电大 资产评估计算题.docx
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电大资产评估计算题
●1.某企业转让集成芯片全套生产技术。
具体资料如下：
该企业与购买企业共同享有集成芯片生产技术，双方设计能力为1000万和600万；该集成芯片生产技术系国外引进，账面价格为200万美元，已使用2年、尚可使用6年，2年的通货膨胀率累计为8%；该项技术转出对该企业的生产经营有较大影响，因为市场竞争的加剧，产品价格在以后6年中减少销售收入按折现计算为500万元，增加开发费用以提高质量、保住市场成本按折现计算为200万元。
试计算该项资产转让的最低收费额（其中：
1美元=8.2人民币）
解：
（1）两年来通货胀率为8%，按物价指数法调整，根据成新率确定净值。
该项资产的重置成本净值为：
200*（1+8%）*6/（2+6）=162（万美元）=1328.4（万元人民币）
（2）该技术由双方共同享用,设计能力分别为1000万和600万,重置成本净值分摊率为:
600/（1000+600）=37.5%
（3）机会成本:
500+200=700（万元）故该项资产转让的最低收费额评估值为:
1328.4*37.5%+700=1198.15（万元）
●2.某企业转让空调静音新技术，购买法用于改造年产15万台空调的生产线。
经过对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润：
200万元、300万元、200万元、180万元、100万元；分别占当年利润总额的：
40%、35%、30%、25%、20%。
用边际分析法评估无形资产利润分成率。
（设折现率为12%）
3
2
解:
各年度利润总额现值之和为:
5
200÷40%/（1+12%）+300÷35%/（1+12%）+200÷30%/（1+12%）+180÷25%/（1+12%）
+100÷20%/（1+12%）=500*0.8929+857.143*0.7972+666.667*0.7118+720*0.6355+500*0.5674
=446.45+683.314+474.534+457.56+283.7=2345.558（万元）
3
2
追加利润现值之和为:
200/（1+12%）+300/（1+12%）+200/（1+12%）+180/（1+12%）+100/（1+12%）
=200*0.8929+300*0.7972+200*0.7118+180*0.6355+100*0.5674=178.58+239.16+142.36+114.39+56.74
=731.23（万元）故该无形资产利润分成率为:
731.23/2345.558*100%=31.175%
●3.上海某公司2年前自行研发了一项汽车高亮前灯制造技术，并获得专利证书，专利保护其为20年。
现公司决定将该专利技术出售给北京的一家公司。
已知该专利的分成率为10%，公司当年的销售收入为500万元，预计该公司未来6年的销售,前3年按10%递增、后3年按5%递增。
又知根据该类专利技术的更新周期以及市场上产品的更新周期分析，该专利技术的使用期限为6年。
按收益法，对该项专利进行评估（所得税率为33%、折现率为12%）
解:
评估值计算表单位:
万元
年份
销售收入
①
分成额
②=①*10%
税后净额
③=②*（1-33%）
收益现值
③*复利现值系数
1
550
55
36.85
32.9
2
605
60.5
40.535
32.316
3
665.5
66.55
44.589
31.738
4
698.775
69.8775
46.818
29.753
5
733.714
73.3714
49.159
27.893
6
778.4
77.84
52.153
26.42
合计
故该项专利的评估值为181.02万元
181.02
●4。
某企业将一种已经使用了100年的注册商标转让。
根据资料，该企业近10年使用这一商标的产品比同类产品的价格高1.2元。
该企业每年的生产能力为2000万件，该商标目前在市场上表现良好，生产的产品供不应求。
根据预测，如果在生产力足够的情况下，这种商标产品每年可生产2500万件，每件可获得超额利润1元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是15年，前5年保持目前超额利润水平、中间5年为每件0.8元、后5年为每件0.5元。
试评估该项商标权的价值（假设同期一年期的存款利率为5%，该产品的风险报酬率为7%）。
解：
前5年每年的超额利润为：
2500*1=2500（万元）中间5年每年的超额利润：
2500*0.8=2000（万元）
后5年每年的超额利润为:
2500*0.5=1250（万元）由资金成本率及相应的风险率,折现率为5%+%7=12%
该商标的价值为:
5
5
5
5
105
10
5
5
2500*（P/A.12%，5）+2000*[（P/A.12%，10—（P/A.12%，5）+1250*[（P/A.12%，15—（P/A.12%，5）=2500*3.6048+2000*3.6048*0.5674+1250*3.6048*0.3220
=9012+4090.727+1450.932
=14553.659（万元）
故该商标权的转让评估值为14553.659万元
●7.某企业于期年收益额为100万元，该企业的各项资产的重估价值之和为400万元。
企业所在行业的平均收益率为20%，现在将行业平均收益率作为适用资产收益率，试求商誉的价值。
若该预期的年收益额仅能维持5年，商誉价值又是多少。
（折现率为12%）
解:
（1）商誉的价值=（100-400*20%）÷12%=166.7（万元）
（2）商誉的价值=100*3.6048-400=-40万元
●8.被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同的FOB价格是10万马克。
94年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为25万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价格应为报价的80%，境外运杂费约占FOB的5%，保险费约占FOB的0.5%，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算。
安装调试费含在设备价格中，不需另行计算，被评估设备尚可使用五年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。
被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：
1，人民币与美元的汇率为8：
1，根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
解:
估测被评估设备现行FOB价格为新型的70%,30%的折扣主要是功能落后造成的
FOB价格=25*80%=20（万马克）=13.33境外运杂费=13.33*5%=（万美元）保险费=13.33*0.5%=（万美元）
1CIF价格=FOB价格+境外运杂费+保险费=（万美元）2银行手续费=CIF*0.8%=0.063（万美元）
3国内运杂费=（CIF+手续费）*3%=0.238（万美元）
设备的重置成本=1+2+3=（万美元）=万元人民币）
成新率=5/（5+5）*100%=50%有形损耗=65.4264*50%=32.7132（万元）
功能性贬值额:
2*（1-33%）*（P/A,10%,5）
该进口设备的续用价值为:
（万元）
●9.被评估生产线年设计生产能力为2万吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气：
（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产1.5万吨，或
（2）每吨降价110元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模指数X为0.6，试根据所给的条件估测可能出现的经济性贬值及经济性贬值率。
解:
经济性贬值额=（110*20000）*（1-33%）*（P/A,10%,3）
=110*20000*67%*2.4869=366.569（万元）
0.6
经济性贬值率=[1-（1.5/2）]*100%=16%
●6.被评估企业未来前5年预期收益现值之和为2000万元，折现率及资本化率同为10%，企业未来第6年的预期收益为600万元，并一直持续下，试用年金法和分段法求算该企业的整体价值。
-1
-5
解:
（1）年金法P=2000÷∑（1+10%）÷10%=2000÷3.7908÷10%=5275.9312（万元）
（2）分段法P=2000+600÷10%*（1+10%）=2000+6000*0.6209=5725.4（万元）
●7.被评估地块属建筑待用地，适合采用剩余法估价，该地的最佳用途为商住混合楼，容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限为50年，土地面积1000平方米，97年12月出售，求买价。
按照要求待开发建设的商住混合楼1-2层用于商业住宅，其它用于住宅。
假设此项开发建设周期为两年，总建筑费用为600万元，连两年均匀投入，税费按楼价的5%计，专业费用为建筑费的6%，利息率为10%（此利息率作为折现率），利润率为20%。
商住楼建成后即可全部出售出，预计当时售价商业楼5000元/平方米，住宅楼2500元/平方米。
解:
采用剩余法进行评估地价=楼价-建筑费-专业费-销售费用-利息-销售税费-利润楼价=2*1000*0.5*5000+6000*2500=2000（万元）建筑费=600万元专业费=600*6%=36（万元）
2
税费=2000*5%=100（万元）
利息=地价*[（1+10%）-1]+（600+36）*[（1+10%）-1]=0.21*地价+63.6
利润=（地价+636）*20%=0.2*地价+127.2
地价=2000-600-36-0.21*地价-63.6-100-0.2*地价-127.2
地价=1073.2/1.41=761.135（万元）
●6.某被评估地块面积为1000平方米，要求评估该地块的价格，在同供需圈内相同用途的三个地块作为评估参照物，参照物地块的基本情况如下：
A地块：
面积为800平方米，一年半前成交，成交价格为200万元，交易情况正常，B地块：
面积为800平方米，一年半前成交，成交价格为180万元，交易情况正常，
C地块：
面积为600平方米，一年半前成交，成交价格为150万元，据了解，成交价高于当时正常价格的10%
一年前及一年半前至今的土地价格上涨幅度分别为10%和15%，评估人员分别对三个参照物地块的区域因素值和个别因素值进行了评定，评定结果如下：
ABC
区域因素值1108590
个别因素值10510595
以上评定值均以被估地块为100而做出。
解:
案例修正计算:
A:
（2000000/800）*1.15*（100/100）*（100/110）*（100/105）=2489（元/平米）
B:
（1800000/800）*1.15*（100/85）*（100/100）*（100/105）=2899（元/平米）
C:
（1500000/600）*1.15*（100/110）*（100/90）*（100/95）=3057（元/平米）
被估地块的价格为该地块的价格为287.9871万元
●第41题：
某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：
一是该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；二是该制药生产全套技术系国外引进，账面价格400万元，已使用3年，尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10%；三是该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为20万元。
根据上述资料，计算确定：
（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；
（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。
【参考解析】：
（1）两年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定净值，由此可得到该制药生产全套技术的重置成本净值为：
400×（1+10%）×9/（3+9）=330（万元）
（2）因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为700万箱和300万箱，确定重置成本净值分摊率为：
300/（700+300）×100%=30%
（3）由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产的寿命期间，销售收入减少费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据题中资料可得：
80+20=100（万元）
因此，该项无形资产转让的最低费额评估值为：
330×30%+100=199（万元）
●第42题：
简述资产评估的特点。
【参考解析】：
一般来说，资产评估具有以下特点：
1、现实性；现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一野战的资产实际状况对资产进行的评定估算。
交税评估的现实性表现在以下三个方面：
①资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。
②以现实状况为基础反映未来。
③现实性强调客观存在。
形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。
2、市场性；
资产评估是服务于市场的流动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对交税价值作出评定估算的报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。
3、预测性；
资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。
4、公正性；
公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
5、咨询性。
咨询性是指资产评估结论是为资产精力提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
考生应该依据教材中的内容进行相应的展开。
●第43题：
简述用成本法评估新建房地产价格的公式及内容。
【参考解析】：
公式：
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
（一）土地取得费用
（二）开发成本
开发成本主要由五个方面构成：
1.勘察设计和前期工程费
2.基础设施费
3.房屋建筑安装工程费
4.公共配套设施建设费
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
（四）管理费用
（五）投资利息
（六）销售税费
●第44题：
被评估设备购建于2003年6月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。
2006年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2007年6月对该设备进行评估，并得到以下数据：
1．该类设备、基础与安装和运杂费的物价指数相同，1995-2003年、2004年、2005年、2006年、2007年定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；2．经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析，预计以后设备将有75%的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%。
3．与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。
所得税税率为33%，折现率为12%。
4．由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。
要求：
根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2007年6月30日）。
（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）
【参考解析】：
1．被估设备重置成本（2分）
100×（120%÷105%）+10×（120%÷115%）＝124.4（万元）
2．计算被评估设备加权投资年限（2分）
（114×4+10.4×l）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4＝466.4÷124.4＝3.74（年）
3．计算被评估设备有形损耗率（2分）
（加权投资年限×实际利用率）÷（加权投资年限×实际利用率＋剩余年限）
＝（3.74×60%）÷（3.74×60%+8×75%）
＝2.24÷8.24=0.27或27%
4．计算被评估设备的功能性贬值（2分）
＝（5－3）×2×（1－33%）×｛（1－（1+12%）-5）/12%｝
＝2.68×3.6048＝9.66（万元）
5．计算经济性贬值（2分）
由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以
贬值率＝（3.74×60%）÷（3.74×60%+5×75%）＝37.44%
由此引起的经济性贬值率为：
37.44%－27%＝10.44%
经济性贬值为：
124.4×10.44%＝12.99（万元）
6．计算评估值（2分）
＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝124.4×（1－27%）—9.66—12.99＝68.16（万元）。
●1．被评估生产线年设计能力为2万吨，评估时，由于市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至1．4万吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥．政策调整持续了三年，折旧率为10％，规模指数X为0．6。
试估测经济性贬值率和贬值额．已知：
（P／A，10％．3）＝2．4869
解：
经济性贬值率＝[1－（14000÷20000）]×100％＝19％
）_#T5j2_6[7@'y6n4D经济性贬值额＝[100×20000×（1—33％）（P／A，10％，3）＝1340000×2．4869
+w0F2O#B'[$C4c!
O-_:
|＝3332446（元）
●2．某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修较好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1．5％，其他情况等同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
评估该房屋价格。
解：
该房屋价值＝970×（1+1％+2％+1．5％）×1200×0．7
5b:
d"K+T9^'~＝970×1．045×1200×0．7
r4N U:
@+u8Q＝851466（元）
◆1．某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率12％。
计算该资产的价值（复利系数值见后已知条件）。
解：
V＝400（P／F，12％，1）+420（P／F，12％，2）+440（P／F，12％，3）+460（P／F，12％，4）+460（P／F，12％，5）+460（P／F，12％，6）+2000（P／F，12％，6）＝2804．75万元
◆2．某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元。
为评估这一资产的价值，有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年2000件，年运营费用为12000元，折现率按12％计算。
评估这一资产的价值。
已知：
（P／F，12％，1）＝0．8929（P／F，12％，2）＝0．7972（P／F，12％，3）＝0．7118
（P／F，12％，4）＝0．6355（P／F，12％，5）＝0．5674（P／F，12％，6）＝0．5066
（A／P，12％，12）＝0．1614（P／A，12％，12）＝6．194（P／A，12％，4）＝3．0374
解：
估算过程如下：
（1）购置全新设备的年金为：
40（A／P，12％，12）＝40×0．1614＝6．456万元
（2）全新资产每年的费用为：
设备年金+每年营运费用＝6．456+1．2＝7．656万元
（3）拟评估资产与全新资产的功能比率为1500／2000×100％＝75％
（4）拟评估资产的年总费用为：
7．656×75％＝5．742万元
（5）购置拟评估资产的年金成本为年总费用一年营运费用＝5．742—1．5＝4．242万元
（6）拟评估资产的重置价值为：
年金成本（P／A，12％，12）＝4．242×6．194＝26．275万元
（7）若拟评估资产尚可使用4年（10—6），则拟评估资产的价值为：
年金（P／A，12％，4）＝4．242×3．0374＝12．8847（万元）
◆3．被评估生产线年设计能力为2万吨，评估时，由于市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至1．4万吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥．政策调整持续了三年，折旧率为10％，规模指数X为0．6。
试估测经济性贬值率和贬值额．已知：
（P／A，10％．3）＝2．4869
解经济性贬值率＝[1－（14000÷20000）]×100％＝19％经济性贬值额＝[100×20000×（1—33％）（P／A，10％，3）＝1340000×2．4869＝3332446（元）
◆4．某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修较好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1．5％，其他情况等同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
评估该房屋价格。
解：
该房屋价值＝970×（1+1％+2％+1．5％）×1200×0．7＝970×1．045×1200×0．7＝851466（元）
◆5、被评估生产线年设计能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整持续了三年，折观率10％，规模指数X为0.6。
估测经济性贬值率和贬值额。
解：
（1）经济，经济贬值率＝[1一（14000÷20000）0.6]X100％＝19％
（2）经济性贬值额＝[100X20000X（1—33％）]（P／A，10％，3）＝1340000X2.4869＝3332446
◆6、某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修较好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5%，其他情况同于标准房屋。
经观场评定，该房屋为7成新。
评估该房屋价格。
解：
该房屋价值＝970X（1+1％十2％+l.5%）X1200XO.7＝970X1.045X1200X0.7＝851466
◆7、被评估对象为一具有非有限期预期收益的资产，评估人员根据调查所掌握的资料和预测能力，确定采用分段法评估该资产，第一段定为5年，其预期收益分别为10000元，12000元、13000元、10000元和14000元，第二段各年的年金收益估测为12000元，假定折现率为10％，计算评估值。
解：
评估值=Σ[Ri×（1+r）^-i]+R6/r（1+r）^-5（i=1,2,3,4,5）
=10000×0.9091+12000×0.8264+13000×0.7513+10000×0.6830+14000×0.6209+12000/0.1×0.6209
=9091+9916.8+9766.9+6830+8692.6+74508=118,805.30（元）
◆8、对某企业某种在产品进行评估，经清查核实有50件，每件钢材消耗定额为150公斤，该种钢材的现行市场价格为2000
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