服务内容 5
1.1.2项目区位 5
1.2项目主要产出说明 5
1.2.1建设规模及内容 5
1.2.2项目运营和维护 8
1.3项目绩效考评标准 8
1.4PPP运作方式 13
1.5风险分配框架 13
1.6回报机制 16
第二章物有所值评价内容及流程 17
2.1政策指引 17
2.2物有所值评价内容 17
2.3物有所值评价流程 17
第三章物有所值定性评价 19
3.1物有所值定性评价程序 19
3.2物有所值定性评价指标 19
3.2.1基本评价指标 20
3.3物有所值定性评价结论 21
第四章财务测算 22
4.1项目财务测算主要机制 22
4.1.1运营补贴机制 22
4.1.2调价机制 22
4.2项目财务测算方案 23
4.2.1财务测算思路 23
4.2.2财务测算基础数据取值 24
4.2.3财务测算结果 33
第五章物有所值定量评价 39
5.1基本参数设定原则 39
5.2公共部门比较值（PSC）的建立 39
5.3全生命周期财政支出成本现值（LCC） 41
第六章物有所值评价结论 43
第七章附件 45
附表1:
非营利性质PPP模式项目现金流量表（单位：
万元） 45
附表2:
营利性质PPP模式项目现金流量表（单位：
万元） 51
附表3:
初始PSG现金流運;表（单位：
万兀） 54
附表4:
非营利性PPP模式全生命周期财政支出（LGC）现金流量表（单位：
万元） 61
附表5:
营利性PPP模式全生命周期财政支出（LCG）现金流量表（单位：
万元） 64
附表6:
项目现金流量表（单位：
万元） 66
第一章项目基础信息
1.1项目概况
1.1.1项目提供的公共产品和服务内容
在授权范围内承担南宁市第二社会福利院项目的投资、建设、运营任务，主要提供第二社会福利院服务、配套医疗服务、老年护理培训服务，以及其他不改变养老土地性质的经营服务。
建设内容主要有：
医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。
总建筑面积95558.17m2。
另外，二期工程包含预留用地14.9亩，拟建个性化养老用房，包含室内活动场所和老年娱乐设施，本实施方案中的建筑面枳和投资额不包含此部分。
引入社会资本方后由社会资本方选择设计是否増加预留用地内容，若増加，则需要对二期单独进行可研。
若不増加，则按照原可研内容进行设计。
另外，二期工程包含预留用地14.9亩，拟建个性化养老用房，包含室内活动场所和老年娱乐设施。
1.1.2项目区位
项目拟定于南宁市龙岗商务区，龙华路南侧，总用地面积243.63亩，绿化用地77.48亩，具体参照南宁市规划管理局颁发的选址意见书审批单选字第008号。
1.2项目主要产出说明
本项目主要产出包括根据项目可行性研究报告规模和内容，建设南宁市第二社会福利院，并负责南宁市第二社会福利院的运营和维护。
1.2.1建设规模及内容
该项目可行性研究报告表明，建设内容主要有：
医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。
老年人用房包括有入住服务用房、生活用房、卫生保障用房、康复用房、社会工作用房等。
项目总用地面积：
243.63亩，其中
（1）净用地面积：
.33平米（200亩），包括：
1）建设用地面积：
81680.41平米（122.52亩）；
2）绿化用地面积（拟建老年人主题公园）：
51653.59平米（77.48亩）。
（2）市政道路用地面积：
29086.81平米（43.63亩）。
本项目分两期建设，设计床位数为2000张，总建筑面积约95558.17m2。
其中一期施工图设计己完成，二期由SPV机构负责建设。
建设内容主要有：
医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。
本项目红线内总用地面积243.63亩，其中建设用地面积约81680.41m2（含预留用地，122.52亩），绿化用地面积（拟建老年人主题公园）51653.59m2（77.48亩），市政道路用地面积29086.81m2（43.63亩）。
一期建筑面积约61124.17m2，设计容积率约1.04，目前己完成施工图设计，二期建筑面积约34434.00m2，容积率暂以1.04计算，由社会资本在现有可行性研究报告基础上自行设计，实际建筑面积和单体面积根据设计内容确定，容积率适当提高。
表1.1主要技术指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
.98
243.63亩
1.1
净用地面积
m2
.33
200.00亩
1.2
建设净用地面积
m2
81680.41
122.52亩
1.3
绿化用地
m2
51653.59
77.48亩
1.4
道路用地面积
m2
29068.65
43.63亩
2
总建筑面积
m2
91840.00
2.1
不计容面积（地下室）
m2
6740.00
2.2
计容面积
m2
85100.00
2.2.1
医疗康复综合楼
m2
31831.00
2.2.2
综合楼
m2
3832.00
2.2.3
社工楼
m2
4230.00
2.2.4
启智区
m2
6651.00
2.2.5
疗养区
m2
8640.00
2.2.6
食堂
m2
3456.00
2.2.7
康复楼
m2
19314.00
2.2.8
生活服务用房
m2
6480.00
2.2.9
后勤中心（洗衣房）
m2
540.00
2.2.10
变电房
m2
90.00
2.2.11
门卫
m2
36.00
3
建筑占地总面积
m2
17818.00
4
总床位数
床
2000
4.1
一期建设床位
床
1200
4.2
二期建设床位
床
800
5
容积率
%
1.04
6
建筑密度
%
21.81
7
绿地率
%
35.02
8
机动车停车位
个
426
8.1
地下停车位
个
170
8.2
地面停车位
个
256
根据项目一期工程项目初步设计及批复，项目一期实际包含的建设规模和主要建设内容如下：
表1.2—期建设内容及规模
名称
单位
数量
备注
总建筑面积
m2
61124.17
其中
医疗康复综合楼
m2
19888.7
834床
附属裙楼
m2
7764.28
100床
社工综合楼
m2
8858.52
启智楼
m2
8387.09
200床
食堂和后勤中心楼
m2
4705.27
高压氧仓楼
m2
1350.00
含地下设备用房450平方米
大门
m2
34.00
污水处理站
m2
471.13
含地下设备用房445.5平方米
连廊
m2
249.20
地下室
m2
9416.00
通过对项目可行性研究报告和项目一期初步设计数据进行比较分析，项目二期建设内容和规模见下表：
表1.3二期建设内容及规模
名称
单位
数量
备注
总建筑面积
m2
34434.00
其中
疗养区
m2
8640.00
康复楼
m2
19314.00
总床位数866
生活楼
m2
6480.00
1.2.2项目运营和维护
项目维护包括但不限于以下几个方面：
（1）智慧养老设备的维护，包括物联网、安全设备、传感设备、门禁、监控等硬件设施等的维护和保养；
（2）日常使用设备的维护，包括空调、配电室、水泵、强电、电梯、智能化系统、消防设备、普通照明等设备的维护和更新；
（3）项目范围内的绿化景观的维护。
养老运营服务要求：
（1）在运营期内，严格按照国家、自治区和南宁市现行的有关法律、法规、政策、规范性文件及相关行业标准的要求进行运营，从事老年人的生活照料、医疗救治、康复护理、精神慰藉、文化娱乐、教育培训等服务。
不得改变养老服务性质，未经行业主管部门同意，不得改变运营范围。
（2）SPV机构在委托运营期间，如果国家、自治区和南宁市有新的法律法规政策、规范性文件及相关行业标准出台，应当按新规定执行。
（3）SPV机构应保证提供的服务符合养老机构行业标准和规范要求，接受政府方对SPV机构进行的绩效考核，绩效考核结果与运营补贴挂钩。
（4）SPV机构必须遵守国家和地方财务法规和制度，接受政府（或其委托的第三方机构）的财务审计和监管。
（5）SPV机构运营5年必须达到全区示范性养老机构标准、五星级养老机构标准。
（6）SPV机构必须依法运营、规范管理，承担政府养老兜底职能，接受南宁市相关部门指导。
项目运营指标：
运营期第3年入住率≥60%，运营第5年后入住率≥90%。
1.3项目绩效考评标准
绩效考评作为南宁市第二社会福利院PPP项目的使用和管理的一种有效衡量、评价与监督手段，通过对项目全面的总结，不断提高项目的施工、管理、运营的水平，达到合理利用资金、提高投资效益、改进管理、提高公共服务水平和质量：
（1）考评主体
考评主体为项目实施机构，即南宁市民政局。
南宁市民政局应根据合同约定，监督社会资本或项目公司履行合同义务，定期检测项目产出绩效指标，编制年报，并报财政部门（政府和社会资本合作中心）备案。
（2）考评对象
项目公司/社会资本。
（3）绩效考评指标体系框架
养老运营服务绩效考核满分100分，实行扣分制，考核内容根据国家对养老机构的相关要求及规定，视情况增减，具体有行业主管部门提前一年制定，包括但不限于：
表1.3绩效考评指标体系表
序号
考核事项
要求
扣分
备注
1
建筑工程
1.1
工程质量符合《国家建设建筑质量标准》相关要求
合格
单项工程质量不合格，整改后仍不合格,扣50分。
工程包括合作期内新建、维修、改造、扩建的工程项目。
1.2
建筑工程应在合同约定时间内完工并交付使月且建设期不超过三年（考核时间仅限于项目运营期第一年）
按时交付使用
每延期1个月扣10分
建设期时间：
合同签订日起至竣工验收合格之日。
1.3
合作期内未经市政府书面同意，不得擅自更改建筑及绿地用途，更改绿地面积（合作期间）
不得擅自更改用途
视情况扣2-10分
视更改程度，由行业主管局确定扣分分值
2
人员配备
人员配备按照现行国家或自治区养老或医疗机构配备标准执行
合格率100%
每少1人扣2分
人员配备按照现行养老机构或医疗机构配备标准执行
有专业技术要求的人员持证上岗率
合格率100%
每低1%扣5分
新上岗人员岗前培训合格
合格率100%
每低1%扣5分
3
硬件设施及设备
升级会员 